Uwaga, ten artykuł dotyczy 2020 roku. Przeczytaj artykuł dotyczący 2021 roku tutaj.
Przyszedł nowy rok, a wraz z nim konieczność zastanowienia się, jak będziemy rozliczać najem przez kolejne 12 miesięcy. Powinniśmy podjąć decyzję co do:
- formy rozliczania najmu (ryczałt, zasady ogólne czy działalność gospodarcza?),
- ewentualnego opodatkowania całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (uwaga, nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
- trybu płacenia zaliczek (co miesiąc czy co kwartał?).
Tradycyjnie już na początku stycznia piszę taki artykuł, żeby pomóc właścicielom wynajmowanych mieszkań podjąć właściwe decyzje, a także potem prawidłowo wdrożyć je w życie (czyli np. złożyć właściwe oświadczenia do urzędu skarbowego).
Mimo tego, że w tym artykule skupiam się na tzw. „najmie prywatnym”, zwracam uwagę, że styczeń to dobry moment na analizę podatków przez przedsiębiorców. Warto zastanowić się m.in. nad zmianą formy opodatkowania działalności gospodarczej (z zasad ogólnych na podatek liniowy albo odwrotnie), ewentualnym wybraniem zaliczek uproszczonych (najpierw jednak sprawdźmy, czy to jest możliwe i czy nam się to opłaca), zmianą płatności zaliczek z miesięcznych na kwartalne (albo odwrotnie) i zapewne kilkoma innymi kwestiami (zwłaszcza, że w tym roku weszło sporo ciekawych zmian w podatkach).
Zaczniemy jednak od najważniejszego tematu, czyli wyboru formy rozliczania najmu.
Formy rozliczania/opodatkowania najmu
Podatek od najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Pierwsza Twoja decyzja dotyczy tego, w ramach którego źródła przychodów rozliczać najem:
- jako tzw. „najem prywatny” (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
- czy w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.
Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (19% od dochodu).
W przypadku osiągania przychodów z najmu przez małżonków, limit kwoty przychodów 100 tysięcy złotych (powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%) dotyczy łącznie obojga małżonków (art. 12 ust. 13 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
Dla porządku dodam też, że od 2019 roku mamy w Polsce trzeci próg podatkowy, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie (tzw. danina solidarnościowa). Co więcej, danina ta spowodowała, że tak naprawdę podatek liniowy przestał być liniowy (ponieważ od kwoty ponad 1 mln zł rocznie płacimy 19+4 = 23% podatku dochodowego).
Zasadniczo, to do podatnika, czyli Ciebie, należy wybór jednej z wyżej opisanych form opodatkowania. Niestety, są jednak pewne ograniczenia i konsekwencje z tym związane.
Przede wszystkim, nie zawsze możemy wybrać tzw. „najem prywatny”, ponieważ, jeśli nasz najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarcza, to nie mamy wyjścia i powinniśmy rozliczać go w ramach działalności gospodarczej.
Oczywiście, w tym momencie zawsze pada pytanie: jak ocenić, czy mój najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą?
Niestety, nie ma jasnej odpowiedzi na to pytanie, a w każdym razie fiskus nigdy nie wskazał jasnych kryteriów pozwalających dokonać tej oceny. Zawsze powołuje się na przysłowiową już „każdorazową analizę indywidualnej sytuacji” 😉.
Dodatkowo, istotne jest również, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli rozliczasz się na zasadach podatku liniowego w ramach działalności gospodarczej, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Pamiętajmy też o tym, że dochód z „najmu prywatnego” lub działalności gospodarczej rozliczanych na zasadach ogólnych sumuje się z dochodem z innych źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z dochodem z umowy o pracę, umów zleceń i czy o dzieło.
Jak dokonać wyboru formy opodatkowania najmu?
Często w pierwszym odruchu, wybierając formę opodatkowania najmu, kierujemy się tylko wysokością podatku do zapłacenia. Oczywiście, każdy z nas po chwili refleksji zdaje sobie sprawę, że nie tylko wysokość podatku się liczy i należy wziąć pod uwagę także inne kwestie (choć wysokość podatku pozostaje ważnym, być może nawet najważniejszym, kryterium).
Przede wszystkim, jeśli chcemy budować swoją zdolność kredytową, to najczęściej kłóci się to z minimalizacją podatków. Powinniśmy wtedy wybrać taką formę opodatkowania, która pozwoli nam budować zdolność jak najmniejszym kosztem (czyli przy niskich, ale rzadko kiedy minimalnych możliwych podatkach). W niektórych sytuacjach można zminimalizować podatki, często do zera, jednocześnie budując zdolność, ale wymaga to wsparcia dobrego doradcy kredytowego i księgowego.
Bardzo ważnym kryterium jest także czas i wysiłek, który musimy wykonać w celu rozliczenia. W Polsce nadal większość osób wybiera rozliczanie ryczałtem, bo nie mają one ochoty ani czasu (a czasami wiedzy) wgryzać się w inne sposoby rozliczenia i prowadzić „papierologii”. Wg mnie bardzo często zdarza się to osobom, które wynajmują jedno bądź dwa mieszkania i możliwe oszczędności na podatku są na tyle niewielkie, że nie uzasadniają one inwestycji dodatkowego czasu i energii na bardziej skomplikowane rozliczenie. Trzeba jednak pamiętać, że nawet przy jednej wynajmowanej nieruchomości, o ile przychód z tego wynajmu jest spory, zmiana formy opodatkowania może dać sensowne (i legalne!) oszczędności podatkowe.
Co warto więc wziąć pod uwagę?
- formalności początkowe np. rozliczanie w ramach działalności wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego,
- obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w ryczałcie nie ma tego obowiązku, przy zasadach ogólnych warto to robić, a przy działalności jest obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów),
- dokumenty, które trzeba posiadać/przechowywać – w ryczałcie obowiązek jest minimalny (trzeba jakoś udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, moim zdaniem nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe,
- składki ZUS, które ewentualnie trzeba opłacać w przypadku działalności gospodarczej (jeśli równolegle pracujemy na etacie z pensją powyżej minimalnej, to dodatkowe obciążenie wynikające ze składek ZUS nie jest duże),
- sposób prowadzenia i skalę najmu (żeby ocenić, czy przypadkiem nie spełnia on przesłanek uznania go za działalność).
