Biała lista podatników, split-payment i odpowiedzialność solidarna a najem mieszkań

Biała lista podatników, split-payment i odpowiedzialność solidarna a najem mieszkań

W drugiej połowie 2019 roku i z początkiem 2020 roku weszło w życie sporo zmian w przepisach podatkowych. Opisywaliśmy je już na tym blogu. Kilka z nich zrodziło dużo pytań wśród wynajmujących np. jak wpłacać podatek od najmu w kontekście mikrorachunków, w jakim zakresie dotyczy ich kwestia białej listy podatników, obowiązek płatności podzielonej, odpowiedzialność solidarna za VAT itd.

Kwestie najmu i mikrorachunków podatkowych omówiłem w tym artykule. W poniższym artykule zajmiemy się białą listą podatników, odpowiedzialnością solidarną i podzieloną płatnością w kontekście najmu.

Jednorazowa wartość transakcji i 15 tysięcy złotych

Większość regulacji, o których będziemy pisać w tym artykule, dotyczy transakcji przekraczających 15 tysięcy złotych (jedynie w przypadku obowiązkowego split-paymentu jest mowa o kwocie faktury ogółem powyżej 15 tysięcy złotych brutto) . Z tego powodu, zanim pójdziemy dalej, wyjaśnijmy sobie, jak rozumieć pojęcie jednorazowej transakcji w kontekście najmu.

Przede wszystkim, należy patrzeć na wartość całej transakcji, bez względu na liczbę czy wysokość poszczególnych płatności czy kwoty faktur składających się na daną transakcję.

Ale co oznacza transakcja w kontekście umowy najmu?

O ile pierwotnie fiskus przyjął stanowisko, że należy patrzeć na kwoty w kontekście jednego okresu rozliczeniowego (czyli interesowało nas, czy przekraczamy 15 tysięcy złotych w jednym miesiącu), to potem zmienił zdanie i uznał, że „jednorazowa wartość transakcji oznacza ogólną wartość wierzytelności lub zobowiązań, określonych w umowie zawartej między przedsiębiorcami bądź stanowiącej sumę płatności wynikających z zawartej umowy, nawet jeżeli w samej umowie nie określono łącznej wysokości tych świadczeń (nie jest ona znana w momencie zawierania umowy)” (patrz np. interpretacja zmieniająca DPP13.8221.198.2017.CPIJ z 9 grudnia 2019 roku).

Powinniśmy więc patrzeć na wartość całej umowy najmu. Doprecyzujmy nieco, jak do tego podchodzi fiskus, ponieważ umowa najmu może być na czas oznaczony bądź nieoznaczony, a także może mieć stały lub zmienny czynsz najmu.

W ww. interpretacji fiskus tłumaczy, że w przypadku gdy strony mogą określić wartość umowy mnożąc np. miesięczną kwotę do zapłaty przez liczbę miesięcy obowiązywania, suma płatności z całej umowy jest wartością transakcji. Gdy przekroczy ona 15 tysięcy złotych, dana umowa podpada pod opisane niżej regulacje od pierwszej płatności, nawet jeśli pojedyncza płatność np. za jeden miesiąc nie przekracza 15 tysięcy złotych. Wg mnie większość umów najmu mieszkań zawieranych jest na czas oznaczony ze stałymi opłatami (a przynajmniej ja takie rekomenduję), więc stosunkowo łatwo stwierdzić, czy transakcja (wartość umowy) w takim przypadku przekroczy 15 tysięcy złotych.

Z kolei w przypadku, gdy z dniem dokonania pierwszej płatności strony nie wiedzą, jak długo będzie trwała umowa (bo np. umowa najmu została podpisana na czas nieoznaczony) i jaka będzie łączna jej wartość, wiedzą natomiast, że w przypadku najkrótszego możliwego terminu obowiązywania umowy (tj. do upływu przewidzianego okresu wypowiedzenia) limit 15 tysięcy złotych nie zostanie przekroczony – dana transakcja podpada pod opisane niżej regulacje dopiero od momentu, gdy suma płatności przekroczy limit ustawowy.

Natomiast w przypadku, gdy z dniem dokonania pierwszej płatności strony nie wiedzą, jak długo będzie trwała umowa i jaka będzie łączna jej wartość, wiedzą natomiast, że w przypadku najkrótszego możliwego terminu obowiązywania tej umowy suma wynagrodzeń pewnych (tj. takich, które będzie trzeba zapłacić zanim upłynie okres wypowiedzenia) przekroczy limit, to od pierwszej płatności dana transakcja podpada pod opisane niżej regulacje.

Poniżej znajduje się uproszczone podsumowanie powyższych zasad w kontekście umów najmu:

Przekładając z języka fiskusa na język zrozumiały dla większości ludzi, wg mnie trzeba patrzeć na wartość całej umowy najmu (a nie kwoty w jednym miesiącu). Najprawdopodobniej, tylko w przypadku najtańszych lokali i krótkich umów najmu kwota transakcji nie przekroczy 15 tysięcy złotych (przypominam, że wyjątkowo w przypadku obowiązkowego split-paymentu nie patrzymy na kwotę transakcji, ale na kwotę faktury ogółem brutto).

Nie możemy więc opisanych poniżej regulacji zbagatelizować, twierdząc, że nasze transakcje (czytaj: umowy najmu) nie przekroczą ustawowego limitu.

O jakich regulacjach mówimy?

Pisaliśmy już o nich, ale dla ułatwienia przytoczę tutaj ponownie skróconą wersję tych kluczowych regulacji:

  • (Obowiązkowy przelew przy transakcjach b2b 15K+) Od stycznia 2017 w transakcjach między przedsiębiorcami transakcje powyżej 15 tysięcy złotych powinny być regulowane za pośrednictwem rachunku bankowego (art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców). W przeciwnym razie część nie uregulowana przelewem nie stanowi dla płacącego kosztu uzyskania przychodu (art. 22p ust. 1 pkt 1 Ustawy o PIT, art. 15d ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT);
  • (Obowiązkowy przelew na rachunek z białej listy) Od stycznia 2020 podatnik będący przedsiębiorcą w transakcjach powyżej 15 tysięcy złotych nie ma prawa do zaliczenia wydatku do kosztów podatkowych, jeśli przeleje na inny rachunek kontrahenta niż ten znajdujący się na dzień zlecenia przelewu na tzw. białej liście podatników, przy czym zasada ta dotyczy tylko zapłaty na rzecz podatnika VAT czynnego. Przepisy przewidują jednak możliwość uniknięcia sankcji pod warunkiem zawiadomienia (na formularzu wedle ustalonego wzoru) o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu, przy czym wg moich informacji ustawodawca pracuje nad wydłużeniem tego terminu do 7 dni (art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców, art. 22p ust. 1 pkt 2 Ustawy o PIT, art. 15d ust. 1 pkt 2 Ustawy o CIT);
  • (Odpowiedzialność solidarna) Od stycznia 2020 w transakcjach powyżej 15 tysięcy złotych w razie zrealizowania przez przedsiębiorcę przelewu na inny rachunek bankowy kontrahenta, niż wskazany na białej liście, przedsiębiorca odpowiada solidarnie całym swoim majątkiem wraz z kontrahentem, jeśli kontrahent nie odprowadzi VAT-u do urzędu skarbowego. Przedsiębiorca odpowiada tylko do wysokości kwoty VAT, wynikającej z płatności dokonanych na inny rachunek bankowy, niż wskazany na białej liście. Ponownie, przepisy przewidują jednak możliwość uniknięcia sankcji pod warunkiem zawiadomienia (na formularzu wedle ustalonego wzoru) o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu lub wykonania płatności z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności (art. 117ba i 117bb Ordynacji podatkowej);
  • (Obowiązkowy split-payment) Od listopada 2019 nabywca, który otrzymał fakturę, na której znajdują się towary lub usługi wymienione w załączniku nr 15 do ustawy o VAT (przykładowo: stal, profile aluminiowe, sprzęt elektroniczny, części do pojazdów samochodowych i motocykli, usługi budowlane i montażowe) i kwota faktury ogółem jest większa od 15 tysięcy złotych, jest obowiązany zastosować mechanizm podzielonej płatności (art. 108a ust. 1a Ustawy o VAT). W przypadku takich faktur sprzedawca musi zadbać, aby na fakturze pojawiły się słowa: „mechanizm podzielonej płatności” (art. 106e ust. 1 pkt 18a Ustawy o VAT) . W razie niewywiązania się tych obowiązków, prawodawca przewidział sankcje administracyjne dla spółek oraz karne skarbowe dla osób fizycznych (art. 108a ust. 7 Ustawy o VAT), przy czym sankcji tych nie stosuje się, jeśli dostawca/usługodawca rozliczy VAT (art. 108a ust. 8 Ustawy o VAT). Dodatkową sankcją dla przedsiębiorców jest brak prawa zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodu (art. 22p ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT i art. 15d ust. 1 pkt 3 Ustawy o CIT);
  • (Obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego) Od listopada 2019 podatnicy, którzy dokonują dostawy towarów lub świadczą usługi, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy (przykładowo: stal, profile aluminiowe, sprzęt elektroniczny, części do pojazdów samochodowych i motocykli, usługi budowlane i montażowe), oraz podatnicy nabywający te towary lub usługi są obowiązani posiadać rachunek rozliczeniowy, otwierany obecnie przez banki dla przedsiębiorców (art. 108e Ustawy o VAT). Obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego jest pochodną obowiązku zapłaty split-paymentem i nie ma bezpośrednich sankcji za brak takiego rachunku (są tylko wspomniane wyżej sankcje za niedopełnienie obowiązku zapłaty split-paymentem).

