Podatek od najmu w 2018 roku – ryczałt czy zasady ogólne?

Jak wybrać formę opodatkowania najmu w 2018 roku22 stycznia 2018 roku to nieprzekraczalny termin ewentualnego złożenia do urzędu skarbowego pewnych oświadczeń, bardzo istotnych dla osób wynajmujących komuś mieszkanie/mieszkania:

  • oświadczenia dotyczącego wyboru formy opodatkowania,
  • oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków,
  • oświadczenia dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu.

Ustawowy termin to 20 stycznia danego roku, ale ponieważ 20 stycznia 2018 to sobota, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy, czyli 22 stycznia.

Najważniejsze najprawdopodobniej jest to pierwsze oświadczenie, czyli dotyczące wyboru właściwej formy opodatkowania najmu. Tradycyjnie, jak co roku, publikuję artykuł, który pomoże Ci dokonać właściwego wyboru.

Przełom roku to w ogóle jest gorący okres w podatkach. Na przełomie roku najczęściej wchodzą w życie różne zmiany w przepisach (m.in. dotyczących podatku dochodowego). Trzeba te zmiany i ich ewentualne konsekwencje dosyć szybko rozpoznać i wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji dotyczących naszych rozliczeń w danym roku. Czasami te zmiany są kluczowe i mogą mocno wpłynąć np. na to, która forma opodatkowania najmu będzie dla nas najkorzystniejsza. Tak mamy, niestety, w tym roku, ponieważ zmiany dotyczące amortyzacji odziedziczonych i darowanych nieruchomości mogą nieźle namieszać osobom, które takie nieruchomości amortyzują lub planują amortyzować.

Oczywiście, początek roku to również istotny moment nie tylko dla osób wynajmujących komuś prywatnie nieruchomości, ale także dla osób rozliczających najem poprzez działalność gospodarczą. Muszą oni zastanowić się m.in. nad ewentualną zmianą formy opodatkowania działalności (zasady ogólne lub podatek liniowy), czy wybrać zaliczki uproszczone, przejść na kwartalne (lub miesięczne) rozliczanie podatku dochodowego. To ostatnie zresztą, czyli kwartalne rozliczanie PIT, wszystkim rekomenduję. Ta sama rekomendacja odnosi się również do VAT, aczkolwiek od 2017 roku może to być trudniejsze ze względu na ograniczenia dotyczące rozliczania kwartalnego VAT-u.

Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Edycja 2018 już dostępna.

Poniższy artykuł dotyczy głównie najmu prywatnego.

Formy opodatkowania najmu

W celu dokonania wyboru formy opodatkowania najmu trzeba najpierw poznać, jakie formy w ogóle mamy do wyboru. Przede wszystkim, w pierwszym kroku trzeba się zastanowić, czy najem rozliczymy:

  • jako najem prywatny (czyli odrębne źródło przychodów), czy
  • w ramach zarejestrowanej indywidualnej działalności gospodarczej.

W ramach najmu prywatnego możemy wybrać ryczałt (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Działalność gospodarcza, o ile w jej ramach rozliczamy najem, może być opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) lub na zasadach podatku liniowego (19% od dochodu, niezależnie od wysokości tego dochodu).

Zwracam uwagę, że stawka 12,5% ryczałtu od nadwyżki ponad 100 000 zł została wprowadzona w 2018 roku. Wcześniej ryczałt od najmu wynosił 8,5% niezależnie od wysokości przychodu.

formy-opodatkowania-najmu-2018m

Powyższy rysunek pokazuje tylko najpopularniejsze formy opodatkowania najmu. Można sobie także wyobrazić rozliczanie najmu poprzez inne konstrukcje np. spółki kapitałowe czy osobowe. Przykładowo, obserwuję, że często do rozliczania podnajmu wykorzystywane są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a jeśli działalność jest prowadzona na dużą skalę, wykorzystuje się spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową.

Wybór formy opodatkowania Twojego najmu, przynajmniej w teorii, należy do Ciebie. Oczywiście, są pewne ograniczenia czy konsekwencje takiego wyboru.

Przede wszystkim, nie zawsze mamy możliwość rozliczania poprzez najem prywatny, ponieważ nasze działania w obszarze wynajmu spełniają przesłanki uznania ich za działalność gospodarczą. Pytania z tym związane tj. „kiedy najem prywatny przestaje być prywatny” otrzymuję bardzo często i, niestety, najczęściej bardzo trudno na nie jednoznacznie odpowiedzieć. Tutaj znajdziesz artykuł, który popełniłem na ten temat kilka lat temu. Mimo tego, że jest on już dość stary, to w większości nadal aktualny.

