sroda20stycznia2016(Uwaga – artykuł dotyczy 2016 roku. Zapraszam do przeczytania podobnego artykułu dotyczącego 2017 roku)

Jak co roku, przypominam o tym, że 20 stycznia 2016 roku mija nieprzekraczalny termin na ewentualne złożenie do urzędu skarbowego kilku istotnych oświadczeń. Są to m.in.:

  • oświadczenie dotyczące wyboru formy opodatkowania,
  • oświadczenie dotyczące kwartalnego rozliczania ryczałtu,
  • oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków.

Wg mnie najważniejsze jest to pierwsze, czyli wybór formy opodatkowania. W tym artykule skupię się więc na tym temacie tj. jak wybrać optymalny dla Ciebie sposób rozliczania najmu. Opiszę jednak również kwestię kwartalnego rozliczania ryczałtu oraz rozliczania całości najmu przez jednego ze współmałżonków.

poradnik-banner-m-bp

Przypominam, że osoby rozliczające najem poprzez działalność gospodarczą mają jeszcze kilka innych możliwych oświadczeń do złożenia np. dotyczące zmiany formy opodatkowania działalności (podatek liniowy lub zasady ogólne), wyboru zaliczek uproszczonych, wyboru rozliczania podatku dochodowego w trybie kwartalnym lub miesięcznym. Jedną z rzeczy, którą zawsze sugeruję, jest ujednolicenie trybu rozliczania PIT i VAT (tak, żeby obydwa podatki były rozliczane kwartalnie albo obydwa były rozliczane miesięcznie).

Poniższy artykuł skupia się jednak na najmie prywatnym.

Podstawowe formy opodatkowania najmu

Na początek warto przeanalizować, jakie formy opodatkowania najmu mamy do wyboru. Przede wszystkim, należy podjąć decyzję, czy będziemy rozliczać nasz najem:

  • jako najem prywatny (czyli odrębne źródło przychodów), czy
  • w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W przypadku najmu prywatnego mamy do wyboru ryczałt (8,5% od przychodu) oraz zasady ogólne (18% i 32% od dochodu). Działalność gospodarcza może być z kolei rozliczana na zasadach ogólnych (18% i 32% od dochodu) lub na zasadach podatku liniowego (19% od dochodu).

Formy opodatkowania najmu

Oczywiście, to są tylko podstawowe i najbardziej popularne formy opodatkowania najmu. Można sobie wyobrazić rozliczanie najmu także poprzez różnego rodzaju spółki prawa handlowego, jednak spotykam się z nimi stosunkowo rzadko.

W mojej opinii to wynajmujący (czyli Ty) decyduje, którą formę opodatkowania najmu wybiera.

Oczywiście, są pewne ograniczenia czy też konsekwencje tych wyborów np. w przypadku rozliczania działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego tracimy możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem.

Czasami też możemy nie mieć możliwości rozliczania najmu prywatnego, gdyż nasz najem będzie stanowił już działalność gospodarczą i wyłącznie jako taki może być rozliczany.

Jak wybrać formę opodatkowania najmu?

Oczywiście, naturalnie nasuwającym się kryterium wyboru formy opodatkowania najmu jest wysokość podatku, który zapłacimy. Należy jednak wziąć pod uwagę inne czynniki, które są nieco mniej przeliczalne na konkretne kwoty np. ilość pracy, którą chcemy (lub możemy) wykonywać, długoterminowe konsekwencje, a także nasz główny cel. Inaczej przecież podejdziemy, jeśli zależy nam wyłącznie na minimalizacji podatku, a inaczej, jeśli budujemy zdolność kredytową.

Czynniki, które są mniej mierzalne (mniej przeliczalne na pieniądze), a które warto wziąć pod uwagę, to:

  • formalności, których musimy dopełnić na początku najmu – przykładowo, rozliczanie poprzez działalność gospodarczą z reguły wymaga jej zarejestrowania, znalezienia biura rachunkowego itp.;
  • konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i ewentualnie kosztów – przy ryczałcie tych formalności jest zdecydowanie mniej (rejestrujemy wyłącznie przychody), a przy działalności gospodarczej trzeba prowadzić formalną księgowość;
  • sposób rozpoznawania przychodów – w najmie prywatnym stosujemy zasadę kasową, w działalności gospodarczej podstawą określenia przychodu są kwoty należne;
  • rozliczenie roczne, które trzeba wysłać do US;
  • konieczność odprowadzania składek ZUS;
  • dopuszczalna skala najmu prywatnego.