Wróćmy jednak do wysokości podatku do zapłacenia
Zakończył się już 2019 rok, więc na podstawie informacji o naszych przychodach i kosztach z ubiegłego roku oraz na podstawie naszych planów inwestycyjnych na kolejny rok, możemy oszacować przychody i koszty, które uzyskamy/poniesiemy w 2020 roku. Uwaga, na potrzeby wyboru formy opodatkowania te szacunki nie muszą być bardzo dokładne ani szczegółowe. Ważne, żeby mniej więcej oszacować przychód oraz główne kategorie kosztowe: opłaty administracyjne i media, odsetki od kredytu oraz, przede wszystkim, amortyzację. Do tego czasami mogą dojść jednorazowe wydatki na remont w trakcie wynajmu lub wyposażenie.
Jak co roku, poniżej pokazuję przykład takiej analizy dla rzeczywistego przypadku jednego z moim klientów. Wynajmuje on (nazwijmy go Marcinem) jedno trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu, jednocześnie pracuje na etacie z pensją nieco wyższą od warszawskiej średniej (to mieszkanie jest więc dla niego dodatkowym dochodem).
Przychody
Zacznijmy od przychodów. Marcin wynajmuje to mieszkanie za 2500 zł czynszu najmu miesięcznie. Do tego najemcy ponoszą opłaty administracyjne (około 500 zł miesięcznie) oraz płacą za media (około 300 zł miesięcznie).
Policzmy więc:
(2500 zł + 500 zł + 300 zł) x 12 miesięcy = 39 600 zł rocznie
Założyłem, że Marcin nie będzie miał pustostanów, ale jeśli się ich spodziewamy, to równie dobrze możemy przemnożyć przychody miesięczne np. przez 11 miesięcy.
Koszty
Po stronie kosztów pojawią się opłaty administracyjne oraz media:
500 zł x 12 miesięcy = 6000 zł rocznie
300 zł x 12 miesięcy = 3600 zł rocznie
Dołóżmy do tego amortyzację. Marcin kupił to mieszkanie na rynku pierwotnym, więc ma prawo do stawki amortyzacji z wykazu stawek amortyzacji (1,5% rocznie):
450 000 zł (wartość początkowa) x 1,5% = 6750 zł rocznie
Marcin spłacił już kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania (pieniędzmi, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniego mieszkania po rodzicach), więc nie występują koszty odsetek. Dla uproszczenia nie weźmiemy też pod uwagę kosztów drobnych napraw czy remontów ani ubezpieczenia.
Podsumujmy powyższe wyliczenia w tabeli poniżej, która pokazuje sumaryczny przychód, koszty oraz dochód, a także podatek wyliczony wg różnych metod:
W powyższej tabeli po prawej stronie wyliczone są kwoty podatku do zapłacenia za cały rok:
- Ryczałt – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%),
- Ryczałt bis – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%), ale media są przerzucone na najemcę,
- Skala (17%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy,
- Skala (32%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy,
- DG (19%) – rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego (uwaga, w powyższej tabeli dla uproszczenia nie uwzględniono tego, że działalność gospodarcza może być także rozliczana wg skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych).
W przypadku rozliczenia poprzez działalność gospodarczą (oznaczoną w tabeli jako „DG (19%)”) uwzględniłem możliwość odliczenia części zapłaconych składek zdrowotnych od podatku (uwzględniłem kwoty tych składek wg danych na 2019 r., ponieważ te na 2020 rok nie są jeszcze dostępne). Składki zdrowotne należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można w dużej części odliczyć od podatku.
Z oszacowania dokonanego dla Marcina widać, że podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie najmniejszy (bo Marcin mógłby od podatku odliczyć dużą część składek zdrowotnych). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują, np. składki na ubezpieczenia zdrowotne oraz księgowość), na pewno nie będzie to dobra opcja (w przypadku Marcina nie ma sensu specjalnie do najmu rejestrować działalności gospodarczej). Marcin powinien więc dojść do wniosku, że najkorzystniej będzie wybrać najem prywatny rozliczany ryczałtem, w szczególności jeśli przerzuci on media na najemców (czyli zapisze to odpowiednio w umowie najmu tak, żeby te media opłacane przez najemcę nie były przychodem wynajmującego).
Sprawdźmy jednak, co by się stało, gdyby Marcin nie spłacił wcześniej kredytu, który zaciągnął na to mieszkanie. Mógłby wtedy rozliczać w kosztach odsetki od tego kredytu:
Jak widać z tabeli, nie zawsze ryczałt jest najbardziej korzystny. Odsetki od kredytu pomniejszyłyby znacząco dochód Marcina i wtedy rozliczenie na zasadach ogólnych zapewniłoby najniższy podatek (prawie 2000 zł oszczędności rocznie). Marcinowi trzeba pozostawić decyzję, czy ta oszczędność uzasadnia dodatkowy czas, który będzie musiał poświęcić na rozliczanie na zasadach ogólnych (czyli naukę zasad takiego rozliczenia, określanie kosztów, obliczenie wartości początkowej itd.).
A czy dałoby się obniżyć podatek do zera?
Przy powyższych parametrach mieszkania Marcina, kupionego na rynku pierwotnym (czyli pozwalającego na niską amortyzację), raczej nie ma sposobu na proste wyzerowanie podatku. W takiej sytuacji często pomaga jednak zakup kolejnego mieszkania, które dzięki wysokiej amortyzacji (oraz, ewentualnie, kosztom odsetek od kredytu) generuje księgową stratę, a ta strata zniweluje dochód generowany przez pierwsze mieszkanie. Dodajmy więc do naszych wyliczeń drugie mieszkanie – kawalerkę z rynku wtórnego, która spełnia warunki zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Sumujemy przychody i koszty z pierwszego mieszkania z przychodami i kosztami z drugiego mieszkania, a potem liczymy całościowy dochód:
Sumaryczna strata, wygenerowana przez te dwa mieszkania, mogłaby być wykorzystana jako tarcza podatkowa w działalności gospodarczej, która generuje dochód z innych aktywności niż najem. Oczywiście, Marcin musiałby taką działalność prowadzić i zacząć rozliczać mieszkania w ramach tej działalności.