Przykładem konsekwencji wyboru działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego jest brak możliwości rozliczania wspólnie z małżonkiem lub dzieckiem. Dodatkowo, rozważając wybór formy rozliczanej wg skali podatkowej (czyli na zasadach ogólnych) trzeba brać pod uwagę, że dochód z najmu lub z działalności gospodarczej rozliczanych na zasadach ogólnych sumuje się z innymi dochodami ze źródeł rozliczanych na zasadach ogólnych np. z umowy o pracę, umów zleceń czy umów o dzieło.

Jak wybrać formę opodatkowania najmu

Głównym kryterium wyboru formy opodatkowania jest, oczywiście, wysokość podatku do zapłacenia. Na pewno jednak nie powinno to być jedyne kryterium decyzyjne.

Sporo zależy od tego, na jakim etapie swojego planu inwestycyjnego się znajdujesz. Jeśli masz już stworzony portfel nieruchomości, to najprawdopodobniej chcesz wyłącznie minimalizować zobowiązania podatkowe, a jeśli Twój portfel nieruchomości dopiero budujesz i chcesz zadbać o swoją zdolność kredytową, być może będziesz chciał wykazywać wysoki dochód (i najczęściej zapłacisz wtedy wysoki podatek). Istotnym czynnikiem jest również Twoja sytuacja życiowa np. ile czasu chcesz czy też możesz poświęcić na rozliczenia, a także jak bardzo lubisz bawić się w liczby i „papierologię” ;-)

Czynniki, które często bierze się pod uwagę (oczywiście, oprócz wysokości podatków), to:

  • Formalności na początku – przykładowo, rozliczanie w ramach działalności gospodarczej z reguły wymaga jej zarejestrowania, znalezienia biura rachunkowego itp.;
  • Konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i ewentualnie kosztów – przy ryczałcie tych formalności jest zdecydowanie mniej (rejestrujemy wyłącznie przychody), a przy działalności gospodarczej trzeba prowadzić formalną księgę przychodów i rozchodów (choć najczęściej wtedy robi to za Ciebie biuro rachunkowe);
  • Sposób rozpoznawania przychodów – w najmie prywatnym stosujemy zasadę kasową, w działalności gospodarczej podstawą określenia przychodu są kwoty należne (niekoniecznie zapłacone przez najemców);
  • Rozliczenie roczne, które trzeba złożyć w US;
  • Konieczność odprowadzania składek ZUS (jest to duży minus działalności gospodarczej, który jednak, jeśli pracujesz na etacie, nie musi być tak bardzo bolesny);
  • Skala/sposób prowadzenia najmu prywatnego (w którymś momencie, z reguły gdy skala naszej działalności rośnie, powinniśmy już rozliczać się w ramach działalności gospodarczej).

Jak już spojrzymy na powyższe mniej „mierzalne” kwestie, to możemy w kolejnym kroku oszacować podatek do zapłacenia dla każdej z wymienionych wcześniej form opodatkowania.

Najłatwiejszym sposobem jest po prostu przeanalizować nasze przychody oraz koszty z poprzedniego roku (w tym wypadku: 2017) i na tej podstawie oszacować, jakie będziemy mieli przychody i koszty w kolejnym roku (czyli w 2018).

Najłatwiej jest przyjąć, że będą one podobne do tych z poprzedniego roku. Uwzględnijmy też nasze plany „inwestycyjne” np. zakup kolejnego mieszkania na wynajem oraz inne zmiany, które mogą nastąpić np. podwyżkę czynszu dla najemców albo remont którejś z nieruchomości.

Tradycyjne, jak co roku, pokazuję przykład takiego podejścia.

Posłużę się tutaj przypadkiem Piotra, który był analizowany podczas spotkania Stowarzyszenia Mieszkanicznik w Warszawie na początku stycznia 2018 (oczywiście, nie zdradzamy tutaj jakichś osobistych szczegółów dotyczących Piotra). Piotr jest właścicielem kawalerki w Warszawie (to takie miasto w centralnej Polsce ;-) )

Zacznijmy od przychodów

Piotrek wynajmuje to mieszkanie za „1750 zł+media”, przy czym w ten czynsz wlicza już opłaty do spółdzielni (inaczej mówiąc, najemca płaci mu: czynsz najmu w wysokości 1500 zł, 250 zł za opłaty do spółdzielni oraz 100 zł „zaliczki” na media).

