Przyszedł nowy rok, a wraz z nim konieczność zastanowienia się, jak będziemy rozliczać najem przez kolejne 12 miesięcy. Powinniśmy podjąć decyzję co do:

  • formy rozliczania najmu (ryczałt, zasady ogólne czy działalność gospodarcza?),
  • ewentualnego opodatkowania całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (uwaga, nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
  • trybu płacenia zaliczek (co miesiąc czy co kwartał?).

Tradycyjnie już na początku stycznia piszę taki artykuł, żeby pomóc właścicielom wynajmowanych mieszkań podjąć właściwe decyzje, a także potem prawidłowo wdrożyć je w życie (czyli np. złożyć właściwe oświadczenia do urzędu skarbowego).

Mimo tego, że w tym artykule skupiam się na tzw. „najmie prywatnym”, zwracam uwagę, że styczeń to dobry moment na analizę podatków przez przedsiębiorców. Warto zastanowić się m.in. nad zmianą formy opodatkowania działalności gospodarczej (z zasad ogólnych na podatek liniowy albo odwrotnie), ewentualnym wybraniem zaliczek uproszczonych (najpierw jednak sprawdźmy, czy to jest możliwe i czy nam się to opłaca), zmianą płatności zaliczek z miesięcznych na kwartalne (albo odwrotnie) i zapewne kilkoma innymi kwestiami (zwłaszcza, że w tym roku weszło sporo ciekawych zmian w podatkach).

Zaczniemy jednak od najważniejszego tematu, czyli wyboru formy rozliczania najmu.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Podatek od najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Pierwsza Twoja decyzja dotyczy tego, w ramach którego źródła przychodów rozliczać najem:

  • jako tzw. „najem prywatny” (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
  • czy w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (19% od dochodu).

Formy rozliczania najmu 2020

W przypadku osiągania przychodów z najmu przez małżonków, limit kwoty przychodów 100 tysięcy złotych (powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%) dotyczy łącznie obojga małżonków (art. 12 ust. 13 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Dla porządku dodam też, że od 2019 roku mamy w Polsce trzeci próg podatkowy, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie (tzw. danina solidarnościowa). Co więcej, danina ta spowodowała, że tak naprawdę podatek liniowy przestał być liniowy (ponieważ od kwoty ponad 1 mln zł rocznie płacimy 19+4 = 23% podatku dochodowego).

Zasadniczo, to do podatnika, czyli Ciebie, należy wybór jednej z wyżej opisanych form opodatkowania. Niestety, są jednak pewne ograniczenia i konsekwencje z tym związane.

Przede wszystkim, nie zawsze możemy wybrać tzw. „najem prywatny”, ponieważ, jeśli nasz najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarcza, to nie mamy wyjścia i powinniśmy rozliczać go w ramach działalności gospodarczej.

Oczywiście, w tym momencie zawsze pada pytanie: jak ocenić, czy mój najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą?

Niestety, nie ma jasnej odpowiedzi na to pytanie, a w każdym razie fiskus nigdy nie wskazał jasnych kryteriów pozwalających dokonać tej oceny. Zawsze powołuje się na przysłowiową już „każdorazową analizę indywidualnej sytuacji” 😉.

Dodatkowo, istotne jest również, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli rozliczasz się na zasadach podatku liniowego w ramach działalności gospodarczej, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Pamiętajmy też o tym, że dochód z „najmu prywatnego” lub działalności gospodarczej rozliczanych na zasadach ogólnych sumuje się z dochodem z innych źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z dochodem z umowy o pracę, umów zleceń i czy o dzieło.

Jak dokonać wyboru formy opodatkowania najmu?

Często w pierwszym odruchu, wybierając formę opodatkowania najmu, kierujemy się tylko wysokością podatku do zapłacenia. Oczywiście, każdy z nas po chwili refleksji zdaje sobie sprawę, że nie tylko wysokość podatku się liczy i należy wziąć pod uwagę także inne kwestie (choć wysokość podatku pozostaje ważnym, być może nawet najważniejszym, kryterium).

