Grzegorz Grabowski

Najem a VAT

Autorem poniższego wpisu jest Stella Brzeszczyńska (redakcja: Grzegorz Grabowski).

Osoby zajmujące się wynajmem mieszkań stosunkowo rzadko zastanawiają się nad VAT, ponieważ zdecydowana większość z nich jest z tego podatku po prostu zwolniona. Prawdopodobnie wielu z nich nawet nie zdaje sobie sprawy z tego, że są podatnikami VAT, ponieważ prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu VAT.

W tym artykule postaramy się wyjaśnić kluczowe kwestie związane z podatkiem od towarów i usług oraz wynajmem nieruchomości, w szczególności mieszkań. Przede wszystkim warto wiedzieć dlaczego i na jakiej zasadzie korzystamy ze zwolnienia od tego podatku, a także co zrobić/czego unikać, żeby tego zwolnienia nie stracić. Brak wiedzy dotyczącej VAT-u może się dla wynajmującego skończyć sporymi zaległościami podatkowymi, a także np. znaczącym zmniejszeniem przychodów z działalności gospodarczej. Może się tak zdarzyć np. gdy korzystamy ze zwolnienia ze względu na obrót świadcząc usługi w ramach firmy, nie wiedząc o tym, że z powodu najmu prywatnego kilka lat temu straciliśmy do tego zwolnienia prawo.

Podatnik i działalność gospodarcza w rozumieniu VAT

Każda umowa najmu mieści się w pojęciu świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie o VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT) – niezależnie od tego, czy chodzi o usługi świadczone w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy o najem prywatnego majątku. Definicja działalności w ustawie o VAT obejmuje także osoby, które wynajmują jedno mieszkanie, albo jedno miejsce postojowe w hali garażowej i osiągają z tego tytułu niewielkie przychody opodatkowane ryczałtem. Rozmiar takiej aktywności nie ma bowiem żadnego znaczenia dla uznania wynajmującego za podatnika VAT.

Nie można przy tym utożsamiać działalności gospodarczej zdefiniowanej dla potrzeb VAT z działalnością gospodarczą, o której mowa w Prawie przedsiębiorców. Nie znajdzie tu także zastosowania definicja działalności gospodarczej zawarta w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W każdej z tych ustaw pojęcie działalności gospodarczej jest inne, jednak  dla VAT definiuje się ją najszerzej, co powoduje, że działania, które nie są działalnością w świetle np. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są nią w świetle ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT jest więc każdy podmiot, który wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości własne lub należące do innych podmiotów (podnajem, poddzierżawa), niezależnie od tego, czy robi to w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako tzw. najem prywatny.

Status podatnika VAT wynajmującego nie oznacza automatycznie zobowiązania do rozliczania VAT. Można bowiem skorzystać z dwóch zwolnień z VAT:

– ze względu na obroty (rozumiane jako należne wpływy) poniżej 200 tys. zł w skali roku albo

– ze względu na wynajęcie nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe (o tych dwóch zwolnieniach będziemy mówić w dalszej części artykułu).

Z drugiej strony, można być podatnikiem VAT czynnym, tzn. zobowiązanym do opodatkowania wykonywanych czynności stawką VAT (kolokwialnie mówi się, że ktoś jest VAT-owcem) także wtedy najem jest rozliczany w podatku dochodowym jako tzw. najem prywatny, tj. gdy nie prowadzimy zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej. W takiej sytuacji są często osoby kupujące lokale użytkowe w tzw. condohotelach, rejestrujące się jako podatnik VAT czynny, żeby odliczyć VAT od zakupu tych nieruchomości. Warunkiem odliczenia VAT naliczonego w cenie jest bowiem rejestracja w US jako podatnik VAT czynny.

Zaliczenie najmu prywatnego do działalności gospodarczej w rozumieniu VAT ma także konsekwencje dla przedsiębiorców, ponieważ obrót uzyskiwany z najmu sumuje się z obrotem z działalności gospodarczej zgłoszonej do CEIDG. Ma to ogromne znaczenie przy obliczaniu obrotu zwolnionego od podatku – należy więc na to zwracać uwagę monitorując, czy przekroczyliśmy już limit 200 tys. zł.