Jak już przeanalizujemy czynniki mniej mierzalne, możemy podejść do oszacowania podatku do zapłacenia dla każdej z podstawowych form rozliczenia.

Podejście jest proste – spójrzmy na przychody oraz koszty najmu z poprzedniego roku (tego, który właśnie się skończył) i spróbujmy oszacować, jakie będziemy mieli przychody i koszty w kolejnym roku. Najczęściej najsensowniej jest przyjąć, że będą one podobne do tych z poprzedniego roku. Oczywiście, należy też uwzględnić nasze plany inwestycyjne np. zakup kolejnego mieszkania oraz inne zmiany, które mogą nastąpić np. podwyżkę czynszu dla najemców, którą planujemy.

Poniżej przedstawiam takie oszacowanie, stworzone na podstawie przykładu rzeczywistego trzypokojowego mieszkania na warszawskich Bielanach. Załóżmy, że jego właścicielem jest Marek.

Zacznijmy od przychodów.

Marek ma już najemców, którzy mieszkają tam od 1,5 roku i wydaje się, że jeszcze długo pomieszkają – w związku z tym Marek nie spodziewa się pustostanu:

12 miesięcy najmu x 2350 zł czynszu najmu miesięcznie = 28 200 zł rocznie.

Do tego najemcy wpłacają mu dodatkowo 300 zł miesięcznie na pokrycie kosztów zużytych przez nich mediów (które są rozliczane potem zgodnie ze zużyciem), więc całkowity przychód roczny wyniesie 31 800 zł.

Przejdźmy do kosztów.

Amortyzacja – Marek stosuje stawkę 1,5% rocznie (nie może zastosować indywidualnych stawek, ponieważ kupił mieszkanie od developera), co przy wartości początkowej 330 tys. zł daje roczny koszt amortyzacji 4950 zł.

Opłaty administracyjne ponosi Marek, więc po stronie kosztów pojawia się:

12 miesięcy x 660 zł miesięcznie = 7920 zł rocznie.

Koszty mediów to wspomniane wyżej 300 zł miesięcznie (Marek założył, że najemcy wpłacą mu kwoty równe kosztom zużycia):

12  miesięcy x 300 zł miesięcznie = 3600 zł rocznie.

Dodatkowo, Marek spodziewa się jeszcze, że zapłaci za ubezpieczenie mieszkania (260 zł jednorazowo).

Marek nie planuje w tym roku żadnych remontów, nie przewiduje też kosztów szukania najemców (spodziewa się, że obecni najemcy pomieszkają jeszcze dłużej niż rok).

Poniższa tabela podsumowuje nasze wyliczenia oraz pokazuje wysokość podatku do zapłacenia.

 

Formy opodatkowania najmu - jak wybrać

Opis kolumn powyższej tabeli:

  1. Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej, podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy;
  2. Podatek od najmu w ramach najmu według skali podatkowej, podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy;
  3. Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5% od całkowitej kwoty wpłacanej nam przez najemcę, obejmującej czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne i media);
  4. Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5% od czynszu najmu, ponieważ opłaty eksploatacyjne i opłaty za media uiszczane są przez najemcę);
  5. Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej, podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy;
  6. Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej, podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy;
  7. Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego.

 

Wyjaśnienia wymagają jeszcze:

  • Odliczenie składek społecznych – składki na ubezpieczenia społeczne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą. Składki te można odliczyć od dochodu. Niemniej, Marek pracuje na etat i składki te odprowadza już pracodawca (pracownik prowadzący równocześnie działalność gospodarczą podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym tylko ze stosunku pracy wtedy, gdy jego wynagrodzenie z tego stosunku pracy nie jest niższe od płacy minimalnej). W przypadku, gdy ktoś nie pracuje na etat, należy te składki uwzględnić w obliczeniach.
  • Odliczenie składek zdrowotnych – składki na ubezpieczenia zdrowotne, które należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Większą część składki można odliczyć od podatku. Uwaga, kwota w tabeli powyżej to odliczenie składek zdrowotnych za 2015 rok, ponieważ z momencie publikacji tego artykułu nie znałem jeszcze odliczeń za 2016 rok.