Ale ja tylko otrzymuję wpłaty od najemców!

W pierwszym kroku spójrzmy na powyższe regulacje z punktu widzenia wynajmującego, który wyłącznie otrzymuje wpłaty od swoich najemców (w dalszej części artykułu przeanalizujemy sytuację, gdy wynajmujący komuś płaci np. za remont).

Wg mnie przepisy nie zawierają sankcji dla otrzymującego płatność za niepodanie danych rachunku bankowego oraz za korzystanie z rachunku, którego nie zgłosiliśmy do ewidencji podatkowych np. na białą listę.

Sankcje np. brak możliwości rozliczenia kosztu uzyskania przychodu, odpowiedzialność solidarna za VAT czy sankcje karno-skarbowe dotyczą ewentualnie naszego najemcy!

Oczywiście, fakt, że problemy ewentualnie może mieć tylko najemca, nie oznacza, że możemy się ww. regulacjami w ogólnie nie przejmować, ponieważ, tak naprawdę, problemy naszego najemcy mogą się stać naszymi problemami, jeśli np. najemca z ich powodu odmówi nam płatności albo będzie próbował zrobić nam przelew z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Kiedy nasz najemca może mieć problem (tj. mogą go dotyczyć któreś z wymienionych wcześniej sankcji)?

Przede wszystkim, patrzymy tylko na transakcje przekraczające 15 tysięcy złotych. Ustaliliśmy jednak wcześniej, że w przypadku najmu trzeba brać pod uwagą wartość całej umowy, więc najprawdopodobniej w dość niewielu przypadkach uda się uniknąć sankcji na podstawie tego, że wartość transakcji (czytaj: umowy) jest niższa niż 15 tysięcy złotych (w przypadku rocznej umowy miesięczna płatność nie mogłaby przekroczyć 15 tys. zł/12 miesięcy = 1250 zł).

  • Gdy obie strony (Ty i najemca) są przedsiębiorcami i najemca dokona zapłaty gotówką – nie będzie mógł tej zapłaty zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w tej części, w jakiej nie została uregulowana za pośrednictwem rachunku bankowego.
  • Gdy Ty jesteś czynnym podatnikiem VAT i najemca dokona zapłaty gotówką lub na Twoje konto inne niż te z białej listy – nie będzie mógł tej zapłaty zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w tej części, w jakiej nie została uregulowana na rachunek bankowy znajdujący się na białej liście.
    • Wg obecnego stanowiska przedstawicieli fiskusa, dotyczy to także sytuacji, gdy prowadzisz tzw. najem prywatny, ale z VAT-em (taki przypadek mają często osoby, które zainwestowały w tzw. condohotele lub aparthotele i odliczyły sobie VAT od zakupu lokalu), a także, gdy prowadzisz najem prywatny tj. wynajmujesz komuś mieszkanie/mieszkania korzystając ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT, ale jesteś czynnym podatnikiem VAT, bo np. prowadzisz działalność gospodarczą w innej branży np. doradczej, informatycznej czy szkoleniowej. Zdaniem fiskusa, jeśli jesteś zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, Twój najemca powinien Ci przelewać opłaty na konto z białej listy, nawet jeśli wynajmujesz w ramach najmu prywatnego ze zwolnieniem z VAT.
    • Szczerze mówiąc, ja się z powyższym stanowiskiem nie zgadzam, ponieważ art. 22p ust. 1 pkt 2 Ustawy o PIT i art. 15d ust. 1 pkt 2 Ustawy o CIT odnoszą się do art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców, który wyraźnie mówi, że stroną transakcji powinien być inny przedsiębiorca. Wg mnie brak możliwości zaliczenia przez najemcę do kosztów uzyskania przychodu zapłaty na inne konto niż te z białej listy dotyczy sytuacji, gdy obie strony są przedsiębiorcami.
    • Dobra wiadomość jest taka, że jeśli najemca nie przeleje na Twoje konto z białej listy (bo np. nie posiadasz takiego konta), to może uniknąć negatywnych konsekwencji poprzez zawiadomienie (na formularzu wedle ustalonego wzoru) o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu.
  • Gdy Ty jesteś przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT i najemca będący podatnikiem VAT (czynnym lub zwolnionym) dokona zapłaty gotówką lub na Twoje konto inne niż te z białej listy, najemca dodatkowo (oprócz braku możliwości zaliczenia płatności do kosztów uzyskania przychodu) naraża się na odpowiedzialność solidarną wobec fiskusa za zobowiązania VAT wynikające z tej płatności tj. gdy Ty nie dopełnisz obowiązku rozliczenia tego VAT-u. Ponownie, może tego uniknąć poprzez zawiadomienie (na formularzu wedle ustalonego wzoru) o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu albo dokonując przelewu z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności. Warto też zauważyć, że ta odpowiedzialność solidarna ma znaczenie, jeśli w ogóle ten VAT na danej fakturze występuje (jeśli najem jest prawidłowo zwolniony z VAT, to odpowiedzialność solidarna za VAT, którego nie ma, nie jest niebezpieczna 😉).

Z powyższego wynika, że jeśli Twojemu najemcy nie zależy na kosztach uzyskania przychodu a Ty nie jesteś podatnikiem VAT czynnym, w praktyce nie musisz się martwić białą listą. Tak naprawdę, trzeba się nad tym pochylić wtedy, gdy najemcą jest firma.

Dobrym przykładem z życia, gdzie jednak ww. regulacje mogą mieć duże znaczenie, jest biznes podnajmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie firmie, która prowadzi w nim podnajem (czyli podnajmuje wynajęte od Ciebie mieszkanie dalej), to tej firmie może zależeć, żeby dokonywać płatności na konto z białej listy albo z wykorzystaniem split-paymentu ze względu na dość niejasną obecnie sytuację związaną z VAT-em w podnajmie (to jest jednak szerszy temat, którego nie dam rady opisać w tym artykule).

Zasadniczo, w przypadku większości umów najmu, gdzie wynajmujący wynajmuje komuś mieszkanie na cele mieszkaniowe, a najemcą nie jest firma, nie trzeba mieć rachunku wpisanego na białą listę podatników.

