Jeśli prowadzisz firmę i Twoje przedsiębiorstwo ucierpiało w wyniku powodzi, która dotknęła południowo-zachodnią część Polski, istnieje szereg mechanizmów wsparcia, które mogą pomóc w płaceniu podatków, składek ZUS czy wysyłaniu deklaracji podatkowych. Poniżej przedstawiamy, na co warto zwrócić uwagę.

Będzie też o kilku elementach nie związanych z podatkami np. o likwidowaniu strat z polisy ubezpieczeniowej, wsparciu dla kredytobiorców i o tym, co się dzieje z umową najmu, jeśli wynajmowany lokal uległ zniszczeniu/zalaniu.

Będę się starał aktualizować ten artykuł w miarę pojawiania się kolejnych mechanizmów wsparcia dla powodzian, które dotyczyć będzie przedsiębiorców i inwestorów.

Ulgi w płaceniu podatków

Minister Finansów rozporządzeniem przesunął termin płatności i składania deklaracji.

Poszkodowani w powodzi przedsiębiorcy mają wydłużone terminy płatności VAT, PIT i CIT. Wszyscy poszkodowani mają wydłużone terminy złożenia deklaracji i zapłaty podatku PCC oraz złożenia zeznań i zgłoszeń w podatku od spadków i darowizn.

W przypadku VAT mamy odroczenie zapłaty podatku do 25 stycznia 2025 r.

W PIT i CIT odroczenie dotyczy zaliczek na podatek i podatków należnych za sierpień–grudzień 2024 r. Przedsiębiorcy rozliczą więc podatek dopiero w zeznaniu rocznym.

Odroczenie dotyczy również podatku odprowadzanego do urzędu skarbowego za pracowników.

W zakresie podatku PCC oraz podatku od spadków i darowizn termin złożenia zgłoszenia, zeznania podatkowego i deklaracji wydłużony został do 31 stycznia 2025 r. (dotyczy to informacji podatkowych, których termin upłynąłby w okresie od 19 września do 31 października 2024 r.).

Przesunięto także terminy składania deklaracji VAT miesięcznych i kwartalnych, informacji podsumowujących oraz JPK-VAT do 25 listopada 2024 (dotyczy deklaracji oraz informacji za okres od września do października 2024 r.).

W zakresie nieobjętym tym rozporządzeniem w dalszym ciągu można wystąpić w trybie przewidzianym w Ordynacji podatkowej o zastosowanie dalej idących rozwiązań, włącznie z umorzeniem zobowiązań podatkowych. Można więc skorzystać z art. 67a oraz 67b Ordynacji podatkowej, które pozwalają na złożenie wniosku o:

• Rozłożenie zaległości podatkowych na raty,
• Umorzenie zaległości podatkowych,
• Odroczenie terminu zapłaty należności podatkowych.

Wniosek należy uzasadnić, opisując swoją sytuację, a można go złożyć za pośrednictwem strony biznes.gov.pl lub przez konto w e-Urzędzie Skarbowym.

W przypadku składania deklaracji, w zakresie nieobjętym ww. rozporządzeniem, przedsiębiorcy mogą złożyć wniosek o odroczenie terminu złożenia deklaracji podatkowych, powołując się na art. 48 Ordynacji podatkowej. Ważne jest, aby taki wniosek został złożony przed terminem złożenia deklaracji.

Więcej informacji:

https://www.gov.pl/web/finanse/pakiet-pomocy-dla-powodzian

0% VAT dla darowizn na rzecz powodzian

Minister Finansów rozporządzeniem wprowadził zerową stawkę VAT dla darowizn towarów i usług przekazywanych na rzecz poszkodowanych wskutek powodzi.

Jest ona stosowana od 12 września do 31 grudnia 2024 r. dla darowizn wszelkiego rodzaju towarów, np. żywności, koców, śpiworów, ubrań, ale też nieodpłatnych usług, takich jak zakwaterowanie czy wynajem agregatów prądotwórczych. Mogą z niej skorzystać przedsiębiorcy przekazujący darowizny za pośrednictwem organizacji pożytku publicznego, jednostek samorządu terytorialnego, podmiotów leczniczych i Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych.

Więcej informacji:

https://www.gov.pl/web/finanse/ministerstwo-finansow-wprowadza-0-stawke-vat-dla-darowizn-towarow-i-uslug-przekazywanych-na-rzecz-poszkodowanych-wskutek-powodzi-we-wrzesniu-2024-r

Straty w firmie jako koszt uzyskania przychodu

W wyniku powodzi, w firmie mogły zostać zniszczone towary, produkty, półprodukty, nieruchomości lub inny składniki majątku będące środkami trwałymi. Straty te mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu, o ile są odpowiednio udokumentowane: protokołem zniszczeń (polecam zrobić do tego dokładną dokumentację fotograficzną).

Dodatkowo, wydatki związane z usuwaniem skutków powodzi mogą również zostać uznane za koszty uzyskania przychodu, zgodnie z ustawą o PIT oraz ustawą o CIT. Pamiętajmy oczywiście o odpowiedniej dokumentacji takich wydatków.

Zniszczenie dokumentacji księgowej

Jeśli dokumentacja firmowa uległa zniszczeniu, należy poinformować o tym organ podatkowy, opisując dokładnie, gdzie była przechowywana i co się z nią stało. Dzięki temu w razie kontroli będziesz posiadać argument, który pomoże Ci w razie podważania Twoich rozliczeń przez organ podatkowy.

Infolinia podatkowa dla poszkodowanych

Krajowa Administracja Skarbowa uruchomiła infolinię podatkową dla ofiar powodzi, więc jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości dotyczące podatków i powodzi, to warto skorzystać (22 460 59 30, 8:00-18:00).

Więcej informacji:

https://www.gov.pl/web/finanse/22-460-59-30—jedna-infolinia-kas-dla-poszkodowanych-w-powodzi

Wsparcie ze strony ZUS

Podobnie jak w przypadku podatków, przedsiębiorcy mogą liczyć też na pewne wsparcie ze strony ZUS.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą na terenach dotkniętych powodzią mogą uiścić składki za okres od 1 sierpnia do 31 grudnia 2024 r. najpóźniej do 15 września 2025 r. Wymaga to jedynie złożenia oświadczenia o poniesieniu szkód wskutek powodzi. Składki zapłacone w ten sposób nie będą obciążone odsetkami za zwłokę.

Przedsiębiorcy, którzy ponieśli straty, mają możliwość złożenia wniosku do ZUS o odroczenie terminu płatności składek lub rozłożenie ich na raty. Mogą również ubiegać się o zawieszenie realizacji umowy dotyczącej odroczenia płatności składek lub zawieszenie umowy o ich rozłożenie na raty. W sytuacji zawieszenia realizacji umowy, ZUS wyznaczy nowy termin odroczenia lub nowy termin spłaty rat.

ZUS uprościł procedury dotyczące ulg, opierając je głównie na oświadczeniu płatnika. Przedsiębiorcy nie będą już musieli dostarczać dokumentów finansowych z ostatnich trzech lat.

Przedsiębiorcy, którzy samodzielnie opłacają składki na swoje ubezpieczenia, mogą także zwrócić się do ZUS z wnioskiem o ich umorzenie.

ZUS może umorzyć zaległe składki, jeśli przedsiębiorca udowodni, że ze względu na swoją sytuację majątkową i rodzinną nie jest w stanie ich pokryć bez znacznego obciążenia dla siebie i swojej rodziny.

Dotyczy to np. przypadków, gdy przedsiębiorca ponosi straty materialne spowodowane powodzią, które sprawiają, że zapłata składek uniemożliwiłaby dalsze prowadzenie działalności.

Okres, za który składki na ubezpieczenia społeczne zostały umorzone, nie będzie brany pod uwagę przy ustalaniu prawa do emerytur i rent z ubezpieczeń społecznych ani innych świadczeń wymagających określonego okresu składkowego. Nie wpłynie to również na wysokość przyszłych emerytur, rent oraz innych świadczeń.

Aby ZUS mógł udzielić ulgi, płatnik powinien złożyć wniosek w tym zakresie oraz oświadczenie, że jest on podmiotem poszkodowanym przez powódź. Wnioski można składać przez system e-ZUS (dawniej PUE ZUS).

Więcej informacji (pod pierwszym linkiem jest oświadczenie o poniesieniu szkód wskutek powodzi):

https://www.zus.pl/-/zus-przedsi%C4%99biorcy-dotkni%C4%99ci-powodzi%C4%85-mog%C4%85-op%C5%82aci%C4%87-sk%C5%82adki-w-p%C3%B3%C5%BAniejszym-terminie

https://www.zus.pl/baza-wiedzy/biezace-wyjasnienia-komorek-merytorycznych/firmy/pomoc-dla-poszkodowanych-w-powodzi-pytania-i-odpowiedzi

Co ważne, płatnicy składek z terenów objętych powodzią nie zostali zwolnieni z obowiązku przekazania do ZUS kompletów rozliczeniowych za bieżące okresy, jednak, jak twierdzi ZUS, płatnicy, którzy będą mieli problem z ich złożeniem, mogą je przekazać do ZUS później i nie będą wyciągane konsekwencje z tego tytułu.

Infolinia ZUS dla poszkodowanych

ZUS uruchomił specjalną infolinię oraz specjalnie oznaczone stanowiska obsługi dla osób poszkodowanych w powodzi.

Więcej informacji:

https://www.zus.pl/-/informacja-dla-przedsi%C4%99biorc%C3%B3w-z-teren%C3%B3w-obj%C4%99tych-stanem-kl%C4%99ski-%C5%BCywio%C5%82owej

A może zawieszenie JDG?