Przede wszystkim, jeśli chcemy budować swoją zdolność kredytową, to najczęściej kłóci się to z minimalizacją podatków. Powinniśmy wtedy wybrać taką formę opodatkowania, która pozwoli nam budować zdolność jak najmniejszym kosztem (czyli przy niskich, ale rzadko kiedy minimalnych możliwych podatkach). W niektórych sytuacjach można zminimalizować podatki, często do zera, jednocześnie budując zdolność, ale wymaga to wsparcia dobrego doradcy kredytowego i księgowego.

Bardzo ważnym kryterium jest także czas i wysiłek, który musimy wykonać w celu rozliczenia. W Polsce nadal większość osób wybiera rozliczanie ryczałtem, bo nie mają one ochoty ani czasu (a czasami wiedzy) wgryzać się w inne sposoby rozliczenia i prowadzić „papierologii”. Wg mnie bardzo często zdarza się to osobom, które wynajmują jedno bądź dwa mieszkania i możliwe oszczędności na podatku są na tyle niewielkie, że nie uzasadniają one inwestycji dodatkowego czasu i energii na bardziej skomplikowane rozliczenie. Trzeba jednak pamiętać, że nawet przy jednej wynajmowanej nieruchomości, o ile przychód z tego wynajmu jest spory, zmiana formy opodatkowania może dać sensowne (i legalne!) oszczędności podatkowe.

Co warto więc wziąć pod uwagę?

  • formalności początkowe np. rozliczanie w ramach działalności wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego,
  • obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w ryczałcie nie ma tego obowiązku, przy zasadach ogólnych warto to robić, a przy działalności jest obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów),
  • dokumenty, które trzeba posiadać/przechowywać – w ryczałcie obowiązek jest minimalny (trzeba jakoś udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, moim zdaniem nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe,
  • składki ZUS, które ewentualnie trzeba opłacać w przypadku działalności gospodarczej (jeśli równolegle pracujemy na etacie z pensją powyżej minimalnej, to dodatkowe obciążenie wynikające ze składek ZUS nie jest duże),
  • sposób prowadzenia i skalę najmu (żeby ocenić, czy przypadkiem nie spełnia on przesłanek uznania go za działalność).

Wróćmy jednak do wysokości podatku do zapłacenia

Zakończył się już 2019 rok, więc na podstawie informacji o naszych przychodach i kosztach z ubiegłego roku oraz na podstawie naszych planów inwestycyjnych na kolejny rok, możemy oszacować przychody i koszty, które uzyskamy/poniesiemy w 2020 roku. Uwaga, na potrzeby wyboru formy opodatkowania te szacunki nie muszą być bardzo dokładne ani szczegółowe. Ważne, żeby mniej więcej oszacować przychód oraz główne kategorie kosztowe: opłaty administracyjne i media, odsetki od kredytu oraz, przede wszystkim, amortyzację. Do tego czasami mogą dojść jednorazowe wydatki na remont w trakcie wynajmu lub wyposażenie.

Jak co roku, poniżej pokazuję przykład takiej analizy dla rzeczywistego przypadku jednego z moim klientów. Wynajmuje on (nazwijmy go Marcinem) jedno trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu, jednocześnie pracuje na etacie z pensją nieco wyższą od warszawskiej średniej (to mieszkanie jest więc dla niego dodatkowym dochodem).

Przychody

Zacznijmy od przychodów. Marcin wynajmuje to mieszkanie za 2500 zł czynszu najmu miesięcznie. Do tego najemcy ponoszą opłaty administracyjne (około 500 zł miesięcznie) oraz płacą za media (około 300 zł miesięcznie).

Policzmy więc:

(2500 zł + 500 zł + 300 zł) x 12 miesięcy = 39 600 zł rocznie

Założyłem, że Marcin nie będzie miał pustostanów, ale jeśli się ich spodziewamy, to równie dobrze możemy przemnożyć przychody miesięczne np. przez 11 miesięcy.