Jak widać, w przypadku najmu prowadzonego przez Marka, o ile jego szacunki pokryją się z rzeczywistością, najniższy podatek daje rozliczenie ryczałtem, zwłaszcza, jeśli udałoby się media oraz opłaty administracyjne przerzucić na najemców (kolumna nr 4).

Sprawdźmy jednak, co by się stało, gdyby to mieszkanie było kupione na kredyt. Doliczmy do kosztów odsetki od tego kredytu (generalnie, w kosztach możemy rozliczać wyłącznie odsetkową część rat kredytowych). Marek mógłby sprawdzić, jakie odsetki zapłacił w ostatnim miesiącu 2015 roku, a potem powinien przemnożyć tę kwotę przez 12 miesięcy.

 

Formy opodatkowania najmu - jak wybrać (uwzględniono odsetki)

 

Jak widać, po doliczeniu odsetek do kosztów, podatek rozliczany na zasadach ogólnych (niezależnie od tego, czy Marek wchodzi w drugi próg podatkowy, czy nie) jest najniższy.

Pliki Excel zawierające przykłady kalkulacji podatku od najmu rozliczanego różnymi metodami są częścią pakietu załączników do mojego poradnika.

Kiedy ryczałt, a kiedy zasady ogólne – podsumowanie

W przypadku Marka najniższy podatek dało rozliczanie ryczałtem, jednak gdy uwzględniliśmy w kosztach odsetki od kredytu, bardziej opłacalne będą dla niego zasady ogólne.

Pamiętaj jednak, że każdy przypadek jest inny i dla każdego przypadku należy to po prostu policzyć.

Wszystko zależy od ponoszonych kosztów i innych kwestii np. wartości początkowej zastosowanej do obliczenia amortyzacji.

Można jednak wskazać pewne generalne zasady. Gdy występują wysokie koszty np. wysoka amortyzacja, odsetki od kredytu, najczęściej bardziej opłacalne jest rozliczanie się według skali podatkowej. Gdy tych kosztów nie ma (mieszkanie jest spłacone, ma niską wartość początkową), ryczałt najczęściej daje niższy podatek. Rozliczanie ryczałtem ma też inną cechę – jest najprostszą metodą opodatkowania najmu.

Opodatkowanie najmu poprzez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność gospodarczą rzadko ma sens ze względu na występujące dodatkowo koszty prowadzenia tej działalności oraz większą ilość wymaganej pracy i formalności.

Wynajem rozliczany jest często w ramach działalności gospodarczej, gdy wynajmujący tak czy inaczej musi tę działalność zarejestrować albo już prowadzi własną firmę (choć w mojej opinii również wtedy trzeba decyzję o wciągnięciu najmu do działalności dobrze rozważyć). Działalność gospodarcza wydaje się być też dobrym wyborem, gdy posiadamy więcej mieszkań. Eliminujemy wówczas ryzyko, że urząd skarbowy stwierdzi, że przy takiej liczbie mieszkań nie możemy już rozliczać się poprzez najem prywatny (bo nasz najem spełnia definicję działalności gospodarczej).

Zainteresował Cię ten artykuł? Zostaw swój email, to powiadomię Cię o kolejnych

Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego

Jeśli zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność po prostu zarejestrować. W Internecie znajdziesz sporo artykułów opisujących, jak to zrobić.

W przypadku, gdy zdecydujesz się na jedną z form najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.

Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:

  • na jego początku (do 20 stycznia) bądź
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
  • do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.

Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy się według skali podatkowej, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałt, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne według skali podatkowej.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Niektóre urzędy skarbowe udostępniają jednak wzory takich oświadczeń i czasami wręcz wymuszają ich stosowanie. Wg mojej wiedzy, możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać. Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2016 rok.

Przy okazji, przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy podatnika, a nie każdej jego nieruchomości osobno. Nie można więc jednego mieszkania rozliczać ryczałtem, a drugiego mieszkania na zasadach ogólnych (aczkolwiek, jak zwykle, istnieją sytuacje, w których można to ograniczenie ominąć).