Jeśli nie zatrudniasz pracowników, a Twoja działalność przestała funkcjonować, możesz rozważyć zawieszenie działalności gospodarczej. Pozwoli Ci to chociażby zaoszczędzić na składkach ZUS.

Więcej informacji:

https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou885

Pamiętaj jednak o tym, że po 30 dniach tracisz ubezpieczenie zdrowotne, więc zapewnij je sobie w inny sposób.

Zwróć też uwagę na datę zawieszenia. Jeśli zrobisz to w trakcie miesiąca np. na jego początku, będziesz musiał zapłacić składkę zdrowotną za cały miesiąc. Warto więc być może zrobić to przed końcem poprzedniego miesiąca.

Więcej informacji:

https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00141

Wsparcie kredytobiorców

Osoby poszkodowane w wyniku powodzi, posiadające kredyt mieszkaniowy (zgodnie z ustawą o funduszu wsparcia kredytobiorców oznacza to kredyt hipoteczny na zakup, budowę, przebudowę lub remont), które utraciły możliwość korzystania z domu lub lokalu mieszkalnego, nawet tymczasowo, będą mogły skorzystać z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców (FWK). Kredytobiorcy będą mogli składać wnioski do swoich kredytodawców w formie papierowej lub elektronicznej, np. za pomocą systemów bankowości internetowej.

FWK będzie spłacał raty przez 12 miesięcy. Pomoc ma być bezzwrotna i niezależna od wysokości raty.

Więcej informacji:

https://www.bgk.pl/programy-i-fundusze/fundusze/fundusz-wsparcia-kredytobiorcow/

Likwidacja szkód z polisy ubezpieczeniowej

Jeśli masz polisę ubezpieczeniową, warto jak najszybciej w sposób wiążący i udokumentowany zgłosić szkodę ubezpieczycielowi, korzystając z dostępnych kanałów (Internet, e-mail, telefon, osobiście). Pamiętaj, że ubezpieczający ma obowiązek minimalizowania szkód, więc należy podejmować działania zapobiegające dalszym zniszczeniom, nawet przed wizytą rzeczoznawcy.

Jeśli w ramach ubezpieczenia masz usługę assistance, zapytaj ubezpieczyciela, jak z niej skorzystać.

Warto dokładnie dokumentować stan pierwotny (o ile to możliwe), szkody oraz proces ratowania i usuwania skutków szkód – zdjęcia, filmy oraz dokumenty mogą być pomocne w późniejszych etapach procesu odszkodowawczego.

Nie trzeba zwlekać z usuwaniem skutków zalania i przeprowadzaniem napraw do przybycia rzeczoznawcy ubezpieczeniowego. Oczekiwanie na te działania często mija się z celem, ponieważ może prowadzić do powiększenia się szkód (a zasada mówi o dążeniu do ich minimalizacji). Pamiętaj jednak o dokumentowaniu szkód i procesu ich usuwania.

Ubezpieczyciele uruchomili albo powinni uruchomić uproszczone procedury likwidacji szkód. Jeśli zaproponują Ci ugodę i/lub skorzystasz z możliwości wypłaty kwoty bezspornej, pamiętaj, żeby nie zamknąć sobie jednocześnie drogi do dochodzenia wyższych kwot odszkodowania.

Więcej informacji (dobry artykuł na stronie Rzecznika Finansowego):

https://rf.gov.pl/odszkodowania-po-powodziach-i-podtopieniach/

Pomoc państwowa dla osób poszkodowanych (czy zwolniona z podatku?)

Rząd ogłosił wprowadzenie dodatkowej pomocy dla osób poszkodowanych w powodzi. W ramach tej pomocy dostępne będą:

• 10 000 zł na bieżącą pomoc,
• do 100 000 zł na remont mieszkania lub odbudowę pomieszczeń gospodarczych,
• do 200 000 zł na odbudowę budynków mieszkalnych.

Więcej informacji:

https://www.gov.pl/web/premier/rzadowa-pomoc-dla-powodzian-praktyczne-informacje

Od razu powstaje pytanie, czy takie zapomogi są zwolnione z podatku dochodowego?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 26 ustawy o PIT, zapomogi otrzymane w przypadku klęsk żywiołowych są zwolnione z podatku dochodowego, o ile pochodzą z funduszu socjalnego, zakładowego funduszu świadczeń socjalnych, z funduszy związków zawodowych lub zgodnie z odrębnymi przepisami wydanymi przez właściwego ministra – niezależnie od ich wysokości,, a jeśli pochodzą z innych źródeł – do wysokości nieprzekraczającej w roku podatkowym kwoty 6000 zł.

Zakładam, że zapomogi, o których mowa wyżej, będą zwolnione w całości.

Dodatkowe mechanizmy wsparcia dla przedsiębiorców

Istnieje możliwość, że w najbliższym czasie pojawią się dodatkowe mechanizmy wsparcia ukierunkowane na przedsiębiorców. W mediach pojawiły się informacje, że jednym z takich mechanizmów może być częściowa refundacja wynagrodzeń dla firm, które zatrudniają pracowników.

Obserwuj sytuację i korzystaj z dostępnych środków, gdy tylko się pojawią. Ja będę się starał aktualizować ten artykuł.

Prawa pracowników a powódź

Powódź wpływa też na Twoich pracowników, o ile ich zatrudniasz. Przykładowo, Twoi pracownicy mają prawo do:

• urlopu z tytułu siły wyższej,
• urlopu na żądanie,
• urlopu związanego z opieką nad dziećmi w przypadku zamknięcia żłobków, przedszkoli lub szkół.

Warto mieć na uwadze te i inne obowiązki wobec pracowników, zwłaszcza w trudnym czasie po katastrofie.

Powódź a Twoja umowa najmu z najemcą

Co się dzieje z umową najmu, jeśli wynajmowane mieszkanie/dom ulegnie całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu w wyniku powodzi?

Poniżej krótkie podsumowanie tekstu napisanego przez Piotra Dobrowolskiego (gorąco zachęcam do przeczytania całej treści – link poniżej):

• Podstawowy obowiązek wynajmującego: Wynajmujący ma obowiązek utrzymać lokal w stanie zdatnym do użytku. W przypadku zniszczenia budynku najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego (wada jest nieusuwalna).
• Następcza niemożliwość świadczenia: Umowa najmu może wygasnąć automatycznie, jeśli świadczenie wynajmującego (utrzymanie i zapewnienie lokalu) staje się niemożliwe do wykonania na skutek zniszczeń, zgodnie z art. 475 § 1 Kodeksu cywilnego. Wygasa również zobowiązanie do płacenia czynszu.
• Niemożliwość niezawiniona: Jeśli z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron (np. powódź) świadczenie staje się niemożliwe, wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu, zgodnie z art. 495 § 1 Kodeksu cywilnego.

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy. Przykładowo, w sytuacji, gdy lokal nie zostanie całkowicie zniszczony i być może da się go w rozsądnym czasie doprowadzić do stanu używalności, być może powinniśmy iść w kierunku czasowego obniżenia czynszu, dostarczenia lokalu zastępczego (polecam konsultację z prawnikiem).

Więcej informacji:

https://www.linkedin.com/pulse/zniszczone-powodzi%C4%85-budynki-umowy-najmu-piotr-dobrowolski-elywf/

Współpraca z biurem rachunkowym

Jeśli Twoje biuro rachunkowe również ucierpiało w wyniku powodzi, miej wyrozumiałość dla księgowych, którzy mogą mieć opóźnienia w rozliczaniu czy składaniu deklaracji. Warto w takich przypadkach zachować cierpliwość.

Artykuł Powódź a podatki, składki ZUS, kredyt i umowa najmu – co warto wiedzieć? pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Zapraszam do obejrzenia najnowszego filmu na kanale YouTube Wynajmistrza, w którym pokazuję, dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów jest absurdalna i nie spełnia swojej funkcji:

Jak ustawa o ochronie praw lokatorów rujnuje rynek wynajmu mieszkań?

Z tego nagrania dowiesz się również:

• w jaki sposób ustawa o ochronie praw lokatorów faworyzuje nieuczciwych najemców,
• czy rozwiązanie umowy z nieuczciwym najemcą jest końcem problemów wynajmującego,
• dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów realnie wcale nie chroni tych, którzy tego potrzebują.

Obejrzyj film >>

A jeśli wolisz czytać zamiast oglądać, to zapraszam do artykułu poniżej.

Wyobraź sobie, że prowadzisz wypożyczalnię samochodów. Ciężko pracowałeś przez wiele lat, oszczędzałeś, udało Ci się trochę pieniędzy odłożyć i stwierdziłeś, że biznes wynajmowania samochodów to jest to.

Okazało się jednak, że zarabianie na wypożyczaniu samochodów nie jest wcale takie łatwe. Mimo tego, że kupiłeś te samochody za własne, ciężko zarobione pieniądze i jesteś ich pełnoprawnym właścicielem, to prawo z jakichś dziwnych przyczyn faworyzuje Twoich klientów.

Przykładowo, bardzo szczegółowo reguluje kwestię rozwiązania umowy z klientem. Umowa może być rozwiązana z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.

Pierwszy przypadek – gdy klient przestanie płacić. I tu zaczyna się dramat. Bo rozwiązać umowę możesz, jeśli klient nie zapłaci za pełne 3 miesiące, upomnisz go pisemnie i dasz jeszcze jeden miesiąc na zapłatę. Oznacza to, że zanim umowa się zakończy, klient pojeździ sobie za darmo Twoim samochodem przez 4 miesiące. A Ty nadal musisz go serwisować i płacić ratę kredytu.