Koszty

Po stronie kosztów pojawią się opłaty administracyjne oraz media:

500 zł x 12 miesięcy = 6000 zł rocznie

300 zł x 12 miesięcy = 3600 zł rocznie

Dołóżmy do tego amortyzację. Marcin kupił to mieszkanie na rynku pierwotnym, więc ma prawo do stawki amortyzacji z wykazu stawek amortyzacji (1,5% rocznie):

450 000 zł (wartość początkowa) x 1,5% = 6750 zł rocznie

Marcin spłacił już kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania (pieniędzmi, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniego mieszkania po rodzicach), więc nie występują koszty odsetek. Dla uproszczenia nie weźmiemy też pod uwagę kosztów drobnych napraw czy remontów ani ubezpieczenia.

Podsumujmy powyższe wyliczenia w tabeli poniżej, która pokazuje sumaryczny przychód, koszty oraz dochód, a także podatek wyliczony wg różnych metod:

W powyższej tabeli po prawej stronie wyliczone są kwoty podatku do zapłacenia za cały rok:

  • Ryczałt – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%),
  • Ryczałt bis – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%), ale media są przerzucone na najemcę,
  • Skala (17%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy,
  • Skala (32%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy,
  • DG (19%) – rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego (uwaga, w powyższej tabeli dla uproszczenia nie uwzględniono tego, że działalność gospodarcza może być także rozliczana wg skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych).

W przypadku rozliczenia poprzez działalność gospodarczą (oznaczoną w tabeli jako „DG (19%)”) uwzględniłem możliwość odliczenia części zapłaconych składek zdrowotnych od podatku (uwzględniłem kwoty tych składek wg danych na 2019 r., ponieważ te na 2020 rok nie są jeszcze dostępne). Składki zdrowotne należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można w dużej części odliczyć od podatku.

Z oszacowania dokonanego dla Marcina widać, że podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie najmniejszy (bo Marcin mógłby od podatku odliczyć dużą część składek zdrowotnych). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują, np. składki na ubezpieczenia zdrowotne oraz księgowość), na pewno nie będzie to dobra opcja (w przypadku Marcina nie ma sensu specjalnie do najmu rejestrować działalności gospodarczej). Marcin powinien więc dojść do wniosku, że najkorzystniej będzie wybrać najem prywatny rozliczany ryczałtem, w szczególności jeśli przerzuci on media na najemców (czyli zapisze to odpowiednio w umowie najmu tak, żeby te media opłacane przez najemcę nie były przychodem wynajmującego).

Sprawdźmy jednak, co by się stało, gdyby Marcin nie spłacił wcześniej kredytu, który zaciągnął na to mieszkanie. Mógłby wtedy rozliczać w kosztach odsetki od tego kredytu:

Jak widać z tabeli, nie zawsze ryczałt jest najbardziej korzystny. Odsetki od kredytu pomniejszyłyby znacząco dochód Marcina i wtedy rozliczenie na zasadach ogólnych zapewniłoby najniższy podatek (prawie 2000 zł oszczędności rocznie). Marcinowi trzeba pozostawić decyzję, czy ta oszczędność uzasadnia dodatkowy czas, który będzie musiał poświęcić na rozliczanie na zasadach ogólnych (czyli naukę zasad takiego rozliczenia, określanie kosztów, obliczenie wartości początkowej itd.).

A czy dałoby się obniżyć podatek do zera?

Przy powyższych parametrach mieszkania Marcina, kupionego na rynku pierwotnym (czyli pozwalającego na niską amortyzację), raczej nie ma sposobu na proste wyzerowanie podatku. W takiej sytuacji często pomaga jednak zakup kolejnego mieszkania, które dzięki wysokiej amortyzacji (oraz, ewentualnie, kosztom odsetek od kredytu) generuje księgową stratę, a ta strata zniweluje dochód generowany przez pierwsze mieszkanie. Dodajmy więc do naszych wyliczeń drugie mieszkanie – kawalerkę z rynku wtórnego, która spełnia warunki zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Sumujemy przychody i koszty z pierwszego mieszkania z przychodami i kosztami z drugiego mieszkania, a potem liczymy całościowy dochód:

Sumaryczna strata, wygenerowana przez te dwa mieszkania, mogłaby być wykorzystana jako tarcza podatkowa w działalności gospodarczej, która generuje dochód z innych aktywności niż najem. Oczywiście, Marcin musiałby taką działalność prowadzić i zacząć rozliczać mieszkania w ramach tej działalności.

Dodatkowo, zaczynając wynajem jakiegoś mieszkania warto pamiętać, że często na samym początku występują wysokie koszty jednorazowe wyposażenia tego mieszkania. Może się okazać, że w roku, gdy startuje wynajem pierwszego lub kolejnego mieszkania mniejszy podatek zapewni nam rozliczenie na zasadach ogólnych (bo rozliczymy wysoki jednorazowy wydatek na wyposażenie), a w kolejnym roku bardziej opłacalny będzie już ryczałt.

Pliki Excel z przykładami kalkulacji wspomagających wybór formy opodatkowania, podobne do tych opisanych wyżej, są częścią pakietu załączników do mojego poradnika o rozliczaniu najmu.

Wybór formy opodatkowania – podsumowanie

Jak to zawsze bywa w podatkach, wskazanie formy opodatkowania, która w każdym przypadku zapewni nam najniższy podatek, nie jest możliwe, ponieważ zależy to od indywidualnej sytuacji danego podatnika.

Niemniej, można wskazać pewne ogólne wskazówki, pomagające, nawet bez dokładnego liczenia, wstępnie wybrać najlepszą dla nas formę opodatkowania.

Najczęściej, gdy mamy wysokie koszty uzyskania przychodu w najmie, lepsza będzie dla nas któraś z form rozliczania oparta o dochód tj. „najem prywatny” na zasadach ogólnych lub działalność gospodarcza. Najważniejsze kategorie kosztowe, na które trzeba patrzeć, to amortyzacja oraz odsetki od kredytu.

Z tego powodu, gdy ktoś pyta się mnie, którą formę opodatkowania wybrać, w pierwszej kolejności analizuję, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego (powyżej 60 miesięcy) i czy zostało kupione na kredyt. 

W przypadkach, gdy mamy niskie koszty uzyskania przychodu, bo np. kupiliśmy za gotówkę nowe mieszkanie pozwalające wyłącznie na niską amortyzację (wg stawki 1,5% rocznie), najczęściej niższy podatek zapewni nam opodatkowanie przychodu, czyli ryczałt.

Powtarzam, że „najem prywatny” opodatkowany ryczałtem bądź na zasadach ogólnych zasadniczo możemy wybrać, jeśli nasz najem nie spełnia przesłanek uznania go za działalność gospodarczą. W przeciwnym razie możemy nie mieć wyjścia i nie pozostanie nam nic innego jak zarejestrowanie działalności i wybór opodatkowania tej działalności na zasadach ogólnych lub na zasadach podatku liniowego. Czasami też, jeśli najem generuje nam tarczę podatkową (czyli księgową stratę), może nam się opłacać „wciągnąć go” do istniejącej i dochodowej działalności, nawet jeśli będzie to tylko jedno mieszkanie.

Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania najmu?

W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować i ewentualnie nawiązać współpracę z biurem rachunkowym. W przypadku, gdy już taką działalność prowadzisz, to po prostu zaczynasz w jej ramach rozliczać najem. Nie ma wtedy obowiązku jakiegoś formalnego „przeniesienia” mieszkania do majątku firmowego (w celu rozpoczęcia amortyzacji należy je tylko wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), bo tak naprawdę w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to nadal jest ta sama osoba. Nie będę natomiast wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to dość wygodnie zrobić przez Internet 😊). Pamiętajmy tylko o uwzględnieniu najmu w zakresie działalności (PKD 68.20).

Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.

Do 2018 r. wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania dokonywało się poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. W 2019 r. weszła w życie zmiana art. 9 ust. 4 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i od tamtego czasu obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2” (czyli zeznania rocznego składanego do końca lutego następnego roku na formularzu PIT-28).

Wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego na dany roku podatkowy dokonuje się więc poprzez pierwszą za okres w danym roku podatkowym wpłatę ryczałtu i terminy na ten wybór są następujące:

  • do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
  • i potem analogicznie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach) albo
  • do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

Jeśli termin przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.

W związku z powyższym termin wyboru ryczałtu rozliczanego miesięcznie na 2020 rok mija 20 lutego 2020 roku (przy założeniu, że pierwszy przychód w 2020 roku osiągniemy w styczniu). W przypadku ryczałtu rozliczanego kwartalnie termin wyboru ryczałtu na 2020 rok mija 20 kwietnia 2020 roku.

Jeśli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w jakikolwiek sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.

Przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów danego podatnika – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować różne formy do każdego z nich.

Powstaje też pytanie w jaki sposób odbywa się rezygnacja z ryczałtu tj. gdy w zeszłym roku rozliczaliśmy się ryczałtem, a w tym chcemy przejść na zasady ogólne? Moim zdaniem wystarczy, że nie wpłacimy ryczałtu, tylko zaczniemy ewentualnie wpłacać zaliczki na podatek dochodowy (jeśli wyjdą nam zaliczki do zapłaty). Ze względów ostrożnościowych sugeruję jednak w takiej sytuacji złożenie oświadczenia o wyborze rozliczenia na zasadach ogólnych.

Oświadczenia o wyborze ryczałtu (którego złożenie jest możliwe, ale nie konieczne) bądź zasad ogólnych nie mają oficjalnych wzorów. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.

Miesięcznie czy kwartalnie?

Gdy rozliczamy najem prywatny na zasadach ogólnych, wpłacamy zaliczkę wyłącznie w trybie miesięcznym (art. 44 ust. 3g ustawy o PIT, mówiący o możliwości wpłacania zaliczek kwartalnie, odnosi się tylko do podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej).

W przypadku prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej możemy zaliczki w podatku dochodowym wpłacać w trybie miesięcznym lub kwartalnym (przy czym o wyborze zawiadamia się fiskusa dopiero w zeznaniu rocznym za dany rok podatkowy).

W przypadku gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, również mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Biorąc pod uwagę średni kurs euro z 1 października 2019 r. w 2020 r. kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2019 r. nie przekroczyły 109 335 zł.

W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Oznacza to mniej więcej tyle, że w danym roku po prostu wpłacamy ryczałt kwartalnie (o ile spełniamy warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu danego roku, zaznaczamy odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28. Nie ma już obowiązku zawiadomienia o rezygnacji z kwartalnego rozliczania ryczałtu.

Warto wiedzieć, że przed 2019 r. wybór kwartalnego rozliczenia ryczałtu był dokonywany poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania zawczasu, a nie po zakończeniu roku.

Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 przelewów w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy, ponieważ kwoty należnego podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie (mam nadzieję, że oprocentowanym).

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Generalną zasadą jest, że dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

Istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem, że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Uwaga, nie należy mylić rozliczenia całości dochodów z najmu wspólnej własności przez jednego ze współmałżonków ze wspólnym rozliczeniem małżonków!

Wydaje się, że o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwóch małżonków i rozliczać każdego z nich oddzielnie.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Dopiero dochód w postaci kwot pieniężnych (po opodatkowaniu) wchodzi w skład majątku wspólnego.

Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.

W przypadku gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Jeśli rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczeń przez jednego z małżonków. Wprowadzono zasadę, że podpisanie oświadczenia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i obowiązuje przez kolejne lata.

Wiele urzędów domaga się często podania adresów wynajmowanych nieruchomości, ale – moim zdaniem – nie ma obowiązku w oświadczeniu wymieniać nieruchomości, których ono dotyczy (i wtedy dotyczy ono wszystkich nieruchomości będących naszą współwłasnością z małżonkiem).

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.