A co jeśli wynajmujący płaci komuś ponad 15 tysięcy złotych?

O ile powyżej przeanalizowaliśmy sytuację od strony wynajmującego, który jedynie otrzymuje wpłaty od najemcy i całkowita wartość transakcji (czytaj: umowy) przekracza 15 tysięcy złotych, to warto się zastanowić, co w sytuacji, gdy wynajmujący przelewa komuś kwoty powyżej 15 tysięcy złotych. Może się tak przecież zdarzyć np. gdy płacimy komuś za materiały do remontu lub usługi remontowo-budowlane.

Dla wynajmujących będących przedsiębiorcami w rozumieniu Prawa przedsiębiorców mam następujące informacje:

  1. jeśli płacisz innemu przedsiębiorcy i kwota transakcji przekracza 15 tysięcy złotych, masz obowiązek zapłacić za pośrednictwem rachunku bankowego, w przeciwnym razie część nie zapłacona przelewem nie będzie stanowiła Twojego kosztu uzyskania przychodu;
  2. jeśli płacisz innemu przedsiębiorcy będącemu czynnym podatnikiem VAT i kwota transakcji przekracza 15 tysięcy złotych, powinieneś zapłacić przelewem na rachunek tego przedsiębiorcy z białej listy (należy sprawdzić to na dzień zlecenia przelewu, przy czym w przypadku zlecenia przelewu z odroczonym terminem płatności lub zlecenia stałego dniem zlecenia przelewu będzie dzień, w którym podatnik zlecił bankowi dokonanie takiego przelewu). W przeciwnym razie nie zaliczysz tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, chyba że dokonasz zawiadomienia (na formularzu wedle ustalonego wzoru) o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu. Dodatkowo, narażasz się na odpowiedzialność solidarną za VAT z tej płatności, chyba że dokonasz zawiadomienia o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury, w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu albo dokonasz płatności z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności;
  3. jeśli płacisz za towary lub usługi wymienione w załączniku nr 15 do ustawy o VAT (przykładowo: stal, profile aluminiowe, sprzęt elektroniczny, części do pojazdów samochodowych i motocykli, usługi budowlane i montażowe), masz obowiązek posiadać rachunek rozliczeniowy;
  4. jeśli płacisz za towary lub usługi wymienione w załączniku nr 15 do ustawy o VAT (przykładowo: stal, profile aluminiowe, sprzęt elektroniczny, części do pojazdów samochodowych i motocykli, usługi budowlane i montażowe) i kwota faktury ogółem jest większa od 15 tysięcy złotych brutto, jesteś obowiązany zastosować mechanizm podzielonej płatności.
    • W przeciwnym razie narażasz się na sankcje administracyjne dla spółek oraz karne skarbowe dla osób fizycznych, przy czym sankcji tych nie stosuje się, jeśli dostawca/usługodawca rozliczy VAT (art. 108a ust. 8 Ustawy o VAT).
    • Narażasz się także na sankcję w postaci braku prawa zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodu (art. 22p ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT i art. 15d ust. 1 pkt 3 Ustawy o CIT).

Pytanie, które z powyższych punktów dotyczą także wynajmujących nie będących przedsiębiorcami (czyli prowadzących tzw. najem prywatny)? Wg mnie, na stan mojej dzisiejszej wiedzy, prywatnych wynajmujących dotyczą tylko punkty 3 i 4 z podpunktem a (obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego i płacenia split-paymentem za faktury powyżej 15 tysięcy złotych brutto z towarami/usługami z załącznika 15 do Ustawy o VAT).

Co ciekawe, wg objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z 23 grudnia 2019 roku, w przypadku np. usług budowalnych w sytuacji, gdy zawarta jest umowa na wykonanie usług budowlanych z załącznika nr 15, o wartości brutto 30 000 zł, a zgodnie z postanowieniami umowy, wykonawca rozlicza odrębnie trzy etapy wykonanych robót osobnymi fakturami o wartość brutto 10 000 zł każda, obowiązkowy mechanizm podzielonej płatności nie będzie miał zastosowania. Może więc można uniknąć obligatoryjnego split-paymentu dbając o to, żeby rozliczenia np. z ekipą remontową rozbijać na etapy poniżej 15 tysięcy złotych brutto?

Rachunek rozliczeniowy dla „nie-przedsiębiorcy”?

Z powyższych wywodów wynika, że właściciel nieruchomości na wynajem w niektórych przypadkach powinien:

– posiadać rachunek wpisany na białą listę podatników,

– posiadać rachunek umożliwiający zlecanie i przyjmowanie płatności z wykorzystaniem mechanizmu podzielonej płatności (a więc taki, do którego bank otworzył rachunek VAT),

– posiadać rachunek rozliczeniowy.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, to spełnienie tych wymagań nie będzie problemem (po prostu idziesz do banku i otwierasz rachunek rozliczeniowy, do którego bank dokłada rachunek VAT).

Nie jest możliwe wpisanie na białą listę ani obsługa split-paymentu przy pomocy rachunków prywatnych (czyli rachunków oszczędnościowych ani oszczędnościowo-rozliczeniowych).

Jedynym rodzajem rachunku umożliwiającym spełnienie tych wymagań (wpisanie na białą listę oraz zlecanie/przyjmowanie split-payment) jest rachunek rozliczeniowy, które banki otwierają obecnie dla przedsiębiorców (te rachunki najczęściej nazywane są firmowymi).

Jak już pisałem wcześniej, w Ustawie o VAT dla niektórych podatników (tych, którzy kupują lub sprzedają towary i usługi z załącznika 15 do Ustawy, czyli np. usługi remontowe) jest wprost wskazany obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego (art. 108e Ustawy o VAT). Przypominam jednocześnie, że z punktu widzenia Ustawy o VAT każdy wynajmujący jest podatnikiem VAT (wg definicji z Ustawy o VAT)!

Wg obecnej opinii ekspertów, z art. 49 ust. 2 Prawa bankowego wynika, iż bank nie może odmówić założenia rachunku rozliczeniowego dla osób fizycznych niebędących przedsiębiorcami, jeżeli taka osoba prowadzi działalność zarobkową, w tym przede wszystkim jako zarejestrowany podatnik VAT czynny. Niemniej, banki odmawiają założenia rachunku rozliczeniowego, jeśli nie udowodnisz, że jesteś przedsiębiorcą. Mamy więc problem, chwilowo nierozwiązany, ale zakładam, że w najbliższym czasie powinno się to zmienić np. banki zaczną otwierać rachunki rozliczeniowe dla osób nie prowadzących firm. Postaram się zaktualizować ten artykuł, jak tylko sprawa się wyjaśni.

Ważne linki:

Biała lista podatników

Formularz ZAW-NR (zawiadomienie US o wpłacie na rachunek inny niż na białej liście)

Objaśnienia podatkowe z 20 grudnia 2019 roku w sprawie białej listy podatników

Objaśnienia podatkowe z 23 grudnia 2019 roku w sprawie Mechanizmu Podzielonej Płatności (zawierają sporo szczegółów dotyczących split-paymentu)

Podatek od najmu w 2020 roku – ryczałt czy zasady ogólne?

Podatek od najmu w 2020 roku – ryczałt czy zasady ogólne?

Przyszedł nowy rok, a wraz z nim konieczność zastanowienia się, jak będziemy rozliczać najem przez kolejne 12 miesięcy. Powinniśmy podjąć decyzję co do:

  • formy rozliczania najmu (ryczałt, zasady ogólne czy działalność gospodarcza?),
  • ewentualnego opodatkowania całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków (uwaga, nie chodzi tu o wspólne rozliczenie z małżonkiem),
  • trybu płacenia zaliczek (co miesiąc czy co kwartał?).

Tradycyjnie już na początku stycznia piszę taki artykuł, żeby pomóc właścicielom wynajmowanych mieszkań podjąć właściwe decyzje, a także potem prawidłowo wdrożyć je w życie (czyli np. złożyć właściwe oświadczenia do urzędu skarbowego).