Drugi przypadek – gdy klient prowadzi samochód w sposób zagrażający bezpieczeństwu, niszczy go albo jest w jakiś sposób uciążliwy dla innych kierowców. Ale najpierw trzeba tego klienta upomnieć na piśmie!

Trzeci przypadek – gdy klient odda samochód komuś innemu. Dobrze, że przewidziano taką możliwość, prawda?

Zapewne domyślasz się, o czym będzie ten artykuł. Opowiem Ci w nim o absurdach ustawy o ochronie praw lokatorów oraz o tym, jak ta ustawa rujnuje rynek najmu nieruchomości.

Idźmy dalej w tej dziwnej historii o właścicielu wypożyczalni samochodów, będącej w rzeczywistości opisem tego, jak działa ustawa o ochronie praw lokatorów.

Zastosowałem taką figurę retoryczną, żeby pokazać absurd tych przepisów.

W przypadku, gdybyś chciał, jako właściciel wypożyczalni, wypożyczonym komuś samochodem pojeździć samemu, to okres wypowiedzenia umowy wynosi 6 miesięcy, ale wyłącznie, gdy klient ma jakiś inny samochód albo zapewnisz mu samochód zastępczy.

Ale gdy klient nie ma innego samochodu albo nie zapewnisz samochodu zastępczego, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata. Tak samo będzie, jeśli Twoim samochodem chciałaby pojeździć Twoja córka lub syn, ale musisz o tym poinformować klienta i powiedzieć mu, kto rzeczywiście będzie tym samochodem jeździł. Co więcej, jeśli Twoje dziecko nie zacznie albo przestanie jeździć tym samochodem (w ciągu pół roku), klient może zażądać ponownego wypożyczenia tego samego samochodu bądź dopłaty do samochodu, który wypożycza obecnie.

Co ciekawe, do 2007 roku obowiązywał jeszcze przepis, że w takiej sytuacji musiałbyś jeszcze zapłacić klientowi karę ustawową w wysokości 15% wartości samochodu! Na szczęście Trybunał Konstytucyjny zrozumiał absurd takiego przepisu…

Co więcej, jeśli klient będzie miał więcej niż 75 lat i nie będzie miał innego samochodu, będzie mógł samochodem wypożyczonym od Ciebie jeździć do końca życia. Równie dobrze przez kolejne 20 czy 30 lat…

No dobrze, a co się dzieje, jak już Ci się uda tę umowę z klientem rozwiązać? Czy to koniec Twoich problemów?

Rozwiązanie umowy to nie koniec problemów, czyli czy można ukraść własny samochód?

Gdyby przyszło Ci do głowy proste rozwiązanie tj. wziąć drugie kluczyki, pójść pod dom klienta, wsiąść do samochodu i odjechać, to lepiej od razu zgłoś się do aresztu. Bo takie działanie byłoby totalnie niezgodne z prawem. W związku z tym nie ma co nawet rozmawiać z Policją, bo ona również nie odzyska dla Ciebie Twojego samochodu.

Musisz iść do sądu i udowodnić, że nie jesteś wielbłądem, czyli wykazać, że samochód należy do Ciebie oraz że klient nie ma umowy na jego wypożyczenie. Gdy sąd nakaże klientowi zwrot samochodu, klient może ten wyrok zignorować. Wtedy idziesz do komornika. I ponownie dramat.

Jeśli klient ma jakiś inny samochód w zanadrzu, komornik być może odzyska Twój samochód. Najczęściej klient nie ma innego samochodu (bo po co by wtedy pożyczał auto od Ciebie?) – wtedy sprawa rozwija się dalej, w zależności od tego, jaki wyrok wydał sąd.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient ma prawo do samochodu zastępczego, nie odzyskasz swojego auta, dopóki gmina nie zapewni auta klientowi. A z tym gminy, z braku funduszy, najczęściej sobie nie radzą. W międzyczasie klient nadal jeździ Twoim samochodem. I najczęściej dalej nie płaci.

Jeśli sąd w wyroku stwierdzi, że klient nie ma prawa do samochodu zastępczego, to do odzyskania auta konieczne będzie dostarczenie pojazdu tymczasowego dla klienta. A tego dostarczenia może dokonać gmina, Ty lub ktoś inny. Najszybciej oczywiście będzie, jeśli to Ty zapewnisz pojazd tymczasowy, samemu za niego płacąc. Oznacza to, że powinieneś zapłacić za to, że ktoś odda Ci Twój samochód. Czy przypadkiem nie podpada to pod definicję szantażu lub okupu? Aha, wyroków nakazujących zwrot samochodu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca – przecież nie można dopuścić, żeby klient zmarzł, prowadząc życie bez samochodu (mimo tego, że jest przecież komunikacja miejska!).

Z tej komunikacji miejskiej najprawdopodobniej będziesz korzystać Ty, żeby zaoszczędzić pieniądze na sprawę sądową, koszty komornika i utrzymanie samochodu wykorzystywanego nadal przez tego klienta!

Ok, może pojazd tymczasowy nie musi wiele kosztować (przecież można klientowi dać rower). Otóż nie – nawet pojazd tymczasowy musi spełniać pewne standardy tj. przede wszystkim funkcjonalnie odpowiadać samochodowi. Musi być ogrzewany (więc rower odpada), musi mieć podstawkę na napoje i nie może być zardzewiały.

I jeszcze jeden smaczek – w 2016 roku zaostrzono Kodeks Karny. Klient oskarża Cię o nękanie, bo np. za często do niego dzwonisz, żeby odzyskać samochód, a Tobie grozi pozbawienie wolności do lat trzech. Pomijam już to, że odzyskanie pieniędzy za wypożyczenie to zupełnie inny, jeszcze większy problem, w który z oszczędności czasu już nie będę wchodził.

Zamień w tej historii słowo klient na najemca, a samochód na mieszkanie i zobaczysz absurd ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ta ustawa generuje mnóstwo historii o najemcach z piekła rodem.

Do więzienia za niepłacenie czynszu?

W zeszłym roku przez media przetoczyła się fala informacji, że za niepłacenie czynszu ktoś „poszedł do więzienia”. Było sporo mocnych komentarzy np. „Koniec bezkarności nieuczciwych najemców”, „Nareszcie coś się zmienia!”.

Najemca rzeczywiście został skazany na karę ograniczenia wolności oraz pewne konsekwencje finansowe. Nie został jednak ukarany za niepłacenie czynszu, ale za to, że w momencie podpisywania umowy z góry wiedział, że nie będzie płacił (niekoniecznie od razu za pierwszy miesiąc – w tym wypadku brak płatności nastąpił po kilku miesiącach).

Ale udowodnienie tego złego zamiaru jest bardzo trudne. Cała sprawa trwała ponad 5 lat. I najpewniej trafiła jeszcze do kolejnej instancji. Tak więc droga do tego, żeby ukarać najemcę, który z premedytacją oszukał wynajmującego, jest długa. I raczej nie stanie się to normą.

Argumenty obrońców ustawy o ochronie praw lokatorów

Jest sporo obrońców ustawy o ochronie praw lokatorów – politycy, organizacje lokatorskie, aktywiści. Jakich argumentów oni używają?

Na początku prawie zawsze wyciągana jest Konstytucja i fakt, że ochrona praw lokatorów wynika z art. 75 i 76 Konstytucji. Nie mam nic przeciwko, żeby Państwo walczyło z bezdomnością poprzez racjonalną politykę mieszkaniową i inwestycje w mieszkania socjalne, ale to nie może być realizowane poprzez przerzucenie kosztów na prywatnych właścicieli. To z kolei w sposób nieproporcjonalny narusza prawo własności, które też jest chronione Konstytucją i może być ograniczone ustawą tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności.

Według mnie zapisy Konstytucji nie uzasadniają istnienia tak absurdalnej ustawy, jak ustawa o ochronie praw lokatorów.

Kolejny częsty argument jest taki, że przecież w ustawie o ochronie praw lokatorów jest najem okazjonalny i instytucjonalny, które dobrze chronią wynajmujących. Takiego argumentu może użyć tylko ktoś, kto tej ustawy nie zna. Jeśli wczytać się w przepisy, to najem okazjonalny czy instytucjonalny nieco polepsza sytuację wynajmującego, ale kluczowych problemów nadal nie rozwiązuje.

Kolejny argument, który często słyszę, to że potrzebna jest ochrona słabszej strony (w domyśle, że to ten najemca jest słabszą stroną, bo nie ma mieszkania). Nie wiem, jaka logika została tutaj zastosowana, ale jeśli jakaś ochrona jest tu potrzebna, to na pewno nie taka jak w tej ustawie. Bo to jest przesada w drugą stronę, czyli odebranie większości praw wynajmującym.

Oczywiście, potrzebna jest ochrona przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, ochrona prywatności i bezpieczeństwa, ale o to trzeba zadbać na rynkach, gdzie działają duże podmioty o rzeczywiście dużej sile rynkowej np. na rynku bankowym, telekomunikacyjnym czy ubezpieczeniowym. Gdzie często też są tendencje do powstawania monopoli czy innych układów rynkowych, które generalnie nie są dobre dla konsumentów z powodu ograniczonej konkurencji. Rynek najmu jest super konkurencyjny, mamy setki tysięcy małych dostawców i wiele pustych mieszkań czeka na najemców.

