A może rozważasz najem krótkoterminowy i zastanawiasz się, czy musisz zakładać firmę oraz stać się VAT-owcem?

W najnowszym filmie moim gościem jest Stella Brzeszczyńska – doradczyni podatkowa, która od lat specjalizuje się w rynku nieruchomości.

Rozmawiamy o podatkach w najmie krótko i długoterminowym oraz o tym, jak podejmować bezpieczne decyzje przy jego rozliczaniu. Odpowiadamy na najczęstsze wątpliwości właścicieli mieszkań oraz inwestorów w nieruchomości.

Zapraszam do obejrzenia filmu ↓↓

Pułapki podatkowe w nieruchomościach i najmie. Uważaj na VAT! Stella Brzeszczyńska

Z filmu dowiesz się:

• Jak w ryczałcie poprawnie wyłączyć media i opłaty ze swojego przychodu i legalnie zoptymalizować podatek,
• Czy i kiedy najem prywatny staje się w oczach fiskusa działalnością gospodarczą,
• Czy można uniknąć 30-krotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości,
• Jaka konstrukcja umowy z operatorem lub firmą zarządzającą daje Ci bezpieczeństwo podatkowe,
• Jak nowe przepisy i unijne dyrektywy definiują usługi zakwaterowania i jaki będzie podatkowy los wynajmu krótkoterminowego.

Obejrzyj >>

Artykuł Pułapki podatkowe w nieruchomościach i najmie. Uważaj na VAT! Stella Brzeszczyńska pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Wielu inwestorów rozważa najem przez fundację rodzinną, która dzięki odpowiednim przepisom pozwala reinwestować 100% dochodu i płacić podatek dopiero przy wypłacie środków rodzinie.

Ale czy to jest strategia dla każdego czy raczej rozwiązanie dla wybranych?

Jeśli intryguje Cię, jak działa najem w ramach fundacji rodzinnej i jak zbudować cały mechanizm optymalizacji i ochrony majątku, to zapraszam Cię do obejrzenia najnowszego odcinka na kanale Wynajmistrz ↓↓

Sposób na najem bez podatku – Fundacja Rodzinna. Jak to działa?

Z filmu dowiesz się:

• Jak działa opodatkowanie najmu przez fundację rodzinną i czym różni się od najmu prywatnego,
• Kiedy założenie fundacji rodzinnej do najmu ma sens,
• Jak policzyć, kiedy i ile zaoszczędzimy wynajmując nieruchomości w ramach fundacji rodzinnej (KALKULATOR!),
• Jak fundacja rodzinna pozwala gromadzić i reinwestować kapitał bez podatku,
• Jakie ograniczenia i ryzyka prawne wiążą się z fundacją rodzinną,
• Jakie koszty generuje wyjmowanie nieruchomości z fundacji.

​​Obejrzyj film >>

Artykuł Sposób na najem bez podatku – Fundacja Rodzinna. Jak to działa? pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Prywatna sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością rozliczenia dochodu z tej transakcji.

Czy wiesz, jak to zrobić?

W nowym filmie omawiam kwestie podatkowe i zasady rozliczeń, a także pokazuję jak wypełnić PIT-39.

Obejrzyj, jeśli chcesz uniknąć przykrych niespodzianek i niepotrzebnych kosztów ↓↓

Jak szybko wypełnić PIT-39 za 2025? Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa, podatek

Z filmu dowiesz się:

• Jakie są zasady rozliczania prywatnej sprzedaży nieruchomości,
• Jak prawidłowo wypełnić i złożyć PIT-39,
• Jak obliczyć dochód ze sprzedaży oraz jakie koszty można odliczyć,
• Na czym polega ulga mieszkaniowa i jakie warunki trzeba spełnić,
• Czym jest własny cel mieszkaniowy i jak go udowodnić,
• Co się dzieje, jeśli zadeklarujesz ulgę, ale nie spełnisz jej warunków.

​​Obejrzyj film >>

Artykuł Jak szybko wypełnić PIT-39 za 2025? Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa, podatek pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Jeśli tak, to do 30 kwietnia 2026 r. musisz złożyć zeznanie roczne PIT-28.

W tym filmie pokazuję jak przygotować rozliczenie, jeśli przychody z najmu prywatnego są Twoimi jedynymi przychodami opodatkowanymi w formie ryczałtu ewidencjonowanego.

W nagraniu znajdziesz proste omówienie tego, jak i kiedy złożyć PIT-28, jak wypełnić zeznanie krok po kroku oraz na co uważać, by uniknąć problemów z urzędem skarbowym.

Zapraszam do obejrzenia ↓↓

Jak łatwo rozliczyć i wypełnić PIT-28 za 2025? Najem prywatny. Poradnik krok po kroku

Z filmu dowiesz się:

• kto musi złożyć PIT-28 przy najmie prywatnym,
• w jakim terminie składa się zeznanie PIT-28 za 2025 rok i kiedy zapłacić podatek,
• czy przy ryczałcie możliwe jest wspólne rozliczenie z małżonkiem,
• jak rozliczyć przychody z najmu wspólnej własności małżonków,
• w jakiej formie można złożyć PIT-28,
• dlaczego warto zachować kopię zeznania i UPO,
• jak krok po kroku wypełnić formularz PIT-28,
• kiedy warto skorzystać z pomocy biura rachunkowego lub doradcy podatkowego.