Uwaga, do tego limitu wlicza się na pewno czynsz najmu (zwolniony od VAT). Sporne są natomiast kwoty należne z tytułu tzw. opłat dodatkowych z tytułu odsprzedaży mediów (zwolnionych od VAT). Organy podatkowe uważają, że należy je wliczać do limitu 200 tys. zł, natomiast sądy orzekają, że nie.

To także istotna różnica między podatkiem dochodowym (także ryczałtem) a VAT. Kwoty dodatkowe otrzymywane od najemców jako zwrot za media i opłaty wpłacane do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mogą być wyłączone od przychodu w podatku dochodowym, natomiast w VAT stanowią obrót (najczęściej zwolniony od podatku).

Jeżeli przedsiębiorca jest podatnikiem VAT czynnym, to w deklaracji VAT powinien wykazywać dodatkowo obroty z tytułu najmu, w tym z tytułu odsprzedaży mediów. Jeżeli usługa najmu jest zwolniona od VAT, kwotę obrotu wpisuje się w deklaracji jako usługi zwolnione. Jeżeli są one opodatkowane – wpisuje się je w deklaracji łącznie z pozostałymi obrotami.

Podatnik nierezydent

Miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest miejsce (państwo) położenia nieruchomości (art. 28e ustawy o VAT). Oznacza to, że VAT z tytułu najmu należy rozliczać w kraju położenia nieruchomości.

Wynajmujący nierezydent w zasadzie powinien dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny na formularzu VAT-R. Nie może bowiem korzystać ze zwolnienia dla obrotów do 200 tys. zł. Od tej reguły są jednak dwa wyjątki:

1) najem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe jako zwolniony od VAT przedmiotowo powoduje brak obowiązku rejestracji VAT,

2) najem nieruchomości na rzecz podatnika VAT, który sam rozliczy podatek z tego tytułu, wykazując import usługi najmu.

Podmioty, które nie mają w Polsce siedziby działalności gospodarczej, nie skorzystają ze zwolnienia ze względu na obrót do kwoty 200 tys. zł (art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy o VAT). Posłużenie się w art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy o VAT określeniem „podatnik niemający siedziby” odnosi się zarówno do spółek, jak i do osób fizycznych.

„Brak siedziby” w RP wynajmującego oznacza, że nawet pierwsza minimalna wpłata od najemcy podlega opodatkowaniu VAT, chyba że jest to usługa zwolniona przedmiotowo od podatku (chodzi o najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe).

Miejscem siedziby działalności gospodarczej podatnika jest miejsce, w którym są wykonywane funkcje naczelnego zarządu przedsiębiorstwa (art. 10 rozporządzenia Rady UE). Jest to przede wszystkim miejsce, w którym zapadają istotne decyzje dotyczące ogólnego zarządzania przedsiębiorstwem, adres zarejestrowanej siedziby przedsiębiorstwa i miejsce posiedzeń zarządu przedsiębiorstwa. Sam adres pocztowy nie może być uznany za miejsce siedziby działalności gospodarczej podatnika.

Natomiast siedzibą osoby fizycznej zamieszkałej za granicą, która nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej w żadnym zakresie, uzyskując jedynie przychody z wynajmu nieruchomości w Polsce – jest jej miejsce zamieszkania.

Podatnik będący osobą fizyczną, który nie posiada miejsca zamieszkania na terytorium Polski, nie posiada tym samym siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju i nie może korzystać ze zwolnienia dla obrotów do 200 tys. zł w skali roku uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

W pewnych sytuacjach, jeśli wynajmujący nierezydent nie może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, istnieje możliwość przerzucenia ciężaru podatku z nierezydenta na najemcę tzn. zastosowanie znajdzie odwrotne obciążenie. Warunki jego zastosowania są określone w art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT.

