Wynajmistrz.pl w Londynie czyli podwójne opodatkowanie najmu

Flaga UKW ubiegłym tygodniu miałem przyjemność prowadzić warsztat na temat rozliczania podatków od najmu dla Mieszkaniczników w Londynie. Wielkie dzięki:

  • dla organizatorów (czyli dwóch Piotrów :-)) za profesjonalne przygotowanie,
  • dla uczestników za zainteresowanie, aktywne uczestnictwo, ciekawe pytania i komentarze.

 

Relację z tego wydarzenia możecie przeczytać na stronie Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Znajdziecie tam również zaproszenie na kolejne spotkanie Mieszkaniczników w Londynie, które odbędzie się 13 maja 2013 roku o godz. 19.00 w POSK. Polecam wszystkim, bo atmosfera tych spotkań jest naprawdę bardzo fajna.

A o czym był mój warsztat? Oczywiście, o podatkach od najmu, ale tym razem z punktu widzenia osób, które mieszkają i pracują za granicą (w tym wypadku akurat w Wielkiej Brytanii).

Poniżej zamieszczam podsumowanie podstawowych kwestii poruszanych na warsztacie.

Miejsce zamieszkania (z punktu widzenia podatków!)

Pierwsza i, tak naprawdę, podstawowa kwestia dla osób za granicą, wynajmujących komuś nieruchomości w Polsce, to ustalenie miejsca zamieszkania w kontekście art. 3 ust. 1a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa mówi (pogrubienia dokonane są przeze mnie):

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

  1. posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
  2. przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

 

To, czy mamy miejsce zamieszkania w Polsce (czyli jesteśmy polskim rezydentem podatkowym) czy też nie mamy (czyli jesteśmy tzw. nierezydentem), wpływa znacząco na rozliczanie podatku od najmu naszych nieruchomości w Polsce.

Dla nierezydentów

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. Ustawy, jeśli nie mamy miejsca zamieszkania na terytorium RP, mamy tzw. ograniczony obowiązek podatkowy. Oznacza to, że mamy obowiązek opodatkować w Polsce tylko dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Co to oznacza? Nie musimy rozliczać naszych dochodów za granicą w Polsce i nie wpływają one na opodatkowanie naszych przychodów/dochodów z najmu w kraju.

Uwaga – najprawdopodobniej będziemy musieli uwzględnić przychód/dochód z najmu w Polsce podczas rozliczania podatku w miejscu naszej rezydencji podatkowej.

Nierezydenci mają do wyboru podobne formy opodatkowania najmu jak wszyscy. Mogą wybrać

  • rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36),
  • ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28),
  • a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).

 

Nie będę wchodził w szczegóły, ponieważ są one zbliżone do zasad rozliczania najmu dla osób mających miejsce zamieszkania w Polsce. Istotniejsze różnice to ograniczenia we wspólnym rozliczaniu małżonków (art. 6 ust. 3a ww. Ustawy), korzystaniu z ulg np. ulgi dla samotnych rodziców (art. 6 ust. 4a), zwolnieniach dot. podatku VAT i kilka innych.

Gdzie rozliczają się nierezydenci?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba sięgnąć do rozporządzenia Ministra Finansów z 22 sierpnia 2005 roku w sprawie właściwości organów podatkowych (wraz z poźniejszymi zmianami).

W skrócie – jeśli mamy nieruchomości w jednym województwie, to rozliczamy się w odpowiednim urzędzie w danym województwie (rozporządzenie określa jeden konkretny US dla każdego województwa). Jeśli mamy wynajmowane nieruchomości w więcej niż jednym województwie, właściwy dla nas będzie Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa Śródmieście.

Dla rezydentów

W przypadku, gdy na podstawie art. 3 ust. 2a ww. Ustawy mamy miejsce zamieszkania na terenie RP (czyli polską rezydencję podatkową), dotyczy nas tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce (art. 3 ust. 1 ww. Ustawy). Oznacza to, że powinniśmy w Polsce rozliczać wszystkie, nawet te zagraniczne, dochody.