​​Obejrzyj film >>

Artykuł Jak łatwo rozliczyć i wypełnić PIT-28 za 2025? Najem prywatny. Poradnik krok po kroku pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Podstawowe pytania, na które odpowiemy w tym artykule, to:

• Czy rozliczać najem w ramach tzw. najmu prywatnego (osobne źródło przychodów) czy w ramach działalności gospodarczej,
• Czy opodatkować całość przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
• Czy rozliczać najem w trybie miesięcznym czy kwartalnym.

Niniejszy artykuł dotyczy najmu Twoich nieruchomości i wyboru formy rozliczania tego najmu w 2026 roku.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Podatek od przychodów z najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości (niezależnie od tego, czy są to mieszkania czy też inne nieruchomości) może być rozliczany:

• jako tzw. najem prywatny (czyli jako odrębne źródło przychodów, których źródłem jest najem, podnajem, dzierżawa nieruchomości z majątku prywatnego), oraz
• w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Pewną opcją jest wynajem poprzez różne spółki lub fundację rodzinną – w takim przypadku wymagana byłaby zmiana właściciela nieruchomości. Więcej na temat fundacji rodzinnych znajdziesz w tym artykule.

Do 2022 roku najem prywatny można było rozliczać według skali podatkowej (12%/17% lub 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych, oraz ryczałtem (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł).

Polski Ład „zepsuł” jednak rozliczanie najmu prywatnego w Polsce i od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są rozliczane wyłącznie ryczałtem. Tak więc w 2026 najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem. Nie trzeba w żaden sposób zawiadamiać urzędu skarbowego o wyborze formy opodatkowania. 

W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której rozliczasz najem, dostępne formy opodatkowania to podatek według skali podatkowej (12% i 32% od dochodu oraz 30 tys. kwoty wolnej), podatek liniowy (19% od dochodu, bez kwoty wolnej), a od 2021 roku możemy także taką działalność rozliczać ryczałtem (wtedy od przychodu z najmu płacimy 8,5% podatku i 12,5% podatku od nadwyżki przychodu ponad 100 tys. zł rocznie).

Od 2022 roku, w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu, przy rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej według skali podatkowej zapłacimy składkę zdrowotną w wysokości 9% dochodu, a przy rozliczeniu działalności na zasadach podatku liniowego zapłacimy składkę zdrowotną w wysokości 4,9% dochodu. W przypadku rozliczenia działalności gospodarczej ryczałtem składka zdrowotna jest zryczałtowana, ale zależy w pewnym stopniu od przychodu. Rośnie skokowo po przekroczeniu limitów przychodowych 60 tys. zł rocznie oraz 300 tys. zł rocznie.

Poniższa grafika przedstawia możliwe formy rozliczania najmu Twoich nieruchomości w 2026 roku.

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu prywatnego limit kwoty przychodów 100 tys. zł, powyżej którego stawka rośnie do 12,5%, do 1 lipca 2023 dotyczył łącznie obojga małżonków (niezależnie od tego, czy małżonkowie mieli rozdzielność majątkową). Od 1 lipca 2023 roku sytuacja się zmieniła i dla każdego z małżonków – wynajmujących kwota, powyżej której stawka ryczałtu rośnie do 12,5%, wynosi 100 tys. zł (niezależnie od rozdzielności majątkowej i tego, czy wynajmują nieruchomości z majątku wspólnego czy osobistego). A gdy złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z małżonków, kwota, powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%, wynosi 200 tys. zł (kliknij tutaj, żeby dowiedzieć się więcej).

W 2019 r. w Polsce wprowadzono także daninę solidarnościową, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe podatku dochodowego od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie. Warto wiedzieć, że nie dotyczy ona jednak przychodu rozliczanego ryczałtem (zarówno w ramach najmu prywatnego jak i w ramach działalności gospodarczej).

Decyzja o formie rozliczania najmu należy zasadniczo do podatnika. Należy jednak wziąć pod uwagę pewne konsekwencje i ograniczenia.

Przykładowo, warto wziąć pod uwagę kwestię wspólnego rozliczenia z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli korzystasz z rozliczenia na zasadach podatku liniowego lub ryczałtem w ramach działalności gospodarczej, nie masz możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Uwaga, najem prywatny rozliczany ryczałtem nie stoi w sprzeczności ze wspólnym rozliczeniem (chodzi tu oczywiście o rozliczenie wspólne innych dochodów np. z umowy o pracę, ponieważ nie istnieje rozliczenie wspólne przychodów rozliczanych ryczałtem).

Przez wiele lat trwała także w Polsce dyskusja, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą tj. kiedy musimy go rozliczać w ramach działalności gospodarczej. W maju 2021 nastąpiła istotna zmiana w tej kwestii. NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania najmu.