Mimo tego, że w tym artykule skupiam się na tzw. „najmie prywatnym”, zwracam uwagę, że styczeń to dobry moment na analizę podatków przez przedsiębiorców. Warto zastanowić się m.in. nad zmianą formy opodatkowania działalności gospodarczej (z zasad ogólnych na podatek liniowy albo odwrotnie), ewentualnym wybraniem zaliczek uproszczonych (najpierw jednak sprawdźmy, czy to jest możliwe i czy nam się to opłaca), zmianą płatności zaliczek z miesięcznych na kwartalne (albo odwrotnie) i zapewne kilkoma innymi kwestiami (zwłaszcza, że w tym roku weszło sporo ciekawych zmian w podatkach).

Zaczniemy jednak od najważniejszego tematu, czyli wyboru formy rozliczania najmu.

Formy rozliczania/opodatkowania najmu

Podatek od najmu posiadanych przez Ciebie nieruchomości może być rozliczany na kilka różnych sposobów. Pierwsza Twoja decyzja dotyczy tego, w ramach którego źródła przychodów rozliczać najem:

  • jako tzw. „najem prywatny” (czyli jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawa),
  • czy w ramach prowadzonej przez Ciebie działalności gospodarczej.

Najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (19% od dochodu).

Formy rozliczania najmu 2020

W przypadku osiągania przychodów z najmu przez małżonków, limit kwoty przychodów 100 tysięcy złotych (powyżej którego stawka ryczałtu rośnie do 12,5%) dotyczy łącznie obojga małżonków (art. 12 ust. 13 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Dla porządku dodam też, że od 2019 roku mamy w Polsce trzeci próg podatkowy, czyli dodatkowe 4 punkty procentowe od nadwyżki dochodu ponad 1 mln zł rocznie (tzw. danina solidarnościowa). Co więcej, danina ta spowodowała, że tak naprawdę podatek liniowy przestał być liniowy (ponieważ od kwoty ponad 1 mln zł rocznie płacimy 19+4 = 23% podatku dochodowego).

Zasadniczo, to do podatnika, czyli Ciebie, należy wybór jednej z wyżej opisanych form opodatkowania. Niestety, są jednak pewne ograniczenia i konsekwencje z tym związane.

Przede wszystkim, nie zawsze możemy wybrać tzw. „najem prywatny”, ponieważ, jeśli nasz najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarcza, to nie mamy wyjścia i powinniśmy rozliczać go w ramach działalności gospodarczej.

Oczywiście, w tym momencie zawsze pada pytanie: jak ocenić, czy mój najem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą?

Niestety, nie ma jasnej odpowiedzi na to pytanie, a w każdym razie fiskus nigdy nie wskazał jasnych kryteriów pozwalających dokonać tej oceny. Zawsze powołuje się na przysłowiową już „każdorazową analizę indywidualnej sytuacji” 😉.

Dodatkowo, istotne jest również, czy chcemy rozliczać się samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Jeśli rozliczasz się na zasadach podatku liniowego w ramach działalności gospodarczej, nie ma możliwości rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Pamiętajmy też o tym, że dochód z „najmu prywatnego” lub działalności gospodarczej rozliczanych na zasadach ogólnych sumuje się z dochodem z innych źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z dochodem z umowy o pracę, umów zleceń i czy o dzieło.

Jak dokonać wyboru formy opodatkowania najmu?

Często w pierwszym odruchu, wybierając formę opodatkowania najmu, kierujemy się tylko wysokością podatku do zapłacenia. Oczywiście, każdy z nas po chwili refleksji zdaje sobie sprawę, że nie tylko wysokość podatku się liczy i należy wziąć pod uwagę także inne kwestie (choć wysokość podatku pozostaje ważnym, być może nawet najważniejszym, kryterium).

Przede wszystkim, jeśli chcemy budować swoją zdolność kredytową, to najczęściej kłóci się to z minimalizacją podatków. Powinniśmy wtedy wybrać taką formę opodatkowania, która pozwoli nam budować zdolność jak najmniejszym kosztem (czyli przy niskich, ale rzadko kiedy minimalnych możliwych podatkach). W niektórych sytuacjach można zminimalizować podatki, często do zera, jednocześnie budując zdolność, ale wymaga to wsparcia dobrego doradcy kredytowego i księgowego.

Bardzo ważnym kryterium jest także czas i wysiłek, który musimy wykonać w celu rozliczenia. W Polsce nadal większość osób wybiera rozliczanie ryczałtem, bo nie mają one ochoty ani czasu (a czasami wiedzy) wgryzać się w inne sposoby rozliczenia i prowadzić „papierologii”. Wg mnie bardzo często zdarza się to osobom, które wynajmują jedno bądź dwa mieszkania i możliwe oszczędności na podatku są na tyle niewielkie, że nie uzasadniają one inwestycji dodatkowego czasu i energii na bardziej skomplikowane rozliczenie. Trzeba jednak pamiętać, że nawet przy jednej wynajmowanej nieruchomości, o ile przychód z tego wynajmu jest spory, zmiana formy opodatkowania może dać sensowne (i legalne!) oszczędności podatkowe.

Co warto więc wziąć pod uwagę?

  • formalności początkowe np. rozliczanie w ramach działalności wymaga jej zarejestrowania, zgłoszenia do ZUS, ewentualnego zatrudnienia biura rachunkowego,
  • obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów i/lub kosztów (w ryczałcie nie ma tego obowiązku, przy zasadach ogólnych warto to robić, a przy działalności jest obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów),
  • dokumenty, które trzeba posiadać/przechowywać – w ryczałcie obowiązek jest minimalny (trzeba jakoś udokumentować przychody), w pozostałych przypadkach trzeba zbierać zarówno dokumenty przychodowe jak i kosztowe (faktury, przelewy, umowy itp.). Z drugiej strony, moim zdaniem nawet w przypadku ryczałtu warto zbierać wszystkie dokumenty kosztowe,
  • składki ZUS, które ewentualnie trzeba opłacać w przypadku działalności gospodarczej (jeśli równolegle pracujemy na etacie z pensją powyżej minimalnej, to dodatkowe obciążenie wynikające ze składek ZUS nie jest duże),
  • sposób prowadzenia i skalę najmu (żeby ocenić, czy przypadkiem nie spełnia on przesłanek uznania go za działalność).

Wróćmy jednak do wysokości podatku do zapłacenia

Zakończył się już 2019 rok, więc na podstawie informacji o naszych przychodach i kosztach z ubiegłego roku oraz na podstawie naszych planów inwestycyjnych na kolejny rok, możemy oszacować przychody i koszty, które uzyskamy/poniesiemy w 2020 roku. Uwaga, na potrzeby wyboru formy opodatkowania te szacunki nie muszą być bardzo dokładne ani szczegółowe. Ważne, żeby mniej więcej oszacować przychód oraz główne kategorie kosztowe: opłaty administracyjne i media, odsetki od kredytu oraz, przede wszystkim, amortyzację. Do tego czasami mogą dojść jednorazowe wydatki na remont w trakcie wynajmu lub wyposażenie.

Jak co roku, poniżej pokazuję przykład takiej analizy dla rzeczywistego przypadku jednego z moim klientów. Wynajmuje on (nazwijmy go Marcinem) jedno trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Żoliborzu, jednocześnie pracuje na etacie z pensją nieco wyższą od warszawskiej średniej (to mieszkanie jest więc dla niego dodatkowym dochodem).

Przychody

Zacznijmy od przychodów. Marcin wynajmuje to mieszkanie za 2500 zł czynszu najmu miesięcznie. Do tego najemcy ponoszą opłaty administracyjne (około 500 zł miesięcznie) oraz płacą za media (około 300 zł miesięcznie).