Przychody Piotrka są więc następujące:

12 miesięcy x (1500 zł + 250 zł + 100 zł) = 22 200 zł rocznie

Zakładamy, że Piotrek nie będzie miał pustostanu (stąd przemnożyłem miesięczne przychody przez 12), aczkolwiek, jeśli to założenie Ci się nie podoba, możesz przyjąć np. 11 miesięcy.

Obliczmy koszty

Po stronie kosztów Piotrek może, przede wszystkim, rozliczyć wymienione wyżej opłaty do spółdzielni oraz media:

Opłaty do spółdzielni: 12 miesięcy x 250 zł = 3000 zł rocznie

Media: 12 miesięcy x 100 zł = 1200 zł rocznie

Dodajmy do kosztów również amortyzację. Lokal ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i z tego powodu Piotrek może zastosować stawkę 2,5% rocznie. Gdyby Piotrek był właścicielem lokalu (a nie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), stawka amortyzacji wyniosłaby 1,5%.

wartość początkowa 263 000 zł x 2,5% = 6575 zł rocznie

Piotrek kupił to mieszkanie za gotówkę (nie korzystał z kredytu), więc nie rozliczy kosztów odsetek (bo ich nie płaci ;-) )

Oprócz tego można uwzględnić inne koszty np. ewentualne naprawy, remonty, ubezpieczenie, zarządzanie. W przypadku Piotrka weźmiemy pod uwagę tylko koszty ubezpieczenia (300 zł rocznie).

Obliczmy podatek

Poniżej umieszczam podsumowanie przychodów i kosztów, a także uzyskany dochód. Po prawej stronie z kolei oszacowałem podatek, który zapłaci Piotr w zależności od tego, którą formę rozliczania wybierze.

 

Jak wybrać formę opodatkowania najmu - przykład

 

A poniżej wyjaśnienia dotyczące wymienionych w powyższej tabeli po prawej stronie sposobów rozliczania:

  • Ryczałt: podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5%/12,5% od całkowitej kwoty wpłacanej nam przez najemcę, obejmującej czynsz najmu oraz opłaty do spółdzielni i media);
  • Ryczałt bis: Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (8,5%/12,5% od czynszu najmu, ponieważ opłaty do spółdzielni i opłaty za media uiszczane są przez najemcę);
  • Skala (18%): Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej, podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy;
  • Skala (32%): Podatek od najmu w ramach najmu prywatnego według skali podatkowej, podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy;
  • DG (19%): Podatek od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego.

Dwa dodatkowe komentarze do tabeli:

  • Piotrek pracuje na umowie o pracę (i wchodzi w drugi próg podatkowy), więc składki na ubezpieczenia społeczne odprowadza jego pracodawca. W związku z tym, gdyby założył i równolegle z etatem prowadził działalność gospodarczą, z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej nie miałby obowiązku odprowadzania składek społecznych. W związku z tym w naszych obliczeniach dla rozliczenia poprzez działalność gospodarczą nie uwzględniłem żadnych składek społecznych. Gdyby Piotrek opłacał składki społeczne (bo np. nie pracowałby na etacie), mógłby odliczać je od dochodu.
  • Składki na ubezpieczenia zdrowotne należy odprowadzać, gdy prowadzi się działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy prowadzenie działalności gospodarczej łączy się z pracą na etat czy nie. Większą część składki można odliczyć od podatku. Z tego względu w powyższej tabeli podatek do zapłacenia w opcji rozliczenia przez działalność gospodarczą jest zerowy, ponieważ został zminimalizowany poprzez odliczenie składek na ubezpieczenie zdrowotne (uwaga, kwota odliczeń wykorzystana powyżej to odliczenie składek zdrowotnych za 2017 rok, ponieważ w momencie publikacji tego artykułu nie były znane jeszcze odliczenia za 2018 rok), ale Piotrek musiałby dodatkowo ponosić koszty tych składek.

Jeśli popatrzymy na powyższą tabelę, to widać, że w tym wypadku najniższy podatek zapewni rozliczenie ryczałtem, w szczególności jeśli Piotrek ten ryczałt jeszcze „zoptymalizuje” tj. przerzuci opłaty do spółdzielni oraz za media na najemcę i jego przychodem będzie tylko „czysty” czynsz najmu.

No dobrze, ale czy zawsze bardziej opłaca się ryczałt? Oczywiście nie. Zmodyfikujmy trochę sytuację i załóżmy, że Piotrek 50% kosztów zakupu tego mieszkania sfinansował kredytem. Doliczmy więc do kosztów odsetki od kredytu (przypominam, że spłata kapitału nie będzie naszym kosztem).