Kwartalne rozliczanie ryczałtu

Jeśli rozliczasz najem prywatny według skali podatkowej, możesz to robić wyłącznie w trybie miesięcznym.

W przypadku, gdy zdecydujesz się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, masz możliwość wyboru trybu miesięcznego lub kwartalnego (art. 21 ust. 1 i 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro (art. 21 ust. 1b Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przeliczenia tej kwoty na złotówki dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Biorąc pod uwagę średni kurs Euro z 1 października 2015 roku, w 2016 roku kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2015 roku nie przekroczyły 106 092,5 zł.

W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 Euro przypada dla każdego z nich z osobna.

Warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest również zawiadomienie o tym naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku  (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Ponieważ jest to jedyny wymieniony w ustawie termin, dla podatników rozpoczynających najem w trakcie roku podatkowego (po 20 stycznia danego roku) nie ma możliwości wyboru trybu kwartalnego. Powinni oni w danym roku rozliczać się w trybie miesięcznym, a dopiero od początku kolejnego roku podatkowego mogą wybrać tryb kwartalny (o ile oczywiście ich przychody nie przekroczą 25 000 Euro).

Jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, sugeruję z takiego trybu rozliczania skorzystać. Zamiast 12 rozliczeń w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oszczędzamy czas, a także pieniądze, ponieważ kwoty podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie bankowym (aczkolwiek obecnie najprawdopodobniej słabo oprocentowanym).

Podatnicy, którzy po raz pierwszy wybiorą kwartalne rozliczanie ryczałtu, powinni zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku  (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia albo złożymy je w nieodpowiednim terminie, rozliczamy ryczałt miesięcznie, chyba że w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie, wtedy w tym roku możemy kontynuować ten tryb rozliczania bez powiadamiania urzędu skarbowego.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Niektóre urzędy skarbowe udostępniają jednak wzory takich oświadczeń i czasami wręcz wymuszają ich stosowanie. Wg mojej wiedzy, możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać. Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2016 rok.

Opodatkowanie całości przychodu/dochodu z najmu współwłasności przez jednego ze współmałżonków

W najmie prywatnym dochody/przychody z najmu mieszkania, które stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno (art. 8 ust. 1 i 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 5 i 6 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek w trakcie roku podatkowego jak i przy rozliczeniu rocznym.

Ustawodawca przewidział jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu współwłasności rozliczał jeden z małżonków, pod warunkiem że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa;
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków (art. 8 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy tylko wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (mąż albo żona) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.

W przypadku, gdy mamy nieruchomości należące do męża, należącego do żony, a także będące współwłasnością, nie ma prostego sposobu na rozliczanie wszystkich przez jedną osobę. Gdy jednak tylko jedna osoba posiada majątek odrębny (wynajmowane mieszkanie), a oprócz tego wynajmujemy też współwłasność małżeńską, warto, żeby całość rozliczała ta jedna osoba.

Dodam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.

W przypadku ryczałtu oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

W przypadku rozliczania na zasadach ogólnych oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Do 2014 roku oświadczenie o wyborze rozliczania najmu przez jednego z małżonków, jeśli chcieliśmy w kolejnym roku podatkowym rozliczać się tak samo, należało składać ponownie (i ponawiać je w każdym roku), w terminie do 20 stycznia danego roku.

Wiele osób o tym zapominało, co generowało potem konieczność korekt i wyjaśnień w urzędzie skarbowym.

Na szczęście, od 2015 roku sytuacja się zmieniła. W Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych pojawiły się zapisy, że wybór zasady opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków (art. 12 ust. 8a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz art. 8 ust. 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Uwaga, dopiero oświadczenie złożone na początku 2015 roku obowiązuje przez kolejne lata. Tych złożonych na początku 2014 roku i wcześniej ta zasada nie dotyczy (interpretacja z 25 maja 2015 roku o sygnaturze IPPB1/4511-309/15-4/ES).

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Niektóre urzędy skarbowe udostępniają jednak wzory takich oświadczeń i czasami wręcz wymuszają ich stosowanie. Wg mojej wiedzy, możemy, ale nie musimy, z nich skorzystać. Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2016 rok.

Dopiero zaczynasz albo myślisz o rozpoczęciu wynajmu? Mam dla Ciebie propozycję – kliknij tutaj.

Be Sociable, Share!