Kolejny argument ze strony organizacji lokatorskich, to że są grupy najemców dyskryminowane na tym rynku np. matki z dziećmi, emeryci, osoby bez umowy o pracę. I te grupy potrzebują szczególnej ochrony. To już jest kompletne pomylenie skutku z przyczyną problemu. Te grupy są dyskryminowane na rynku najmu właśnie dlatego, że są specjalnie chronione w ustawie. Wynajmujący z tego powodu boją się im wynajmować…

Mieszkanie prawem a nie towarem?

Argument, który w szczególności powoduje u mnie irytację, można opisać takim hasłem: „Mieszkanie prawem a nie towarem”, rozumianym w ten sposób, że każdemu człowiekowi, niezależnie od sytuacji, Państwo powinno zapewnić lokal na własność albo chociaż do mieszkania za niski, najlepiej bliski zeru, czynsz. A jak ktoś ma więcej niż jedno mieszkanie, to należy mu je zabrać i oddać innym albo wysoko opodatkować. Albo powinien je udostępnić albo bardzo tanio wynająć biedniejszym.

Tym aktywistom i politykom, którzy proponują takie rozwiązania, od razu proponuję, żeby kupili mieszkanie i oddali za darmo komuś innemu. Albo niech sobie wyobrażą, że w ich bloku, najlepiej obok nich albo w mieszkaniu nad nimi, jest taki najemca z piekła rodem, który nie dba o mieszkanie, uprawia zbieractwo, za nic ma przepisy i co noc hałasuje. Ciekawe, czy wtedy też popieraliby ochronę takiego lokatora.

Nie wiem, jak bardzo pokrętne rozumowanie trzeba przeprowadzić we własnej głowie, żeby dojść do wniosku, że korzystanie z cudzej własności za darmo jest ok. Od dawna wiadomo, że socjalizm się po prostu nie sprawdza. Niektórzy, pokrzywdzeni przez los, być może potrzebują wsparcia Państwa, ale to powinny być wyłącznie sytuacje wyjątkowe. Znowu tu wracamy do proporcjonalności regulacji i wyważenia praw lokatorów i wynajmujących.

Dlaczego ustawa o ochronie praw lokatorów rujnuje rynek najmu?

Ustawa powoduje, że ryzyko wynajmu, ze względu na zbyt dużą ochronę najemców, jest bardzo duże. Można ugrzęznąć z takim złym najemcą na wiele, nawet kilkanaście, lat (znam takie przypadki), można wydać tysiące złotych na prawników, można pójść do więzienia, można de facto stracić majątek oraz zdrowie. Nie dziwne więc, że właściciele boją się wynajmować swoje mieszkania. Część z nich tego nie robi i w efekcie mamy dużo pustostanów. Jest więc mniej mieszkań na wynajem, co powoduje wzrost czynszów najmu.

Część z właścicieli unika chronionych przez ustawę grup najemców – w efekcie te grupy są dyskryminowane (wspomniane już wcześniej symboliczne matki z dziećmi).

Część z wynajmujących próbuje się chronić poprzez stosowanie najmu okazjonalnego, zatrudnianie prawników i wykorzystywanie różnych narzędzi zabezpieczających np. ubezpieczeń czynszu najmu. A to powoduje ponownie wyższe czynsze najmu dla najemców.

No i ustawa przede wszystkim tworzy pole do popisu dla oszustów, którzy wykorzystują ją do żerowania na cudzej własności. To powoduje powstawanie artykułów i reportaży w mediach, które nakręcają jedną grupę na drugą, generują złe emocje. A przecież najemcy to po prostu klienci wynajmujących i obydwu stronom zależy na dobrej i długotrwałej współpracy oraz wyeliminowaniu oszustów po obydwu stronach.

Jeżeli nie masz jeszcze dość absurdów wokół nieruchomości w naszym kraju, to odsyłam Cię do filmu, gdzie wyszczególniłem wszystkie ustawy podatkowe i wszystkie podatki, jakie musi płacić właściciel nieruchomości.

Artykuł Jak ustawa o ochronie praw lokatorów rujnuje rynek wynajmu mieszkań? [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Praktyczna umowa najmu mieszkania

Poradnik dla inwestorów, pośredników i przedsiębiorców z branży nieruchomości o tym, jak podpisać bezpieczną umowę najmu Twojego mieszkania lub domu.

• Zdecydujesz, którą umowę najmu wybrać – „zwykłą” czy umowę najmu okazjonalnego, a także
• w jaki sposób najlepiej zawrzeć umowę najmu Twojej nieruchomości.
• Poznasz kluczowe elementy umowy najmu Twojego mieszkania (co musi na pewno znaleźć się w Twojej umowie).
• Zrozumiesz, co musisz zawrzeć w umowie najmu, żeby zabezpieczyć swój wynajmowany majątek.
• Zmniejszysz swoje podatki od najmu poprzez odpowiednie zapisy w umowie, przerzucające prawidłowo media i inne opłaty na najemcę (dzięki czemu od tych kwot nie zapłacisz ryczałtu!).

Książka będzie idealną inwestycją dla wynajmujących mieszkania i domy, inwestujących w nieruchomości na wynajem, pośredników obsługujących transakcje związane z najmem oraz przedsiębiorców.

Zachęcam Cię do promocyjnego zakupu książki w ramach  przedsprzedaży, która potrwa tylko do 7 grudnia 2023 r. do północy.

1. Książka papierowa – 79 zł + koszt wysyłki
2. Ebook – 79 zł
3. Ebook + książka papierowa – 99 zł + koszt wysyłki
4. Książka papierowa 10 szt. – 699 zł + koszt wysyłki

Wraz z książką otrzymasz także praktyczne dokumenty:

• Wzór umowy najmu mieszkania,
• Wzór umowy najmu okazjonalnego mieszkania,
• Załączniki do umowy najmu okazjonalnego.

Decydując się na ebooka, dostęp do niego otrzymasz w ciągu kilku minut od dokonania zakupu. W przypadku zamówienia książki papierowej, wysyłka rozpocznie się około 11-12 grudnia br., zgodnie z kolejnością zamówień.

Taka oferta już się nie powtórzy, wiec nie zwlekaj z decyzją!

Poznaj szczegóły i kup książkę ↴↴

https://praktycznaumowa.pl

Artykuł Praktyczna umowa najmu mieszkania – nowa książka Grzegorza Grabowskiego i mec. Anny Niecikowskiej już w sprzedaży! pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

>> 9 mitów na temat UMOWY NAJMU. Nie wynajmuj nikomu mieszkania, zanim nie obejrzysz tego filmu <<

Z nagrania dowiesz się:

• Jakie są najpopularniejsze nieprawdziwe przekonania o umowie najmu,
• Czy warto podpisywać umowę najmu,
• W jakiej formie zawierać umowę najmu Twojego mieszkania,
• Czy trzeba być właścicielem, żeby wynająć komuś mieszkanie,
• Czy warto stosować wzory umów najmu z Internetu,
• Czy najem okazjonalny na pewno ochroni Cię przed nieuczciwym najemcą,
• Czy zgłaszać najem do urzędu skarbowego,
• Jak to jest z wypowiadaniem umowy na czas oznaczony i czy zawsze upłynięcie terminu oznacza jej zakończenie.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 
• daj łapkę w górę 
• zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

Nie podpisuj umowy najmu Twojego mieszkania, zanim nie przeczytasz tego artykułu.

Mit 1 – Bez umowy najmu łatwiej jest o eksmisję najemcy

Wielu wynajmujących nie podpisuję umowy najmu z najemcą, bo uważają, że w razie potrzeby łatwiej mi będzie go wyeksmitować.

Po pierwsze, są różne formy zawierania umowy najmu i Tobie może się wydawać, że nie ma umowy, a najemca będzie w stanie wykazać, że jednak doszło do jej zawarcia.

Po drugie, rozwiązanie umowy to tylko pierwszy etap pozbycia się złego najemcy. W kolejnym etapie możesz zacząć proces eksmisji, który może być długi, kosztowny i bolesny.

Lepiej mieć podpisaną dobrą umowę na określonych warunkach, niż nie mieć jej w ogóle.

Podpisana umowa może uchronić wynajmującego przed wieloma problemami. Jej brak może oznaczać że, tak czy inaczej, mamy zawartą umowę, ale na warunkach bliżej nieokreślonych, być może nawet na czas nieoznaczony. W razie sporu bardzo często każda ze stron zupełnie inaczej pamięta wzajemne ustne ustalenia, dlatego dla własnego bezpieczeństwa najlepiej zawierać umowę najmu na piśmie.

Mit 2 – Umowa najmu musi być na piśmie

Pamiętajmy, że do zawarcia umowy najmu może dojść w różnych okolicznościach. I z tym wiąże się kolejny często powtarzany mit: umowa najmu musi być na piśmie!

Wystarczy telefoniczna rozmowa, czy wymiana maili, w których strony ustalą konieczne elementy umowy tj. przedmiot umowy oraz czynsz, by doszło do zawarcia umowy najmu. Kiedy właściciel spotka się w nieruchomości do wynajęcia z potencjalnym najemcą i podczas prezentacji strony ustalą wysokość czynszu najmu, to już teoretycznie z tą chwilą może dojść do zawarcia umowy najmu.

Umowa najmu może być zawarta:

• ustnie,
• w sposób dorozumiany,
• w formie dokumentowej,
• elektronicznej,
• z datą pewną,
• z notarialnie poświadczonymi podpisami
• lub nawet w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z powyższym twierdzenie, że umowa najmu musi być na piśmie, jest bardzo dalekie od prawdy. Pamiętaj jednak, że umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego musi mieć formę pisemną, inaczej będzie nieważna.