Współwłasność

Podatnikiem VAT (a więc tym, kto powinien ewentualnie rozliczać VAT od najmu) jest podmiot, który faktycznie świadczy usługi najmu. Jeżeli nieruchomość należy do majątku małżeńskiego, nie oznacza to automatycznie, że oboje stają się podatnikami VAT z tytułu wynajęcia wspólnej nieruchomości. Podatnikiem VAT staje się ten małżonek, który dokonał czynności prawnej tj. podpisał umowę i otrzymuje czynsz. Jeżeli umowy najmu są zawierane wyłącznie przez jedno z małżonków, podatnikiem VAT jest wyłącznie ten małżonek. Sama zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu przez drugiego małżonka, która jest wymagana przez przepisy kodeksu rodzinnego do ważności tej umowy, nie czyni z małżonka wyrażającego tę zgodę – podatnika VAT.

Jeśli jednak oboje z małżonków będą stroną umowy najmu (złożą podpisy pod umową), to każde z nich stanie się odrębnym podatnikiem VAT. Obrotem każdego małżonka jest wówczas połowa kwoty należnej od najemcy. W wielu sytuacjach opłaca się tak zrobić, ponieważ dzięki temu każde z nich może ewentualnie skorzystać ze zwolnienia dla obrotów do 200 tys. zł w skali roku.

Jeżeli jedno z małżonków jest podatnikiem VAT czynnym – do połowy czynszu dolicza VAT; jeśli drugi małżonek korzysta ze zwolnienia od VAT z uwagi na niski obrót – wystawia fakturę z zastosowaniem tego zwolnienia.

Faktury powinny być wystawiane przez każde z małżonków osobno. Każde z małżonków prowadzi także odrębną ewidencję obrotów i zakupów związanych z wynajmowanym lokalem.

Te same uwagi odnoszą się do sytuacji, w której nieruchomość ma kilku współwłaścicieli.

Stawka VAT dla najmu

Stawka VAT właściwa dla usługi najmu wynosi 23%.

Mamy wprawdzie jeszcze w ustawie stawkę 8% dla usług zakwaterowania, zwanych często (mylnie) najmem krótkoterminowym. Usługi tego typu nie są jednak najmem lecz są to usługi podobne do hotelowych.

Jak już napisano to wyżej, rozpoczęcie wynajmu nie oznacza, że automatycznie powinniśmy zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i zacząć rozliczać VAT. Można tego uniknąć, wykorzystując zwolnienia z VAT – wspomniane wyżej zwolnienie przedmiotowe (na cele mieszkaniowe) albo ze względu na obrót, o których szerzej piszemy poniżej.

Zwolnienie przedmiotowe

Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. To zwolnienie jest podstawowym mechanizmem pozwalającym uniknąć rozliczania VAT-u większości wynajmującym mieszkania w Polsce.

Działanie na własny rachunek

W przepisie mowa jest o najmie na własny rachunek, a nie o najmie własnej nieruchomości.

Działanie na rachunek własny oznacza działanie dla siebie, na własną korzyść i na własne ryzyko. W tym kontekście oznacza, że zwolnieniem objęto także podnajem lokali (budynków) mieszkalnych na cele mieszkaniowe (czyli gdy wynajmujemy komuś nieruchomości nie należące do nas).

Nieruchomości o charakterze mieszkalnym

Pojęcie nieruchomości o charakterze mieszkalnym obejmuje wszystkie budynki i lokale sklasyfikowane w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania. W tej kategorii mieszczą się budynki jednorodzinne, budynki dwu- i wielomieszkaniowe, budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.

Cel mieszkaniowy

Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby najmującej lokal mieszkalny. W przypadku, kiedy cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany ze stałym interesem życiowym, podatnik świadczący usługę najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego.

Zwykle na cel mieszkaniowy wskazuje okres zawarcia umowy, np. rok, jednak warto zadbać o odpowiedni zapis w umowie najmu.

Sama rejestracja działalności najemcy w wynajętym lokalu (tzn. wskazanie adresu niezbędnego do rejestracji) nie zmienia celu mieszkaniowego.