Policzmy więc:

(2500 zł + 500 zł + 300 zł) x 12 miesięcy = 39 600 zł rocznie

Założyłem, że Marcin nie będzie miał pustostanów, ale jeśli się ich spodziewamy, to równie dobrze możemy przemnożyć przychody miesięczne np. przez 11 miesięcy.

Koszty

Po stronie kosztów pojawią się opłaty administracyjne oraz media:

500 zł x 12 miesięcy = 6000 zł rocznie

300 zł x 12 miesięcy = 3600 zł rocznie

Dołóżmy do tego amortyzację. Marcin kupił to mieszkanie na rynku pierwotnym, więc ma prawo do stawki amortyzacji z wykazu stawek amortyzacji (1,5% rocznie):

450 000 zł (wartość początkowa) x 1,5% = 6750 zł rocznie

Marcin spłacił już kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania (pieniędzmi, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniego mieszkania po rodzicach), więc nie występują koszty odsetek. Dla uproszczenia nie weźmiemy też pod uwagę kosztów drobnych napraw czy remontów ani ubezpieczenia.

Podsumujmy powyższe wyliczenia w tabeli poniżej, która pokazuje sumaryczny przychód, koszty oraz dochód, a także podatek wyliczony wg różnych metod:

W powyższej tabeli po prawej stronie wyliczone są kwoty podatku do zapłacenia za cały rok:

  • Ryczałt – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%),
  • Ryczałt bis – rozliczenie w ramach najmu prywatnego ryczałtem (wg stawek 8,5% i 12,5%), ale media są przerzucone na najemcę,
  • Skala (17%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy,
  • Skala (32%) – rozliczenie w ramach najmu prywatnego wg skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy,
  • DG (19%) – rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego (uwaga, w powyższej tabeli dla uproszczenia nie uwzględniono tego, że działalność gospodarcza może być także rozliczana wg skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych).

W przypadku rozliczenia poprzez działalność gospodarczą (oznaczoną w tabeli jako „DG (19%)”) uwzględniłem możliwość odliczenia części zapłaconych składek zdrowotnych od podatku (uwzględniłem kwoty tych składek wg danych na 2019 r., ponieważ te na 2020 rok nie są jeszcze dostępne). Składki zdrowotne należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą (niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat). Składki te można w dużej części odliczyć od podatku.

Z oszacowania dokonanego dla Marcina widać, że podatek do zapłacenia przy rozliczaniu najmu w ramach działalności gospodarczej będzie najmniejszy (bo Marcin mógłby od podatku odliczyć dużą część składek zdrowotnych). Jeśli jednak doliczyć do tego dodatkowe koszty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (które przy rozliczaniu poprzez najem prywatny nie występują, np. składki na ubezpieczenia zdrowotne oraz księgowość), na pewno nie będzie to dobra opcja (w przypadku Marcina nie ma sensu specjalnie do najmu rejestrować działalności gospodarczej). Marcin powinien więc dojść do wniosku, że najkorzystniej będzie wybrać najem prywatny rozliczany ryczałtem, w szczególności jeśli przerzuci on media na najemców (czyli zapisze to odpowiednio w umowie najmu tak, żeby te media opłacane przez najemcę nie były przychodem wynajmującego).

Sprawdźmy jednak, co by się stało, gdyby Marcin nie spłacił wcześniej kredytu, który zaciągnął na to mieszkanie. Mógłby wtedy rozliczać w kosztach odsetki od tego kredytu:

Jak widać z tabeli, nie zawsze ryczałt jest najbardziej korzystny. Odsetki od kredytu pomniejszyłyby znacząco dochód Marcina i wtedy rozliczenie na zasadach ogólnych zapewniłoby najniższy podatek (prawie 2000 zł oszczędności rocznie). Marcinowi trzeba pozostawić decyzję, czy ta oszczędność uzasadnia dodatkowy czas, który będzie musiał poświęcić na rozliczanie na zasadach ogólnych (czyli naukę zasad takiego rozliczenia, określanie kosztów, obliczenie wartości początkowej itd.).

A czy dałoby się obniżyć podatek do zera?

Przy powyższych parametrach mieszkania Marcina, kupionego na rynku pierwotnym (czyli pozwalającego na niską amortyzację), raczej nie ma sposobu na proste wyzerowanie podatku. W takiej sytuacji często pomaga jednak zakup kolejnego mieszkania, które dzięki wysokiej amortyzacji (oraz, ewentualnie, kosztom odsetek od kredytu) generuje księgową stratę, a ta strata zniweluje dochód generowany przez pierwsze mieszkanie. Dodajmy więc do naszych wyliczeń drugie mieszkanie – kawalerkę z rynku wtórnego, która spełnia warunki zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Sumujemy przychody i koszty z pierwszego mieszkania z przychodami i kosztami z drugiego mieszkania, a potem liczymy całościowy dochód:

Sumaryczna strata, wygenerowana przez te dwa mieszkania, mogłaby być wykorzystana jako tarcza podatkowa w działalności gospodarczej, która generuje dochód z innych aktywności niż najem. Oczywiście, Marcin musiałby taką działalność prowadzić i zacząć rozliczać mieszkania w ramach tej działalności.

Dodatkowo, zaczynając wynajem jakiegoś mieszkania warto pamiętać, że często na samym początku występują wysokie koszty jednorazowe wyposażenia tego mieszkania. Może się okazać, że w roku, gdy startuje wynajem pierwszego lub kolejnego mieszkania mniejszy podatek zapewni nam rozliczenie na zasadach ogólnych (bo rozliczymy wysoki jednorazowy wydatek na wyposażenie), a w kolejnym roku bardziej opłacalny będzie już ryczałt.

Pliki Excel z przykładami kalkulacji wspomagających wybór formy opodatkowania, podobne do tych opisanych wyżej, są częścią pakietu załączników do mojego poradnika o rozliczaniu najmu.

Wybór formy opodatkowania – podsumowanie

Jak to zawsze bywa w podatkach, wskazanie formy opodatkowania, która w każdym przypadku zapewni nam najniższy podatek, nie jest możliwe, ponieważ zależy to od indywidualnej sytuacji danego podatnika.

Niemniej, można wskazać pewne ogólne wskazówki, pomagające, nawet bez dokładnego liczenia, wstępnie wybrać najlepszą dla nas formę opodatkowania.

Najczęściej, gdy mamy wysokie koszty uzyskania przychodu w najmie, lepsza będzie dla nas któraś z form rozliczania oparta o dochód tj. „najem prywatny” na zasadach ogólnych lub działalność gospodarcza. Najważniejsze kategorie kosztowe, na które trzeba patrzeć, to amortyzacja oraz odsetki od kredytu.

Z tego powodu, gdy ktoś pyta się mnie, którą formę opodatkowania wybrać, w pierwszej kolejności analizuję, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego (powyżej 60 miesięcy) i czy zostało kupione na kredyt. 

W przypadkach, gdy mamy niskie koszty uzyskania przychodu, bo np. kupiliśmy za gotówkę nowe mieszkanie pozwalające wyłącznie na niską amortyzację (wg stawki 1,5% rocznie), najczęściej niższy podatek zapewni nam opodatkowanie przychodu, czyli ryczałt.

Powtarzam, że „najem prywatny” opodatkowany ryczałtem bądź na zasadach ogólnych zasadniczo możemy wybrać, jeśli nasz najem nie spełnia przesłanek uznania go za działalność gospodarczą. W przeciwnym razie możemy nie mieć wyjścia i nie pozostanie nam nic innego jak zarejestrowanie działalności i wybór opodatkowania tej działalności na zasadach ogólnych lub na zasadach podatku liniowego. Czasami też, jeśli najem generuje nam tarczę podatkową (czyli księgową stratę), może nam się opłacać „wciągnąć go” do istniejącej i dochodowej działalności, nawet jeśli będzie to tylko jedno mieszkanie.

Jak formalnie wybrać/zmienić formę opodatkowania najmu?

