Wynajem na pokoje

Szkolenie w Poznaniu - zdjęcie grupoweNa rynku nieruchomości panuje opinia, że najlepiej sprzedają i wynajmują się małe lokale. Trudno się z tym nie zgodzić, w szczególności jest to prawda, gdy chcemy swoje mieszkanie sprzedać. Średni czas potrzebny na sprzedaż dużego mieszkania jest z pewnością dłuższy niż w przypadku mniejszego. Jednak w przypadku wynajmu jest sposób na to, żeby odwrócić tę zależność i znacząco poprawić swoje wyniki w najmie dużego mieszkania. Tym sposobem jest wynajem większego mieszkania na pokoje. Można zarówno poprawić stosunek przychodu z najmu do ceny zakupu jak i zmniejszyć średni okres pustostanów. 

Niniejszy artykuł jest refleksją po szkoleniu, w którym brałem udział w grudniu 2013 roku. Odwiedziłem Poznań podczas swojej serii wykładów na temat podatków do najmu (poniżej zdjęcie z wykładu w Poznaniu) i przy okazji wziąłem udział w szkoleniu prowadzonym przez Piotra Hryniewicza.

Wykład Wynajmistrz.pl w Poznaniu (13.12.2013)

Mimo tego, że wydawało mi się, że dużo o nieruchomościach i inwestowaniu w mieszkania na wynajem już wiem, to z pewnością to szkolenie mi się przydało i sporo się nauczyłem. Mogę je polecić każdemu (niezależnie od poziomu wiedzy i doświadczenia), kto myśli o budowaniu swojej wolności finansowej w oparciu o inwestycje w mieszkania. Na końcu artykułu umieściłem informację, jak można wziąć udział w szkoleniu po promocyjnej cenie.

Piotr Hryniewicz podczas szkolenia rozprawia się z opinią, że najlepsze efekty osiąga się inwestując w kawalerki. Wyraźnie promuje inwestowanie w mieszkania nadające się do wynajmu na pokoje i finansowanie ich w jak największym stopniu kredytem.

Nie rozstrzygam tutaj, który sposób inwestowania jest lepszy, po prostu chcę pokazać inny punkt widzenia. Strategii inwestycyjnych jest wiele i każdy powinien znaleźć swoją własną niszę (szkolenie po prostu pokazuje jedną z nich, moim zdaniem całkiem dobrą :-)).

Dla porządku, wyjaśnię tylko, że poprzez wynajem mieszkania na pokoje mam na myśli wynajem każdego pokoju w naszym mieszkaniu innemu najemcy. Każdy z naszych klientów ma własny pokój, a wszyscy współdzielą kuchnię, łazienkę (lub łazienki) i pozostałą powierzchnię wspólną mieszkania (korytarze itd.).

Poniżej opisuję kluczowe kwestie w inwestowaniu w mieszkania do wynajmu na pokoje.

  • Niezależnie od tego czy kupuje się małe czy duże mieszkania, zawsze trzeba szukać „okazji rynkowych”, czyli kupować poniżej wartości rynkowej (pamiętaj, na inwestycji w mieszkanie trzeba zarobić już w momencie kupna). Przy większych mieszkaniach za to łatwiej negocjować cenę, bo są to mieszkania trudniej „sprzedawalne”.
  • Można mieć więcej niż 2-3 kredyty hipoteczne, trzeba tylko dbać o budowę zdolności kredytowej.
  • W mieszkaniu o powierzchni 49 m.kw. da się zrobić 4 pokoje, a w mieszkaniu kupionym jako 4-pokojowe najczęściej da się wykroić 6 pokoi ;-). Było też sporo innych szczegółów dotyczących przygotowania mieszkania do wynajmu na pokoje, ale to temat zbyt szeroki, żeby go opisać w krótkim artykule.
  • Przy odpowiednim zarządzaniu najmem (podkreślam, ODPOWIEDNIM!) przy wynajmie na pokoje można z reguły uzyskać lepszy stosunek przychodu z najmu do ceny zakupu niż w przypadku inwestycji w małe mieszkania jedno lub dwupokojowe wynajmowane jednemu najemcy.
  • Wynajmowanie na pokoje oznacza jednak więcej pracy na każde mieszkanie, dlatego bardzo ważna jest dobra organizacja najmu (ale tak czy inaczej należy przyjąć, że takie mieszkanie będzie wymagało co miesiąc kilka godzin naszego czasu).
  • Należy sprawdzać wiarygodność finansową najemcy, a w momencie wynajmu studentom, którzy nie pracują, do umowy powinni przystąpić również rodzice/opiekunowie.
  • Umowy najmu należy zawierać z najemcą każdego pokoju, na czas określony, najlepiej z terminem zakończenia we wrześniu (bo wtedy lokum dla siebie szukają wszyscy studenci i najłatwiej znaleźć najemców). Umowy powinny być zawierane na 12 miesięcy (czyli nie opuszczamy czynszu w wakacje) albo do następnego września. Taka umowa może być przez najemcę zakończona wcześniej, pod warunkiem znalezienia przez niego kolejnej osoby na swoje miejsce.
  • W umowie najmu można i warto umieszczać zapisy o corocznym wzroście czynszu najmu o wskaźnik inflacji.
  • Koszty mediów dzielimy po równo na wszystkich najemców. Musimy zapewnić internet, ale niekoniecznie telewizję.
  • Przy wynajmie dla studentów co roku najprawdopodobniej będą zmieniać się najemcy – trzeba to zaakceptować. Mimo to można osiągnąć wskaźnik 1-2 tygodni pustostanu w roku.
  • Do prowadzenia wynajmu na pokoje (i zarabiania na nim) nie trzeba nawet mieszkania kupować (szczegóły wkrótce ;-) ).