 

Jak wybrać formę opodatkowania najmu - przykład

 

Jak widać, w takiej sytuacji rozliczenie wg skali daje niższą kwotę podatku, o ile podatnik nie wchodzi w drugi próg podatkowy (czyli płaci 18% podatku). Piotrek, jak wspomniałem wyżej, wchodzi w drugi próg podatkowy, więc nadal bardziej opłacalne byłoby dla niego rozliczanie się ryczałtem.

Nawet gdyby Piotrek nie wchodził w drugi próg podatkowy tj. od dochodu z najmu płaciłby 18% podatku, to w powyższej sytuacji nadal sugerowałbym mu rozliczanie się ryczałtem, mimo tego, że rozliczenie według skali zapewniłoby niższy podatek. Po prostu, w mojej opinii, w tym wypadku oszczędność na podatku byłaby na tyle niewielka, że nie uzasadniałoby to tej dodatkowej pracy, którą trzeba wykonać przy rozliczaniu na zasadach ogólnych.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mamy możliwość przeniesienia własności (potocznie nazywa się to „przekształceniem w pełną własność”). Jeśli Piotrek skorzystałby z tej możliwości, w miejsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego uzyskałby środek trwały. O ile mieszkanie spełnia przesłanki zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych, Piotrek mógłby zastosować amortyzację do 10%. Zobaczmy, co się stanie z kosztami amortyzacji, jeśli zamiast stawki amortyzacji na poziomie 2,5% wstawimy 10%:

wartość początkowa 249 800 zł x 10% = 24 980 zł rocznie

 

Jak wybrać formę opodatkowania - przykład

 

W takiej sytuacji wysokość amortyzacji znacząco wzrośnie i najem Piotrka zacznie generować stratę. Oznacza to, że przy rozliczeniu na zasadach ogólnych, niezależnie od tego, czy Piotrek wchodzi w drugi próg podatkowy czy nie, podatek wyniesie zero.

Dodatkowo, tę stratę Piotrek mógłby ewentualnie wykorzystać jako tarczę podatkową, ale tylko, gdyby zaczął rozliczać najem w ramach działalności, która generuje dochód z innych aktywności.

Pliki Excel z przykładami kalkulacji wysokości podatku rozliczanego różnymi metodami w celu wyboru formy opodatkowania są częścią pakietu załączników do mojego poradnika.

Kiedy ryczałt, a kiedy skala – podsumowanie

Dosyć często dostaję pytania o to, która forma rozliczenia jest najlepsza (w rozumieniu: która da najniższy podatek). Jak widać z analizy powyżej, odpowiedź dla każdego podatnika zależy od jego indywidualnej sytuacji oraz parametrów jego najmu (przychodów i kosztów). W przypadku Piotrka najsensowniejszy wydawał się ryczałt, aczkolwiek, gdyby dokonał przeniesienia własności, zasady ogólne obniżyłyby podatek do zera.

Pokuszę się jednak o określenie pewnych ogólnych reguł pomagających w podjęciu decyzji dotyczącej formy rozliczenia.

W przypadku, gdy możesz (i chcesz) rozliczyć wysokie koszty tj. amortyzację wg indywidualnych stawek oraz odsetki od kredytu, najczęściej Twój najem nie generuje wysokiego dochodu i korzystniejsze będzie płacenie podatku od dochodu. Powinieneś wybrać wtedy zasady ogólne w ramach najmu prywatnego bądź, w niektórych przypadkach, sensowne będzie także rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej (poniżej wyjaśniam, jakie to przypadki).

W przypadku, gdy możesz zastosować jedynie niską amortyzację (wg stawki 1,5% lub 2,5%), a dodatkowo nie masz odsetek w kosztach, najczęściej ryczałt zapewnia najniższy podatek. Takie rozliczenie jest też najprostsze od strony formalno-organizacyjnej.

Rozliczając kilka mieszkań na zasadach ogólnych, dochód liczymy sumując przychody ze wszystkich i odejmując sumę kosztów wszystkich lokali. W przypadku rozliczania kilku mieszkań ryczałtem, podstawą opodatkowania stawką 8,5%/12,5% jest suma przychodów.