Dodatkowo, zaczynając wynajem jakiegoś mieszkania warto pamiętać, że często na samym początku występują wysokie koszty jednorazowe wyposażenia tego mieszkania. Może się okazać, że w roku, gdy startuje wynajem pierwszego lub kolejnego mieszkania mniejszy podatek zapewni nam rozliczenie na zasadach ogólnych (bo rozliczymy wysoki jednorazowy wydatek na wyposażenie), a w kolejnym roku bardziej opłacalny będzie już ryczałt.
Wybór formy opodatkowania – podsumowanie
Jak to zawsze bywa w podatkach, wskazanie formy opodatkowania, która w każdym przypadku zapewni nam najniższy podatek, nie jest możliwe, ponieważ zależy to od indywidualnej sytuacji danego podatnika.
Niemniej, można wskazać pewne ogólne wskazówki, pomagające, nawet bez dokładnego liczenia, wstępnie wybrać najlepszą dla nas formę opodatkowania.
Najczęściej, gdy mamy wysokie koszty uzyskania przychodu w najmie, lepsza będzie dla nas któraś z form rozliczania oparta o dochód tj. „najem prywatny” na zasadach ogólnych lub działalność gospodarcza. Najważniejsze kategorie kosztowe, na które trzeba patrzeć, to amortyzacja oraz odsetki od kredytu.
Z tego powodu, gdy ktoś pyta się mnie, którą formę opodatkowania wybrać, w pierwszej kolejności analizuję, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego (powyżej 60 miesięcy) i czy zostało kupione na kredyt.
W przypadkach, gdy mamy niskie koszty uzyskania przychodu, bo np. kupiliśmy za gotówkę nowe mieszkanie pozwalające wyłącznie na niską amortyzację (wg stawki 1,5% rocznie), najczęściej niższy podatek zapewni nam opodatkowanie przychodu, czyli ryczałt.
Powtarzam, że „najem prywatny” opodatkowany ryczałtem bądź na zasadach ogólnych zasadniczo możemy wybrać, jeśli nasz najem nie spełnia przesłanek uznania go za działalność gospodarczą. W przeciwnym razie możemy nie mieć wyjścia i nie pozostanie nam nic innego jak zarejestrowanie działalności i wybór opodatkowania tej działalności na zasadach ogólnych lub na zasadach podatku liniowego. Czasami też, jeśli najem generuje nam tarczę podatkową (czyli księgową stratę), może nam się opłacać „wciągnąć go” do istniejącej i dochodowej działalności, nawet jeśli będzie to tylko jedno mieszkanie.
Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania najmu?
W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować i ewentualnie nawiązać współpracę z biurem rachunkowym. W przypadku, gdy już taką działalność prowadzisz, to po prostu zaczynasz w jej ramach rozliczać najem. Nie ma wtedy obowiązku jakiegoś formalnego „przeniesienia” mieszkania do majątku firmowego (w celu rozpoczęcia amortyzacji należy je tylko wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), bo tak naprawdę w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to nadal jest ta sama osoba. Nie będę natomiast wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to dość wygodnie zrobić przez Internet 😊). Pamiętajmy tylko o uwzględnieniu najmu w zakresie działalności (PKD 68.20).
Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.
Do 2018 r. wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania dokonywało się poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. W 2019 r. weszła w życie zmiana art. 9 ust. 4 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i od tamtego czasu obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2” (czyli zeznania rocznego składanego do końca lutego następnego roku na formularzu PIT-28).
Wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego na dany roku podatkowy dokonuje się więc poprzez pierwszą za okres w danym roku podatkowym wpłatę ryczałtu i terminy na ten wybór są następujące:
- do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
- i potem analogicznie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach) albo
- do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.
Jeśli termin przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.
W związku z powyższym termin wyboru ryczałtu rozliczanego miesięcznie na 2020 rok mija 20 lutego 2020 roku (przy założeniu, że pierwszy przychód w 2020 roku osiągniemy w styczniu). W przypadku ryczałtu rozliczanego kwartalnie termin wyboru ryczałtu na 2020 rok mija 20 kwietnia 2020 roku.
Jeśli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w jakikolwiek sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.
Przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów danego podatnika – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować różne formy do każdego z nich.
Powstaje też pytanie w jaki sposób odbywa się rezygnacja z ryczałtu tj. gdy w zeszłym roku rozliczaliśmy się ryczałtem, a w tym chcemy przejść na zasady ogólne? Moim zdaniem wystarczy, że nie wpłacimy ryczałtu, tylko zaczniemy ewentualnie wpłacać zaliczki na podatek dochodowy (jeśli wyjdą nam zaliczki do zapłaty). Ze względów ostrożnościowych sugeruję jednak w takiej sytuacji złożenie oświadczenia o wyborze rozliczenia na zasadach ogólnych.
Oświadczenia o wyborze ryczałtu (którego złożenie jest możliwe, ale nie konieczne) bądź zasad ogólnych nie mają oficjalnych wzorów. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.
Miesięcznie czy kwartalnie?
Gdy rozliczamy najem prywatny na zasadach ogólnych, wpłacamy zaliczkę wyłącznie w trybie miesięcznym (art. 44 ust. 3g ustawy o PIT, mówiący o możliwości wpłacania zaliczek kwartalnie, odnosi się tylko do podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej).
W przypadku prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej możemy zaliczki w podatku dochodowym wpłacać w trybie miesięcznym lub kwartalnym (przy czym o wyborze zawiadamia się fiskusa dopiero w zeznaniu rocznym za dany rok podatkowy).