Oczywiście, to są tylko te rzeczy, które mi się wydały ważne i które utkwiły w mojej pamięci (albo zostały zapisane w moim notatniku ;-)). Nie pokrywają one nawet w kilku procentach tej wiedzy, która jest przekazywana podczas dwóch bardzo intensywnych dni. Szkolenie traktuje również o niuansach wyszukiwania, kupowania i finansowania nieruchomości. Kilka z wielu dodatkowych kruczków, które były dyskutowane podczas szkolenia, to np. zamiana w umowie kary za spóźnienie w płatności czynszu na rabat udzielany w przypadku płatności czynszu w terminie, stosowanie obowiązkowo weksla oraz wymaganie ubezpieczenia OC od każdego najemcy (koszt to kilkadziesiąt złotych za rok).

Uczestnicy szkolenia otrzymują potem bardzo sensowne wsparcie „poseminaryjne” (zjazdy absolwentów, dostęp do forum dyskusyjnego, wzory dokumentów, możliwość inwestowania w tzw. flipy i inne). Jeśli jesteś zainteresowany szczegółami, napisz do mnie albo poczytaj stronę internetową na temat szkolenia.

Jeśli jesteś zainteresowany/a uczestnictwem w szkoleniu, to jest ono organizowane co miesiąc i, wg moich informacji, co miesiąc jest komplet uczestników (więc warto pospieszyć się z rejestracją). Im szybciej się zarejestrujesz, tym więcej zaoszczędzisz (w stosunku do standardowej ceny), a jeśli zastosujesz kod rabatowy WYNAJMISTRZ, uzyskasz dodatkowe 13% rabatu.

Otwarcie informuję, że, jeśli zarejestrujesz się korzystając z powyższego kodu rabatowego, ja też trochę na tym zarobię. Wykorzystaj ten kod rabatowy wyłącznie, jeśli Ci to nie przeszkadza. Zdaję sobie sprawę, że powyższy artykuł można przez to odebrać jako mało obiektywny, ale z całą mocą stwierdzam, że napisałbym go i polecał to szkolenie, nawet jeśli nie uczestniczyłbym w jego programie polecającym.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania dot. szkolenia (i zastanawiasz się, czy warto wziąć w nim udział), napisz je w komentarzu lub napisz do mnie maila (wynajmistrz@wynajmistrz.pl).

Przy okazji, informuję, że mam plan uczestniczyć także w innych szkoleniach na temat inwestowania w nieruchomości. Chciałbym je przetestować, żeby potem móc z czystym sumieniem polecać te najlepsze. Jeśli więc macie jakieś sugestie, które szkolenie warto wybrać, bardzo, ale to bardzo zapraszam do komentarzy.

 

Pierwszy dzień szkolenia

 

Zdjęcie grupowe (drugi dzień szkolenia)

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

10 Comments

Bartosz Glen 04-02-2014, 18:42

Witaj Grzegorzu,
świetny blog, oby tak dalej!

Wynajem na pokoje jest dobrym pomysłem, szczególnie w Polsce, gdzie rynek najmu jest bardzo mały i główną grupę najemców stanowią studenci. Jednak wynajem pokoi wiąże się z kilkoma problemami.

Zapewnienie internetu jest konieczne przy wynajmie studentom, ale należy w umowie poczynić dodatkowe zapisy, które regulują warunki korzystania z internetu. Chodzi mi o ściąganie filmów, nielegalnego oprogramowania i kwestii związanych z prawami autorskimi. Umowa z dostawca internetu jest najczęściej na właściciela mieszkania, wiec to on odpowiada w pierwszej kolejności za wyrządzone szkody. Warto mieć kawałek papierka od najemcy, aby nie tłumaczył się on następnie swoja nieświadomością. Na szczęście w Polsce są to bardzo rzadkie przypadki, ale nie wiadomo jak się to rozwinie w przyszłość i warto stosować to jako dobra praktykę.