W takim przypadku wykorzystuje się najczęściej jedną z metod unikania podwójnego opodatkowania:

  • metodę wyłączenia z progresją (art. 27 ust. 8 ww. Ustawy) albo
  • metodę zaliczenia proporcjonalnego (art. 27 ust. 9 ww. Ustawy).

 

Metodę, którą powinniśmy zastosować, określa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Polską a drugim krajem. Przykładowo, w przypadku Wielkiej Brytanii czy Kanady stosujemy metodę wyłączenia z progresją, a w przypadku Belgii – zaliczenia proporcjonalnego.

W przypadku, gdy między Polską a krajem, w którym uzyskujemy dochody, nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, stosujemy drugą z wymienionych metod (zaliczenia proporcjonalnego – art. 27 ust. 9 ww. Ustawy).

Metoda wyłączenia z progresją

Jak sama nazwa wskazuje, metoda ta zakłada, że zagraniczne dochody są wyłączone z opodatkowania w Polsce, jednak bierze się je pod uwagę przy określaniu stawki podatkowej, którą, uwaga, stosujemy do dochodów uzyskanych w Polsce. Oznacza to, że nie płacimy w Polsce podatku od dochodów zagranicznych, jednak zwiększają one podatek płacony od dochodu z najmu uzyskiwanego w naszym kraju.

Oczywiście, mamy do wyboru wszystkie formy rozliczania podatku od najmu: rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36), ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28), a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).

W przypadku składania PIT-36 powinniśmy jeszcze wypełnić formularz PIT-ZG dla każdego z krajów, w którym uzyskaliśmy przychody.

Metoda zaliczenia proporcjonalnego

Ta metoda unikania podwójnego opodatkowania polega na tym, że do obliczenia podatku do zapłacenia w Polsce bierze się pod uwagę przychody uzyskane za granicą, ale od tak obliczonego podatku odlicza się podatek już zapłacony w innym kraju. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w państwie obcym.

Ponownie, mamy do wyboru wszystkie formy rozliczania podatku od najmu: rozliczanie na zasadach ogólnych (rozliczenie roczne następuje więc w PIT-36), ryczałtem (rozliczenie roczne na formularzu PIT-28), a także poprzez działalność gospodarczą (według skali podatkowej lub poprzez podatek liniowy).

W przypadku składania PIT-36 powinniśmy jeszcze wypełnić formularz PIT-ZG dla każdego z krajów, w którym uzyskaliśmy przychody.

W przypadku, gdy zdecydujemy się rozliczać najem ryczałtem, składamy dwie deklaracje:

  • PIT-28, w którym wykazujemy przychody z najmu (i płacimy 8,5% podatku od przychodu) i
  • PIT-36, w którym wykazujemy nasze zarobki z pracy za granicą (i w nim dokonujemy odliczenia podatku zapłaconego za granicą).

Podsumowanie

Rozliczanie podatków od najmu prowadzonego w Polsce przez osoby przebywające/zarabiające za granicą to temat naprawdę obszerny, a powyżej opisałem jedynie podstawowe kwestie. Warto jednak zauważyć, że, niezależnie od tego, gdzie jest miejsce naszej rezydencji podatkowej, zawsze mamy do wyboru różne formy opodatkowania (zasady ogólne, ryczałt, działalność gospodarcza), a to, która z nich będzie najkorzystniejsza, należy po prostu policzyć. Należy przy tym uwzględnić wpływ naszego miejsca zamieszkania (rezydencji podatkowej). Jak zwykle, zalecam podejście poprzez chłodną kalkulację i wybór kompromisu między stopniem komplikacji rozliczenia i wysokością podatku.