Mit 3 – Umowę najmu może podpisać tylko właściciel nieruchomości, bądź jego pełnomocnik

Otóż nie! Wynajmującym może być właściciel, pod pewnymi warunkami także współwłaściciel, ale także inna osoba, która nie jest właścicielem!

Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje w słowniczku „właściciela” jako wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu. Taką inną osobą może być najemca, który podnajmuje przedmiot najmu i to niezależnie od tego, czy ma zgodę wynajmującego na taki podnajem, czy nie.

Zdarzają się przypadki, że oszust wykupuje na kilka dni nocleg w mieszkaniu np. przez Booking.com, ogłasza mieszkanie z atrakcyjnym czynszem, a potem podpisuje umowy najmu z zainteresowanymi najemcami z niskim czynszem. To, że zrobił to w taki sposób, nie musi oznaczać, że te umowy najmu są nieważne. To w interesie najemcy jest, żeby sprawdzić, czy osoba, z którą podpisuje umowę najmu, rzeczywiście ma prawo do wynajęcia danego lokalu.

Mit 4 – Dobry wzór umowy najmu znajdę w Internecie

W Internecie jest mnóstwo wzorów umów najmu. Niektóre są lepsze, inne gorsze. Bez doświadczenia, czy minimum prawniczej wiedzy bardzo trudno określić, który wzór jest ten najlepszy. Niektóre z nich nie nadają się do niczego i ewentualne ich podpisanie może wygenerować mnóstwo problemów dla wynajmującego. Trzeba mieć także świadomość, że każdy przypadek jest inny i umowa najmu powinna być dopasowana, przynajmniej minimalnie do indywidualnego przypadku wynajmującego, najemcy czy rodzaju nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz takiego dobrego wzoru umowy najmu, który będziesz mógł świadomie dopasować do swoich potrzeb, to zajrzyj na praktycznaumowa.pl,

Mit 5 – Umowa najmu okazjonalnego ochroni mnie przed złym najemcą

Wielu specjalistów od najmu i prawników chwali mocno najem okazjonalny. Rzeczywiście, warto taką umowę podpisywać.

Być może te pozytywne opinie o najmie okazjonalnym spowodowały powstanie kolejnego mitu: umowa najmu okazjonalnego ochroni mnie przed złym najemcą.

Jest w tym trochę prawdy. Umowa najmu okazjonalnego może pomóc zwiększyć Twoje bezpieczeństwo, ale nie jest rozwiązaniem idealnym w 100%. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie oznacza, że nie będziemy mieli w ogóle problemów ze złym najemcą.

Przykładowo, rozwiązanie takiej umowy z powodu braku płatności czynszu jest tak samo trudne i sformalizowane, jak w przypadku zwykłej umowy najmu. Zachęcamy do podpisywania umowy najmu okazjonalnego, ale pamiętaj, że nawet wtedy nie jesteś zabezpieczony w 100%.

Mit 6 – Umowę najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego

Obecnie w przepisach nie ma obowiązku „zgłaszania” najmu, czy też umowy najmu do urzędu skarbowego. Trzeba jedynie zgodnie z przepisami rozliczyć podatki od najmu, które najczęściej rozlicza się ryczałtem w ramach tzw. najmu prywatnego. Być może zdecydujesz się na wysłanie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków, ale nie jest to „zgłoszenie najmu” tylko dokument określający sposób rozliczenia podatków.

Jedyna sytuacja, gdzie można mówić o zgłoszeniu najmu, to zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, które to zgłoszenie warunkuje skorzystanie z dobrodziejstw najmu okazjonalnego.

Mit 7 – Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć w dowolnym momencie

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wykorzystywanego na cele mieszkaniowe szczegółowo i restrykcyjnie uregulowane jest w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie takiej umowy wcale nie jest takie łatwe.

Przede wszystkim wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony kłóci się z ideą takiej umowy. Umowa na czas oznaczony jest podpisywana, żeby ograniczyć stronom możliwość jej zakończenia w dowolnym momencie i bez powodu.

Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć  w 2 rodzajach przypadków:

1. W przypadkach, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, przede wszystkim w art. 11 ust 2 oraz
2. z powodów wskazanych w umowie, ale uwaga – one powinny być precyzyjnie i jednoznacznie opisane w umowie. Zwrot „z ważnych powodów” jest na tyle niedookreślony, że może być inaczej interpretowany przez każdą ze stron i dlatego może spowodować, że sprawa trafi do sądu.

Warto pamiętać, że poza tymi przypadkami (umownymi i ustawowymi) nie można skutecznie wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

Mit 8 – Jak najemca przestanie płacić, to natychmiast wypowiem mu umowę

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z powodu braku płatności jest ściśle uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Gdy najemca przestanie płacić, umowę można wypowiedzieć dopiero po trzech pełnych okresach nie płacenia, ale trzeba też wcześniej uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i dać mu jeszcze dodatkowy miesiąc na opłacenie zaległości. Natychmiastowe wypowiedzenie nie jest więc możliwe, niezależnie od tego, co napiszesz w swojej umowie najmu mieszkania.

Mit 9 – Umowa na czas oznaczony ulega rozwiązaniu po terminie jej obowiązywania

Teoretycznie tak, ale w pewnych sytuacjach może dojść do przedłużenia dotychczasowej umowy i to na czas nieoznaczony. Może się tak stać, gdy były najemca dalej pozostaje w posiadaniu uprzednio wynajmowanej nieruchomości (za zgodą lub przy braku wyraźnego sprzeciwu właściciela) i jeśli dalej płaci z tego tytułu właścicielowi pewną kwotę, np. w wysokości dotychczasowego czynszu.

Jak się przed tym uchronić?

• Po pierwsze: poprzez zawarcie odpowiednich zapisów w umowie najmu,
• Po drugie: wyrażenie i udokumentowanie dla celów dowodowych jasnego sprzeciwu wobec dalszego zajmowania lokalu przez najemcę,
• Po trzecie – nieksięgowanie wpłacanych przez najemcę kwot jako przychodu z najmu, ale jako przychód z opłat za bezumowne korzystanie z lokalu – co oznacza księgowanie w innym źródle przychodu.

A jeśli już znasz 9 mitów o umowie najmu, zajrzyj koniecznie na praktycznaumowa.pl i zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!

Artykuł 9 mitów na temat umowy najmu [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

> Jak nie płacić podatku od mediów i opłat do wspólnoty/spółdzielni, jeśli rozliczasz najem ryczałtem <<

Z nagrania dowiesz się:

• Czy i kiedy można zmniejszyć swój podatek od najmu poprzez przerzucenie opłat na najemcę,
• Co zapisać w umowie najmu, aby skutecznie zmniejszyć swój podatek,
• Czy najemca musi robić osobne przelewy albo na osobne konto,
• Czy rozliczenie „zaliczkowe” mediów jest prawidłowe,
• Które opłaty można przerzucić na najemcę,
• Dlaczego z punktu widzenia podatkowego warto podpisywać umowę najmu okazjonalnego,
• Czy w wynajmie na pokoje także można przenieść opłaty na najemców w celu zmniejszenia podatków.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film 
• daj łapkę w górę 
• zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

Zachęcam też do przeczytania artykułu o optymalizacji ryczałtu poprzez przeniesienie opłat na najemcę.

Ponownie namawiam: KONIECZNIE zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!

Artykuł Jak w ryczałcie nie płacić podatku od mediów i opłat do wspólnoty/spółdzielni [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Wynajmujesz mieszkanie i obawiasz się ryzyka związanego z nieuczciwym najemcą?

Są sposoby, które pomogą Ci znacznie je obniżyć.

Już 30 listopada br. wraz z mec. Anną Niecikowską szczegółowo omówimy je podczas bezpłatnego webinaru dla wynajmujących i inwestorów:

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą Twojego mieszkania,
czyli jak dzięki dobrej umowie najmu możesz zadbać o bezpieczeństwo swojego majątku

Podczas spotkania dowiesz się:

• Jakie są kluczowe elementy bezpiecznego najmu,
• Jaki rodzaj umowy najlepiej podpisać z najemcą,
• Czy dobra umowa najmu Twojego mieszkania zabezpieczy Cię przed złym najemcą,
• Co napisać w umowie najmu, żeby zwiększyć swoje bezpieczeństwo,
• A także, jak uzyskać dobrą i bezpieczną umowę najmu, która umożliwi Ci zmniejszenie Twojego podatku od najmu

Kliknij w ten link i zapisz się na webinar (bezpłatnie!) >>

Artykuł Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą Twojego mieszkania [bezpłatny webinar] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

>> 6 kluczowych elementów bezpiecznego najmu mieszkania. Dobra umowa najmu to nie wszystko! <<

Z nagrania dowiesz się:

• Jakie są, poza dobrą umową najmu, kluczowe elementy zabezpieczenia się przed złym najemcą,
• Co ma wspólnego wynajmowanie mieszkań z lataniem samolotem, czyli co jest najważniejszym elementem ochrony przed złym najemcą,
• Jaką umowę najmu najlepiej zawrzeć z Twoim najemcą,
• O co trzeba zadbać, przekazując lokal najemcy.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film
• daj łapkę w górę
• zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

Czy istnieje coś takiego jak bezpieczny najem?

Niestety, nie da się pozbyć ryzyka nieuczciwego najemcy w 100%, ale istnieją sposoby, aby to ryzyko znacznie zminimalizować.

Dzięki kilku kluczowym elementom, przede wszystkim dzięki właściwie skonstruowanej umowie najmu, możesz się całkiem dobrze zabezpieczyć.

Jakie są więc te kluczowe elementy, które jak zbroja mogą chronić się przed złym najemcą.

Weryfikacja najemcy

Jeżeli chcesz lecieć samolotem, nawet jeśli bilet kosztuje niewiele, to Ty podlegasz szczegółowej weryfikacji: nie tylko, żeby kupić bilet, ale także, żeby wejść na pokład. Uzasadniają to względy bezpieczeństwa. Tak samo Ty, jeżeli nie chcesz, żeby na „pokład Twojego lokalu” wszedł nieuczciwy najemca, to musisz go wcześniej dobrze sprawdzić.

Weryfikację należy więc zrobić szczegółowo i skrupulatnie w trzech poniższych aspektach:

Zweryfikuj tożsamość najemcy i wpisz do umowy dane najemcy, spisując je z jego dokumentu tożsamości ze zdjęciem. Może to być np. dowód osobisty lub paszport. Warto, abyś wpisał do umowy numer PESEL, który pozwoli ci zindywidualizować najemcę na wypadek, gdyby było kilka osób o tym samym imieniu i nazwisku. Ułatwi to i przyspieszy ewentualną egzekucję wobec takiego najemcy. Często niemożliwe może być pozwanie najemcy, na przykład, o zapłatę zaległego czynszu, z uwagi na nieprawidłowo wpisane lub niekompletne dane najemcy w umowie, uniemożliwiające jego indywidualizację.

Weryfikacja poprzez krótką rozmowę, wywiad i zadanie najemcy kilku pytań np.:

• Gdzie teraz mieszka?
• Od jak dawna tam mieszka?
• Dlaczego musi się stamtąd wyprowadzić i chce wynająć od ciebie mieszkanie?

Weryfikacja jego sytuacji finansowej: jakie ma zarobki, gdzie pracuje. Poproś o zaświadczenie o zatrudnieniu lub umowę o pracę lub B2B. Poproś o potwierdzenie zarobków np. poprzez wydruki z rachunku bankowego.

Można też skorzystać z różnego rodzaju serwisów umożliwiających weryfikację najemcy w różnych bazach gospodarczych – ostatnio takie usługi stają się coraz bardziej popularne.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony

Musisz pamiętać, że umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieoznaczony stosunkowo trudno wypowiedzieć. Z tego powodu w praktyce przeważają umowy najmu na czas oznaczony, najczęściej na okres jednego roku.

Właściwy rodzaj umowy

Umowy najmu różnią się one od siebie znacznie. Zdecyduj, znając różnice, czy chcesz umowę na zasadach ogólnych a może najem okazjonalny.

Najem okazjonalny daje wynajmującemu, przy dobrze skonstruowanej umowie, większą możliwość zabezpieczenia swoich interesów np. co do możliwości jej rozwiązania, podwyższenia czynszu najmu czy optymalizacji podatkowej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów daje możliwość uregulowania części postanowień na korzyść wynajmującego.

Kaucja

Nie można nie wspomnieć o kaucji, która nie tylko częściowo zabezpieczy Cię finansowo na wypadek nierzetelnego najemcy, ale również pomoże zweryfikować najemcę. Jeśli już na pierwszej rozmowie najemca prosi o rozłożenie wpłaty kaucji na raty, to powinno Ci się włączyć czerwone światełko co do jego sytuacji finansowej i możliwości regularnego oraz terminowego opłacania czynszu i innych opłat.

Właściwa kolejność czynności przy zawieraniu umowy i wydawaniu lokalu

Na samym początku powinno być podpisanie umowy np. pod warunkiem zawieszającym, a potem formalności, czyli przekazanie ci kaucji i dokumentów (przy najmie okazjonalnym) i dopiero na końcu możesz wydać lokal najemcy.

Uwaga, jeżeli wydasz lokal zanim otrzymasz kaucję, czy np. akt notarialny, w którym najemca podda się rygorowi egzekucji, możesz narazić się na ryzyko, że najemca kaucji nie wpłaci i tych dokumentów ci nie dostarczy. Wtedy będziesz miał problem z uzyskaniem zapłaty lub ewentualną eksmisją najemcy z lokalu.

Kolejny ważny element to profesjonalny protokół przekazania lokalu, opisujący dokładnie stan lokalu, potwierdzający przekazanie kluczy, stan wyposażenia i liczników.

Regularnie sprawdzanie stanu lokalu

Stosunki najmu, w których wynajmujący dopiero pod koniec umowy wszedł do lokalu i to, co zastał, przeraziło go, najczęściej kończą się w sądzie. Jeżeli jednak w umowie najmu nie dasz odpowiednich zapisów umożliwiających wejście do lokalu w czasie obowiązywania umowy, nie będziesz mógł tego robić (poza nielicznymi przypadkami, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów).

Uwaga – tych zasad jest znacznie więcej, a te powyżej to tylko te najważniejsze, na które warto zwrócić uwagę w pierwszej kolejności.

A teraz KONIECZNIE zapisz się na darmowy webinar o tym, jak zabezpieczyć się przed NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ Twojego mieszkania!

Artykuł 6 kluczowych elementów bezpiecznego najmu mieszkania [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

>> Wynajmujesz komuś mieszkanie z miejscem parkingowym? To może skomplikować Ci podatki! <<

Z nagrania dowiesz się:

• Na jakie kwestie podatkowe trzeba zwrócić uwagę, jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie z MIEJSCEM POSTOJOWYM,
• W jakich sytuacjach będziesz mieć komplikacje z VAT-em, jeśli wynajmujesz komuś miejsce postojowe i dlaczego lepiej, żeby nierezydent nie miał garażu,
• Jak rozlicza się VAT od wynajmu miejsca postojowego, które nie jest wyodrębnione,
• Czy wynajem miejsca postojowego komplikuje rozliczanie podatku od nieruchomości i podatku dochodowego,
• co warto zadbać w umowie najmu, jeśli wynajmujesz komuś miejsce parkingowe.

Co możesz zrobić:

• obejrzyj film
• daj łapkę w górę
• zasubskrybuj kanał Wynajmistrza i kliknij dzwoneczek (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś )

…bo na kanale będą się pojawiać kolejne filmy.

Jeśli wolisz czytać niż oglądać, zapraszam Cię do lektury poniższego artykułu ↓↓

Wynajmujesz komuś mieszkanie z miejscem parkingowym w garażu pod budynkiem?

Może to spowodować pewne komplikacje podatkowe.

W szczególności, problemy może spowodować VAT.

Częstą sytuacją występującą na rynku najmu jest wynajem mieszkania wraz z miejscem parkingowym. W szczególności w nowszych budynkach miejsce parkingowe w tzw. kondygnacji garażowej jest pewnym standardem. W tym artykule dowiesz się, jak do wynajmu takiego miejsca postojowego czy też parkingowego, podchodzić od strony podatkowej.

Spojrzymy na to z punktu widzenia trzech podatków:

• VAT-u,
• podatku od nieruchomości oraz
• podatku dochodowego.

Miejsce postojowe i VAT

Miejsce postojowe w tzw. kondygnacji garażowej z osobną księgą wieczystą nie jest nieruchomością mieszkalną. W związku z tym wynajem takiego miejsca nie jest objęty zwolnieniem przedmiotowym z VAT, czyli tym przypisanym do wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe. W związku z tym, jeśli wynajmujemy komuś takie miejsce parkingowe, to zasadniczo taki wynajem będzie opodatkowany VAT-em 23%. Chyba że skorzystamy ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót do 200 tys. zł.

Jeśli więc Twój obrót nie przekracza dwustu tysięcy zł, to najprawdopodobniej nie musisz się martwić o VAT.

Trzeba tylko prowadzić jakąś ewidencję sprzedaży, żeby:

1. monitorować ewentualne przekroczenie limitu i
2. być w stanie wykazać przed urzędem, że go nie przekroczyliśmy.

Ze zwolnieniem ze względu na obrót jest związanych kilka niuansów, na które trzeba zwrócić uwagę.

Po pierwsze:

Jeśli przekroczysz obrót 200 tysięcy złotych, to wynajem miejsca postojowego trzeba będzie opodatkować stawką 23%, ale, na szczęście, Twój wynajem mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe nadal będzie zwolniony z VAT na podstawie zwolnienia przedmiotowego. VAT pojawi się tylko od obrotu z najmu miejsca postojowego.

Po drugie:

Jeśli już jesteś podatnikiem VAT czynnym, bo np. prowadzisz działalność gospodarczą i zarejestrowałeś się do VATu, to już ze zwolnienia ze względu na obrót nie skorzystasz (bo nie można być jednocześnie podatnikiem VAT zwolnionym i czynnym). A to oznacza, że wynajem tego miejsca postojowego trzeba będzie opodatkować, nawet jeśli jest ono wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego. Czasami udaje się tego uniknąć poprzez zmianę osoby, która zawiera umowę najmu i rozlicza ten najem np. na współmałżonka, który nie jest VAT-owcem czynnym.

Po trzecie:

Jeśli jesteś nierezydentem, czyli nie mieszkasz w Polsce, ale masz tutaj nieruchomości, które komuś wynajmujesz i jedną z nich jest miejsce postojowe, to od pierwszej złotówki przychodu z wynajmu tego miejsca parkingowego czeka Cię rozliczanie VAT. Nierezydent nie może skorzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót do dwustu tysięcy złotych.

Zwróć uwagę, że wcześniej była mowa o miejscu postojowym w garażu, który ma osobną księgę wieczystą.

A co, gdy wynajmujesz mieszkanie z miejscem postojowym, które jest przynależne do mieszkania i hala garażowa nie ma swojej księgi wieczystej?

Fakt, że miejsce postojowe jest w sensie prawnym częścią składową lokalu mieszkalnego (bo hala garażowa nie jest wyodrębniona do osobnej księgi), a także fakt, że znajduje się w budynku mieszkalnym, wskazywałby, że jego wynajem wraz z mieszkaniem powinien podlegać pod zwolnienie przedmiotowe – wynajmujemy przecież lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe.

Jednak interpretacje Dyrektora KIS są w tym temacie jednolite i negatywne dla podatników, czyli fiskus twierdzi, że wynajem takiego miejsca przynależnego do mieszkania też będzie opodatkowany VAT-em w stawce 23%. Można się z tym spierać i w sądzie być może nawet z fiskusem wygrać. Zwłaszcza, że Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wypowiadał się, że SPRZEDAŻ takiego przynależnego miejsca postojowego podlega pod tę samą stawkę VAT co sprzedaż mieszkania. Więc dlaczego WYNAJEM takiego miejsca jest traktowany inaczej niż mieszkanie?

Na koniec mała wskazówka – polecam wyodrębnić w umowie najmu kwotę za wynajem miejsca postojowego i wykazać ją w swojej ewidencji osobno od kwoty za wynajem mieszkania. W ten sposób nie będzie, w razie pojawienia się VAT-u, dyskusji, jaka kwota powinna być opodatkowana.

A jeśli chcesz w ogóle uniknąć komplikacji z VAT-em od wynajmu miejsca postojowego, to chyba jedynym sposobem jest… nie wynajmowanie tego miejsca

Więcej na temat VAT-u w wynajmie znajdziesz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pod tytułem „Zrozumieć VAT w nieruchomościach”.

Miejsce postojowe i podatek od nieruchomości

Przejdźmy do kwestii związanych z podatkiem od nieruchomości za miejsce postojowe.

Sprawa nie jest skomplikowana. Za mieszkanie oraz za miejsce postojowe przynależne do mieszkania (czyli te w hali garażowej bez własnej księgi wieczystej) płacimy niską stawkę właściwą dla nieruchomości mieszkalnych.  W 2024 roku maksymalna stawka to 1,15 złotego za metr kwadratowy rocznie. Obecnie za miejsce postojowe w wyodrębnionym garażu pod budynkiem z osobną księgą wieczystą płacimy wyższą stawkę. W 2024 roku maksymalna stawka to 11,17 złotego za metr kwadratowy rocznie.

Natomiast 18 października 2023 Trybunał Konstytucyjny wydał korzystny wyrok dotyczący podatku od nieruchomości od garażu, znajdującego się w budynku mieszkalnym. W wyniku tego wyroku Trybunału od 2025 roku zapłacimy mniejszy podatek od nieruchomości za miejsce parkingowe znajdujące się w wyodrębnionym garażu w bloku mieszkalnym – zostanie on zrównany z podatkiem za mieszkanie. Oczywiście, ten podatek od nieruchomości za miejsce postojowe nie zależy od tego, czy sami z niego korzystamy czy też je komuś wynajmiemy.

Miejsce postojowe i podatek dochodowy

Wynajem miejsca postojowego może być rozliczany w zakresie podatku dochodowego tak samo jak wynajem mieszkania czyli np. w ramach tzw. najmu prywatnego (opodatkowanego ryczałtem) oraz w ramach działalności gospodarczej. Przypomnę tylko, że fakt rozliczania VAT-u od wynajmu miejsca postojowego nie oznacza, że musimy rozliczać ten wynajem w ramach naszej jednoosobowej działalności gospodarczej. Możesz być podatnikiem VAT czynnym w świetle ustawy o VAT, a jednocześnie rozliczać najem prywatnie, czyli jako odrębne źródło przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Na koniec jeszcze jedna rzecz – jeśli miejsce postojowe na osobnej księdze wieczystej stało się środkiem trwałym w Twojej jednoosobowej działalności gospodarczej, to pamiętaj, że jego sprzedaż będzie przychodem w tej działalności, nawet jeśli już tę działalność zamkniesz. Chyba że to miejsce postojowe wyciągniesz z firmy i minie 6 lat.

Ta zasada natomiast nie obowiązuje dla mieszkań tj. nawet jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, to jego sprzedaż rozliczasz jak prywatną transakcję.

Artykuł Wynajmujesz komuś mieszkanie z miejscem parkingowym? To może skomplikować Ci podatki [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Bardzo wiele.

Zapisy umowy najmu mają ogromny wpływ na sposób rozliczania najmu i tym samym wysokość podatków od najmu.

Zależało mi, aby czytelnicy mojego bloga, subskrybenci i klienci naszej kancelarii mieli dostęp zarówno do wiedzy na ten temat, jak i gotowych wzorów dokumentów, w tym projektu umowy najmu, dlatego…

Z przyjemnością ogłaszam, że jeszcze w tym roku ukaże się NOWA KSIĄŻKA:

„PRAKTYCZNA UMOWA NAJMU MIESZKANIA”

Autorami książki są: Anna Niecikowska oraz moja skromna osoba Anna Niecikowska to prawniczka, która w ramach usług swojej kancelarii adwokackiej doradza inwestorom, pośrednikom i przedsiębiorcom w kwestiach umów pośrednictwa, sprzedaży, kupna i wynajmu nieruchomości.

Zanim zdradzimy szczegóły książki, zapraszam Cię do wzięcia udziału w głosowaniu na okładkę

Przyjrzyj się poniższym projektom i zastanów się, który z nich najbardziej przyciąga Twoją uwagę (a potem zagłosuj poniżej!).

Zagłosuj, wpisując w komentarzu cyfrę od 1 do 3, oznaczającą wybrany przez Ciebie projekt okładki.

Wśród wszystkich głosujących (na blogu, na Facebooku i mailowo) wybierzemy 3 komentarze, które nagrodzimy nową książką. Jeżeli będzie to Twój komentarz, to otrzymasz od nas wiadomość mailową, a książka dotrze do Ciebie w grudniu po jej opublikowaniu.

Czekam na Twój głos!

[Aktualizacja na dzień 30.10.2023 r.]

Konkurs został rozstrzygnięty

Zdecydowaną większością głosów wygrał projekt okładki nr 1.

Bardzo dziękujemy za ogromne zaangażowanie, łącznie oddaliście ponad 600 głosów (mailowo, na FB, Instagramie, Linkedin oraz na blogu). To dla nas duża dawka motywacji do finalizacji tego projektu.

Zgodnie z zapowiedzią, już w grudniu tego roku planujemy przekazać książkę w Wasze ręce.

Trzymajcie za nas kciuki!

Artykuł Zagłosuj na okładkę nowej książki o umowie najmu pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Uwaga, poniższe informacje nie są „czymś nowym” i opisują interpretacje oraz podejście fiskusa znane od dłuższego czasu. W mojej opinii od 2023 roku nie nastąpiły jakieś szczególne zmiany w tym obszarze, tylko temat stał się po prostu dla wielu osób dużo bardziej interesujący.

Uwaga, poniższe informacje są kompilacją stworzoną na podstawie rozdziału z mojej książki o podatkach w nieruchomościach.

Dlaczego się to robi?

W ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód. Z tego względu w ryczałcie nie zmniejszymy swojego podatku poprzez rozliczenie naszych wydatków. Inaczej mówiąc, poniesione przez wynajmującego koszty nie wpływają na wysokość podatku.

Sposobem na optymalizację w ryczałcie jest zmniejszenie naszego przychodu poprzez „przerzucenie” opłat (w ten sposób będziemy nazywać opłaty wnoszone do spółdzielni/wspólnoty inne niż media) i mediów na najemcę. Jak to zwykle w podatkach bywa, ten sposób optymalizacji ma wiele niuansów, które opisuje ten artykuł.

Najem prywatny vs działalność gospodarcza

Można znaleźć sporo interpretacji, które potwierdzają, że odpowiednie „przerzucenie” opłat i mediów na najemcę zmniejszy przychód będący podstawą opodatkowania w ryczałcie w ramach najmu prywatnego.

Obecne podejście organów jest takie, że w przypadku rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej kwoty za opłaty i media będą przychodem niezależnie od metody ich rozliczenia z najemcą (może poza sytuacją, gdy najemca przepisze umowę na siebie). Jednak w ramach działalności gospodarczej najczęściej rozliczamy podatek od dochodu, tak więc przychody z opłat i mediów będą neutralne dla dochodu i podatku, ponieważ jednocześnie rozliczymy wydatki na te opłaty i media jako koszty uzyskania przychodu.

Podsumowując – optymalizacja ryczałtu poprzez „przerzucenie” opłat i mediów na najemcę jest możliwa tylko w ramach najmu prywatnego.

Jak się to robi?

W celu skutecznego wyłączenia kwot wpłacanych przez najemcę za opłaty i media z przychodu podlegającemu opodatkowaniu należy przede wszystkim odpowiednio i bardzo starannie sformułować umowę najmu.

W mojej opinii powinny się w niej znaleźć zapisy określające wysokość czynszu najmu np. „Czynsz najmu za używanie przedmiotu najmu wynosi X zł” oraz zapis mówiący o tym, że najemca, oprócz czynszu najmu, ponosi określone opłaty np. „Oprócz czynszu, najemca jest zobowiązany do ponoszenia następujących opłat eksploatacyjnych oraz opłat za media: …”

Wzór umowy wynajmu, z zapisami dotyczącymi opłat dodatkowych sformułowanymi w odpowiedni sposób (tak, żeby nie stanowiły one przychodu wynajmującego), wraz z opisem poszczególnych sekcji umowy, wytłumaczeniem sensu zastosowania takich, a nie innych zapisów oraz wskazaniem sposobu, w jaki można je ewentualnie zmodyfikować, otrzymasz, zapisując się na nasz newsletter.

W przypadku, gdy najemca dokonuje wpłat za opłaty i media bezpośrednio do dostawców (wspólnoty/spółdzielni, dostawcy energii elektrycznej, gazu i innych), wynajmujący ma ograniczoną możliwość kontroli, czy najemca wywiązuje się z tych płatności.

Z tego względu najczęściej dodaje się umowy najmu zapis, że „najemca przekazuje kwoty na opłaty eksploatacyjne i media za pośrednictwem wynajmującego”, tak, żeby wynajmujący mógł na bieżąco kontrolować, czy najemca wywiązuje się ze swoich obowiązków. Oczywiście, wynajmujący przekazuje te kwoty dalej do dostawców.

W najmie prywatnym te kwoty za opłaty i media przekazywane za pośrednictwem wynajmującego, pod warunkiem odpowiedniego sformułowania umowy, nie będą przychodem wynajmującego, a w związku z tym nie zwiększą ryczałtu.

Moim zdaniem, sposób przekazywania tych kwot przez najemcę jest mniej istotny tj. nie muszą one być przekazywane osobnym przelewem czy też na inne konto. Istotne są odpowiednie zapisy w umowie oraz rzeczywiste przekazywanie tych kwot przez wynajmującego do dostawców (tak, żebyśmy byli w stanie wykazać, że wynajmujący jest rzeczywiście tylko pośrednikiem w przekazywaniu tych środków). W mojej ocenie dopuszczalne jest rozliczanie „zaliczkowe”, tj. wpłacanie przez najemcę stałej kwoty co miesiąc na rzecz opłat i mediów, z jednoczesnym rozliczaniem tych kwot z rzeczywistymi wydatkami/zużyciem co jakiś czas np. co pół roku (co najmniej raz na rok).

Co można „przerzucić” na najemcę, żeby zmniejszyć podatek?

Moim zdaniem, w celu zmniejszenia swojego przychodu z najmu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, na najemcę można przerzucić opłaty i media, z których korzysta najemca. Będą to opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością i wydatki na nieruchomość wspólną, opłata śmieciowa (które są najczęściej wnoszone do spółdzielni lub wspólnoty) oraz media (CO, woda, odprowadzanie ścieków, energia elektryczna, gaz, Internet i inne). Są również interpretacje pozwalające w ten sam sposób potraktować wpłaty na fundusz remontowy.

Moim zdaniem, nie możemy w celu zmniejszenia swojego przychodu podlegającemu opodatkowaniem ryczałtem na najemcę przerzucić wydatków, które są przypisane do wynajmującego np. ubezpieczenia nieruchomości, podatku od nieruchomości, opłat za zarządzanie najmem. Niemniej, niektórzy twierdzą, że można na najemcę przerzucić także te wydatki. Jesteśmy w trakcie przygotowywania wniosku o interpretację dotyczącą tego tematu, w związku z tym ten artykuł będzie jeszcze aktualizowany.

Uwaga, powyższe stwierdzenia opisują podejście z punktu widzenia podatku dochodowego (ryczałtu). Należy jednak pamiętać o art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (uwaga, dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe), który mówi, iż, „W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela […]”. Definicję opłat niezależnych od właściciela znajdziemy w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów: „należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;” – czyli są to po prostu media.

W przypadku gdy w umowie rozdzielimy opłaty inne niż ww. media (opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną itp.) i przerzucimy je na najemcę, żeby zmniejszyć swój przychód do opodatkowania ryczałtem, powstaje ryzyko, że najemca, znając ustawę o ochronie praw lokatorów, odmówi ich płacenia (bo zgodnie z art. 9 ust 5 ustawy wynajmujący nie może ich pobierać).

Jednak w przypadku umowy najmu okazjonalnego tego problemu możemy uniknąć. Zgodnie bowiem z art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Można więc zastrzec w umowie, że ww. koszty utrzymania lokalu będą obciążać najemcę, tak samo jak koszty mediów. Podobnie można zrobić w przypadku najmu instytucjonalnego (art. 19h ustawy o ochronie praw lokatorów).

PIT vs VAT

Z punktu widzenia podatku dochodowego (ryczałtu) możemy, przede wszystkim poprzez odpowiednie zapisy w umowie najmu, przerzucić opłaty i media na najemcę, zmniejszając w ten sposób podstawę opodatkowania ryczałtem.

Z punktu widzenia VAT należy przyjąć, że wpłacane przez najemcę kwoty za opłaty inne niż media np. z tytułu zarządzania nieruchomością i na nieruchomość wspólną czy opłata śmieciowa wliczają się do podstawy opodatkowania usługi najmu podatkiem od towarów i usług. Niezależnie od tego, czy w podatku dochodowym traktujemy je jako przychód czy też poprzez odpowiednie zapisy umowne „przerzuciliśmy” je na najemcę, w VAT stanowią nasz obrót.

W konsekwencji z punktu widzenia VAT należy je opodatkować tak samo jak usługę najmu np.

• zwolnienie z VAT w przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnej wyłącznie na cele mieszkaniowe (zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);
• stawką 23% w innych przypadkach np. wynajmu lokalu użytkowego (chyba że skorzystamy ze zwolnienia ze względu na obrót do 240 tys. zł z art. 113 ustawy o VAT).

Podobnie, z punktu widzenia VAT należy przyjąć, że wpłacane przez najemcę kwoty za media wliczają się do naszego obrotu VAT.

W związku z powyższym ww. opłaty i media, niezależnie od tego, jak rozliczamy je z najemcą, wliczają się do naszego limitu 240 tys. zł, poniżej którego możemy skorzystać ze zwolnienia ze względu na obrót. Należy brać to pod uwagę i prawidłowo monitorować ewentualne przekroczenie tego limitu.

Jaki VAT od mediów?

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jeżeli opłata za media nie jest rozliczana (ustalana) w oparciu o faktyczne zużycie ich przez najemcę, to należy ją traktować jako element usługi najmu i zastosować do niej stawkę odpowiednią dla najmu (23% lub zwolnienie).

Jeżeli jednak opłata za media jest oparta o tzw. liczniki, czyli faktyczne zużycie (a tak przecież będzie, jeśli poprzez odpowiednie zapisy w umowie, przerzucimy te media na najemcę!), to należy ją traktować jako odrębne i niezależne od najmu świadczenie i zastosować do niej stawkę odpowiednią dla danej usługi np. 8% dla wody i 23% dla prądu.

W takiej sytuacji jednak mogą znaleźć zastosowanie zwolnienie ogólne (ze względu na obrót do 240 tys. zł) albo zwolnienie określone w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Więcej na ten temat znajdziesz w tym artykule oraz w książce Stelli Brzeszczyńskiej pt. Zrozumieć VAT w nieruchomościach.

Faktura

Szczegółowe zasady wystawiania faktur zostały uregulowane w art. 106a–106n ustawy o VAT oraz w rozporządzeniu Ministra Finansów z 3 grudnia 2013 r. w sprawie wystawiania faktur.

Jeśli wystawiamy faktury dla najemców, dokumentujemy na nich cały obrót związany z najmem. Na fakturze powinny się więc znaleźć również kwoty za opłaty i media, także te które przenieśliśmy, przy pomocy odpowiednich zapisów w umowie, na najemcę.

Umieszczenie tych kwot za opłaty i media na fakturze nie oznacza jednak, że z punktu widzenia podatku dochodowego stają się one przychodem, a w związku z tym nie oznacza to, że z powodu umieszczenia ich na fakturze będą one podlegać opodatkowaniu ryczałtem.

Co z wynajmem na pokoje?

W mojej ocenie w przypadku, gdy nie wynajmujemy najemcy całego mieszkania, ale każdy z pokoi ma innego najemcę (czyli prowadzimy tzw. wynajem na pokoje), zasady i możliwości optymalizacji ryczałtu są podobne do tych opisanych wcześniej. Możliwe jest, poprzez odpowiednie zapisy w umowie, przerzucenie opłat oraz mediów na najemców, w celu obniżenia przychodu wynajmującego podlegającemu opodatkowaniu ryczałtem. Oczywiście, wiąże się to ze wszystkimi opisanymi wyżej konsekwencjami np. koniecznością rozliczania rzeczywistych kwot za media (według faktur od dostawców i zużycia), oczywiście w podziale na pokoje lub najemców przy zastosowaniu jakiegoś klucza np. równego rozłożenia po równo na wszystkich najemców.

W przypadku wynajmu na pokoje często stosuje się tzw. „ryczałt na media” tj. wynajmujący pobiera od najemcy stałą miesięczną kwotę na media, której wysokość nie jest zależna od rzeczywistego zużycia mediów przez najemcę. W takim przypadku w mojej ocenie kwoty te będą stanowiły przychód wynajmującego (nie możemy tej zryczałtowanej opłaty za media przerzucić na najemcę i twierdzić, że nie będzie ona naszym przychodem).

Potrzebujesz więcej informacji i szczegółów? Powyższe informacje są kompilacją stworzoną na podstawie rozdziału z mojej książki o podatkach w nieruchomościach, tak więc zachęcam do zajrzenia do niej.

Artykuł Optymalizacja ryczałtu poprzez przeniesienie opłat na najemcę pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.