Jeżeli jednak najemca zastrzega w umowie, że w jednym pokoju będzie miał swoje biuro albo gabinet przeznaczony na działalność gospodarczą, to nie można zastosować tego zwolnienia w ogóle. Przepis zwalniający najem od VAT wyraźnie wskazuje, że chodzi o najem „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Zwolnienie ze względu na obrót

Ustawa o VAT określa limit obrotów wolnych od podatku. Co do zasady odnosi się go do obrotów uzyskanych w poprzednim roku. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Podatnicy, którzy dopiero zaczynają wykonywać czynności podlegające VAT, także korzystają z tego zwolnienia, jeżeli przewidywana wartość sprzedaży nie przekroczy – w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym – kwoty 200 tys. zł. Jeżeli podatnik przekroczy tę kwotę w trakcie roku podatkowego, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

W VAT nie ma podziału na źródła przychodów, tak jak to przyjęto w podatku PIT, w związku z tym limit 200 tys. zł dotyczy każdej aktywności podatnika podlegającej VAT.

Do wartości tego limitu nie wlicza się jednak m.in. odpłatnej dostawy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Ponadto do wartości tej limitowanej sprzedaży nie wlicza się:

1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju,

2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 (związanych z usługami finansowymi),

c) usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Tak więc do limitu 200 tys. zł nie wlicza się obrotu uzyskanego z czynności zwolnionych od VAT, jednak nie dotyczy to kilku obszarów aktywności, w tym transakcji związanych z nieruchomościami, chyba że taka transakcja miałaby charakter pomocniczy. Jednak ani najem nieruchomości, ani handel nieruchomościami nie są transakcjami pomocniczymi i obrót z ich tytułu powinien zostać wliczony do limitu 200 tys. zł, nawet jeśli są to transakcje zwolnione od podatku.

Reasumując, do limitu 200 tys. zł wlicza się obroty z tytułu transakcji związanych z nieruchomościami zwolnionych od podatku, w tym:

– usługi najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe,

– usługi dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze,

– dostawę nieruchomości zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (z wyjątkiem dostawy środków trwałych oraz z wyjątkiem sprzedaży prywatnego majątku),

– dostawę gruntów niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudowę.

Jeżeli najemca oprócz czynszu płaci także za media oraz za inne czynności świadczone przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową) to nie można uznać, iż jest to zapłata za usługę najmu. W takiej sytuacji świadczymy na rzecz najemcy innego rodzaju usługi (zwane często refakturowaniem mediów i innych usług). W przypadku lokali mieszkalnych są one zwolnione od podatku na podstawie przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT.

Jak to zauważono wyżej, sądy orzekają, że zwolnione z VAT refakturowane media nie są związane z nieruchomościami, w związku z tym nie powinno się wliczać ich wartości do limitu 200 tys. zł. Natomiast organy podatkowe – w tej chwili – stoją na stanowisku, że te refakturowane media zwolnione z VAT należy wliczać do limitu mają one bowiem związek z nieruchomościami.

Zwolnienia ze względu na niskie obroty nie stosuje się do podatników, którzy wykonują (w sposób ciągły lub jednorazowo) czynności wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, w tym m.in. dostawy (zbycia):

1) nowych (lub używanych krócej niż dwa lata) budynków, budowli lub ich części,

2) terenów budowlanych, tzn. takich, które są w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczone pod zabudowę.

Dokonanie takiej sprzedaży, nawet jeśli cena jest niska (np. sprzedaż udziału w tzw. kondygnacji garażowej za 30 tys. zł), powoduje utratę zwolnienia.

Ponadto zwolnienia (dla niskich obrotów) nie stosuje się m.in. do podatników

1) dokonujących m.in.:

– dostaw samochodów osobowych zaliczanych przez podatnika do środków trwałych podlegających amortyzacji,

– nowych środków transportu,

– części do pojazdów samochodowych i motocykli;

2) świadczących usługi m.in. prawnicze, w zakresie doradztwa, jubilerskie, ściągania długów, w tym factoringu.

