Podatek od wynajmu mieszkania w 2010 – na zasadach ogólnych czy ryczałt?

Zapewne większość wynajmujących mieszkanie bądź mieszkania jest tego świadoma, jednak chciałbym przypomnieć, że 20 stycznia każdego roku (a więc i obecnego) mija termin na ewentualne powiadomienie urzędu skarbowego, w jaki sposób zamierzamy rozliczać podatek od najmu w danym roku podatkowym.

W przypadku najmu prywatnego możliwe są dwa sposoby: na zasadach ogólnych (a więc wg skali podatkowej 18% i 32%) oraz ryczałt ewidencjonowany. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku płaciliśmy na zasadach ogólnych, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałtem, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania poprzez złożenie oświadczenia możliwy jest tylko raz w roku, na jego początku (do 20 stycznia) bądź najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego przychodu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego). W przypadku, gdy nie złożymy oświadczenia w odpowiednim terminie, rozliczamy się na zasadach ogólnych, chyba, że w poprzednim roku rozliczaliśmy się ryczałtem, wtedy w tym roku możemy kontynuować tę formę rozliczania bez powiadamiania US.

Uwaga – możliwe jest również opłacanie ryczałtu w cyklu kwartalnym, ale o tym należy powiadomić Urząd Skarbowy w oświadczeniu złożonym do 20 stycznia br.

Oświadczenie nie musi być złożone na określonym druku, można więc zastosować załączony wzór.

W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego, na dzień, w którym piszę ten tekst (7 stycznia 2010) cały czas nie wiadomo, czy Prezydent podpisze ustawę z o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (została mu ona przekazana do podpisu 18 grudnia 2009 roku).

Podpis ten jest bardzo istotny, ponieważ:

  • -> Jeśli ustawy nie podpisze, będzie nadal obowiązywać poprzednia, a więc stawka podatku zryczałtowanego w 2010 roku będzie wynosić 8,5% od przychodu do kwoty 4000 Euro  i 20% od przychodu ponad ten limit. Wg ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych  przez osoby fizyczne (art. 4 ust. 2), kwoty wyrażone w Euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu ogłaszanego przez NBP, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Limit 4000 Euro dla 2010 powinien więc wynosić około 16 891 zł (kurs średni Euro NBP z 1.10.2009 to 4,2228 zł).
  • -> Jeśli ustawę podpisze, będzie obowiązywać stawka podatku zryczałtowanego 8,5%, niezależnie od wysokości przychodu.

W jaki sposób podatnicy mają podjąć decyzję co do sposobu opodatkowania, skoro nie ma pewności, jaka będzie stawka tego podatku? Prezydent ma 21 dni na ewentualne przekazanie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego bądź miesiąc na jej zawetowanie. Do 18 grudnia 2010 powinno się więc wszystko wyjaśnić…

Którą formę opodatkowania wybrać? Sam widziałem sytuacje, że ktoś podejmował decyzję na podstawie opinii znajomych brzmiących: „Ryczałt jest lepszy, bo tańszy” albo „Ryczałt to 20%, a podatku PIT płacisz 18%, to lepiej płacić wg skali podatkowej!”. Można do tego podchodzić i w ten sposób, ale prawda jest taka, że nie ma reguły i to, wg której zasady zapłacimy mniejszy podatek, zależy od wielu indywidualnych czynników, m.in. od tego, jakie ponosimy koszty i jaką amortyzację możemy zastosować.

A wszystko można bardzo prosto policzyć, co pokazuje poniższy przykład (jest to przykład rzeczywisty, dotyczy dwupokojowego mieszkania na Ursynowie):

Tabela - zasady ogólne vs ryczałt

Kolumna A dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, a w ciągu roku zarabia tyle (łącznie ze swojej codziennej pracy oraz z najmu), że nie wchodzi w drugi próg podatkowy.

Kolumna B dotyczy sytuacji, gdy podatnik płaci podatek od najmu na zasadach ogólnych, ale wchodzi w drugi próg podatkowy.