W przypadku gdy zdecydujesz się na rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej, należy taką działalność zarejestrować i ewentualnie nawiązać współpracę z biurem rachunkowym. W przypadku, gdy już taką działalność prowadzisz, to po prostu zaczynasz w jej ramach rozliczać najem. Nie ma wtedy obowiązku jakiegoś formalnego „przeniesienia” mieszkania do majątku firmowego (w celu rozpoczęcia amortyzacji należy je tylko wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), bo tak naprawdę w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to nadal jest ta sama osoba. Nie będę natomiast wchodził w szczegóły procesu rejestracji działalności, gdyż jest to temat bardzo szeroko opisany w Internecie (i można to dość wygodnie zrobić przez Internet 😊). Pamiętajmy tylko o uwzględnieniu najmu w zakresie działalności (PKD 68.20).

Jeśli zdecydujesz się na jedną z form opodatkowania najmu prywatnego, należy dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.

Do 2018 r. wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania dokonywało się poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. W 2019 r. weszła w życie zmiana art. 9 ust. 4 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym i od tamtego czasu obowiązuje zasada, że w przypadku osiągania przychodów z najmu „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2” (czyli zeznania rocznego składanego do końca lutego następnego roku na formularzu PIT-28).

Wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu prywatnego na dany roku podatkowy dokonuje się więc poprzez pierwszą za okres w danym roku podatkowym wpłatę ryczałtu i terminy na ten wybór są następujące:

  • do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
  • i potem analogicznie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach) albo
  • do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

Jeśli termin przypadnie w dzień wolny, przesuwa się on na najbliższy dzień roboczy.

W związku z powyższym termin wyboru ryczałtu rozliczanego miesięcznie na 2020 rok mija 20 lutego 2020 roku (przy założeniu, że pierwszy przychód w 2020 roku osiągniemy w styczniu). W przypadku ryczałtu rozliczanego kwartalnie termin wyboru ryczałtu na 2020 rok mija 20 kwietnia 2020 roku.

Jeśli nie dokonamy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej. Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w jakikolwiek sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.

Przypominam, że wybór formy opodatkowania dotyczy wszystkich wynajmowanych lokali i wszystkich umów danego podatnika – w większości przypadków nie można rozdzielić swoich nieruchomości i stosować różne formy do każdego z nich.

Powstaje też pytanie w jaki sposób odbywa się rezygnacja z ryczałtu tj. gdy w zeszłym roku rozliczaliśmy się ryczałtem, a w tym chcemy przejść na zasady ogólne? Moim zdaniem wystarczy, że nie wpłacimy ryczałtu, tylko zaczniemy ewentualnie wpłacać zaliczki na podatek dochodowy (jeśli wyjdą nam zaliczki do zapłaty). Ze względów ostrożnościowych sugeruję jednak w takiej sytuacji złożenie oświadczenia o wyborze rozliczenia na zasadach ogólnych.

Oświadczenia o wyborze ryczałtu (którego złożenie jest możliwe, ale nie konieczne) bądź zasad ogólnych nie mają oficjalnych wzorów. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.

Miesięcznie czy kwartalnie?

Gdy rozliczamy najem prywatny na zasadach ogólnych, wpłacamy zaliczkę wyłącznie w trybie miesięcznym (art. 44 ust. 3g ustawy o PIT, mówiący o możliwości wpłacania zaliczek kwartalnie, odnosi się tylko do podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej).

W przypadku prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej możemy zaliczki w podatku dochodowym wpłacać w trybie miesięcznym lub kwartalnym (przy czym o wyborze zawiadamia się fiskusa dopiero w zeznaniu rocznym za dany rok podatkowy).

W przypadku gdy zdecydujemy się opłacać podatek od najmu prywatnego ryczałtem, również mamy możliwość wyboru trybu opłacania podatku – między trybem miesięcznym a kwartalnym.

Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Biorąc pod uwagę średni kurs euro z 1 października 2019 r. w 2020 r. kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2019 r. nie przekroczyły 109 335 zł.

W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu, składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Oznacza to mniej więcej tyle, że w danym roku po prostu wpłacamy ryczałt kwartalnie (o ile spełniamy warunki wykorzystania tego trybu płacenia), a potem, po zakończeniu danego roku, zaznaczamy odpowiednią kratkę w formularzu PIT-28. Nie ma już obowiązku zawiadomienia o rezygnacji z kwartalnego rozliczania ryczałtu.

Warto wiedzieć, że przed 2019 r. wybór kwartalnego rozliczenia ryczałtu był dokonywany poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania zawczasu, a nie po zakończeniu roku.

Sugeruję, żeby, jeśli zdecydowaliśmy się rozliczać ryczałtem i spełniamy warunki umożliwiające kwartalne rozliczanie, z takiego trybu rozliczania skorzystać. Oznacza to, że zamiast 12 przelewów w roku, będziemy musieli zrobić tylko 4 – oznacza to oszczędność czasu, a także pieniędzy, ponieważ kwoty należnego podatku będą dłużej leżeć na naszym koncie (mam nadzieję, że oprocentowanym).

Opodatkowanie całości dochodu/przychodu z najmu przez jednego ze współmałżonków

Generalną zasadą jest, że dochody/przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

Istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem, że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Uwaga, nie należy mylić rozliczenia całości dochodów z najmu wspólnej własności przez jednego ze współmałżonków ze wspólnym rozliczeniem małżonków!

Wydaje się, że o ile spełniamy warunki rozliczania podatku od najmu przez jednego z małżonków, warto skorzystać z tej możliwości. Oznacza to oszczędność czasu, a także wydaje się prostsze – nie trzeba każdego przychodu i kosztu związanego z najmem wspólnej nieruchomości dzielić na dwóch małżonków i rozliczać każdego z nich oddzielnie.

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Dopiero dochód w postaci kwot pieniężnych (po opodatkowaniu) wchodzi w skład majątku wspólnego.

Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.

W przypadku gdy rozliczamy się ryczałtem, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Jeśli rozliczamy się według skali podatkowej, oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności (art. 8 ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Od 2019 r. pojawiła się także możliwość podpisania ww. oświadczeń przez jednego z małżonków. Wprowadzono zasadę, że podpisanie oświadczenia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Od 2015 r. nie musimy powtarzać co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie i obowiązuje przez kolejne lata.

Wiele urzędów domaga się często podania adresów wynajmowanych nieruchomości, ale – moim zdaniem – nie ma obowiązku w oświadczeniu wymieniać nieruchomości, których ono dotyczy (i wtedy dotyczy ono wszystkich nieruchomości będących naszą współwłasnością z małżonkiem).

Wg mojej wiedzy oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków nie ma oficjalnego wzoru. Możesz skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2020 rok.

Mikrorachunki podatkowe i najem

Mikrorachunki podatkowe i najem

Jedną ze zmian, które weszły od 1 stycznia 2020, jest indywidualny rachunek podatkowy (zwany także mikrorachunkiem podatkowym), na który wpłacamy podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych oraz podatek od towarów i usług  (art. 61b Ordynacji podatkowej). W tym artykule opisuję kluczowe kwestie związane z mikrorachunkiem, także to, na który rachunek wpłacać podatki w rozliczeniu najmu prywatnego.

Które podatki i opłaty wpłacamy na mikrorachunek podatkowy?

Na mikrorachunek podatkowy wpłacamy zobowiązania wynikające z

  • Podatku dochodowego od osób fizycznych (czyli PIT),
  • Podatku dochodowego od osób prawnych (czyli CIT),
  • Podatku od towarów i usług (czyli VAT), z wyłączeniem VAT-14, VAT w imporcie.

Oprócz tego, na mikrorachunek wpłacamy niepodatkowe należności budżetowe: odsetki za zwłokę powstałe od zaległości podatkowych z tytułu PIT, CIT i VAT oraz koszty upomnienia.