W przypadku gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, również mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.
Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Biorąc pod uwagę średni kurs euro z 1 października 2019 r. w 2020 r. kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2019 r. nie przekroczyły 109 335 zł.
W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.
Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Oznacza to mniej więcej tyle, że w danym roku po prostu wpłacamy ryczałt kwartalnie (o ile spełniamy warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu danego roku, zaznaczamy odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28. Nie ma już obowiązku zawiadomienia o rezygnacji z kwartalnego rozliczania ryczałtu.
Warto wiedzieć, że przed 2019 r. wybór kwartalnego rozliczenia ryczałtu był dokonywany poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania zawczasu, a nie po zakończeniu roku.
Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 przelewów w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy, ponieważ kwoty należnego podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie (mam nadzieję, że oprocentowanym).
Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków
Generalną zasadą jest, że dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.
Istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem, że:
- między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
- małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.
Uwaga, nie należy mylić rozliczenia całości dochodów z najmu wspólnej własności przez jednego ze współmałżonków ze wspólnym rozliczeniem małżonków!
Wydaje się, że o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwóch małżonków i rozliczać każdego z nich oddzielnie.
Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Dopiero dochód w postaci kwot pieniężnych (po opodatkowaniu) wchodzi w skład majątku wspólnego.
Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.
W przypadku gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.
Jeśli rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczeń przez jednego z małżonków. Wprowadzono zasadę, że podpisanie oświadczenia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i obowiązuje przez kolejne lata.
Wiele urzędów domaga się często podania adresów wynajmowanych nieruchomości, ale – moim zdaniem – nie ma obowiązku w oświadczeniu wymieniać nieruchomości, których ono dotyczy (i wtedy dotyczy ono wszystkich nieruchomości będących naszą współwłasnością z małżonkiem).
Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.
Uwaga, powyższy artykuł dotyczył 2020 roku. Przeczytaj artykuł dotyczący 2021 roku tutaj.
Czy mieszkanie które moja żona nabyła będąc panną (zarówno w Akcie Notarialnym jak i w KW jest wpisana tylko ona), po zawarciu związku małżeńskiego jest naszym wspólnym majątkiem? Pytam w kontekście rozliczenia najmu prywatnego przez jednego z małżonków – chciałbym ja (mąż) je rozliczać.
Marcin, wg mnie majątek nabyty przed ślubem jest majątkiem odrębnym. O ile nie dokonacie jakiegoś „uwspólnienia”, to nie jesteś jego współwłaścicielem, w związku z czym to mieszkanie zasadniczo powinna rozliczać Twoja żona. Nie ma możliwości, na podstawie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu współwłasności przez jednego z małżonków, rozliczania go przez małżonka, który nie jest współwłaścicielem.
Oki dzięki Grzegorz za odpowiedź.
To w takim razie to mieszkanie powinna rozliczać żona a pozostałem mieszkania które już kupiliśmy wspólnie mogę rozliczać tylko ja (po złożeniu w US oświadczenia) lub mogę je wciągnąć do DG i tam je rozliczać?
Czy jeśli mam niezamortyzowane jeszcze mieszkanie wg wyboru 10% i chcę je sprzedać po upływie 5 lat to płacęwpodatek od sprzedaży cz nie?
Witam. Wynajmuje mieszkanie prawie 4 lata ( mieszkanie 5 letnie). W tym roku planuje dalsze inwestycje i chcialbym zamortyzowac wszystkie mieszkania, w tym to o którym pisałem wcześniej. Czy ktoś wie jak zrobić amortyzację mieszkania, które było wcześniej już wynajmiwane? Oraz jak zrobić amortyzacje nowo nabytego lokalu ?
Jest inaczej.
Podatek jest od dochodu w danym roku czyli osiągany wspólnie, nie ma znaczenia czyje ze współmałżonków jest mieszkanie, liczy się osiągnięty dochód.
Czy może Pan potwierdzic że osoba rozpoczynająca najem prywatny w 2020 roku może wybrać rozliczenie kwartalne za ten rok? W ustawie jest mowa o rozpoczęciu działalności (art. 21) więc nie jestem pewna czy to dotyczy najmu prywatnego. Dziękuję
Chodzi mi oczywiście o ryczalt
Dwa pytania
1. Czy mając trzy mieszkania na wynajem można jedno mieć w „wynajmie prywatnym” na ryczałcie, a dwa przenieść na JDG?
2. Mieszkania były kupione prywatnie na kredyt teraz chcemy je przenieść na JDG – proszę o potwierdzenie że odsetki od kredytu będą kosztem w tym przypadku.
Wraz z żoną od kilku lat wynajmujemy mieszkanie dla kobiety która prowadzi w nim salon kosmetyczny. Cały czas rozliczaliśmy mieszkanie na podstawie ryczałtu (8,5%). Jednak od zeszłego roku zmieniła się moja forma zatrudnienia z etatu na dzialanosc gospodarczą (jestem płatnikiem VAT). Czy w związku z tym muszę coś zmieniać w formie opodatkowania od wynajmu mieszkania ?
Kiedy już wybrałem zasady ogólne i chcę amortyzować prowadzić muszę ewidencję PiK, w książce (mam najnowszą wersję) niestety nie jest opisane skąd i w jaki sposób mam brać numery „dowodu księgowego” do wpisania. Może krótki akapit w wydaniu na 2021?
Czy powinnam ponawiać oświadczenie o wyborze rozliczania przez jednego małżonka, kiedy złożyłam takowe w 2017 roku ( czyli po zmianie przepisów) ale niestety w oświadczeniu wpisałam, że dotyczy to dochodów za rok 2017r
Jaki powinien być zapis w Umowie Najmu, żeby koszt mediów i czynsz administracyjny nie był przychodem Wynajmującego.Na fakturze co miesiąc wypisuję trzy pozycje:1. Czynsz najmu 2500 zł; 2. Czynsz administracyjny 150 zł; 3. Zaliczka opłat administracyjnych 350 zł. I tak mam to właśnie ujęte w Umowie. Media rozliczam kwartalnie po odczytaniu wszystkich liczników i raz na trzy miesiące jest czwarta pozycja – rozliczenie mediów. Całą kwotę 3000 zł Najemcy wpłacają na moje konto. Płacę podatek ryczałt 8,5 % od kwoty 2500 zł.Będę wdzięczny za odpowiedź czy tak jest poprawnie.Pozdrawiam
Witam, kiedy przypada termin zapłacenia podatku w przypadku rozliczania ryczałtem najmu w Pit 28 za 4Q 2019/lub grudzien 2019? Wszędzie znajduje informację o nowym terminie wysłania deklaracji między 15 lutym a 2 marcem 2020 a nie ma informacji do kiedy należy przelać podatek za ostatni okres.
Pozdrawiam Radek
podbijam pytanie 🙂
Też jestem zainteresowana odpowiedzią.
Grzegorzu, prosimy o odpowiedz bo czas leci :-/
I oczywiscie podziekowania z gory!
ja uzyskałem odpowiedź w urzędzie, że pit wypełniam po 15 lutym i płacę po wypełnieniu odrazu najlepiej.
Mi powiedziano na infolinii podatkowej ,że wypełniamy od 15 lutego do 2giego marca, wpłata ma nastąpić do 2gigo marca.
Natomiast w swoim urzędzie skarbowym dowiedziałem się ,iż wypełniamy do 2giego marca, natomiast wpłata ma być do 20 stycznia bo tu się nic nie zmieniło???
Może wypowie się administrator tego bloga Pan Grabowski???
Witam, znalazłem informacje i odpowiedź na moje pytanie w internecie: Ryczał – Na osoby korzystające z tej formy rozliczenia czeka od 2020 roku istotna zmiana. Po raz pierwszy zeznanie roczne będzie składane nie do końca stycznia, a w nowym terminie: między 15 a ostatnim dniem lutego. Dodatkowo w związku z tym, że 29.02.2020 wypada w sobotę ostateczny termin złożenia przesuwa się na 2 marca.
Ostatnia zaliczka
To nie koniec nowości. Dotychczas zaliczki za ostatni miesiąc czy kwartał nie wpłacało się do 20 stycznia, a jako podatek wynikający z deklaracji rocznej w terminie do końca stycznia.
Z początkiem 2019 zmianie uległy zapisy w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, m.in. art. 21 ust. 1 wskazuje obecnie, że:
Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania.
Oznacza to, że ostatnią zaliczkę powinniśmy wpłacić przed 29.02.2020.
Podsumowując.
Wpłacałem zaliczkę od przychodu z wynajmu co miesiąc w 2019, mieszkanie nadal się wynajmuje więc:
1. Rozliczam rok 2019 PIT 28 (jak w poprzednim roku) do 29.02.2020
2. Kwotę podatku nadpłatę/zaległość za 2019 wpłacam do 29.02.2020 (jest to też zaliczka za grudzień 2019)
3. Zaliczkę podatku za wynajem za styczeń 2020 wpłacam do 20.02.2020 itd.
Proszę o potwierdzenie 🙂
Wydaje mi się, że tak, jak w innych miesiącach do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu (kwartału), za który płacisz. Czyli do 20.01. Zgadza się?
A deklaracja dotycząca metody opodatkowania to oddzielna kwestia.
Może ktoś potwierdzić?
witam, mam z uop 4000 pln,
wynajem bedzie wynosic 1800 pln minus rata kredytu na wynajmowane mieszkanie 1300 pln minus czynsz 450 daje 50 pln przychodu, dodatkowo dochodza rachunki za prad, które wynajmujacy przelewa mi na konto i ja to place.
W tym przypadku lepszy ryczalt czy rozlicxenie co miesiac?
Czy mam doliczac do przychodu umowę o pracę? Czyli 4000 pln plus 1800 pln minus powyzsze koszty? Czy 1800 minus koszty?
Dzień dobry Grzegorzu,
A jak podejść do tematu rozliczenia najmu w przypadku gdy wynajmujemy 1/3 własnego domu, w moim przypadku strych?
Czy to jest działalność? Czy trzeba to zgłaszać, czy wystarczy dopisać jak przychód z innych źródeł na rozliczeniu za 2020.
Dodam, że wynajem dopiero rozpocząłem.
Pozdrawiam serdecznie
W rozliczeniu rocznym rozliczasz ostatni okres (grudzień lub ostatni kwartał). To znaczy, że sumujesz wszystkie przychody z całego roku, wyliczasz podatek za cały rok i odejmujesz zapłacone zaliczki w trakcie roku, i wtedy wyjdzie Ci do zwrotu lub zapłaty podatek.
A termin rozliczenia do 2 marca 2020 roku wynikał z ustawy, gdyż przesunięto termin składania PIT-28 z 31 stycznia na 2 marca.
Rozliczam się ryczałtem jako os prywatna. Zaliczki płaciłem kwartalnie. Rozumiem że teraz składam PIT-28 do 2 marca (po zmianach) i zaliczkę za ostatni kwartał (a właściwie to już podatek) muszę wpłacić właśnie też do tego 2 marca 2020r?? Na mój rachunek mikropodatkowy?
Dobrze rozumiem?
Oraz pytanie, jaki ma być tytuł tego przelewu?
Grzegorz – super artykuł!!!
Mi nasuwa się jedno pytanie. Co w przypadku gdy:
Po raz pierwszy w lutym 2019 zostało złożone oświadczenie do US o sposobie wyboru opodatkowania (wybrano ryczałt), następnie w za każdy miesiącu (luty-listopad) wpłacano należny podatek na konto US.
Podatek za grudzień rozliczam w pit 28 do końca lutego 2020?
A co w przypadku gdy klient wypowiedział umowę (była na czas nieokreślony) i wpłaca mi po raz ostatni czynsz w tym miesiącu tj. w styczniu 2020. Czy powinno się wpłacić podatek za styczeń do 20 lutego jako PPE i w następnym roku rozliczyć pit 28 jeśli już mieszkanie nie będzie wynajmowane? Czy trzeba zgłaszać du US wypowiedzenie najmu czy po prostu nie wpłacać podatku i dopiero później złożyć wspomniany pit 28?