 

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

17 Comments

AskaZ 13-05-2013, 22:28

Witam, wlasnie jestem na etapie wybierania typu rozliczania i podatku od wynajmu, majac mieszkanie w Polsce na kredyt a zyjac w GAnglii.Jednego wlasnie nie jestem pewna. W moim przypadku oplacalne bedzie chyba rozliczenie na zasadach ogolnych ze wzgledu na odsetki kredytu i amortyzacje(czynsz wynajmu jest mniejszy niz odsetki, wiec itak nic nie bede musiala placic- przynajmniej tak to rozumiem). Jednak w przypadku gdy proporcje sie zmienia w przyszlosci(np wynajme na wieksza stawke, lub wynajme drugie mieszkanie z ktorego bede miala zysk) i przyjdzie mi zaczac placic podatek, to martwi mnie jedna rzecz- jak sie maja moje zarobki w Anglii do procentu podatku. Czy dobrze rozumiem, ze mozliwe jest, ze moje zarobki przewyzsza jakas granice (jaka?) i wtedy procent podatku wzrosnie z 18% na wyzsza stope? Bardzo prosilabym o konkretniejsze rozwiniecie tego tematu jesli to mozliwe. Przepraszam tez zapokretny sposob tlumaczenia- jakos trudno mi bylo to w prostszy sposob ujac.

Reply
Jacek 10-06-2013, 15:29

Witam

Wynajmuje mieszkanie w PL a mieszkam i pracuje w UK – tylko opodatkowanie ryczałtowe 8,5% jest opłacalne dla osób zagranicznych, gdyż nie trzeba uwzględniać dochodów z UK przy rozliczaniu podatków w PL. A te 8,5% to naprawdę nie jest dużo a przede wszystkim zero papierologii, no może tylko na początku.
Taką informację uzyskałem w Krajowej Informacji Podatkowej!

Reply
AskaZ 15-06-2013, 00:03

Witam,
Z jednej strony racja, zdrugiej zastanawiam sie, czy moze na zasadach ogolnych koszt wyjdzie mnie mniej, z tego wzgledu, ze troche nie usmiecha mi sie placic 8.5% z kwoty jaka otrzymuje, a ktora nie pokrywa w tym momencie mojej raty kredytu (tak wiec nie zarabiam nic na wynajmie- jedynie pokrywam w wiekszosci kwote miesiecznej raty kredytu). Byc moze powinnam po prostu zadzwonic do tej Krajowej Informacji Podatkowej.

Reply
AskaZ 20-06-2013, 00:47

@Jacek
W jakim US sie rozliczasz- czy dobrze zrozumialam, ze pracujac i zyjac w UK powinnismy sie rozliczac w US odpowiednim dla naszej nieruchomosci? Moje mieszkanie jest w innym woj niz moje miejsce zameldowania.

Reply
AskaZ 20-06-2013, 21:19

Odpowiadam na swoje wlasne pytanie. W kazdym wojewodztwie jest wyznaczony US, w ktorym powinni sie rozliczac nierezydenci jesli ich nieruchomosc sie tam znajduje.

Reply
MarioBolo 31-07-2013, 07:32

Witam!
Też mieszkam w UK (na stałe), też mam wyższe odsetki niż wysikość czynszu i tak jak AskaZ, stoję przed wyborem rozliczania… To jak w końcu bardziej się opłaca 8,5% ryczałtem czy na zasadach ogólnych? Czy muszę uwzględniać wysokość dochodów w UK do stawki podatkowej w PL jeśli wybiorę rozliczanie się na zasadach ogólnych?
Z góry dziękuję za podpowiedź;)

Reply
MarioBolo 31-07-2013, 13:04

po głebszym zapoznaniu się z tematem, przyznaję że moje pytania nie trzymają poziomu. Bo skoro koszty przychodu przewyższą wysokość czynszu, to ochywiście lepiej wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych i nie ma wtedy znaczenia stawka podatkowa, bo dochód bedzie zerowy lub ujemny.
Tak czy inaczej, dziękuję autorowi za rozwinięcie tego tematu i wyjaśnienia które znalazłem na innym watku tej strony: Podatek od najmu w 2013 – ryczałt czy na zasadach ogólnych? Ksiażkę też pewnie kupię jak będę wypełniał druczki;)
Pozdrawiam!

Reply
Wynajmistrz.pl 15-08-2013, 10:53

AskaZ:
Dzięki za komentarze :-)
Tak jak napisał powyżej MarioBolo, gdy nie ma dochodu, nie ma podatku. Gdy w przyszłości osiągniesz dochód, możesz na nowo przeanalizować sytuację i zmienić sposób rozliczenia np. na ryczałt.
Tak jak napisałem w artykule, jeśli jesteś nierezydentem, zarobki za granicą nie zwiększą stawki podatku. Jeśli jesteś rezydentem w PL, zarobki w Anglii mogą zwiększyć stawkę podatku (metoda zaliczenia proporcjonalnego).
Jacek:
Rozliczenie ryczałtem rzeczywiście jest prostsze, ale nie zawsze daje niższy podatek. W sytuacji, którą opisała AskaZ, zasady ogólne dadzą niższy podatek (zerowy), bo koszty są wyższe od przychodu.
MarioBolo:
Dzięki za komentarze, zarówno te z pytaniem, jak i z odpowiedzią :-)

Reply
Alicja 22-11-2013, 00:17

Witam,

Czy jezeli mieszkam za granica i wynajmuje mieszkanie w Polsce i place podatek w Plsce od wynajmu (ryczalt), to podaje ten wynajem w kraju w ktorym obecnie mieszkam (jest to Kanada)?

Dziekuje!

Reply
Agnieszka 02-01-2014, 01:20

Witam,

Oboje z mężęm przeprowadzamy się do Szwajcarii i planujemy wynająć dwa mieszkania w Polsce. Będąc nierezydentami i rozliczając się wg zasad ogólnych nie możemy skorzystać z rozliczenia wspólnego, ale czy możemy wybrać, że tylko jedno z nas opodatkuje najem?

Jeśli US uznałby, że centrum naszych spraw życiowych jest jednak w Polsce czyli że jesteśmy rezydentami polskimi to czy musimy występować o certyfikat rezydencji w Polsce żeby skorzystać z zapisów umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania?

Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam!

Reply
Marzena 10-01-2014, 01:02

Witam,
Jestem nierezydentem polskim, mieszkam i pracuję zagranicą. W Polsce wynajmuję mieszkanie, generujące pozytywny cashflow. Rozliczam się na zasadach ryczałtu, ale zastanawiam się, czy nie przejść na zasady ogólne. Moje pytanie brzmi: jaka stawka podatku (18% czy 32%) obowiązuje, gdy nierezydent rozlicza się na zasadach ogólnych? Dochody w Polsce pochodzą tylko ze wspomnianego wcześniej mieszkania nie przekraczają progu dla 18%. Jeśli jednak dodać do tego dochody zagraniczne, to wpadam już w 32% próg.
Dzięki!

Reply
Ilona 27-01-2014, 18:15

Witam,
Pracuje w Uk i rozliczam sie w UK. Posiadam takze mieszkanie w Polsce I place podatek ryczaltowy w Polsce w wysokosci 8.5% od dochodow z najmu.

W UK jestem opodatkowana w wyzszej stopie procentowej 40% od moich zarobkow i innych dochodow.