I oczywiście kaucja, kaucja i jeszcze raz kaucja.

Reply
Grzegorz Grabowski 04-02-2014, 18:46

Bartosz, dzięki za komentarz. Bardzo dobra uwaga dot. Internetu – warto się zabezpieczyć, choć nie wiem, czy zapis w umowie wystarczy, żeby uchronić wynajmującego przed tego typu problemami. Ale w tym temacie powinni wypowiedzieć się prawnicy…

Reply
Bartek Glen 05-02-2014, 11:00

Tego typu zapisy nie chronią całkowicie, ale po pierwsze to zagrywka psychologiczna (najemco uważaj, jestem świadomym wynajmującym!) i dodatkowo jak się mleko rozleje masz kawałek papieru i możesz później żądać rekompensaty wyrządzonych szkód od studenta. Na razie problem internetu nie istnieje, ale myślę, ze może się to w następnych latach zmienić i warto być przygotowanym.
Jako wynajmujący powinniśmy minimalizować ryzyko i przypadkowi nie pozostawiać wolnego miejsca.

Reply
Katarzyna 07-02-2014, 20:31

Witam Panie Grzegorzu,
dziś pozwolę sobie zapytać czy jeżeli jest dwóch współwłaścicieli mieszkania i jeden chciałby całe je wynajmować i czerpać z tego korzyści finansowe ( ojciec i syn a nie małżeństwo) dobrym rozwiązaniem w tym przypadku byłaby umowa quoad usum?
Pozdrawiam i dziękuję za odp.

Reply
Osiedlewyobrazni 27-03-2014, 11:50

Zdecydowanie wynajmowanie „na pokoje” jest ciekawa opcją dla osób posiadających duże mieszkania. Dziękuję za poruszenie kilku istotnych kwestii prawnych i ogólnie za prowadzenie tak przydatnego bloga ;)

Reply
Andrzej 15-04-2014, 09:21

Grzegorzu,
Napisales:
„Do prowadzenia wynajmu na pokoje (i zarabiania na nim) nie trzeba nawet mieszkania kupować (szczegóły wkrótce)”
Kiedy mozna sie spodziewac tych szczegolow ? – bo jestem zainteresowany tematem. Pozdrawiam

Reply
Wojtek 17-04-2014, 00:23

Grzegorzu,
Napisales:
„Do prowadzenia wynajmu na pokoje (i zarabiania na nim) nie trzeba nawet mieszkania kupować (szczegóły wkrótce)”
tak jak powyzej Andrzej – i ja jestem ciekaw kiedy bedzie o tym na stronie ? :)

Reply
Grzegorz Grabowski 17-04-2014, 00:56

Andrzej, Wojtek,
Chodziło mi o tzw. podnajem. Napisałem krótki artykuł o opodatkowaniu podnajmu:

http://wynajmistrz.pl/opodatkowanie-podnajmu-podstawy

Polecam podcast na blogu Michała Szafrańskiego:

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-zyc-z-wynajmu-nie-posiadajac-nieruchomosci

Reply
Kuba 24-04-2014, 10:14

Wynajem na pokoje to bardzo interesująca sprawa. Po pierwsze na duże mieszkania jest zdecydowanie mniejsze zapotrzebowanie (większość osób kupuje jednak kawalerki lub max dwa pokoje) co za tym idzie można dostać lepszą cenę. Po drugie za kawalerkę możemy dostać 1500 zł do 2000 zł na miesiąc, a już za sam pokój spokojnie 700 zł do 900 zł. Problemem może być jedna łazienka bo 6 osób to jednak trochę dużo.

Reply
Adrian 19-10-2015, 18:43

Kilka komentarzy wcześniej pojawiła się opinia dotycząca zapewnieniu Internetu w wynajmowanym mieszkaniu/pokoju.
Został zaproponowany pomysł, aby w umowie dopisać klauzulę o przestrzeganiu ustawy o prawach autorskich.
Osobiście uważam, że nie jest to dobry pomysł,ani tym bardziej skuteczny.
O wiele lepszym pomysłem jest poinformowanie przyszłych najemców o MOŻLIWOŚCI podłączenia Internetu, gdzie cenę montażu bierzemy na siebie, a koszt opłaty za Internet zostanie doliczony do czynszu.
Takie „studenckie modemy” w Poznaniu oferuje np. Inea i jest to sprawdzalny sposób.

Reply

Leave a Reply to Kuba

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!