W tekście najpierw jest mowa o tym, że prowadząc DG możemy zaliczki w podatku dochodowym wpłacać w trybie kwartalnym.
Dalej jest info, ze przy najmie prywatnym i ryczałcie „również mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym”.
Następnie jest informacja „Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro.”
Czy to ograniczenie do 25k EUR przychodu dotyczy tylko najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem także działalności gospodarczej?
Ciekawy artykuł.
Brakuje mi jednak informacji co w przypadku rozliczania najmu w DG np. liniowo i po kilku latach amortyzacji (10%) sprzedajemy mieszkanie załóżmy z zyskiem. Czy to nie będzie oznaczać, że całe oszczędności podatkowe dzięki amortyzacji będą skonsumowane przy opodatkowaniu zysku? Zysk = przychód – aktualna wartość ST.
PS
Nie mam pewności czy przenosząc wynajmowane mieszkanie na DG można odliczać odsetki od kredytu hipotecznego!!! W szczególności gdy w umowach kredytów hipotecznych nie występuje NIP, który można by przypisać do DG.
Dzień dobry , mam pytanie odnośnie wnoszenia podatku za wynajem . Od pierwszego lutego po raz pierwszy będę wynajmowała mieszkanie , będzie obowiązywała umowa najmu okazjonalnego. Po przeczytaniu trochę informacji zdecydowałam o comiesiecznym rozliczaniu ryczałtem 8,5 procent. Zorientowana jestem również , że po wpłacie pierwszego czynszu od najemcy np.10 lutego , mam czas do 20 dnia kolejnego miesiąca .
I teraz pytanie : czy można dokonać rozliczenia przez internet ? Jakie druki czy formularze powinnam wypełnić by prawidłowo zapłacić podatek i nie popełnić błędu?
Czy są jakieś konkretne wytyczne co powinnam dokladnie w takim formularzu ująć , co będzie ważne ?
Czy prawdą jest , że nie ma potrzeby już skladania osobnej informacji do US o wyborze rozliczania ?
Dziekuje za obszerny materiał 🤗
Mam pytanie – czy jeśli wynajmowana nieruchomość stanowi majątek osobisty (nabyty przed ślubem)jednego z małżonków, to może on przy rozliczaniu tego przychodu (dochodu) złożyć wspólny PIT z niepracująca żona, czyli skorzystać ze wspólnego rozliczenia, by obniżyć podatek? Mowa o rozliczania na zasadach ogólnych wg skali. Niestety nie znalazłam nigdzie jednoznacznej odpowiedzi.
Serdecznie pozdrawiam
Chciałabym prowadzić apartament na e-booking. Mieszkanie 56 metrów. Czy mogę rozliczać się ryczałtem ? Pozdrawiam
Nie, to stricte działalność gospodarcza
Jeśli małżonkowie są współwłaścicielami mieszkań, które wynajmują (najem prywatny), to czy jedno z nich może rozliczać się ryczałtem a drugie na zasadach ogólnych?
Grzegorz, mam w tej chwili trzy kawalerki i rozliczam je na z zasadach ryczałtu jako najem prywatny. Równocześnie prowadzę działalność gospodarczą , gdzie jestem Vatowcem. Planuję zakup kolejnego mieszkania. Czy mając 4 mieszkania muszę zakładać działalność gospodarczą dotyczącą najmu. Zakładając że będzie to mieszkanie do remontu i koszt remontu będę mogła zaliczyć do kosztów. To co mam zrobić z istniejącymi już umowami najmu . Czy muszę je zmienić na najem rozliczany w ramach działalności gospodarczej? A co z Vatem ?
Witam,
mam pytanie dotyczące warunku koniecznego do płacenia ryczałtu kwartalnie,
czy kwota 25 tys Euro tyczy się tylko ryczałtu czy też dochodu np. z umowy o pracę?
Dzięki z góry za wyjaśnienie
W styczniu podpisałem umowy najmu boksów garażowych (jak najemca 20 boksów). Według umowy, najemca powinien płacić umówiony czynsz co miesiąc. Część z najemców opłaciła czynsz za cały rok, część za pół roku a pozostali płacą co miesiąc 80zł. Kiedy (do kiedy) jaki zapłacić podatek ryczałtowy 8.5%
mam pytanie jak liczyć amortyzację gdy nieruchomość np. była już wynajmowana np. 2 lata, a ja zaczynam amortyzować od 3 roku.
Czy przyjmuję wartość początkową i amortyzuję w 3 roku, czy mam naliczyć amortyzację za 1 i 2 rok w ewidencji nie rozliczając jej wcześniej w zeznaniu w 1 i 2 roku ?
Czy może jest to wg. przepisów ujawnienie środka trwałego ?
Proszę o informację co w sytuacji jeśli w roku 2019 rozliczano się ryczałtem, nie złożono informacji o zmianie rozliczenia, czyli w domyśle nadal jest to ryczałt, a w bieżącym roku w styczniu otrzymano płatność za cały rok z góry (czynsz za 12 miesięcy)? Czy należy odprowadzić, zgodnie z zasadą kasową, podatek od całej kwoty czy „rozłożyć” płatność na kolejne 12 miesięcy?
Mój mąż od czerwca będzie wynajmował mieszkanie odziedziczone po swojej mamie. Myślał, żeby rozliczać się będzie z US na zasadzie ryczałtu 8,5%. Mąż pracuje na pełnym etacie, na umowę o pracę, dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą (taxi) i rozlicza się na podstawie karty podatkowej. Wyczytałam właśnie, że jeśli jest taka sytuacja, to mąż już nie może rozliczyć najmu na podstawie ryczałtu, a na zasadach ogólnych.
Mój mąż od czerwca będzie wynajmował mieszkanie odziedziczone po swojej mamie. Myślał, żeby rozliczać się będzie z US na zasadzie ryczałtu 8,5%. Mąż pracuje na pełnym etacie, na umowę o pracę, dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą (taxi) i rozlicza się na podstawie karty podatkowej. Wyczytałam właśnie, że jeśli jest taka sytuacja, to mąż już nie może rozliczyć najmu na podstawie ryczałtu, a na zasadach ogólnych. Czy to prawda?
Mój mąż przed ślubem nabył mieszkanie jest jego jedynym właścicielem- opodatkowuje go sam. Ja właśnie podejmuję pracę i mam pytanie dotyczące PIT-2 -” Pracodawca może zmniejszyć miesięczną zaliczkę na podatek dochodowy gdyż: ja nie osiągam dochodów, od których jestem obowiązny opłacac w ciągu roku podatkowego zaliczki, tj. dochodów z najmu lub dzierżawy.”Czy jako żona mogę podpisać takie oświadczenie czy nie mogę?
Z góry dziękuję za odpowiedz
Oczywiście mąż wynajmuje to mieszkanie.
A taki case…
wynajmuje 4 mieszkania i rozliczam ryczałtem.Mam tez działalność gospodarczą i ale w pkd nie mam wynajmu. mam z zeszłego roku interpretacje podatkową ze wszystko jest ok i ze prawidłowo rozliczam i mam prawo do ryczałtu.
Ale…chcę nabyć lokal usługowy ( apart hotel) i chcę go nabyć i wynająć w ramach działalności , w tym rozszerzyć pkd mojej działalności o najem.w ślad za tym odliczyć vat
czy znacie sytuacje ze cześć nieruchomości wynajmuje się na ryczałcie a cześć w ramach działalności gospodarczej??? czy w takiej sytuacji us nie potraktuje ze cały najem jest w ramach działalności??
Jeżeli mając wpólnotę majątkową z moją żoną (żona nie pracuje) dochody z najmu opodatkowujemy osobno (dzielimy na 2; dotyczy to również wpłat zaliczek), to czy każde z nas nie ma obowiązku wpłacać zaliczki do czasu, kiedy różnica między indywidualnym należnym podatkiem a wpłaconymi w danym roku indywidualnie zaliczkami nie przekracza 1000 PLN lub gdy indywidualny dochód jednego z nas nie przekroczył 3089 PLN?
Czy żeby móc rozliczać się ryczałtem w najmie prywatnym PRZYCHODY Z NAJMU za poprzedni rok muszą być < 25.000 Euro czy PRZYCHODY CAŁKOWITE < 25.000 Euro?
"Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego PRZYCHODY osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. "
Chodzi o możliwość rozliczania się ryczałtem kwartalnie.
Mam mieszkanie kupione przed slubem. Po slubie kredyt przeniosłam do innego banku i mąż zostal współkredytobiorcą. Rozliczam najem samodzielnie na zasadach ogólnych. Czy do kosztow moge wliczyć całą kwote odsetek od kredytu? Mam wspólność majątkową z mężem. I czy w dalszym ciągu moge wspolnie z mezem rozliczyc nasze dochody z pracy na etacie? Dziekuje
Witam serdecznie. Prowadzę działalność gospodarczą i prywatnie wynajmuje swoje mieszkanie. Umowa jest na rok i nie będę jej przedłużać. Ze względu na moje niedopatrzenie muszę rozliczać się na zasadach ogólnych.
Proszę o informacje jak mam wyliczyć zaliczki na podatek? Czy przysługuje mi kwota zmniejszająca podatek? Czy mogę w koszty wliczyć amortyzacje?
Jak będzie wyglądało naliczenie zaliczek przy przykładowym miesięcznym przychodzie 2000 zł
Będę wdzięczna na pomoc.
Pozdrawiam serdecznie
Co w przypadku wynajmu tylko jednego pokoju w mieszkaniu w którym się mieszka? Załóżmy, że mieszkanie ma 60m^2, a wynajmowany pokój 12m^2. W mieszkaniu mieszka właściciel oraz jeden najemca. Czy w koszty uzyskania przychodu z wynajmowania tego jednego pokoju mozna wpisac polowe czynszu, kosztow kredytu, amortyzacji itp czy tylko 12/60? Wynajem dotyczy pokoju, ale wszystkie części wspólne są użytkowane tak samo przez wynajmującego jak i właściciela. Z góry dziękuję za odpowiedź!
Grzegorz, przykład który podałeś o Marcinie zarabiającym średnią pensję warszawską (mniej więcej około 7200 zł brutto) i rozliczającym się na zasadach ogólnych za wynajmowane mieszkanie wpada w drugi próg podatkowy. Przekracza kwotę 85 528 zł brutto z dwóch źródeł dochodu. Warto ludziom pokazać symulację rozliczeniową z kilku źródeł dochodu. Bo samo pokazywanie rozliczania wynajmowania mieszkania na zasadach ogólnych nie ma sensu.
Jak postąpić jeśli od stycznia wynajmuję mieszkanie i wybrałem ryczałt opłacany kwartalnie? Czy starczy jak po prostu zrobię do 20 kwietnia przelew z banku na formularzu/szablonie PPE zaznaczając kwartał jako okres rozliczeniowy? Czy muszę jakoś dodatkowo opisać sprawę żeby UŚ w ogóle wiedział, ze sprawa dotyczy wynajmu prywatnego?
Jaki Pit wybrać w rozliczeniu najmu prywatnego za 2019 r, gdzie poza najmem sa tylko przychody z umowy o pracę , PIT 37 czy PIT36 w rozliczeniu za 2019r?
przy wyborze ryczałtu, czy aneks do umowy obniżający kwotę czynszu należy zgłosić do urzędu skarbowego? czy tylko należy odpowiednią (mniejszą) kwotę ryczałtu uiść do us?
Witam, Pracuję w Wielkiej Brytani i kupuje mieszkanie w Polsce pod wynajem. Czy jeżeli wybiorę rozliczenia podatkowe na zasadach ogólnych to mój przychodów z pracy w wielkiej Brytanii będzie liczony czy liczy się tylko dochód uzyskany w Polsce i będzie mnie obowiązywać kwota wolna od podatku?
Dlaczego w tabelce gdzie liczony jest podatek 17% i 32% nie ma odliczonej kwoty wolnej od podatku? Robię taki projekt i trochę zgłupiałam, czy nie powinna zostać tam odjęta kwota 525,12 zł?
Dzień dobry. Czy jest opcja kontaktu telefonicznego lub bezpośredniego emaila (rozpoczynam najem i chciałabym dopytać o szczegóły w mojej i męża sytuacji). Pozdrawiam, będę wdzięczna za szybką odpowiedź.
Dzień dobry
Mam dwa pytania
1. Czy mając trzy mieszkania na wynajem można jedno mieć w „wynajmie prywatnym” na ryczałcie, a dwa przenieść na JDG?
2. Mieszkania były kupione prywatnie na kredyt teraz chcemy je przenieść na JDG – proszę o potwierdzenie że odsetki od kredytu będą kosztem w tym przypadku.
Witam,
Czy można zmienić formę opodatkowania najmu w połowie roku? Rozliczam najem na zasadach ogólnych, a przydałaby się większa zdolność, stąd pytanie czy teraz można zmienić formę opodatkowania wstecz za okres pół roku?
Niestety nie ma możliwości zmiany sposobu odprowadzania podatku w połowie roku. Można to tylko zrobić na początku każdego roku do 20 stycznia
Spotkałam się z informacją, że do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć wydatków na media ani opłat wnoszonych do wspólnoty (spółdzielni), ponieważ kwoty otrzymane z tego tytułu od najemców nie są zaliczane do przychodów. Obowiązuje tu zasada współmierności przychodów i kosztów, co oznacza, że skoro niektórych wpłat nie rozlicza się jako przychody, to finansowane z nich wydatki nie mogą być kosztem.
W 2012 roku kupiłam mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Zakup na kredyt, teraz chcę je wynająć. Mam kilka pytań na które nie znalazłam odpowiedzi:
1. Jak ustalić dobrze wartość początkową jeśli wartość z aktu to 200 tys. Dziś mieszkanie jest warte więcej. Czy mogę zrobić operat szacunkowy i na tej podstawie ustalić wartość początkową?
2. Czy do wartości początkowej mieszkania mogę doliczyć wartość spłaconego kredytu od jego zaciągnięcia do miesiąca poprzedzającego wynajem?
3. Czy do wartości początkowej mieszkania mogę doliczyć koszty remontu? Chodzi o te przed przeprowadzką (mam faktury i paragony) jak i te w trakcie używania lokalu np. wymiana grzejników czy okien?
Dziękuję za pomoc 🙂
A czy jesli najemca żąda ode mnie rachunków i dopiero na tej podstawie dokonuje wpłat czynszu, to czy moge np. w styczniu wystawić 12 szt rachunków, kazdy z terminem platnosci na kolejny miesiac roku? Czy wtedy musze w lutym zaplacic podatek od całej kwoty wszystkich rachunków pomimo, ze najemca bedzie opłacał te wystawione rachunki w kolejnych miesiącach? Jednym zdaniem: czy przychód to wplyw na konto, czy kwota wystawionego rachunku (nawet tego z przyszłą datà platnosci)?
Dzień dobry,
jaki wybrać sposób rozliczania najmu w sytuacji gdy:
– mieszkanie zostało kupione przez małżonków za gotówkę na rynku pierwotnym (protokół odbioru mieszkania w 10.2020r.)
– żona nie pracuje
– mąż pracuje za granicą
– wspólnota małżeńska
– planowany wynajem lokatorom w XII.2020 r.
– jak uniknąć podwójnego opodatkowania w 2021 r. (mieszkanie jest tylko własnością żony czy może zrobić darowiznę na syna niepełnoletniego ?)
Wybrałam rozliczanie według skali, nie moge się nigdzie doszukać informacji czy mogę w koszta zaliczyć comiesieczne opłaty dla pośrednika (czyli nie tylko za pomoc w znalezieniu wynajmujących ). Czy można odliczyć ubezpieczenie mieszkania? I trzecie: czy można odliczyć abonament RTV?
Jeśli chce zmienić formę opodatkowania za najem prywatny na ryczałt to powinnam to zgłosić czy wystarczy zrobić pierwszy przelew do 20 lutego 2021?
Akt ten określa grupy podatników, którzy obsługiwani są przez WUS.
Dziękuję za wyczerpujący artykuł! Czy w 2021 nadal wystarczy wpłacić pierwszy ryczałt do 20 lutego, aby przejść z rozliczeń na zasadach ogólnych na rozliczenia ryczałtowe?
Z góry dziękuję i pozdrawiam!
Kasia
Wydaje mi się, że tutaj odpowiadam na pytanie: https://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2021-roku-ryczalt-czy-zasady-ogolne-skala-podatkowa
🙂
Cześć..
czy jesli wybieram ryczałt od najmu to mam prawo do ulg w PIT 28? Np ulga za powszechne ubezpieczenie zdrowotne ? czy to to samo co dobrowolne ubezpieczenie zdrowotne ?
pozdr wm
Dzień dobry, chciałabym się upewnić, kiedy przypada termin zapłacenia podatku kwartalnego (IV kwartał 2020) w przypadku rozliczania ryczałtem najmu? Kiedyś płaciłam do 20 stycznia… Czy teraz dopiero między 15.02.2021 -1.03.2021 przy równoczesnym składaniu deklaracji PIt 28, czy jednak do 20 stycznia 2021 r. a PIT 28 później wysłać osobno? Z góry dziękuję uprzejmie za podpowiedź.
Za ostatni miesiąc/kwartał termin zapłaty to termin złożenia zeznania. Wg mnie warto wypełnić PIT-28 i dopiero wtedy zapłacić (kwotę wynikającą z zeznania, z uwzględnieniem tego, że za ostatni kwartał jeszcze nie zapłaciliśmy).