Dotychczasowe rachunki urzędów skarbowych do wpłat PIT, CIT i VAT były aktywne tylko do 31 grudnia 2019 r., a teraz wpłat należy dokonywać wyłącznie na mikrorachunek podatkowy.

Dla porządku i na wszelki wypadek dodam, że na mikrorachunek podatkowy wpłacamy także ryczałt (czyli zryczałtowany podatek dochodowy, który płacimy od przychodu m.in. z najmu), ponieważ zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych stanowi formę podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jako symbol formularza stosujemy PPE (wpłacając podatek za dany miesiąc/kwartał) i PIT-28 w przypadku rozliczenia rocznego. Dotarły do mnie informacje o problemach z wpłatami z symbolem PPE na mikrorachunek podatkowy (IRP), ale wydaje mi się, że zostały one już wyeliminowane (albo za chwilę zostaną). Uwaga, obowiązek wpłaty na mikrorachunek nie dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego w formie karty podatkowej.

Inne podatki np. PCC, podatek od spadków i darowizn, akcyzę i wspomniany wyżej zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej wpłacamy na rachunki bankowe fiskusa z wykazu rachunków bankowych urzędów skarbowych (fiskus opublikował nową listę rachunków obowiązujących od 1.01.2020).

Uwaga, od 1 stycznia 2020 roku na mikrorachunek podatkowy wpłacamy należności dotyczące PIT, CIT i VAT nawet jeśli należności te dotyczą poprzednich lat, także jeśli należność wynika z korekty okresów z poprzednich lat. W związku z tym podatek za grudzień 2019, a także rozliczenie roczne za 2019 wymaga już wpłaty na mikrorachunek podatkowy.

Jak uzyskać/poznać numer swojego mikrorachunku podatkowego?

Mikrorachunku podatkowego nie trzeba zakładać w banku. Należy wejść na tę stronę i wpisać swój identyfikator podatkowy – po chwili poznamy już numer swojego indywidualnego rachunku podatkowego.

Uwaga, nie należy korzystać z żadnych innych stron ani aplikacji do generowania numeru.

Generator jest darmowy i dostępny online przez 24h/7dni, nie musimy generować rachunku teraz, a także możemy to robić wielokrotnie. Twój numer rachunku będzie zawsze taki sam, nawet gdy zmienisz miejsce zamieszkania, urząd skarbowy czy nazwisko.

Który identyfikator podatkowy stosujemy?

Tak naprawdę, który numer powinniśmy wykorzystać do wygenerowania numeru mikrorachunku (PESEL czy NIP) zależy od tego, który numer jest naszym identyfikatorem podatkowym (patrz art. 3 Ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników).

Twoim identyfikatorem jest PESEL, gdy jesteś osobą fizyczną objętą rejestrem PESEL oraz:

  • Nie prowadzisz działalności gospodarczej i
  • Nie jesteś zarejestrowanym podatnikiem VAT

Twoim identyfikatorem jest NIP, gdy:

  • Prowadzisz działalność gospodarczą lub
  • Jesteś zarejestrowanym podatnikiem VAT (czynnym lub zwolnionym) lub
  • Jesteś płatnikiem podatków, składek na ubezpieczenia społeczne i/lub zdrowotne.

Przykładowo:

  • jeśli pracujesz wyłącznie na etacie, Twoim identyfikatorem będzie PESEL (i numeru PESEL powinieneś użyć do wygenerowania mikrorachunku podatkowego);
  • jeśli prowadzisz działalność gospodarczą (zarejestrowałeś się w CEIDG), to jako identyfikatora podatkowego używasz NIP-u (i numeru NIP powinieneś użyć do wygenerowania mikrorachunku podatkowego);
  • jeśli jesteś podatnikiem VAT czynnym lub zarejestrowanym zwolnionym (niezależnie od tego, czy prowadzisz zarejestrowaną działalność gospodarczą czy nie), używasz NIP-u;
  • jeśli pracujesz na etacie i jednocześnie prowadzisz działalność, używasz NIP-u.

Każdy podatnik wykorzystuje tylko jeden identyfikator podatkowy (PESEL lub NIP), w związku z tym powinien korzystać z jednego mikrorachunku podatkowego. Nie jest więc prawidłowe wpłacanie podatku wynikającego z rozliczenia umowy o pracę na mikrorachunek oparty o PESEL, a podatku wynikającego z rozliczenia działalności na mikrorachunek oparty o NIP (mimo tego, że obydwa mikrorachunki możemy sobie wygenerować).

Który mikrorachunek podatkowy w przypadku najmu prywatnego?

Oczywiście, na tym blogu kluczowe jest pytanie, który numer jest Twoim identyfikatorem podatkowym, gdy prowadzisz tzw. „najem prywatny” (czyli rozliczasz wynajem swoich mieszkań jako osobne źródło przychodów, a nie w ramach działalności gospodarczej).

Wg mojej opinii, a także wg słów konsultantki z Krajowej Informacji Skarbowej, w takim wypadku Twoim identyfikatorem podatkowym będzie PESEL (o ile, oczywiście, prowadzisz wyłącznie „najem prywatny” albo łączysz go z pracą zarobkową na umowę o pracę/zlecenie/dzieło!). Wygeneruj mikrorachunek podatkowy w oparciu o PESEL i na ten rachunek wpłacaj należności wynikające z rozliczenia „najmu prywatnego”.

Jeśli równolegle z „najmem prywatnym” prowadzisz działalność gospodarczą, zarejestrowałeś się do VAT-u lub jesteś płatnikiem podatków i/lub składek, to wtedy Twoim identyfikatorem podatkowym będzie NIP. Wygeneruj mikrorachunek podatkowy w oparciu o NIP i na ten rachunek wpłacaj należności wynikające z rozliczenia „najmu prywatnego”.

Jeden z czytelników bloga przesłał mi ostatnio odpowiedź Krajowej Informacji Skarbowej na pytanie, który numer wykorzystać, jeśli rozliczamy „najem prywatny” ryczałtem (przy założeniu, że nie prowadzimy zarejestrowanej działalności ani nie jesteśmy zarejestrowanymi podatnikami VAT). Niestety, bardzo mnie ona zmartwiła, ponieważ pokazuje, że sam fiskus nie wie, jak interpretować nowe przepisy:

Natomiast odnośnie pytania jakim identyfikatorem (PESEL czy NIP) powinna posłużyć osoba dokonująca wpłat zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów ewidencjonowanych (…) jest obecnie przedmiotem analizy w celu wypracowania stanowiska w tym zakresie. Zatem odpowiedź zostanie udzielona w późniejszym terminie.

Powtarzam – moim zdaniem w takim przypadku powinniśmy posłużyć się numerem PESEL, ale opinia ta może się zmienić (bo fiskus może określić swoje odmienne zdanie). Będę ten temat monitorował i odpowiednio aktualizował ten artykuł.

Wobec powyższego warto sobie zadać pytanie, co się stanie, jeśli wpłacimy na numer rachunku wygenerowany na podstawie naszego PESEL-u mimo tego, że powinniśmy to zrobić na numer wygenerowany na podstawie NIP-u?

Trudno absolutnie jednoznacznie odpowiedzieć, ale poniżej podaję wycinek ze strony z pytaniami z Portalu Podatkowego:

Na podstawie powyższego (patrz fragment zaznaczony na żółto), moim zdaniem nie będzie to duży problem, ponieważ wpłata zostanie zaksięgowana prawidłowo na Twoje konto.

Jak zbudowany jest mikrorachunek

Mikrorachunek podatkowy to „standardowy” numer rachunku bankowego i składa się z liczby kontrolnej, numeru rozliczeniowego i uzupełniającego NBP (te rachunki są prowadzone przez NBP) oraz Twojego identyfikatora podatkowego (PESEL lub NIP). Fiskus opisuje to dokładnie na stronie z informacjami o mikrorachunku.