Siedmiu sędziów poprzez tę uchwałę przychyla się do tezy, że o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu nie decydują bliżej nieokreślone kryteria przedmiotowe (np. liczba wynajmowanych lokali czy stopień zorganizowania tego najmu), ale zamiar czy też decyzja podatnika. Niestety uchwała nie jest doskonała i z tą wolnością wyboru najmu prywatnego może nie być do końca tak różowo, jak to przedstawiają niektóre źródła (szczegóły: najpierw przeczytaj pierwszy artykuł, a potem drugi artykuł).

Od 2023 r. nie można już amortyzować „mieszkaniówki”

W wyniku wprowadzenia Polskiego Ładu, od 2023 r. amortyzacji nie podlegają nieruchomości mieszkalne, niezależnie od tego, czy służą prowadzonej działalności gospodarczej, są wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Nie podlegają wpisowi do ewidencji. Zmiana ta dotyczy wszystkich podatników (rozliczających zarówno PIT, jak i CIT, przy czym podatnicy CIT będą wpisywać je do ewidencji, ale nie będą amortyzować).

Niestety, walka o możliwość kontynuacji amortyzacji „mieszkaniówki” rozpoczętej przed 2022 r. na bazie konstytucyjnej zasady zachowania praw słusznie nabytych nie przynosi na razie skutków. Fiskus absolutnie odmawia uznania tych praw nabytych: wydał wiele negatywnych interpretacji odmawiających możliwości kontynuacji wcześniej zaczętej amortyzacji, a wojewódzkie sądy administracyjne rozpatrujące skargi na te interpretacje także dotychczas nie przychyliły się do wykładni o możliwości kontynuacji zaczętej wcześniej amortyzacji (z jednym małym wyjątkiem). Są już też negatywne wyroki na poziomie NSA – na razie tylko jeden wyrok NSA był pozytywny dla podatnika (sygn. II FSK 490/23). Polecam ten artykuł/film, a także obserwowanie naszego profilu na Facebooku albo na Instagramie (tam umieszczam aktualności dotyczące tego tematu).

Jak wybrać formę opodatkowania najmu?

Pierwszym kryterium wyboru formy opodatkowania najmu jest wysokość podatków i składek do zapłacenia. Najpierw jednak spójrzmy na inne niż kwestie niż to, ile Ci zostanie pieniędzy w kieszeni po opłaceniu podatków i składek.

Chęć zbudowania lub poprawienia Twojej zdolności kredytową w większości przypadków stoi w sprzeczności z minimalizacją podatków i składek. Może Cię to np. skłonić do kontynuacji rozliczania najmu w działalności gospodarczej w celu wykazania wysokich przychodów i wysokiego dochodu.

Ważnym kryterium będzie także prostota tj. wysiłek i czas, który musimy poświęcić na rozliczenie.

Co warto, oprócz wysokości podatków i składek, wziąć pod uwagę podczas analizy różnych form rozliczania najmu?

• Formalności początkowe – przykładowo, rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego;
• Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w najmie prywatnym nie ma formalnego obowiązku, ale warto to robić, a przy działalności gospodarczej jest obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub podatkowej księgi przychodów i rozchodów);
• Dokumenty, które będziemy musieli posiadać/przechowywać – w ryczałcie, w szczególności tym „prywatnym” obowiązek jest minimalny (trzeba udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe.

Jak policzyć, ile pieniędzy zostanie Ci w kieszeni?

Policzmy teraz, która forma opodatkowania najmu zapewni Ci nie tylko najmniejszy podatek dochodowy i składki, ale także zostawi w Twojej kieszeni najwięcej pieniędzy. Z tego względu warto wziąć pod uwagę koszty księgowości, które dla działalności gospodarczej będą na pewno wyższe niż dla najmu prywatnego (ryczałt w najmie prywatnym wynajmujący nierzadko rozliczają samodzielnie, a więc koszty księgowości mogą być zerowe).

Takiej symulacji na 2026 rok można dokonać z wykorzystaniem najnowszej wersji naszego kalkulatora najmu.

Poniżej znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, pracując na etacie (z pensją roczną brutto około 144 tys. zł) wynajmuje 2 mieszkania. Mimo tego, że dochód z wynajmu jest niewielki (z powodu wysokich odsetek od kredytów), to najlepszą opcją wydaje się ryczałt (podatek od przychodu) w ramach najmu prywatnego. Składki zdrowotne oraz koszty księgowości działalności gospodarczej powodują, że wykorzystanie tej działalności gospodarczej wyłącznie w celu rozliczania najmu nieruchomości nie ma uzasadnienia ekonomicznego. Oczywiście, gdyby ta działalność była prowadzona także z innych powodów np. do rozliczania innego niż najem biznesu, wniosek mógłby być inny.

W tabeli powyżej dla najmu prywatnego policzono 3 opcje: podatku naliczanego od wszystkich wpłat od najemcy (kolumna „Ryczałt”), podatku naliczanego w sytuacji, gdy media zostały przerzucone na najemcę i nie stanowią przychodu wynajmującego (kolumna „Ryczałt (bez mediów)”) oraz podatku naliczanego w sytuacji, gdy na najemcę przerzucone zostały nie tylko media, ale także opłaty administracyjne (kolumna „Ryczałt (bez mediów i opłat)”). Więcej informacji o optymalizacji ryczałtu poprzez przerzucenie opłat na najemcę znajdziesz w mojej książce.

Poniżej natomiast znajduje się przykład kalkulacji dla wynajmującego, który, ponownie, pracuje na etacie z pensją roczną brutto około 144 tys. zł, ale wynajmuje 5 mieszkań. Zrobiłem założenie, że dochód z tego wynajmu nie jest duży ze względu na odsetki od kredytów na zakup tych mieszkań. Skala oszczędności na podatku dochodowym równoważy dodatkowe wydatki na składki zdrowotne i księgowość, co oznacza, że rozliczanie w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego mogłoby mieć sens, a być może nawet warto spojrzeć na rozliczanie w ramach fundacji rodzinnej (aczkolwiek to byłaby decyzja wymagająca wzięcia pod uwagę wiele innych istotnych czynników!). Niemniej, różnica między najmem prywatnym i działalnością gospodarczą nie jest duża.

Powyższe kalkulacje na 2026 rok zostały wykonane z wykorzystaniem naszego kalkulatora. W tym roku dodałem tam również opcję rozliczania poprzez fundację rodzinną.

Wynik takiej kalkulacji zależy od różnych szczegółów, przede wszystkim wydatków, które możemy rozliczyć jako koszty uzyskania przychodu np. amortyzacji (możliwej tylko w przypadku nieruchomości niemieszkalnych), odsetek od kredytów, utrzymania nieruchomości, remontów i napraw.

W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, które od 2023 r. zostały pozbawione całkowicie możliwości amortyzacji (pomijam kwestię sporu dotyczącego zasady praw słusznie nabytych), w przeważającej części przypadków najlepszym wyborem jest ryczałt w ramach najmu prywatnego.

Tylko w niektórych przypadkach, mimo braku amortyzacji tzw. mieszkaniówki, może się opłacać, najczęściej tylko przez pewien okres, ten wynajem rozliczać w ramach działalności gospodarczej, w której podatek naliczany jest od dochodu (a nie przychodu). Taki przypadek może wystąpić np. gdy:

• mamy wysokie koszty odsetek albo utrzymania/remontów/napraw nieruchomości, które zminimalizują dochód, a niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość;
• mamy do wykorzystania wysokie straty z lat ubiegłych, dzięki którym niższy podatek dochodowy zrekompensuje nam wydatki na ZUS/NFZ i księgowość;
• mamy inne aktywności i wydatki firmowe, które minimalizują dochód generowany przez najem.

Do pewnego momentu organy prezentowały podejście, że rozliczanie najmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe w ramach działalności gospodarczej oznaczało wyższy podatek od nieruchomości, mimo tego, że te nieruchomości nadal były wynajmowane na cele mieszkaniowe. Na szczęście, w październiku 2024 skład siedmiu sędziów NSA stwierdził, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, w takiej części w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców należy traktować jako budynki mieszkalne podlegające opodatkowaniu preferencyjną stawką podatkową (uchwała z 21.10.2024, sygn. akt III FPS 2/24). Maksymalna stawka wynosi więc w takich przypadkach 1,25 zł za 1 m.kw. rocznie zamiast 35,53 zł za 1 m.kw. rocznie (stawki na 2026 rok).

Jak formalnie wybrać formę opodatkowania?

W przypadku, gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach najmu prywatnego, nie musisz nic robić, aby wybrać formę opodatkowania, ponieważ od 2023 roku w najmie prywatnym jedyną formą opodatkowania jest ryczałt. Nie ma obowiązku „zgłaszania” najmu do urzędu skarbowego. Trzeba po prostu w odpowiednim terminie (po zakończeniu miesiąca lub kwartału) zacząć rozliczać podatek tj. wpłacać w odpowiednim terminie ryczałt na swój mikrorachunek podatkowy. Instrukcję, jak to zrobić, znajdziesz w mojej książce.

W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować (chyba że już prowadzisz działalność – wtedy po prostu porozmawiaj z biurem rachunkowym o przeniesieniu najmu do DG). Nie będę wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to zrobić przez Internet).

W przypadku rozliczenia w ramach działalności gospodarczej należy również wybrać odpowiednią formę opodatkowania tej działalności. Pamiętaj, że termin na ten wybór mija 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu tego roku podatkowego. Najczęściej więc masz czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z działalności osiągniesz w styczniu.

Z reguły wyboru formy opodatkowania działalności gospodarczej (czyli np. wg skali, na zasadach podatku liniowego lub ryczałtu) dokonuje się za pośrednictwem ceidg.gov.pl.

Miesięcznie czy kwartalnie?

Gdy zdecydujesz się rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, masz do wyboru wpłaty zaliczek/podatku w trybie miesięcznym lub kwartalnym, niezależnie od tego, czy taką działalność rozliczasz na zasadach ogólnych, na zasadach podatku liniowego czy ryczałtem.

W przypadku gdy zdecydujesz się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, masz możliwość, podobnie jak w działalności gospodarczej, wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne ryczałtem w ramach najmu prywatnego lub w ramach działalności gospodarczej może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu. Oznacza to, że po prostu wpłacasz ryczałt kwartalnie (o ile spełniasz warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu roku, zaznaczasz odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28.

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Generalna zasada to, że przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno.

Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

Istnieje jednak możliwość, żeby w ramach najmu prywatnego jeden z małżonków rozliczał całość przychodów z najmu wspólnej własności (uwaga, to nie jest wspólne rozliczenie!).  Warunkiem jest, że:

• między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
• małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku osobistego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody z najmu tego majątku.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. W praktyce więc macie czas do 20 lutego, zakładając, że pierwszy przychód z najmu osiągniecie w styczniu.

Od 2019 r. istnieje możliwość podpisania ww. oświadczenia przez jednego z małżonków. Traktuje się to na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w ww. oświadczeniu, dotyczy również lat następnych, chyba że w odpowiednim terminie złożycie oświadczenie o rezygnacji z tego mechanizmu. Terminy na złożenie tego oświadczenia są takie same jak dla oświadczenia o wyborze opodatkowania przez jednego z małżonków.

Złożenie tego oświadczenia powoduje także, że kwota przychodu, powyżej której ryczałt prywatny rośnie do 12,5%, wynosi 200 tys. zł. Pisałem o tym wyżej (więcej szczegółów tutaj).

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru z mojego sklepu.

Artykuł Podatek od wynajmu w 2026 roku – ryczałt prywatny czy działalność gospodarcza? pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Wynajmujesz jedną lub kilkanaście nieruchomości i szukasz legalnych sposobów na optymalizację podatkową? 

Po zmianach w 2023 roku, które uniemożliwiły amortyzację mieszkań i rozliczanie według skali w najmie prywatnym, najsensowniejszym wyborem dla wielu wynajmujących stał się prywatny ryczałt od przychodu.

Ale czy to jedyna opcja?

Przy dużych kosztach czy skali inwestycji, rozliczenie w ramach działalności gospodarczej lub fundacji rodzinnej może być nadal opłacalne nie tylko ze względu na podatek, ale także dla ochrony majątku i sukcesji.

W nowym filmie analizuję czynniki, od których zależy wybór najkorzystniejszej formy opodatkowania. Omawiam również dostępne formy opodatkowania najmu, warunki ich stosowania oraz kluczowe aspekty optymalizacji.

Zapraszam do jej obejrzenia ↓↓

Rozliczenie Najmu w 2026. Jak Zapłacić MNIEJ Podatku? Dokładne Wyliczenia

Z filmu dowiesz się:

• Jakie formy opodatkowania najmu są możliwe w Polsce,
• Jak wybrać optymalny sposób rozliczania najmu w 2026 roku i dlaczego prywatny ryczałt jest zazwyczaj najlepszym rozwiązaniem,
• Kiedy rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej ma sens, mimo ZUS i kosztów księgowości,
• Jakie są ryzyka i zalety rozliczania najmu w spółkach oraz fundacji rodzinnej,
• Jakie są warunki rozliczania kwartalnego i dlaczego jest ono korzystne,
• Czy forma opodatkowania wpływa na VAT w najmie.

​Obejrzyj film >>

Artykuł Rozliczenie najmu w 2026. Jak zapłacić mniej podatku? Dokładne wyliczenia pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Czy jako wynajmujący muszę wejść do KSeF? Czy jeśli prowadzę wyłącznie najem prywatny, to KSeF mnie dotyczy? Od czego zależy to, czy będę musiał wystawiać faktury w KSeF? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w tym artykule.

Rozwieję też powszechny mit: „wynajmuję prywatnie, więc KSeF mnie nie dotyczy”.

Prawie wszystkie artykuły w sieci mówią, że obowiązek wystawiania faktur w KSeF dla wynajmujących zależy od tego, kto jest Twoim najemcą. Jeśli konsument – nie ma obowiązku KSeF, a jeśli firma – to trzeba wystawiać faktury w KSeF! Jest to pewne uproszczenie, bo jest sposób na uniknięcie KSeF w przypadku wynajmu firmie, zwłaszcza własnej spółce (uwaga, działa tylko dla najmu zwolnionego z VAT).

Uwaga, ten artykuł dotyczy KSeF w kontekście wynajmujących. Informacje w nim zawarte są przeznaczone dla wynajmujących, choć duża część z nich de facto jest prawdziwa także dla wszystkich podmiotów. Artykuł będzie aktualizowany.

Od czego zależy, czy jako wynajmujący będziesz musiał wystawiać faktury z wykorzystaniem KSeF?

1. Czy w ogóle masz obowiązek wystawiania faktur
2. Czy w przypadku braku obowiązku wystawiasz faktury
3. Kto jest Twoim najemcą
4. Czy przekraczasz limit 10 tys. zł miesięcznie (dotyczy tylko 2026 roku!)

Obowiązek wystawiania faktur w KSeF przez wynajmującego nie zależy natomiast od tego:

• czy rozliczasz najem prywatnie czy w ramach firmy
• czy podpisujesz umowę najmu „zwykłą” (na zasadach ogólnych), umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego

Nie jest prawdziwa, dość powszechna ostatnio, teza, że “jeśli rozliczam najem wyłącznie prywatnie, to KSeF mnie nie dotyczy”!

Czy masz obowiązek wystawiania faktur

Jeśli nie masz obowiązku w danej transakcji wystawić faktury, to korzystając z tego przywileju niejako automatycznie nie trzeba tego także robić w KSeF

A kiedy nie ma obowiązku wystawiania faktury?

Nie ma obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (czyli w uproszczeniu konsumentów), chyba że taki podmiot zażąda faktury w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Ale uwaga! W przypadku usługi najmu wynajmujący mogą odmówić wystawienia faktury, nawet wtedy, kiedy najemca jej zażąda. Prawo do odmowy dotyczy jednak wyłącznie sytuacji, gdy najemca nie jest podatnikiem VAT (czyli jest konsumentem).

Uwaga, analizując, kto jest najemcą, należy patrzeć zawsze na status najemcy w danej transakcji, a nie o to, czy w ogóle nasz kontrahent jest podatnikiem VAT. Osoba fizyczna może bowiem dokonać zakupu do swojej działalności, w której jest podatnikiem VAT (a wtedy należy wystawić fakturę), albo na własne, prywatne potrzeby (a wtedy nie ma obowiązku wystawienia faktury).

Nie ma obowiązku wystawiania faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku przedmiotowo, np. w najmie lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Nie ma także obowiązku wystawiania faktur przez podatników, którzy są zwolnieni od VAT ze względu na niskie obroty (w 2026 roku: do 240 tys.). Jeśli jednak najemca będący podatnikiem VAT (firmą) jej zażąda lub wystawisz dla niego fakturę dobrowolnie, trzeba to zrobić w KSeF!

Czy w przypadku braku obowiązku wystawiasz faktury

Jeśli jednak, mimo braku obowiązku wystawienia faktury, zdecydujesz się wystawiać faktury, to:

– dla konsumentów nie masz obowiązku robić tego w KSeF (możesz to robić poza KSeF albo dobrowolnie w KSeF),

– dla firm (podatników VAT) masz obowiązek zrobić to w KSeF.

Kto jest Twoim najemcą

Trochę powtórzę tu stwierdzenia z poprzednich akapitów, ale chciałbym, żeby to było jasne i zrozumiałe.

Jeśli Twoim najemcą jest konsument – nie ma obowiązku wystawiania faktur w KSeF, niezależnie od tego, czy usługa jest zwolniona z VAT czy opodatkowana VAT, nawet jeśli najemca faktury zażąda (bo w przypadku konsumentów w najmie nie ma obowiązku wystawiania faktur na żądanie).

Jeśli jednak zdecydujesz się wystawiać faktury np. żeby uniknąć kasy fiskalnej – możesz to robić poza KSeF, ale także w KSeF (czyli wystawianie faktur dla konsumentów w KSeF jest dobrowolne!). Dodatkowo, decydując się na dobrowolne wystawianie faktur dla konsumentów w KSeF, musisz zapewnić nabywcy dostęp do faktury ustrukturyzowanej poprzez podanie kodu QR lub linku, który umożliwi weryfikację dokumentu w systemie. Wówczas osoba fizyczna będzie mogła pobrać fakturę bez konieczności uwierzytelnienia się w systemie (które w przypadku konsumentów generalnie nie jest możliwe)”.

Jeśli Twoim najemcą jest firma (podatnik VAT)  to trzeba wystawiać faktury w KSeF, niezależnie od tego, czy ten najem będzie zwolniony z VAT czy opodatkowany VAT. Jedynym sposobem na uniknięcie KSeF jest niewystawianie faktur w ogóle, ale to jest możliwe tylko dla usług zwolnionych z VAT (najczęściej: podmiotowo). Jeśli wystawisz dobrowolnie, wymaga tego umowa lub najemca będący firmą (podatnikiem VAT) zażąda faktury – trzeba to zrobić w KSeF.

Czy przekraczasz limit 10 tys. zł miesięcznie (dotyczy tylko 2026 roku!)

Jeżeli jesteś zobowiązany do wystawiania faktur ustrukturyzowanych (czyli w KSeF), to możesz wystawiać faktury elektroniczne lub faktury w postaci papierowej (czyli poza KSeF), jeżeli łączna wartość sprzedaży wraz z kwotą podatku (czyli brutto) udokumentowana tymi fakturami wystawionymi w danym miesiącu jest mniejsza lub równa 10 000 zł (art. 145m ustawy o VAT).

Tak więc jeśli z wcześniejszych informacji wyszło Ci, że musisz jako wynajmujący wystawiać faktury w KSeF, ale nie przekraczasz 10 tys. zł miesięcznie brutto, to do końca 2026 roku możesz odetchnąć

Uwaga, do tego limitu liczymy tylko faktury, które zgodnie z przepisami musiałbyś wystawiać w KSeF – nie liczymy więc do limitu sprzedaży do konsumentów.

Ale uwaga, począwszy od faktury, która powoduje przekroczenie limitu, trzeba faktury wystawiać już w KSeF.

Podsumowanie i jak w praktyce można uniknąć KSeF

W poniższej tabeli znajdziesz podsumowanie tego, kiedy w najmie trzeba wystawiać faktury w KSeF:

A w jaki sposób można w najmie uniknąć wystawiania faktur w KSeF?

1. Jeśli jako najemców masz tylko konsumentów, nie musisz wystawiać faktur w KSeF, nawet jeśli wystawiasz dla nich faktury z VAT lub bez i nawet jeśli najemca zażąda faktury;
2. Jeśli masz najemców będących firmami (podatnikami VAT) i korzystasz ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót (do 240 tys.), skorzystaj ze zwolnienia z art. 106b ust. 2 (brak obowiązku wystawiania faktur dla usług zwolnionych z VAT) i po prostu nie wystawiaj dla nich faktur (najemca rozliczy sobie koszt na podstawie umowy i przelewu);
   1. Z tej opcji można skorzystać zwłaszcza w przypadku wynajmu własnej spółce – bo ona za Twoją namową nie powinna zażądać faktury ;
   2. Niestety, jeśli najemca zażąda faktur, będziesz musiał wystawiać je w KSeF – nie ma przebacz;
3. Jeśli nie przekraczasz 10 tys. zł sprzedaży (wraz z VAT) miesięcznie, nie musisz wystawiać faktur w KSeF do końca 2026 roku.

Niestety, wbrew opinii niektórych osób, moim zdaniem wystawianie rachunków zamiast faktur nie jest sposobem na uniknięcie KSeF (bo art. 87 Ordynacji podatkowej mówi, że rachunki wystawiamy “Jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury […]”).

Terminy

• 1 lutego 2026 r. – KSeF staje się obowiązkowy dla największych firm, a jednocześnie od tego dnia wszyscy podatnicy muszą odbierać faktury w KSeF;
  • Ten termin Cię dotyczy, jeśli musisz odbierać faktury z KSeF, czyli wtedy, gdy potrzebujesz faktur kosztowych w celu rozliczenia ich w kosztach i/lub odliczenia VAT, a Twój kontrahent dostarcza faktury tylko za pośrednictwem KSeF;
  • Ten termin Cię nie dotyczy, jeśli wynajmujesz prywatnie i nie rozliczasz VAT (bo wtedy nie potrzebujesz faktur do rozliczenia kosztów ani do odliczenia VAT);
• 1 kwietnia 2026 r. – KSeF staje się obowiązkowy dla reszty podatników;
  • Od tego dnia musisz wystawiać faktury w KSeF (jeśli masz taki obowiązek);
• 1 stycznia 2027 r. – Podmioty o niskiej sprzedaży do firm (do 10 tys. zł brutto miesięcznie) mają jeszcze dodatkowy okres przejściowy, czyli wystawianie faktur przychodowych w KSeF dotyczy ich dopiero od tego dnia.

Sankcje

Zgodnie z art. 106ni ustawy o VAT, podatnik, który nie wystawi faktury ustrukturyzowanej za pośrednictwem KSeF (jeśli miał taki obowiązek), otrzyma od naczelnika urzędu skarbowego decyzję o nałożeniu kary pieniężnej w wysokości do 100% kwoty podatku wykazanego na fakturze wystawionej poza KSeF. W przypadku faktury bez określonego podatku kara wynosi do 18,7% całkowitej należności wykazanej na fakturze. Przepis ma zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2027 roku.

W dużym skrócie – sankcje mogą być dotkliwe, ale w 2026 roku nie musimy się jeszcze tym przejmować.

Jak się dostać do KSeF

KSeF wymaga uwierzytelnienia i wystawiania faktur z użyciem numeru NIP.

Osoba fizyczna (podatnik) posiadający NIP (najprawdopodobniej z powodu prowadzenia działalności gospodarczej i/lub rozliczania VAT) ma dostęp do KSeF automatycznie.

• Jeśli wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej lub wynajmującym jest spółka, to dostęp do KSeF masz już najprawdopodobniej załatwiony (bo masz NIP), a jeśli nie, to Twoje biuro rachunkowe zapewne Ci w tym pomoże.
• Jeśli wynajmujesz prywatnie, a jednocześnie prowadzisz działalność gospodarczą lub wynajmujesz prywatnie i jednocześnie rozliczasz VAT bez prowadzenia działalności gospodarczej widocznej w CEiDG, to dostęp do KSeF też masz już najprawdopodobniej załatwiony (bo masz NIP) z racji prowadzenia działalności gospodarczej i/lub rozliczania VAT, a jeśli nie, to Twoje biuro rachunkowe zapewne Ci w tym pomoże.

Jeśli wynajmujesz prywatnie, ale jednocześnie nie prowadzisz działalności gospodarczej, nie jesteś podatnikiem VAT czynnym (czyli: nie masz NIP!) i musisz bądź chcesz skorzystać z KSeF, to należy uzyskać NIP poprzez zgłoszenie identyfikacyjne na formularzu NIP-7. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne.