W Polsce dzwonilam do rozmych Urzedow skarbowych i powiedzieli ze forma ryczaltowa to nie jest traktowane jako dochod i powiedzieli ze nie musze sie rozliczac z tego w UK, bo zostal juz nalozony podatek w Polsce. Powoluja sie na Double Taxation Treaty 2006r.
Jednak w UK urzad powidzial ze musze wykazac wszystkie dochody zagraniczne..wiec w zeszlym roku wykazalam i oprocentowali mi ten dochod z najmu 40%, dajac ulge na te 8.5% juz zaplaconych w Polsce.
Moje pytanie jest co wy o tym sadzicie I kto ma racje?
Dziwi mnie ze tyle urzedow w Polsce mowi ze nie powinnam placic wiecej niz 8.5%, a tutaj w UK mowia inaczej.
Dziekuje serdecznie za odpowiedz

Reply
Gosia 23-04-2014, 23:34

Witam,
mam pytanie odnosnie podatku od darowizny nieruchomosci. Zarowno darujacy, jak i obdarowywany sa polskimi nierezydentami (Polacy o stalym miejscu zamieszkania w Niemczech), natomiast darowana nieruchomosc znajduje sie na terenie Polski. Czy obowiazuja w tym przypadku polskie zasady podatku od darowizny, czy niemieckie (kraju zamieszkania obdarowywanego)?
Dziekuje serdecznie za odpowiedz, mimo ze nie pasuje dokladnie do omawianego tu watku o najmie. Pozdrawiam

Reply
marcin 25-10-2014, 21:07

Ile ma czasu urzad SK na sprawdzenie poprawnosci pity?mam mieszkanie wlasnosciowe ktore wynajmowem a mieszkam w UK Od 8 lat,rozliczylem sie na zasadach ogolnych z podatku za najem ale nieuwzglednilem przychodu za zagranicy.moga to jakos sprawdzic us?czy maja srodki do tego?

Reply
Gosia 22-02-2017, 20:51

Czy nierezydent polski wynajmujacy komus mieszkanie w Polsce musi powiadomic US w Polsce o tym, ktorego kraju jest rezydentem podatkowym czy wystarczy tylko, ze zawiadomi US kraju, ktorego jest rezydentem, ze w Polsce pobiera dochod/przychod za wynajem?
Czy jesli w Polsce rozliczam wynajem ryczaltem, to za granica to samo mieszkanie musze rowniez rozliczac ryczaltem (w oparciu o podatek od ryczaltu w kraju, w ktorym sie rozliczam z wszystkich moich dochodow?).

Czy jesli w Polsce musze co miesiac wplacic podatek do US, to poza Polska (bo nie jestem rezydentem podatkowym polskim) rowniez musze taki podatek placic co miesiac?

Reply
Keti 23-10-2017, 12:28

Witam,
A ja z nieco inna sytuacją.
Kupiliśmy z mężem mieszkanie wakacyjne w Hiszpanii. Kiedy z niego nie korzystamy sami , zaczęliśmy je wynajmować na airbnb. Wyczytałam , że na podstawie Umowy między PRL a Hiszpania o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu z 15 .11.1979 dochody z najmu nie są opodatkowane . Jednak ostatnio coraz częściej znajduję info , że wynajem krótkoterminowy ( wynajmujemy od 3 dni) to nie zwykły najem. Dlatego chciałabym to jakoś rozstrzygnąć. Czy powinniśmy te dochody opodatkować , w którym kraju i w jaki sposób. Wspomnę , że oboje mieszkamy w Polsce i rozliczamy podatki wyłącznie z umowy o pracę męża. Dodam też , że dochody nie są dla nas czystym zyskiem a pomagają jedynie spłacać kredyty zaciągnięte na zakup tego mieszkania.

Reply
Radek Salak 09-12-2017, 13:46

Co komentarz to inne rozwiązanie. Słyszałem już 3 wersje i każda była podana przez specjalistę. Jedna głosi, że płaci się podatek tam gdzie znajduje się nieruchomość i później nie trzeba płacić podatku w UK. Druga, że podatek pomniejsza się o ten zapłacony w Polsce oraz ostatnia wersja, że nie płaci się podatku w Polsce tylko w UK. Oczywiście mam na myśli sytuację, gdy właścicielem mieszkania jest rezydent podatkowy Anglii.

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!