Jeśli wpłacasz z zagranicznego banku, będziesz potrzebować numeru SWIFT: NBPLPLPW.

Mikrorachunek podatkowy to „konto wirtualne”

Mikrorachunek jest wykorzystywany wyłącznie do wpłat podatków oraz identyfikacji podatnika. Nie ma możliwości sprawdzenia salda ani historii wpłat, aczkolwiek są zapowiedzi, że z czasem pojawi możliwość sprawdzenia zaksięgowanych wpłat poprzez profil na portalu podatkowym.

W związku z powyższym, zwroty nadpłat oraz podatków, wynikające np. z rozliczenia rocznego, będą realizowane, tak jak dotychczas, na wskazany przez nas rachunek lub przekazem pocztowym.

Mikrorachunek i zaległości podatkowe

Generalnie, moim zdaniem, wprowadzenie mikrorachunków podatkowych jest pozytywną zmianą i ułatwieniem dla podatników (a przede wszystkim dla fiskusa). Niemniej, ta zmiana ma też pewne negatywne strony. 

Jedną z nich jest wprowadzona zasada rozliczania wpłat na mikrorachunek podatkowy w przypadku zaległości podatkowych.

Jeżeli ktoś nie ma zaległości, dokonaną wpłatę zalicza się na poczet danego podatku zgodnie ze wskazaniem podatnika, a w przypadku braku takiego wskazania – na poczet zobowiązania podatkowego o najwcześniejszym terminie płatności spośród wszystkich zobowiązań podatkowych podatnika.

U podatnika, który ma zaległości podatkowej, dokonaną wpłatę zalicza się na poczet zaległości podatkowej o najwcześniejszym terminie płatności we wskazanym przez podatnika podatku, a w przypadku braku takiego wskazania lub braku zaległości podatkowej we wskazanym podatku – na poczet zaległości podatkowej o najwcześniejszym terminie płatności spośród wszystkich zaległości podatkowych podatnika.

Nie będziemy więc już mogli spłacać bieżących zobowiązań podatkowych w terminie, nie spłacając wcześniej zaległości. Dla niektórych osób czy firm może to spowodować problemy płynnościowe.

Przypominam, że mikrorachunki podatkowe nie są jedyną zmianą, która weszła w życie z początkiem 2020 roku. Pozostałe zmiany opisaliśmy w tym artykule (gorąco zachęcam do jego przeczytania, zwłaszcza, że niedawno go zaktualizowaliśmy).

Ważne linki:

Generator mikrorachunku podatkowego

Podstawowe informacje o mikrorachunku na Portalu Podatkowym

Pytania i odpowiedzi dotyczące mikrorachunku na Portalu Podatkowym

Znów jest! Poradnik o rozliczaniu podatków od najmu.

Znów jest! Poradnik o rozliczaniu podatków od najmu.

Uroczyście, oficjalnie i z wielką radością ogłaszam, że jest już najnowsza edycja poradnika o rozliczaniu podatków od najmu i rozliczeniach z najemcami.

Po kilku tygodniach wytężonej pracy w końcu mogę Wam go przedstawić. Nowa edycja poradnika, który jest jednym z lepszych źródeł informacji o podatkach od najmu w Polsce.

Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Edycja 2020

Kupując teraz otrzymasz:

– poradnik w formie papierowej (czyli po prostu książkę 😉 )

– poradnik w formie e-booka (format PDF) – poprzez link w mailu, który przyjdzie zaraz po transakcji (jeśli wybierzesz opcję z e-bookiem),

 – 19 plików służących do rozliczania najmu, w tym m.in. wzór umowy najmu, kalkulacje pozwalające wybrać formę rozliczenia, tabelki do prowadzenia rozliczeń ryczałtem lub na zasadach ogólnych, ewidencję środków trwałych i wiele innych.

Mój Plan B (wywiad z Bartkiem Jezierskim)

Mój Plan B (wywiad z Bartkiem Jezierskim)

Zapraszam Cię  do odsłuchania wywiadu z Bartkiem Jezierskim, który inwestuje w nieruchomości, rynki alternatywne, metale szlachetne i kryptowaluty, ale przede wszystkim jest autorem bloga Mój Plan B.

Rozmawialiśmy nie tylko o inwestycjach w nieruchomości, ale o tytułowym planie B, czyli w jaki sposób przygotować siebie i swoją rodzinę, głównie od strony majątkowo-finansowej, na nieprzewidziane katastrofy rynkowe, gospodarcze czy inne.

Porozmawialiśmy też o, a właściwie staraliśmy się obalić, pewne mity czy też przesądy związane z finansami, pieniędzmi i podatkami:

  • Czy pieniądze rzeczywiście szczęścia nie dają?
  • Czy etat jest najbezpieczniejszą formą zatrudnienia?
  • Czy oszczędnością i pracą ludzie rzeczywiście się bogacą?
  • Czy Państwo jako instytucja rzeczywiście dba o obywateli?
  • Czy płacenie jak najwyższych podatków jest rzeczywiście formą patriotyzmu?

Do tego było jeszcze kilka innych truizmów, które wzięliśmy na tapetę i które, najczęściej, skrytykowaliśmy.

Wywiad możesz odsłuchać poprzez iTunes i/lub poprzez dowolną aplikację do słuchania podcastów:

Subscribe: iTunes | RSS

Wywiad możesz także odsłuchać bezpośrednio na tej stronie (po prostu kliknij ikonę odtwarzania poniżej) lub możesz ściągnąć plik mp3 z wywiadem i odtworzyć go na dowolnym urządzeniu (komputerze, komórce, odtwarzaczu mp3 itp.). W celu ściągnięcia kliknij strzałkę do dołu poniżej (z prawej strony).

Transkrypt wywiadu (spisana treść w formie pliku PDF) znajduje się tutaj.

Linki związane z wywiadem:

Jak sprzedawać, nie sprzedając (wywiad z Wojtkiem Woźniczką)

Jak sprzedawać, nie sprzedając (wywiad z Wojtkiem Woźniczką)

Zapraszam Cię do posłuchania kolejnego wywiadu. Do rozmowy zaprosiłem Wojtka Woźniczkę, którego ludzie z branży nieruchomości znają jako specjalistę od negocjacji, a ostatnio także sprzedaży. Jest to już drugi wywiad z Wojtkiem na tym blogu, pierwszy można przeczytać TUTAJ.

Z Wojtkiem rozmawialiśmy trochę o negocjacjach i dwóch jego książkach na ten temat, ale skupiliśmy się głównie na sprzedaży.

Trzecia książka Wojtka dotyczy właśnie tego tematu. W jaki sposób sprzedawać, nie sprzedając, czyli koncepcji: nie sprzedawaj, a pozwól kupić. Tak naprawdę, każdy z nas coś codziennie sprzedaje, a w branży nieruchomości tym bardziej umiejętności sprzedażowe są istotne. Oferujemy przecież nasze mieszkania czy pokoje najemcom, nieruchomości na sprzedaż ich potencjalnym nabywcom, a jeśli prowadzimy biznes podnajmowy to tym bardziej musimy sprzedać nasze usługi właścicielom mieszkań.

Na koniec wywiadu Wojtek ujawnił pewna niespodziankę, o której, wg mojej wiedzy, po raz pierwszy wspomniał publicznie.

Wywiad możesz odsłuchać poprzez iTunes i/lub poprzez dowolną aplikację do słuchania podcastów:

Subscribe: iTunes | RSS

Wywiad możesz także odsłuchać bezpośrednio na tej stronie (po prostu kliknij ikonę odtwarzania poniżej) lub możesz ściągnąć plik mp3 z wywiadem i odtworzyć go na dowolnym urządzeniu (komputerze, komórce, odtwarzaczu mp3 itp.). W celu ściągnięcia kliknij strzałkę do dołu poniżej (z prawej strony).

Transkrypt wywiadu (spisana treść w formie pliku PDF) znajduje się tutaj.

Linki związane z wywiadem: