Kasa fiskalna w najmie(Uwaga, ten artykuł dotyczy 2017 roku. Informacje o 2018 roku znajdziesz tutaj)

Zacznijmy od generalnej zasady – zgodnie z art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT każda z osób wynajmujących komuś mieszkanie powinna stosować kasę fiskalną:

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie osobom fizycznym, to masz obowiązek przychody z tego najmu rejestrować na kasie rejestrującej potocznie zwanej fiskalną.

Niezależnie od tego, czy rozliczasz się w ramach najmu prywatnego (ryczałtem lub na zasadach ogólnych), działalności gospodarczej (nieprawdziwe więc jest twierdzenie: “nie prowadzę działalności, więc kasa fiskalna mnie nie dotyczy”) czy też w ramach jakiejś spółki. Niezależnie od tego, czy jesteś podatnikiem VAT czynnym czy zwolnionym (ponownie, błędem więc jest myślenie, że jak “nie jestem VAT-owcem, to kasa mnie nie dotyczy”).

Chyba że skorzystasz z któregoś ze zwolnień z tego obowiązku. Nie muszę nikogo przekonywać, że warto 😉

W tym artykule opiszę właśnie te zwolnienia (czy też sposoby) na uniknięcie obowiązku korzystania z kasy fiskalnej przez osoby i firmy wynajmujące komuś nieruchomości.

O ile obowiązek posiadania kasy fiskalnej wynika bezpośrednio z ustawy, to zwolnienia z tej kasy są zawarte w rozporządzeniu. Takie rozporządzenia były dawniej wydawane co dwa lata i określały warunki zwolnień na okres kolejnych 2 lata. Przykładowo, rozporządzenie Ministra Finansów z 4 listopada 2014 roku w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących określało zakres zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących na lata 2015 – 2016.

Ostatnio jednak przyszła dobra zmiana i obecnie obowiązujące Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących określa te zwolnienia tylko na kolejny rok, czyli do końca 2017 roku. Nosi ono datę 16 grudnia 2016 roku, ale w Dzienniku Ustaw zostało opublikowane dopiero 28 grudnia (Dz. U. z dnia 28 grudnia 2016 r. poz. 2177). Praktycznie więc do samego początku 2017 roku nie było pewne, z jakich zwolnień będziemy mogli skorzystać. A fakt, że określono zwolnienia tylko na 2017 roku wskazuje na to, że w 2018 czekają nas znaczące zmiany w tym obszarze (które zresztą otwarcie są zapowiadane przez ustawodawcę).

Analiza podpisanego przez ministra rozporządzenia pokazuje jednak, że zwolnienia dotyczące najmu na 2017 rok praktycznie nie różnią się od tych, które obowiązywały w 2015 i 2016 roku.

Zwolnienie nr 1: Obrót poniżej 20 tys. złotych

Art. 3 ust. 1 rozporządzenia mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2017 r.  podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Dodatkowo, zwolnienie dotyczy także podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2016 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł.

Podsumowując (i jednocześnie “upraszczając”), jeśli nie osiągasz z najmu więcej niż 20 tys. zł obrotu rocznie, to nie musisz kupować kasy fiskalnej.

Pamiętaj jednak, że do tego limitu liczy się nie tylko najem, ale także inna Twoja sprzedaż na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej np. w ramach Twojej działalności gospodarczej (o ile ją prowadzisz!).

Ponadto, utrzymano regulację wyłączającą z obrotu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia czynności, o których mowa w pozycji 37 załącznika do rozporządzenia (tj. dostawa nieruchomości) oraz z tytułu dostawy towarów i świadczenia usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (pozycja 50 załącznika do rozporządzenia). Pozwala to eliminować obrót, który niejako zaburza obraz (co do skali realizowanej działalności określonej w art. 111 ust. 1 ustawy). W przeciwnym razie podatnik dokonujący jednorazowo zbycia np. nieruchomości „skonsumowałby” cały obrót uprawniający go do korzystania ze zwolnienia.

Zwolnienie nr 2: Dokumentowanie świadczenia usług najmu w całości fakturą

Art. 2 ust. 1 mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2017 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. A w tym załączniku mamy pozycję nr 26 dotyczącą wyłącznie usługi 68.20.1 wg PKWiU:

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą […]

W odróżnieniu do poprzedniego rozporządzenia, dodatkowe warunki skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego (konieczność wystawiania faktur) zamieszczono w załączniku do rozporządzenia. Wydaje się to być dobrym zabiegiem zwiększającym czytelność przepisów.

Nie chcesz mieć problemów z kasą fiskalną – wystawiaj swoim najemcom faktury za czynsz.

Nie muszę chyba dodawać, że fakturę może wystawiać każdy wynajmujący, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie trzeba też do tego być czynnym VAT-owcem.

Warto zauważyć, że to zwolnienie dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są doliczane do czynszu najmu. Odpowiedź znajdziesz w zamieszczonej poniżej tego artykułu opinii doradcy podatkowego.

Zwolnienie nr 3: Najemcy wpłacają pieniądze wyłącznie na konto (i dobrze opisują przelewy)

Art. 2 ust. 1 mówi, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2017 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. A w tym załączniku mamy pozycję nr 26 dotyczącą wyłącznie usługi 68.20.1 wg PKWiU:

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli […] świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

(zwracam uwagę, że powyższy cytat pochodzi z tej samej pozycji tabeli, o której pisałem przy zwolnieniu nr 2 powyżej)

Dopilnuj, żeby Twoi najemcy wpłacali należne Ci opłaty wyłącznie na Twoje konto, to nie powinieneś mieć problemu z kasą fiskalną.

Podobnie jak w przypadku zwolnienia nr 2, warto zauważyć, że zwolnienie nr 3 dotyczy usługi wynajmu i zarządzania – otwartym pozostaje pytanie, czy dotyczy także opłat za tzw. media (wodę, CO, prąd, gaz itp.), które najczęściej są doliczane do czynszu najmu. Ponownie, odpowiedź znajdziesz w zamieszczonej poniżej tego artykułu opinii doradcy podatkowego.

Możemy w tym wypadku podeprzeć się zwolnieniem określonym w art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 39 załącznika do rozporządzenia, które zwalnia z obowiązku ewidencjonowania na kasie fiskalnej “świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.”

Powstaje pytanie, co to znaczy, że najemcy “dobrze opisują przelewy”.

W rozporządzeniu czytamy (pozycja 26 i pozycja 39), że zapłata powinna być na konto, a “z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.

Wg mnie trzeba poinstruować najemców, że właściwy opis przelewu jest bardzo istotny i powinien wyglądać np. tak: „czynsz za sierpień 2017, Dzielna 153, Warszawa”. Zdarza się, że wpłaty w imieniu najemcy dokonuje ktoś inny np. rodzice lub znajomy, w tytule przelewu powinno wtedy znaleźć się, za kogo ta wpłata jest dokonywana np. „wpłata za Joannę Nowak”.

Często przy podpisaniu umowy bierze się w gotówce kaucję oraz czynsz najmu za pierwszy miesiąc. Wg mnie taka wpłata czynszu nie będzie podlegać zwolnieniu nr 3. Być może więc warto poprosić najemcę, żeby pierwszy czynsz również wpłacił przelewem.

A co w 2018 roku?

Wg mnie nie należy się spodziewać, że ustawodawca zdecyduje się zlikwidować zwolnienia z kasy fiskalnej dla najmu, bo nie wyobrażam sobie, że każdy z kilkuset tysięcy osób wynajmujących komuś prywatnie mieszkania nagle zacznie korzystać z kasy rejestrującej. Co najwyżej zaostrzone zostaną warunki skorzystania ze zwolnienia, żeby ściślej kontrolować opodatkowanie najmu. Przykładem takiego działania ustawodawcy było chociażby wprowadzenie warunku skorzystania z dobrodziejstwa najmu okazjonalnego: konieczności zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.

Co z handlem mieszkaniami i innymi usługami na rynku nieruchomości?

Wprawdzie ten artykuł dotyczy najmu, ale dla porządku wspomnę też o zwolnieniu z kasy fiskalnej dla dostawy nieruchomości. Wynika ono z art. 2 ust. 1 w powiązaniu z pozycją nr 37 załącznika do rozporządzenia.

Dodatkowo, zgodnie z art. 3 ust. 4 dostawa nieruchomości (oraz sprzedaż środków trwałych) nie liczy się do limitu 20 tys. złotych, o którym mowa w zwolnieniu nr 1.

Warto też spojrzeć na pozycję nr 27, która zapewnia (na podstawie art. 2 ust. 1) zwolnienie z kasy fiskalnej dla usług związanych z obsługą rynku nieruchomości, pod warunkiem, że świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą.

A co Ty sądzisz o kasie fiskalnej? Może miałeś/aś jakieś przykre doświadczenie z US w tym obszarze? Albo masz inne zdanie na temat opisanych wyżej zwolnień? Zapraszam do komentowania!

Be Sociable, Share!