Zgłoszenie można zrobić osobiście w odpowiednim urzędzie skarbowym, listownie (pocztą tradycyjną), elektronicznie za pośrednictwem Portalu Podatkowego Ministerstwa Finansów, co wymaga posiadania kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Jest możliwe również złożenie wniosku przez e-Urząd Skarbowy jako załącznik do pisma ogólnego, wymagany jest wtedy podpis kwalifikowany lub podpis przy pomocy profilu zaufanego.

Artykuł będzie aktualizowany.

Jeśli masz pytanie dotyczące KSeF w najmie, napisz je poniżej w komentarzu – postaram się aktualizować artykuł, gdy pojawi się jakieś nowe zagadnienie.

Artykuł Najem i wynajmujący a KSeF pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Opublikowałem film, w którym pokazuję, jak krok po kroku go wypełnić, a także wyjaśniam kluczowe kwestie.

Obejrzyj i dowiedz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć o PIT-28 ↓↓

Jak szybko wypełnić i rozliczyć PIT-28 za 2024? Najem prywatny. Poradnik krok po kroku

Z filmu dowiesz się:

• Kiedy i w jakich sytuacjach musisz złożyć PIT-28 za najem prywatny,
• Jak prawidłowo wypełnić PIT-28 krok po kroku, aby uniknąć błędów,
• Do kiedy musisz złożyć PIT-28 i zapłacić podatek,
• Wspólne rozliczenie z małżonkiem a ryczałt – jakie są zasady.

>> Obejrzyj film <<

Artykuł Jak szybko wypełnić i rozliczyć PIT-28 za 2024? Najem prywatny. Poradnik krok po kroku [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

Zapraszam do obejrzenia filmu, z którego dowiesz się, jakie masz możliwości w kwestii opodatkowania najmu w nowym roku oraz jak działa nasz kalkulator podatkowy najmu 2025:

Rozliczenie Najmu w 2025. Jak Zapłacić MNIEJ Podatku? Dokładne Wyliczenia

Z tego filmu dowiesz się:

• Jakie formy rozliczania najmu są dostępne w 2025 roku,
• Jak wybrać formę optymalną dla Ciebie (na konkretnych przykładach!),
• Kiedy warto rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej,
• Opodatkowanie całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego z małżonków – co warto wiedzieć,
• Czy rozliczać najem miesięcznie czy kwartalnie,
• Jak korzystać z naszego darmowego kalkulatora najmu na 2025.

Obejrzyj film >>

Zapisz się na newsletter i odbierz kalkulator podatkowy najmu na 2025 >>

Skorzystaj z konsultacji w naszej kancelarii >>

Artykuł Rozliczenie najmu w 2025. Jak zapłacić mniej podatku? Dokładne wyliczenia [video] pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

• inwestorów,
• pośredników,
• przedsiębiorców z branży nieruchomości.

Znajdziesz w nim kluczowe informacje na temat rozliczania: najmu, prywatnej sprzedaży nieruchomości, podnajmu, handlu mieszkaniami, zakwaterowania (czyli tzw. wynajmu krótkoterminowego) oraz pośrednictwa.

Zapraszam Cię do wzięcia udziału w głosowaniu na okładkę do tej edycji książki zaktualizowanej o przepisy podatkowe na 2025 r.!

Przyjrzyj się poniższym projektom i zastanów się, który z nich najbardziej przyciąga Twoją uwagę.

Zagłosuj, wpisując w komentarzu cyfrę od 1 do 4, oznaczającą wybrany przez Ciebie projekt okładki.

Wśród wszystkich głosujących (na blogu, na facebooku i mailowo) wybierzemy 1 komentarz, który nagrodzimy nową książką. Jeżeli będzie to Twój komentarz, to otrzymasz od nas wiadomość mailową, a książka dotrze do Ciebie w styczniu po jej opublikowaniu.

Czekam na Twój głos!

[Aktualizacja na dzień 23.12.2024 r.]

Konkurs został rozstrzygnięty Zdecydowanym faworytem okazała się okładka numer 1 – zostawiła daleko w tyle pozostałe propozycje (choć każda okładka miała swoich zwolenników!).

W głosowaniu wzięło udział blisko 200 osób – dziękujemy za zaangażowanie!

Spośród osób głosujących wybraliśmy ten komentarz, który naszym zdaniem był najlepszy! Jego autor otrzyma nagrodę – egzemplarz książki. Z osobą, która wygrała, skontaktujemy się mailowo.

Kolejna edycja książki „ABC podatków w nieruchomościach” ukaże się na początku 2025 r., będzie zawierała najbardziej aktualne przepisy podatkowe. Już wkrótce będzie dostępna w sklepie Wynajmistrza sklep.wynajmistrz.pl

Raz jeszcze dziękujemy za udział w głosowaniu!

Artykuł Zagłosuj na okładkę książki „ABC podatków w nieruchomościach” pochodzi z serwisu Wynajmistrz - wiedza dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.