Oczywiście, wybór ryczałtu albo zasad ogólnych w ramach najmu prywatnego jest możliwy tylko wtedy, gdy masz do tego prawo tj. Twój najem nie stanowi działalności gospodarczej. Jeśli Twój najem stanowi działalność gospodarczą, możesz jedynie wybrać formę opodatkowania tej działalności gospodarczej (zasady ogólne lub podatek liniowy).

W mojej opinii, powyższa sytuacja jest jedną z trzech, w których rozliczanie najmu przez działalność gospodarczą jest uzasadnione.

Druga przesłanka rozliczania najmu w ramach działalności występuje wtedy, gdy nasz najem generuje księgową stratę (tarczę podatkową), a wciągnięcie go do działalności gospodarczej pozwoli nam tę tarczę podatkową wykorzystać do obniżenia dochodu generowanego przez inne niż najem aktywności w naszej działalności.

Trzecia, wg mnie stosunkowo rzadziej występująca i uzasadniona, przesłanka rozliczania najmu w ramach działalności występuje wtedy, gdy chcemy zbudować sobie zdolność kredytową w oparciu o działalność gospodarczą i potrzebujemy w tej działalności wykazać jak najwyższe przychody oraz dochody.

Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu

Na początek – co trzeba zrobić, jeśli chcesz lub musisz rozliczać najem poprzez działalność gospodarczą? Trzeba wtedy po prostu taką działalność zarejestrować albo, jeśli już ją prowadzisz, zacząć rozliczać wynajem w ramach tej działalności. Nie jest wtedy potrzebne jakieś formalne przeniesienie własności mieszkania z majątku prywatnego do firmy, ponieważ w przypadku indywidualnej działalności gospodarczej firma to jest ta sama osoba.

Nie będę w tym artykule opisywał, w jaki sposób zarejestrować działalność gospodarczą, bo nie jest to rzecz specyficzna dla najmu i w Internecie jest mnóstwo informacji, jak to zrobić. Trzeba tylko pamiętać o uwzględnieniu najmu podczas określania zakresu działalności w PKD (68.20).

Jeśli jednak zdecydujesz się na jedną z form najmu prywatnego, trzeba dokonać formalnego wyboru formy opodatkowania.

Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:

  • na jego początku (do 20 stycznia) bądź
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
  • do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, automatycznie rozliczamy się według skali podatkowej, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, którzy wybrali rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania (czasami jednak warto złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu współwłasności przez jednego ze współmałżonków, o którym piszę w dalszej części artykułu).

Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy się według skali podatkowej, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałt, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne.

Od 2018 roku oświadczenie można złożyć z wykorzystaniem oficjalnego wzoru. Wg mojej wiedzy, możemy, ale nie musimy, z tego wzoru skorzystać. Możesz skorzystać również ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2018 rok.

Wybór formy opodatkowania dotyczy podatnika (czyli Ciebie), a nie każdego jego mieszkania osobno. Nie można więc jednego mieszkania rozliczać ryczałtem (np. tego, gdzie mamy niskie koszty), a drugiego mieszkania (gdzie mamy wysokie koszty) – na zasadach ogólnych (aczkolwiek, istnieją sytuacje, w których można to ograniczenie ominąć).

Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu/dochodu z najmu współwłasności przez jednego ze współmałżonków

Zasadniczo, w najmie prywatnym dochody czy też przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek w trakcie roku podatkowego jak i przy rozliczeniu rocznym.

Ustawodawca przewidział, na szczęście, możliwość, żeby całość najmu współwłasności rozliczał jeden z małżonków, pod warunkiem że:

  • między małżonkami jest wspólnota majątkowa;
  • małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy tylko wspólnego majątku (we współwłasności małżeńskiej). W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (mąż albo żona) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.

W przypadku ryczałtu oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku rozliczania na zasadach ogólnych oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności.

Od 2015 roku, zgodnie z zapisami Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wybór zasady opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków.

Od 2018 roku oświadczenie można złożyć z wykorzystaniem oficjalnego wzoru. Wg mojej wiedzy, możemy, ale nie musimy, z niego skorzystać. Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2018 rok.

Stosunkowo często zdarza się, że ktoś przypomina sobie o konieczności rozliczenia podatku od najmu kilka miesięcy po jego rozpoczęciu. Niestety, oznacza to, że przegapił już wszelkie terminy na złożenie odpowiednich oświadczeń. Co się dzieje w takiej sytuacji? Musi rozliczać się na zasadach ogólnych (bo brak oświadczenia o wyborze formy opodatkowania oznacza automatycznie rozliczenie na zasadach ogólnych) oraz, jeśli wynajmowana nieruchomość jest współwłasnością małżeńską, każdy z małżonków powinien rozliczać swoją część (bo nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości przez jednego z małżonków).

Kwartalne rozliczanie ryczałtu

Przede wszystkim, rozliczenie najmu prywatnego na zasadach ogólnych może odbywać się wyłącznie w trybie miesięcznym.

W przypadku ryczałtu masz możliwość wyboru trybu miesięcznego lub kwartalnego.

Kwartalnie może jednak rozliczać ryczałt tylko podatnik, którego przychody z działalności prowadzonej osobiście osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro. Przeliczenia tej kwoty na złotówki dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Według kursu Euro z 2 października 2017 roku (1 października 2017 to była niedziela), w 2018 roku kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2017 roku nie przekroczyły 107 842,5 zł.

W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 Euro jest liczony dla każdego z małżonków osobno.

W celu rozliczania ryczałtu kwartalnie, należy zawiadomić o tym naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku.

Jest to jedyny zdefiniowany przez ustawę termin i, w połączeniu z zasadą, że rozliczanie kwartalne może wykorzystać jedynie podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro, oznacza to, że podatnicy rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego nie mają możliwości wyboru trybu kwartalnego. Powinni w danym roku rozliczać się w miesięcznie, a dopiero od początku kolejnego roku podatkowego mogą wybrać tryb kwartalny (o ile oczywiście ich przychody nie przekroczą 25 000 Euro).

Brak możliwości rozliczania ryczałtu kwartalnie w danym roku podatkowym dotyczy także podatników, którzy rozpoczęli najem w styczniu danego roku.

Jeśli rozliczamy się ryczałtem i spełniamy warunki rozliczania kwartalnego, najprawdopodobniej sensowne będzie skorzystanie z tego trybu. Będziemy mieli 4 rozliczenia zamiast 12 do zrobienia, a pieniądze na podatek będą dłużej leżeć na naszym koncie (aczkolwiek obecnie słabo oprocentowanym).

W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia albo złożymy je w nieodpowiednim terminie, rozliczamy ryczałt miesięcznie, chyba że w poprzednim roku rozliczaliśmy ryczałt kwartalnie, wtedy w tym roku możemy kontynuować ten tryb rozliczania bez powiadamiania urzędu skarbowego.

Oświadczenie nie ma oficjalnego druku. Możesz też skorzystać ze wzoru załączonego do mojego poradnika w wersji na 2018 rok.

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

29 Comments

Michał 11-01-2018, 11:48

Czy oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu/dochodu z najmu współwłasności przez jednego ze współmałżonków trzeba również składać przy rozliczaniu najmu przez działalność gospodarczą?

Reply
Grzegorz Grabowski 11-01-2018, 11:52

Rozumiem, że w ramach tej działalności będzie rozliczany najem współwłasności małżeńskiej? Wg mnie nie trzeba składać.

Reply
Michał 11-01-2018, 20:29

Dokladnie tak. Dziękuję za odpowiedź.

Reply
Ryszard 11-01-2018, 12:27

Czy mając 1 lokal użytkowy można go opodatkować jaki najem prywatny?

Reply
Grzegorz Grabowski 11-01-2018, 21:34

Generalnie, w ramach najmu prywatnego można rozliczać zarówno mieszkania jak i lokale użytkowe.

Reply
Nofy 11-01-2018, 17:06

Lokal uzyskany poprzez darowiznę nie stanowi majątku wspólnego współmałżonków nawet przy braku rozdzielności majątkowej czyli oświadczenia składać nie muszę prawda???

Reply
Grzegorz Grabowski 11-01-2018, 21:35

Zasadniczo zgadza się. Zwróć tylko uwagę na kwestię amortyzacji darowanego majątku…

Reply
Nofy 12-01-2018, 07:47

W dalszym ciągu chyba można – tutaj są rozbieżne informacje cały czas. Miało się zmienić ale…? Chyba, że się mylę.

Reply
Nofy 12-01-2018, 11:18

Ha! Czyli w moim przypadku (bez DG) muszę zmienić na ryczałt bo amortyzacja odpada :/ Wielkie dzięki za podlinkowanie – artykuł czytałem przed aktualizacją.

Mariusz 11-01-2018, 19:31

Mieszkanie zakupiłem przed zawarciem małżeństwa. Korzystam z zasad ogólnych od zawsze. Od tego roku rozliczam się w PIT wspólnie z małżonką. Czy w takiej sytuacji również muszę złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z małżonków?

Reply
Grzegorz Grabowski 11-01-2018, 21:37

To oświadczenie dotyczy tylko majątku będącego współwłasnością małżeńską.

Reply
maciek 11-01-2018, 19:58

Witam
Ryczałt od najmu (8,5%, najem prywatny ) powinien być liczony od całości otrzymanej wpłaty pomimo , że część tej wpłaty do czynsz, energia elektryczna? Ryczałt nie powinien być liczony i płacony tylko od kwoty opłaty za najem bez czynszu? Czy nie jest lub nie było tak, że jak w umowie jest napisane , że najemca czynsz płaci Wynajmującemu jako zwrot kosztów to wtedy ryczałt płaci się tylko od opłaty za najem , bez czynszu?

Reply
Joasia 12-01-2018, 09:24

Mój najemca wpłaca tak: kwota 1809,- tytuł: 1500,- czynsz najmu + 309,- opłaty administr. Ryczałt płacę od 1500,- Chyba prawidłowo?

Reply
Grzegorz Grabowski 12-01-2018, 09:54

Wg mnie to trzeba odpowiednio zapisać w umowie. Jeśli opłaty skutecznie „przerzucimy” na najemcę, to nie stanowią one naszego przychodu, nawet jeśli najemca opłaca te kwoty za naszym pośrednictwem.

Reply
Jarek 11-01-2018, 22:00

Witam
czy spotkali się Państwo z takim przypadkiem:
- mam nieruchomość, którą wynajmuję od 2 lat, w tym roku wybrałem rozliczanie na zasadach ogólnych (przychody, koszty, amortyzacja, etc.)
- zdarzyła się sytuacja, że drugą nieruchomość (którą zamieszkuję) wynająłem na jeden dzień (6 godzin) dla potrzeb ekipy filmowej, zawierając umowę najmu

Czy tą drugą nieruchomość muszę również rozliczyć na zasadach ogólnych? Jak przyjąć koszty, amortyzację?

Pozdrawiam
JF

Reply
Malgorzata 12-01-2018, 12:47

Dzień dobry, mam pytanie dotyczące wzoru oświadczenia o wyborze ryczałtu od najmu w 2018r. Do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym został dodany art.52 ust.3 pkt 6, mówiący, że Minister Finansów określi wzory oświadczeń. Nie mogę znaleźć jednak żadnej informacji, że takie wzory zostały określone. Być może się coś źle zrozumiałam…

Reply
Marek 12-01-2018, 17:00

Jeśli po nowym roku kontynuuję wynajmowanie mieszkania dokładnie na takich samych zasadach jak dotychczas, czy muszę ponownie w styczniu dokonywać zgłoszenia, składać oświadczenia itd.? Zdaję sobie sprawę z tego, że muszę wypełnić odpowiedni PIT za poprzedni rok.

Reply
Maria 12-01-2018, 21:04

Mam formalne pełnomocnictwo na mieszkanie mojego syna(właściciel) mieszkającego za granicą, który wyraził zgodę abym je wynajęła dzięki czemu dorobię sobie do emerytury. Czy mam prawo rozliczyć się podatkiem ryczałtowym z US?

Reply
Joanna 12-01-2018, 22:41

Jak powinno wyglądać rozliczenie jeżeli jedno mieszkanie jest własnością tylko jednego z małżonków (męża), a drugie stanowi współwłasność?
Czy mąż może rozliczać oba mieszkania razem ryczałtem lub na zasadach ogólnych? Żona według poniższego zapisu nie może rozliczać obu mieszkań, ewentualnie jedno które stanowi współwłasność.
Chodzi o to, że jedno z mieszkań generuje stratę i mogłoby być tarczą podatkową dla drugiego (przy rozliczeniu na zasadach ogólnych).
„Możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy tylko wspólnego majątku (we współwłasności małżeńskiej). W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (mąż albo żona) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.”

Reply
Piotr 13-01-2018, 17:32

Dzień dobry,
Mam pytanie dotyczące opodatkowania prywatnego wynajmu nieruchomości dla kilku najemców. Mianowicie: na samą nieruchomość składa się działka, wybudowany na niej dom oraz posadowiony kiosk (budowla) – wynajmowana jest część domu (połowa parteru) oraz sam kiosk handlowy (znajdujący się na rogu działki) dla dwóch różnych najemców. Innymi słowy, dwóch różnych najemców i dwie różne umowy najmu (mieszkanie w części domu oraz oddzielnie najem kiosku), ale wszystko na jednej nieruchomości (jeden numer księgi wieczystej). Czy w związku z tym dobrze rozumiem, że stosując opodatkowanie na zasadach ogólnych (jako prywatny najem) powinienem sumować przychody oraz koszty związane z tą nieruchomością z obydwu umów? Tak samo, czy dobrze rozumiem, że po stronie kosztów mogę używać jednej kwoty amortyzacji dla całej nieruchomości i rozliczać ją z sumą przychodów z obydwu umów? Czy też może powinienem rozliczać to w jakiś sposób na każdą poszczególną umowę (tj. oddzielnie na umowę najmu części domu i oddzielnie na umowę najmu kiosku)? Z góry dziękuję za pomoc i pozdrawiam

Reply
Lukasz 13-01-2018, 20:54

Dzień dobry,

Gratuluje kolejnego bardzo wartościowego wpisu.
Chciałbym jednak dopytac o kwestie podatkowa, w przypadku posiadania głównego i jedynego źródła dochodu za granica.
Aktualnie wynajmuje mieszkanie zlokalizowane w Polsce a jednocześnie moim głównym źródłem przychodu jest praca za granica (etat).
Czy w tym przypadku mogę skorzystać ze skali podatkowej czy jedyna dostępna forma jest ryczałt?
Dziękuje za odpowiedz.

Reply
Aga 13-01-2018, 23:09

Witam chcę wynająć mieszkanie jestem wlaścicielem i mam to mieszkanie na kredyt . Najemca będzie mi wpłacał na konto 850zł najmu resztę opłat będzie robił sam za media i administracyjne je będe tylko dostawać te 850 najmu, co roku płace ubezpieczenie tego mieszkania w wysokości 250 zł i mam rate kredytu 606 zł miesięcznie i i mam też kredyt remontowy w wysokości 95 zł rata miesięcznie. Prosze mi powiedzieć która będzie dla mnie najlepsza opcja opodatkowania

Reply
marek 14-01-2018, 12:47

Witam,
Mieszkanie zostało zakupione od dewelopera w 2009 i zakup częściowo sfinansowany kredytem, który po dzień dzisiejszy jest spłacany. Od listopada 2017 mieszkanie jest wynajmowane. Czy odsetki od owego kredytu płacone od momentu zakupu mieszkania przez te wszystkie lata do momentu wynajęcia w 11/2017 mogły zostać zaliczone do wartości początkowej lokalu?
Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź!

Reply
Maja 14-01-2018, 14:07

Witam, mam wątpliwość czy jak wynajmuję sporządzając umowę najmu to czy dla kogoś jest to wystarczający dowód na poniesione koszty?

Reply
Marek 14-01-2018, 15:36

Witam,
W poprzednim roku rozliczałem najem ryczałtem jednakże najem zakończył się z końcem października 2017 i nie było kontynuacji najmu aż do stycznia 2018. Czy w związku z przerwą muszę ponownie złożyć w tym roku deklarację o rozliczeniu ryczałtem, czy poprzednia utrzymuje ważność? Z góry dziękuję za odpowiedź.

Reply
Jarek 15-01-2018, 11:17

Mam pytanie dotyczące ubiegłego roku, a odpowiedź poskutkuje dla mnie wnioskiem na rok 2018 :) Otóż w 2017 roku:
- prowadziłem działalność gospodarczą (w tym w zakresie wynajmu mieszkań, tzn miałem wpisany odpowiedni kod PKD), rozliczając się podatkiem liniowym,
- otrzymałem w ramach darowizny nieruchomość mieszkalną, która jest wynajmowana i postanowiłem rozliczać ten najem w ramach działalności,
- nie powiadomiłem Urzędu Skarbowego o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu.
Czy wobec tego najem za rok 2017 powinienem rozliczać podatkiem liniowym (skoro tak rozliczam działalność), czy według skali (skoro nie powiadomiłem US)?

Reply
Mirek 15-01-2018, 21:00

W 2017 roku wynajmowałem 2 nieruchomości i złożyłem w US oświadczenie o wyborze podatku zryczałtowanego podając adresy tych nieruchomości. Kupiłem kolejną nieruchomość, która zacząłem wynajmować a podatek mam zamiar odprowadzać również w formie ryczałtu. Muszę zgłaszać do US, że będę wynajmować kolejną nieruchomość i podać jej adres?

Reply
jola 15-01-2018, 21:08

Podobne oświadczenie składałam w zeszłym roku, mieszkanie wynajmuję od listopada 2016r. Czy takie oświadczenie składa się co roku?

Reply

Leave a Reply to Joanna

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!