Warunki powrotu do zwolnienia ze względu na obrót określa art. 113 ust. 11 ustawy o VAT – podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 113.

Przypominam, że ze zwolnienia ze względu na obrót nie mogą także korzystać osoby, które nie posiadają siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju. W odniesieniu do osób fizycznych, które nie mają w Polsce zarejestrowanej działalności pod pojęciem siedziby działalności, należy rozumieć miejsce zamieszkania

Podstawa opodatkowania. Czynsz i opłaty dodatkowe

Podstawą opodatkowania VAT jest wiele opłat i należności, które nie są wliczane do przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych (w przypadku najmu prywatnego).

W dużym uproszczeniu, w VAT przyjąć należy, że wpłacane przez kwoty równe:

1) opłatom eksploatacyjnym wnoszonym do spółdzielni,

2) kosztom zarządu nieruchomością wspólną wnoszone do wspólnoty,

3) podatkowi od nieruchomości, opłacie śmieciowej, opłacie za użytkowanie wieczyste (lub opłacie przekształceniowej)

 powinny zostać wliczone do podstawy opodatkowania usługi najmu podatkiem od towarów i usług.

Niezależnie od tego, czy w podatku dochodowym traktujemy je jako przychód czy też poprzez odpowiednie zapisy umowne „przerzuciliśmy” je na najemcę, żeby zmniejszyć swój ryczałt (podatek dochodowy płacony od przychodu).

Konsekwentnie należy je opodatkować według zasad właściwych dla konkretnej usługi:

– najem lokali niemieszkalnych – stawka 23% (chyba że korzystamy ze zwolnienia do 200 tys. zł),

– najem lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe – zwolnienie od VAT.

Trochę inaczej sprawa wygląda z rozliczeniem mediów. W przypadku mediów dostarczanych do wynajętego lokalu (woda, odbiór nieczystości ciekłych, CO, prąd, gaz) można:

– płatność za nie wliczyć do czynszu jako jeden z jego składników (i wtedy dla tych mediów stosujemy stawkę VAT taką jak dla usługi najmu, czyli np. w przypadku wynajmu mieszkania na cele wyłącznie mieszkaniowe będzie to zwolnienie) lub

– odsprzedać je najemcy, traktując to jako świadczenie usług odrębnych od usługi najmu.

Na podstawie słynnego już wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie: Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie (sygn. akt C-42/14) można w dużym uproszczeniu powiedzieć, że najem nieruchomości i związaną z nim dostawę wody, dostawę energii elektrycznej i dostawę energii cieplnej co do zasady należy traktować jako kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia VAT, chyba że tworzą one jedno niepodzielne świadczenie, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Idąc dalej w tym uproszczeniu, można powiedzieć, że jeżeli opłata za media nie jest rozliczana (ustalana) w oparciu o faktyczne zużycie ich przez najemcę, to należy ją traktować jako element usługi najmu i zastosować do niej stawkę odpowiednią dla najmu (23% lub zwolnienie).

Jeżeli jednak opłata za media jest oparta o tzw. liczniki czyli faktyczne zużycie, to należy ją traktować jako odrębne i niezależne od najmu świadczenie i zastosować do niej stawkę odpowiednią dla danej usługi np. 8% dla wody i 23% dla prądu.

W takiej sytuacji jednak mogą znaleźć zastosowanie zwolnienie ogólne (ze względu na obrót) albo zwolnienie określone w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Poniżej przedstawiamy podsumowanie, jaką stawką zastosować w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe:

STAWKA VAT DLA MEDIÓW W LOKALACH MIESZKALNYCH WYNAJMOWANYCH NA CELE MIESZKANIOWE

Miejsce postojowe

Miejsce postojowe, znajdujące się w tzw. kondygnacji garażowej, z osobną księgą wieczystą, nie może zostać zaliczone do nieruchomości mieszkaniowych. W związku z tym wynajęcie takiego miejsca postojowego nie jest objęte zwolnieniem przedmiotowym i podlega opodatkowaniu wg stawki 23%. Podatnik może jedynie korzystać ze zwolnienia dla niskich obrotów. Oznacza to, że wynajęcie takiego miejsca wymusza prowadzenie ewidencji sprzedaży tzn. sumowania wszystkich obrotów w celu obliczenia limitu 200 tys. zł.