W kolumnie C policzono podatek płacony ryczałtem, w sytuacji, gdy Prezydent nie podpisze ustawy (a więc nadal obowiązuje stawka 8,5% i 20%).

W kolumnie D policzono podatek płacony ryczałtem, jeśli Prezydent zdecyduje się podpisać ustawę.

Jak widać, w tym przypadku ryczałt jest mniej opłacalny, niemniej wynika to z takich a nie innych relacji przychodów do kosztów. Można zauważyć chociażby dość wysokie koszty administracyjne (Wspólnota zarządzająca tym budynkiem jest zmuszona do poniesienia pewnych dodatkowych wydatków). W innych przypadkach obliczenia mogą być korzystniejsze dla ryczałtu. Proponuję więc wykorzystać załączony plik XLS i policzyć dla swojego przypadku…

Poniżej trochę dodatkowych komentarzy dotyczących przykładowego wyliczenia:

  • -> Przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych możemy od przychodu odliczyć pewne koszty. Najistotniejsze z nich to: amortyzacja, odsetki od kredytu (ale nie spłata kapitału, więc należy odsetki w jakiś sposób wydzielić z płaconej przez nas raty), opłaty administracyjne, ubezpieczenie, remonty. Koszty muszą być jednak powiązane z przychodami (tj. że ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania przychodu), najlepiej też, jeśli w umowie najmu zapisane jest, że wynajmujący ma obowiązek je ponosić.
  • -> Obowiązuje zasada kasowa, a więc przychód i koszt powstaje w momencie rzeczywistego wpływu pieniędzy na nasze konto bądź w momencie poniesienia danego kosztu.
  • -> Przychody i koszty powinny być udokumentowane np. wyciągiem z konta, potwierdzeniem przelewu, fakturą, rachunkiem, dokumentem bankowym.
  • -> W przykładzie zastosowano stawkę amortyzacji 1,5% rocznie, liczoną od ceny zakupu lokalu (cena mieszkania, miejsca w garażu podziemnym oraz opłaty notarialne).
  • -> Nie uwzględniono kwot wpłacanych przez najemcę jako pokrycie kosztów opłat licznikowych, gdyż, przy zasadach ogólnych, opłaty za media ponoszone przez wynajmującego mogą być odliczone od przychodu (a więc są neutralne dla dochodu), a przy ryczałcie podatek płacimy jedynie od kwoty czynszu określonego w umowie najmu (patrz interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 3 grudnia 2009 r. (nr IPPB1/415-804/09-2/MT)).

Wszelkie uwagi dotyczące powyższych obliczeń i założeń będą bardzo mile widziane.

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

13 Comments

Wynajmistrz.pl » Blog Archive » Rozliczenia mediów w wynajmowanych mieszkaniach 19-04-2010, 18:43

[...] jak już to napisałem w tej notce, przy rozliczaniu sie z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych, kwoty wpłacane przez [...]

Reply
Wynajmistrz.pl – blog dla właścicieli wynajmowanych mieszkań» Archiwum blogu » Więcej czasu na wybór ryczałtu – ustawa weszła w życie 08-06-2010, 05:45

[...] Wzór oświadczenia o wyborze formy opodatkowania opublikowałem w tej notce. [...]

Reply
Kasia 24-08-2010, 14:11

Na poczatku dziekuje za tak dobra strone ze wszystkimi informacjami dotyczacymi wynajmu mieszkania i sposobu ich przedstawienia w sposob prostu dla laikow. Niestety jest kilka niejasnosci, ktore mam nadzieje rozwieje dzieku Panu. Z mezem chcemy od tego roku wynajac mieszkanie za 2400 zl wraz z mediami i czynszem (splacamy kredyt za nie). Najprostszta forma bedzie ryczalt ewidenconowany. Jednak nie chcielibysmy w umowie zawierac kwoty 2400zl z racji na zaplate wiekszego podatku. I tu nasuwa sie pytanie, czy umowe najmu z najemca mozna tak sformuowac by placil on nam co miesiac 2400zl natomiast podatek byl placony od 1700 zl (czynsz+media srednio 700 zl). Ocywiscie wszystkie koszty mieszkanowe my bysmy chcieli regulowac, ale zeby w umowie bylo napisane ze najemca zobowiazuje sie do placenia czynszu 1700 zl plus oplaty ok 700zl (oczywiscie pojawia sie kwestia zaliczek na media), zeby nie bylo tak ze pozniej zostaniemy z oplatami za media. Czy jak w umowie zawrzemy informacje ze czynsz (czyli nasz przychod) to 1700 zl a nie 2400 a najemca zobowiazal sie do placenia oplat ale przez nasze posrednictwo to podstawa do opodatkowania bedzie wlasnie te 1700zl a nei 2400zl? Czy moze lepiej napisac ze najemca sam oplata wszystkie oplaty natomiast jest to dosc niebezpieczne ze zadluzy nam mieszkanie.

Powiem szczerze ze mnie kusi ogolna zasada rozliczania, ale wydaje sie trudniejsza i troszke nie jasna dla mnie. Oto kilka pytan, na ktore mam nadzieje znajdzie Pan rozwiazanie.
Mieszkanie jest na kredyt (ja +maz. W racie kredytu sa odsetki plus rata.
1.Nie bardzo wiem jak mam udokumentowac odsetki od kredytu. Sa one podane w comiesiecznym wyciagu i tylko on wystarczy do ew.przedsawienia w US?
2.Amortyzacja – Mieszkanie zostalo kupione w 2006 roku na kredyt za 260tys.Nie bardzo wiem jak obliczyc amortyzacje i czy odliczac jak co miesiac jako 1/12 czy raz w jednym miesiacu.
3.Ubezpieczenie- czy jest to kwota jaka obligatoryjnie siaga nam bank za ubezpieczenie kredytu, czy moga to byc tez ubez na zycie zwiazane z kredytem, ubezp. od zalania,pozaru itp?
4. Oplaty adminisracyjne – co sie kryje pod ta nazwa u Pana w zestawieniu. Czy sa to oplaty czynszowe+media czy cos jeszcze?
5.Czy rozliczajac sie na zasadach ogolnych musze zlozyc oswiadczenie ze tylko maz bedzie placil podatek od najmu i co za tym idzie tylko do jego pensji (umowa o prace) bedzie doliczany przychod z najmu i czy musi on ten fakt zglosic w swoim miejscu pracy? Gdzies czytalam ze trzeba ten fakt zglosic w miejscu pracy ale nie bardzo to rozumiem.
6.W przypadku stosowania zasady ogolnej rowniez placimy miesiecznie zaliczki do US jak jest to w przypadku ryczaltu. Jest to zwykla wplata bez zadnej deklaracji -tak? Czyli jak na koniec roku chce rozliczyc PIT to na jakiej podstawie przedstawiam ze powinnam za dany rok zaplacic dana kwote ale juz wiekszosc jest w zaliczkach wplacone?Przepraszam za takie pytania ale nie bardzo to rozumiem a nie chcialabym zrobic jakoegos potwornego bledu w zeznaniu podatkowym.
Z gory dziekuje za odpowiedz.

Reply
Wynajmistrz.pl 26-08-2010, 08:43

Pani Kasiu,

Dziękuję za miłe słowa. Postaram się odpowiedzieć na te punkty, które mogę:

Ryczałt – wg interpretacji podatkowych o sygn. IPPB1/415-42/10-2/ES, IPPB1/415-804/09-2/MT oraz DP.I415/19/06, może Pani określić w umowie, że czynsz najmu wynosi 1700 zł i najemca jest zobowiązany do pokrywania wydatków związanych z przedmiotem najmu. Jednocześnie, może Pani pobierać od najemcy kwoty na pokrycie tych rachunków i sama je płacić. W tej sytuacji jest Pani tylko pośrednikiem i wpłacane kwoty (wspomniane 700 zł) nie są przychodem ze źródła, jakim jest najem i nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Podatek powinien być więc płacony od kwoty 1700 zł.

Zasady ogólne:

Odsetki – wg mojej wiedzy, comiesięczny wyciąg z banku, na którym jest wysokość odsetek, wystarczy do udokumentowania (zapewne wraz z potwierdzeniem przelewu raty z Państwa konta). Ma Pani szczęście, że na wyciągu są wyszczególnione odsetki, wiele banków podaje tylko wysokość całej raty i wtedy trzeba odsetki wyliczać samemu np. na podstawie różnicy w kapitale pozostałym do zapłacenia.
Amortyzacja – jeśli to mieszkanie własnościowe (a nie spółdzielnia), to bierzemy 1,5% rocznie od kwoty wydanej na zakup (czyli cena mieszkania+opłaty notarialne+prowizje pośrednika- przy czym trzeba mieć te wydatki udokumentowane np. aktem notarialnym i fakturami), a potem doliczamy do kosztów 1/12 tej kwoty w każdym miesiącu.
Ubezpieczenie – chodziło o ubezpieczenie mieszkania, którego wymaga bank. Nie wiem, czy można tez odliczyć koszty dodatkowych ubezpieczeń kredytu, na życie (związanych z kredytem), na wszelki wypadek pewnie bym tego nie robił.
Opłaty administracyjne to opłaty czynszowe i media, które płaci się do wspólnoty co miesiąc.
Wg mojej wiedzy trzeba złożyć oświadczenie, że tylko mąż będzie płacił podatek od najmu (jeśli tak Państwo planujecie). Nie wiem dokładnie, o co chodzi ze zgłoszeniem tego do zakładu pracy, być może chodzi o to, żeby zapewnić, że tylko raz korzystacie Państwo z odliczenia kwoty wolnej od podatku (istnieje pewien limit zarobków rocznych, tylko powyżej którego płaci się PIT, w 2010 roku podatek w związku z tym jest zmniejszany o 556,02 zł).
Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych rzeczywiście wpłaca się zaliczki co miesiąc, bez żadnej deklaracji (przy czym za listopad płaci się podwójną, a za grudzień w ogóle), a potem podatek do zapłacenia oraz wpłacone zaliczki uwzględnia w rozliczeniu rocznym PIT (termin do końca kwietnia), w odpowiednich rubrykach.
Wysłałem Pani mailem szacunkowe porównanie ryczałtu z zasadami ogólnymi dla Państwa przypadku.

Reply
Piotr 20-03-2011, 12:18

Witam,
Dołączam sie do zdania p. Kasi – świetny pomysł z tą stroną!!!

Chciałbym się zapytać pogłębić temat amortyzacji. Redakcja w odpowiedzi dla p. Kasi dodaje zastrzeżenie że podany sposób oblicznia amortyzacji nie dotyczy „spółdzielni”.
Można mieć spółdzielcze prawo lokatorskie, spółdzielcze własnościowe lub własnościowe.
Z odpowiedzi oczywiście wynika, że przedstawiony sposób obliczania odności się do mieszkania własnościowego i na pewno nie odnosi się do wynajmu mieszkania lokatorskiego.

Pytanie: A co ze spółdzielczym mieszkaniem własnościowym?

Pozdrawiam,
Piotr

Reply
julk1 24-03-2011, 09:15

Witam wszystkich.
W ub. roku wynajmowałem dom przez 7 miesięcy. Czy ktos może mi odpowiedzieć, jak mam wyliczyc nalezny podatek za każdy miesiąc od kwoty 2500 zł, rozliczny na zasadach ogólnych?
Rozumiem, że podatek za styczeń wyniósł 2500×0,18=450 (podatku nie płacę), w lutym 5000×0,18=900-450=450 i co dalej, bo nie wiem jak to liczyc do lipca włącznie. na razie pomijam koszty (odsetki od kredytu). A może ktos zna link do kalkulatora, nawet płatnego?
Pozdrawiam
Bogusław

Reply
Wynajmistrz.pl 24-03-2011, 22:09

Witam,

Piotr: przy mieszkaniu spółdzielczym stosujemy inną kwotę amortyzacji (2,5%).

julk1: Proponowałbym założenie konta w Wynajmistrzu, wykonanie 7 razy operacji Zarejestruj przychód (podając daty styczniowe,lutowe itd), a potem przejście do opcji Podatki – tam będzie tabelka z wyliczonym podatkiem za każdy miesiąc (z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku). Konto w Wynajmistrzu jest darmowe przez pierwsze kilka miesięcy, więc na pewno może Pan je wykorzystać do dokonania obliczeń.

Pozdrowienia

Reply
Piotr 06-04-2011, 09:24

Witam,
To ja jeszcze pogłębie temat:
Załóżmy że kupiłem Spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania parę lat temu. Oczywiście zakup w kredycie. Wynajmuję od tego roku pod biuro. Zamierzam opodatkowywać się na zasadach ogólnych.
1. Podstawa to warość zakupowa + amortyzacja za okres od zakupu do pierwszego wynajęcia+udokumentowane wyłożone środki aby doprowadzić mieszkanie do stanu w jakim było wynajęte
2. Koszt uzyskania przychodu to odsetki od kredytu + czynsz (media płaci najemca) + ubezpieczenie mieszkania + bieżące wydatki
Mam rację?
Może coś jeszcze?
Pozdrawiam,
Piotr

Reply
porypany kraj 30-09-2011, 12:48

jeśli biorę kredyt na zakup mieszkania 300tys,i spłacam go 30 lat, oddaje dla banku prawie 450tys. przypuszczalnie, i jestem bez stałej pracy, a studiuje i chce wynająć pokój , żeby mieć czym spłacić raty, to dla państwa mam płacić jakiś podatek. To jest chore , a co mi państwo pomogło .

Reply
sun 15-10-2011, 09:49

Witam,
Dobrze, że istnieje taka strona:-)Mam tylko krótkie pytanie – jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie, to od tego, co dostaje od najemców na media oraz na opłacenie czynszu, też płaci podatek do US? Czy kwota tych mediów i czynszu powinna zawarta w umowie najmu? Pozdrawiam

Reply
nieruchomości rzeszów 21-02-2012, 09:15

Witam serdecznie. Serio cieszę się, że się tu znalazłam. Stało się to totalnie przypadkowo w czasie szukania informacji o nieruchomościach. To miłe, że ktoś porusza interesującą mnie tematykę i to co więcej robi to w lekki sposób. Mam nadzieję, że dostęp do takich treści nie będzie limitowany po niedawnym podpisaniu umowy ACTA przez Polskę :( P.S. Jeśli mogłabym się do czegoś przyczepić to można by jeszcze trochę popracować nad designem.

Reply
Maria 15-01-2013, 14:17

wynajmuję mieszkanie rozliczam je ryczałtem bo tak zdecydowałam, a jak w środku roku zacznę wynajmować jeszcze dodatkowo drugie mieszkanie to muszę kontynuować rozliczanie tych mieszkań ryczałtem czy mam prawo przejść na rozliczanie ogólne. Czy oświadczenie które składam w styczniu dotyczy umowy i sposobu rozliczania dotychczasowego mieszkania. A jak następują zmiany np. dodatkowe mieszkanie czy można zmienić oświadczenie

Reply
Wynajmistrz.pl 15-01-2013, 16:33

Maria,
Oświadczenie obowiązuje na cały rok i dotyczy wszystkich mieszkań (całości przychodów z najmu, a nie konkretnych nieruchomości). Tak więc to kolejne mieszkanie też rozliczasz ryczałtem.

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!