Problematyczne jest natomiast zastosowanie zwolnienia dla najmu lokalu mieszkalnego wraz z możliwością korzystania z miejsca postojowego, które jest częścią nieruchomości wspólnej (budynku mieszkalnego) i które nie ma własnej księgi wieczystej.

TSUE w wyroku z 13 lipca 1989 r. (C-173/88) orzekł, że wynajem garażu jest zwolniony z VAT, jeżeli jest ściśle związany z wynajmem lokalu na cele, które są zwolnione z VAT (tutaj: wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe). Jeżeli miejsce postojowe stanowi część nieruchomości wspólnej, a jest nią budynek mieszkalny, to nie ma powodu, dla którego nie można zastosować zwolnienia dla najmu „nieruchomości o charakterze mieszkalnym”. Całość ma bowiem właśnie taki charakter.

Niestety organy podatkowe nie podzielają tego poglądu. W jednej z interpretacji DKIS wypowiedział się w sprawie wynajęcia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym z prawem do korzystania z wydzielonego miejsca postojowego, stosując przy tym całkowicie błędną interpretację pojęcia „lokal użytkowy”. Doszedł do wniosku, że skoro miejsce postojowe nie jest w mieszkaniu lub nie jest komórką (pomieszczeniem gospodarczym), to musi być lokalem użytkowym.

„Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy, stwierdzić należy, że miejsce postojowe w podziemnej kondygnacji budynku nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego. Należy więc uznać, że stanowi lokal użytkowy. (…) Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie będzie miało zastosowania w stosunku do miejsca postojowego.”

„Zwolnienie nie obejmuje najmu miejsca postojowego, ponieważ art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dotyczy wyłącznie nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Ponadto nie można mówić o miejscu postojowym jako integralnej części mieszkania. Wobec tego najem miejsca postojowego będzie opodatkowany stawką 23% VAT. Zatem planowany przez Wnioskodawcę wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie podlegał zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, natomiast wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym z prawem do wyłącznego korzystania będzie na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowany stawką 23%”

Przytoczone wyżej fragmenty pochodzą z interpretacji z 2020 roku i stanowią kontynuację poglądów wyrażanych wcześniej przez DKIS.

W związku z tym podatnik, który wynajmuje mieszkanie oraz miejsce postojowe oraz nie przekracza obrotów 200 tys. zł w skali roku (z wyjątkiem nierezydentów), skorzysta z dwóch zwolnień:

– ze względu na obrót (w odniesieniu do przychodu z wynajmu miejsca garażowego) i

– przedmiotowego (w odniesieniu do najmu mieszkania na cele mieszkaniowe).

Skutkiem tej sytuacji będzie konieczność wydzielania na fakturze i w umowie czynszu za lokal i czynszu za miejsce postojowe. Ponadto trzeba prowadzić ewidencję obrotów z najmu.

Natomiast te podmioty, które są podatnikami VAT czynnymi mogą doprowadzić do sporu przed sądem (z szansą wygranej) albo wykazywać ten najem ze stawką 23% VAT.

Na koniec

Ustawa o VAT reguluje również kwestie kasy fiskalnej, jednak ten temat był już omawiany na blogu w tym artykule.

W powyższym artykule poruszyliśmy jedynie podstawowe problemy związane z VAT i wynajmem nieruchomości. Nie było już miejsca na omówienie najmu ze zgodą na podnajmowanie (czyli kwestii bardzo istotnych dla firm zajmujących się podnajmem długoterminowym) oraz najmu firmie dla jej pracowników.


Jeżeli potrzebujesz więcej informacji na temat VAT w nieruchomościach, idealnym źródłem jest książka “Zrozumieć VAT w nieruchomościach” autorstwa Stelli Brzeszczyńskiej. To książka dla inwestorów i wszystkich działających w branży nieruchomości.

Dyskusja

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *