Opodatkowanie najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowyWielu właścicieli mieszkań oferuje swoje lokale turystom, najczęściej za pośrednictwem takich serwisów jak Airbnb i Booking.com. Jak rozliczać tego rodzaju działalność? W mojej opinii w większości przypadków taka aktywność powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Należy pamiętać też o ewentualnym zastosowaniu odpowiedniej stawki VAT (8%), prawidłowym rozliczeniu importu usług, a także o ewentualnym obowiązku rejestracji przychodu na tzw. kasie fiskalnej.

Wielu właścicieli mieszkań wykorzystuje swoje lokale do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania (czyli prowadzą tzw. „wynajem na doby”). W porównaniu do najmu na cele mieszkalne (czasami zwanego „długoterminowym”) może to zapewnić wyższe przychody (i czasami również dochody),  zwłaszcza w przypadku lokali umiejscowionych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Oferowanie takich usług wymaga jednak o wiele więcej pracy i zaangażowania.

Najczęstszym sposobem na zdobycie klientów jest wykorzystanie pośredników internetowych. Najpopularniejsze to Airbnb oraz Booking.com, aczkolwiek sporo osób korzysta również z innych serwisów.

Przekazywanie kluczy gościom Twojego apartamentu to koszmar? Kliknij tutaj, być może jest na to rozwiązanie :-)

Powstaje również pytanie, w jaki sposób taką działalność rozliczać od strony podatkowej?

Tematem tego artykułu będzie rozliczanie usług oferowanych za pośrednictwem Airbnb i Booking.com przez właścicieli lokali mieszkalnych. Wbrew pozorom, nie jest to temat prosty i, moim zdaniem, mocno różni się od tematu rozliczania najmu na cele mieszkalne (o którym traktuje większość artykułów na moim blogu).

Wynajem „na doby” w PKD

Załóżmy, że posiadasz urządzone mieszkania i znajdują się one w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach np. w centrum Krakowa albo blisko morza w Trójmieście. Oferujesz je za pośrednictwem Airbnb lub Booking.com – każde jest tam szczegółowo opisane, z profesjonalnymi zdjęciami (te zapewnił Ci np. sam serwis Airbnb), szczegółowym cennikiem uwzględniającym sezonowość. Mieszkania w Krakowie zapewne wynajmują się przez cały rok, a te w Trójmieście – głównie w czasie wakacji.

Przede wszystkim, zwracam uwagę, że taka aktywność to nie jest wynajem lokali, który w PKD opisuje się jako wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania tzn. w cyklu miesięcznym i rocznym (PKD 68.20.Z). Pozycja PKD 68.20.Z ma wręcz w opisie informację, że nie obejmuje działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 68 – DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANA Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

Podklasa ta obejmuje:

  • wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,takimi jak:
    • budynki mieszkalne i mieszkania,
    • budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny,włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,
    • grunty,
  • wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym,
  • wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne,
  • wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55

Usługi dla turystów mieszczą się natomiast w odpowiednich podklasach działu 55 PKD.

Polska Klasyfikacja Działalności: dział 55 – ZAKWATEROWANIE

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania

Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

  • ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego(np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
  • kwaterach dla gości i bungalowach,
  • domkach lub chatach, bez obsługi,
  • gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
  • schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje:

  • zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów,sklasyfikowanego w 55.10.Z,
  • zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach,włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

Zwracam również uwagę, że oferowanie mieszkań albo pokoi „na doby” nie jest tożsame z wynajmem okazjonalnym. Czasami tak się potocznie mówi o usługach dla turystów, żeby podkreślić sporadyczny charakter naszego działania. Niemniej, najem okazjonalny jest zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i stanowi specjalny rodzaj wynajmu „długoterminowego” na cele mieszkalne (PKD 68.20.Z).

Czy wynajem „na doby” to działalność gospodarcza?

Przede wszystkim, muszę od razu napisać, że nie ma jasnej odpowiedzi na tak zadane pytanie :-(

Bardzo dużo zależy od szczegółów naszej działalności, a także, jak zwykle w polskim systemie prawnym, pozostawiono wiele do decyzji/interpretacji urzędów…

Dodatkowo, do tak zadanego pytania można podejść z punktu widzenia kilku ustaw. Definicje działalności gospodarczej można odnaleźć m.in. w następujących ustawach:

  • Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2)
  • Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6)
  • Ustawa o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2)
  • Ordynacja podatkowa (art. 3 pkt 9)
  • Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6)

A w tym konkretnym przypadku warto jeszcze zajrzeć do Ustawy o usługach turystycznych.

Zgodnie z art. 2 Ustawy o swobodzie działalność gospodarczej działalnością gospodarczą jest „zarobkowa działalność (…) usługowa (…), wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły”. Jednakże „ciągłość” wykonywania działalności nie wyklucza prowadzenia jej tylko „sezonowo”.

Wydaje się, że działalność wynajmu „na doby” w większości przypadków spełnia tę definicję i należałoby ją, zgodnie z Ustawą o swobodzie działalności gospodarczej, zarejestrować, z uwzględnieniem wszystkich tego konsekwencji.

Wynajem „na doby” z punktu widzenia podatku dochodowego

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi (art. 5a pkt 6), że „działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.”

Stanowisko fiskusa, wyrażane w interpretacjach i potwierdzane potem (najczęściej) w wyrokach sądowych jest takie, że wynajem mieszkań turystom zalicza się do pozarolniczej działalności gospodarczej. Chyba tylko wyjątkowo zdarzają się interpretacje, gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że można to zaliczyć do źródła: najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT lub art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Przykłady takich interpretacji znajdziecie w dalszej części artykułu.

Skoro przyjmiemy, że oferowanie mieszkań albo pokoi „na doby” stanowi działalność gospodarczą, to jako taką należałoby taką aktywność rozliczać (z punktu widzenia podatku dochodowego). Mamy więc do wyboru jedną z form opodatkowania działalności gospodarczej.

Zwolnienie do 5 pokoi na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym

Art. 21 ust. 1 punkt 43 Ustawy o PIT mówi, że wolne od podatku dochodowego są „dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5”.

Możemy więc nie zapłacić podatku dochodowego, jeśli spełnimy warunki określone w ww. przepisie. Bez znaczenia jest, czy oferowane pokoje znajdują się w jednym budynku, ile jest w nich łóżek itp. Do liczby pokoi nie wliczamy pomieszczeń przynależnych np. łazienki czy kuchni. Pokoje powinniśmy też oferować osobom przebywającym na wypoczynku. Oznacza to, że wynajem osobom mieszkającym w gospodarstwie na stałe albo takim, które przyjechały do pracy, a nie w celach wypoczynkowych, będzie podlegać opodatkowaniu.

Moim zdaniem stosunkowo niewiele lokali oferowanych na Airbnb czy Booking.com spełnia opisane wyżej warunki. Przede wszystkim, nie są położone na terenach wiejskich ani w gospodarstwie rolnym ;-) To zwolnienie jest bardziej adekwatne do tzw. agroturystyki.

Karta podatkowa

Zgodnie z art. 23 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne mogą opłacać zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli z załącznika nr 3 do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. W części XII tej tabeli w pozycji 4 wymienione są „Usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12”. Stawka wynosi od 50 do 340 zł miesięcznie, w zależności m.in. od liczby mieszkańców miejscowości.

Żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, musimy spełnić następujące warunki:

  • liczba pokoi we wszystkich obiektach nie może przekroczyć 12;
  • nie możemy zatrudniać więcej niż 2 pracowników lub 2 pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka (wynika to z objaśnień do XII części tabeli w załączniku nr 3 do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Oczywiście, oprócz tego należy spełnić standardowe warunki skorzystania z karty podatkowej, określone w art. 25 ust. 1 ustawy m.in. złożenie odpowiedniego wniosku, nie korzystanie z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę, oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne, nieprowadzenie innej działalności gospodarczej (poza tymi, które mogą podlegać karcie podatkowej wg art. 23 ustawy), nie prowadzenie podobnej działalności przez małżonka i inne (odsyłam do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Uwaga, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób na potrzeby tego przepisu fiskus interpretuje słowo pokój tj. co tym pokojem jest, a co nie jest w kontekście limitu 12 pokoi.

Ryczałt 17%

Przychody z wynajmu na cele turystyczne można również opodatkować w formie ryczałtu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 punkt  2 lit. e Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55), z zastrzeżeniem załącznika nr 2 do ustawy, obowiązuje stawka 17% od przychodu.

W tym wypadku płacimy podatek od przychodu i nie mamy możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty np. utrzymania mieszkania, mediów, sprzątania itp.

Oczywiście, żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, trzeba spełnić standardowe warunki określone w ustawie np. złożyć oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania. Do tego musimy prowadzić ewidencję przychodów, wpłacać zaliczkę na podatek oraz po zakończeniu roku złożyć zeznanie roczne do 31 stycznia następnego roku (PIT-28). Tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem.

Przypominam, że nie jest to ten sam ryczałt 8,5%, który bardzo często jest stosowany przy najmie prywatnym. W ww. przypadku ryczałtu ze stawką 17% mówimy o działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (art. 1 punkt 1 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych).

Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach ogólnych

Najem „dobowy” można także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach ogólnych – wtedy dochody z tego najmu sumują się z naszymi dochodami z innych źródeł opodatkowanych na zasadach ogólnych np. umowy o pracę, umów o dzieło i umów zleceń.

Od sumarycznego dochodu płacimy podatek wg stawek 18% i 32% (ta druga stawka obowiązuje dla dochodu ponad 85 528 zł rocznie), z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku.

Działalność gospodarcza rozliczana na zasadach podatku liniowego

Najem dla turystów możemy także rozliczać w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzonej przez osobę fizyczną, opodatkowanej na zasadach podatku liniowego – wtedy dochody w ramach tej działalności nie sumują się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych, a od dochodu uzyskiwanego w ramach tak rozliczanej działalności płacimy podatek liniowy według stawki 19%, niezależnie od wysokości tego dochodu. Nie ma tutaj kwoty wolnej od podatku, tracimy również możliwość rozliczania się wspólnie z małżonkiem (art. 6 ust. 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Oczywiście, w grę wchodzą także inne formy rozliczania naszej działalności gospodarczej np. różnego rodzaju spółki – wszystkie jednak muszą uwzględniać fakt, że najem „na doby” w większości przypadków to jest działalność gospodarcza, a także podmiot rozliczający taki najem powinien posiadać jakiś tytuł prawny do czerpania korzyści z danej nieruchomości.

Przykłady podejścia fiskusa

W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW stwierdzono:

„[...] opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. [...] usługi wynajmu domków rekreacyjnych, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem.

W ocenie organu podatkowego przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że podatnik nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu domków rekreacyjnych stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Stawka ta bowiem ma zastosowanie jedynie do przychodów osiąganych w ramach najmu prywatnego. W omawianym przypadku właściwą stawką będzie zaś 17-procentowa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.”

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13 stwierdzono, że:

przychody z najmu lokalu zakupionego z majątku prywatnego na krótkie okresy czasu nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego. Mając na uwadze zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, że podejmowane przez podatniczkę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Taki najem uznaje się za działalność gospodarczą, a jej wiążące sklasyfikowanie w grupowaniu 55.20.19.0 PKWiU przesądza że przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%, zaś właściwą stawką będzie 17% stawka ryczałtu.”

W interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2013 r. o sygnaturze ITPB1/415-119A/13/IG Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdził:

Wynajem sezonowy domu letniskowego (od maja do sierpnia, krótkoterminowo – od 2 do 10 dób) – będącego własnością Wnioskodawczyni w ramach wspólności majątkowej – to w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, t.j. spełniających kryteria wynikające z definicji działalności gospodarczej. […] trudno doszukiwać się „okazjonalnego” charakteru tzw. najmu prywatnego. […] Zakwalifikowanie uzyskiwanych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie jest uzależnione od zgłoszonego do Urzędu Skarbowego źródła osiąganych przychodów, np. zgłoszenie najmu prywatnego, lecz od rodzaju i charakteru podejmowanych działań.[…] sezonowy „najem” domku letniskowego stanowi działalność gospodarczą – usługi związane z zakwaterowaniem, o których mowa w cytowanym uprzednio art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. […] Przychody uzyskane z ww. usług należy opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jednakże będą one podlegały opodatkowaniu 17% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a nie stawką 8,5% […]”

Czasami też wynajmujemy nasze mieszkanie „na doby” tylko w wakacje, by w pozostałych miesiącach prowadzić najem „długoterminowy”. Wydaje się, że w takich sytuacjach trzeba całość przychodów rozliczać w ramach działalności gospodarczej (przykłady interpretacji: IBPBI/1/415-15/10/ZK, ITPB1/415-947/10/TK). Nie możemy bowiem ustalić, by przychody z tego samego lokalu były kwalifikowane do dwóch różnych źródeł. Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię tj. w jaki sposób potraktować w takich sytuacjach ten najem „długoterminowy” – czy jako wynajem na cele mieszkalne czy też jako usługę zakwaterowania, co może mieć istotny wpływ na stawkę VAT, którą powinniśmy zastosować do przychodów z najmu „pozasezonowego”.

A może jednak ryczałt 8,5%?

Zdarzają się interpretacje, gdzie fiskus zgadza się ze stanowiskiem, że nasze usługi dla turystów można zaliczyć do źródła najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych). Przykłady takich interpretacji znajdziecie poniżej.

W interpretacji z 26 listopada 2013 roku o sygnaturze IBPBII/2/415-858/13/NG wnioskodawca wynajmował „na doby” mieszkanie, twierdząc, że nie robi tego w sposób zorganizowany i profesjonalny ani metodyczny, systematyczny i uporządkowany, a także, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu ;-)

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odpowiedział, że „Jeżeli w istocie prowadzony przez wnioskodawcę najem nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Zgodził się więc, że wynajem tego mieszkania można rozliczać ryczałtem 8,5%, ale tylko, jeśli prawdziwe są stwierdzenia wnioskodawcy opisującego stan faktyczny. Fiskus nie badał, czy rzeczywiście działalność wnioskodawcy nie spełnia kryteriów uznania go za działalność gospodarczą, tylko przyjął twierdzenie wnioskodawcy („że nie prowadzi działalności gospodarczej”) za prawdziwe. Wartość tego typu interpretacji dla podatnika wydaje się więc wątpliwa :-(

W interpretacji z 26 stycznia 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1115/15/PSZ wnioskodawca planował wynajmować we własnym mieszkaniu dwa pokoje osobom poszukującym noclegów. Wynajem ma być sporadyczny (weekendowy) w miesiącach letnich, a najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany. Wnioskodawca nie będzie prowadzić usług gastronomicznych ani zatrudniać innych osób.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy biorąc pod uwagę zaprezentowane zdarzenie przyszłe, a w szczególności stwierdzenie, że podejmowane czynności nie mają charakteru zorganizowanego, zgodził się, że opisane we wniosku czynności najmu pokoi nie stanowią wykonywania działalności gospodarczej a osiągane przychody nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej na własne nazwisko.

„[…] Przychody uzyskiwane z najmu pokoi mogą być więc opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z tytułu najmu poza działalnością gospodarczą.”

W interpretacji z 3 lutego 2016 roku o sygnaturze ITPB1/4511-1169/15/MPŁ wnioskodawca zamierza wynajmować mieszkanie na doby. Twierdzi przy tym, że „działania prowadzone w związku z najmem nie będą prowadzone w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniała innych osób, nie zamierza korzystać z obsługi księgowej ani zarządczej. Wszystkie czynności wykonywać będzie samodzielnie. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie będą podejmowane w sposób stały (ciągły), lecz jedynie okazjonalny. […] Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu a lokal mieszkalny, który będzie przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada i nie zamierza utworzyć biura i nie będzie świadczyła żadnych dodatkowych usług dla najemców.”

Ponownie, fiskus zgodził się ze stwierdzeniem, że dopuszczalne jest rozliczanie się wnioskodawcy ryczałtem 8,5%, ale tylko na bazie założenia, że opisany przez wnioskodawcę stan faktyczny jest prawdziwy. Dodał, że „przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. […] Jeżeli w wyniku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego organy podatkowe ustalą, że przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od rzeczywistego, to Wnioskodawczyni nie będzie mogła powołać się na wydaną niniejszą interpretację indywidualną.”

Fiskus odmówił także odpowiedzi na pytanie, czy wnioskodawca musi zarejestrować działalność gospodarczą: „Zagadnienie zaś dotyczące rejestracji działalności gospodarczej należy do zakresu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, której to przepisy nie stanowią przepisów prawa podatkowego zdefiniowanych w art. 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej”  (Dyrektor Izby Skarbowej nie ma uprawnienia do interpretowania przepisów ustaw innych niż przepisy prawa podatkowego).

Fiskus przygląda się każdemu przypadkowi indywidualnie – dlatego w przypadku wątpliwości warto wystąpić o indywidualną interpretacje podatkową. Trzeba jednak zadbać o to, żeby była ona prawidłowo napisana, w szczególności żeby opisany stan faktyczny był zgodny z prawdą. Tylko spełnienie tego warunku powoduje, że interpretacja chroni podatnika na wypadek roszczeń ze strony urzędu skarbowego.

Warto przypomnieć, że w orzecznictwie widać, że ani sezonowa działalność (czyli wynajmujemy „na doby” wyłącznie w wakacje), ani brak wykonywania przez przedsiębiorcę osobiście jakichkolwiek czynności (czyli np. wynajęcie do zarządzania apartamentem zewnętrznej firmy) nie stoi na przeszkodzie uznania prowadzonej działalności za działalność gospodarczą.

VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług (czyli tzw. Ustawy o VAT) stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 2008: 55) wynosi 8% (przed 2011 rokiem wynosiła 7%).

Podkreślam, że w przypadku oferowania mieszkania turystom nie możemy skorzystać ze zwolnienia stosowanego w najmie „długoterminowym” tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Mówi on że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku usług dla turystów nie spełniamy warunku „wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Najem_krotkoterminowy_wyzywienieOczywiście, możemy nadal skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (zwolnienie ze względu na obrót poniżej 150 tys. zł rocznie). Należy jednak pamiętać, że gdy rozpoczynamy działalność w trakcie roku podatkowego, ten limit jest proporcjonalnie mniejszy.

Warto też pamiętać, że stawka 8% obowiązuje dla usług związanych z zakwaterowaniem. Jeśli oferujemy naszym turystom jakieś inne usługi, należy się zastanowić, jaka będzie właściwa stawka VAT dla tych usług.

Rozpoznawanie przychodów i kosztów

Należy pamiętać, że w przypadku rozliczania naszych usług dla turystów poprzez działalność gospodarczą, jako przychód powinniśmy traktować nie to, co otrzymaliśmy od turystów albo to, co przesłał nam serwis pośredniczący w rezerwacji (np. Airbnb), ale kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (art. 14 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W zależności od tego, z którego systemu korzystamy, z księgowego punktu widzenia różnie może być określany nasz przychód (różna może być podstawa określenia tego przychodu).

Naszym kosztem uzyskania przychodów będą prowizje, które serwis rezerwacyjny pobiera z przesyłanej do nas kwoty (Airbnb) albo które płacimy na konto serwisu rezerwacyjnego (Booking.com). Należy jednak ten wydatek (na prowizje) dobrze udokumentować tj. uzyskać fakturę od serwisu rezerwacyjnego.

Oprócz tego, oczywiście, naszymi kosztami uzyskania przychodu będą wydatki na utrzymanie mieszkania, media, sprzątanie, pranie itp.

Import usług

W przypadku, gdy korzystamy z usług Airbnb lub Booking.com, tak naprawdę dokonujemy importu usług (zarówno Airbnb jak i Booking.com to firmy mające siedziby poza terytorium kraju – o ile dobrze pamiętam, Booking.com ma siedzibę w Holandii, a Airbnb – w Irlandii). Wiąże się to z pewnymi niuansami dotyczącymi rozliczenia VAT.

Przede wszystkim, jeśli nie podamy swojego NIP UE usługodawcy (Airbnb, Booking.com), doliczy on nam do pobieranej od nas prowizji podatek VAT. Gdy jednak podamy usługodawcy nasz NIP UE, VAT nie zostanie doliczony, z adnotacją o odwrotnym obciążeniu.

Niezależnie od tego, czy usługodawca doliczy nam VAT czy nie, my powinniśmy VAT rozliczyć jako nabywca dokonujący importu usług (obowiązek rozliczenia VAT związanego z importem usługi spoczywa na nabywcy usługi – art. 28b Ustawy o VAT).

Przede wszystkim, pamiętajmy, że import usług wymaga rejestracji dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych (na formularzu VAT-R) jako podatnik VAT UE (niezależnie od tego, czy mamy status podatnika zwolnionego czy czynnego).

W przypadku, gdy mamy status podatnika zwolnionego, doliczamy podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji i odprowadzamy go do urzędu skarbowego w terminie do 25 dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym powstał obowiązek rozliczenia importu usług. Musimy również złożyć odpowiednią deklarację (formularz VAT-9M). Odprowadzony VAT staje się naszym kosztem uzyskania przychodu.

W przypadku, gdy mamy status podatnika czynnego, powinniśmy doliczyć podatek VAT wg stawki krajowej do kwoty prowizji, ale jednocześnie możemy go sobie „odliczyć” (trafia zarówno do rejestru zakupu jak i rejestru sprzedaży). Jest on dla nas neutralny pod względem podatku od towarów i usług.

Podatek od nieruchomości

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne mogą podlegać opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przyjmując, że najem „na doby” to jest działalność gospodarcza i nie jest też najmem na cele mieszkaniowe, należy uznać, że w przypadku wykorzystywania naszego mieszkania do świadczenia usług dla turystów będziemy zobowiązani opłacać podatek od nieruchomości wg stawki wyższej tj. tej właściwej dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sposób rozliczania podatku dochodowego (poprzez najem prywatny czy też poprzez działalność gospodarczą) czy też fakt rejestracji bądź nie tej działalności nie wpływa na kwalifikację danego lokalu jako nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej na potrzeby podatku od nieruchomości.

Kasa fiskalna

Generalna zasada jest taka (art. 111 ust. 1 Ustawy o VAT):

„Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.”

Jeśli więc świadczysz usługi dla turystów, powinieneś rejestrować swoje przychody na kasie fiskalnej.

Chyba że skorzystasz z jednego ze zwolnień.

Zwolnienia określone są w rozporządzeniu w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, które określa zakres zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących na lata 2015 – 2016.

W przypadku najmu „długoterminowego” mówiłem/pisałem wielokrotnie o 3 możliwych zwolnieniach.

W przypadku usług zakwaterowania możliwe do zastosowania zwolnienia są nieco inne.

Możemy, oczywiście, skorzystać ze zwolnienia z art. 3 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł. Jeśli zaczęliśmy najem w trakcie roku podatkowego, to nasz limit zmniejsza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia najmu.

Jeśli więc nasze obroty nie przekroczą 20 tysięcy złotych (albo proporcjonalnie mniej, jeśli zaczęliśmy działalność w trakcie roku), możemy nie kupować kasy fiskalnej.

Oprócz tego, możemy skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 2 ust. 1 oraz opisu pozycji nr 38 załącznika do rozporządzania: zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jeśli więc nasze przychody otrzymujemy poprzez konto bankowe i są one odpowiednio udokumentowane, możemy spróbować skorzystać z ww. zwolnienia.

Wydaje się to być możliwe w przypadku Airbnb (które przelewa nam na konto kwoty wpłacane przez turystów i mamy dość dobrą dokumentację, czego te wpłaty dotyczą), natomiast w przypadku Booking.com, gdzie, wg mojej wiedzy, najczęściej samodzielnie obsługujemy wpłaty, może to być trudniejsze. Niemniej, od niedawna Booking.com chyba również oferuje możliwość obsługi płatności (nie znam jednak jeszcze szczegółów).

Uwaga, z punktu widzenia fiskusa płatność kartą kredytową zrobiona przez turystę w naszej obecności na naszym terminalu nie pozwala na skorzystanie z tego zwolnienia (gdyż taka wpłata nie jest traktowana jako przelew na konto, mimo tego, że finalnie na naszym koncie ląduje).

W pozycji 21 załącznika do rozporządzania mamy jeszcze zwolnienie dla usług o symbolu PKWiU „ex 55.90.1”, ale omawiana w tym artykule działalność wynajmu „na doby” mieści się w innym grupowaniu (55.20) – nie możemy więc podciągnąć naszych usług pod to zwolnienie.

Przypominam, że opisane wyżej zwolnienia z kasy fiskalnej obowiązują tylko do końca 2016 roku. Można się spodziewać, że pod koniec 2016 roku wyjdzie kolejne rozporządzenie dotyczące zwolnień na kolejne 2 lata, ale zakres/zasady tych zwolnień mogą być już inne.

Niestety, powyższe informacje oznaczają, że w przypadku najmu „na doby” dużo trudniej jest uniknąć kasy fiskalnej i wielu przedsiębiorców parających się tego typu działalnością ma kasy rejestrujące.

Zgłoszenie do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie

Ten obowiązek nie jest bezpośrednio związany z podatkami, o których mowa była wcześniej, niemniej warto być go świadomym.

Ustawa o usługach turystycznych nakłada na właścicieli świadczących usługi hotelarskie obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Art. 39 ust. 1 Ustawy mówi:

„Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie, o którym mowa w art. 35 ust. 2, przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym jest obowiązany zgłosić ten obiekt do ewidencji wymienionej w art. 38 ust. 3.”

Przywołany wyżej art. 35 ust. 2 mówi:

„Usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Warto dodać jeszcze art. 35 ust. 3:

„Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Art. 38 ust. 3 mówi:

„Ewidencję obiektów, o których mowa w art. 35 ust. 2 i 3, prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce ich położenia.”

Powyższe oznacza, że świadcząc usługi hotelarskie (zdefiniowane w ustawie jako „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych;) w mieszkaniu, należy zgłosić taki obiekt do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie prowadzonej przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia tego obiektu. Możemy wtedy (chyba) otrzymać/kupić odpowiednią tabliczkę do powieszenia na naszym obiekcie.

Należy również pamiętać, że w niektórych miejscowościach będziemy jeszcze pobierać od turystów opłaty uzdrowiskowe lub opłaty miejscowe (tzw. opłaty klimatyczne).

Ustawa o usługach turystycznych, a także inne przepisy nakładają na nas i nasz obiekt również inne wymagania formalne i mniej formalne – wychodzi to jednak poza moje kompetencje i nie jest tematem tego artykułu.

Na koniec: jak zwykle proszę o komentarze, w szczególności o opis Waszych doświadczeń z ww. tematami i urzędami. Być może nie zgadzacie się z moimi tezami albo znacie jakieś ciekawe sposoby na zmniejszenie obciążeń formalno-prawnych osób prowadzących „najem dobowy”? Jestem otwarty na wszelką krytykę i uwagi. Dodatkowo, jeśli polecacie jeszcze inne szczególnie dobre metody zdobywania klientów na usługi turystyczne poza Airbnb oraz Booking.com – napiszcie to również w komentarzach (uwaga, będę kasował ewidentne reklamy serwisów rezerwacyjnych).

Niestety, nie będę odpowiadał na pytania dotyczące tego, czy Twoja działalność turystyczna wymaga rozliczania poprzez działalność gospodarczą. Każdy przypadek jest indywidualny, a swoje zdanie umieściłem powyżej.

Przekazywanie kluczy gościom Twojego apartamentu to koszmar? Kliknij tutaj, być może jest na to rozwiązanie :-)

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

82 Comments

Tomasz 24-05-2016, 08:24

Witaj,
Mam pytanie dotyczące importu usług. Korzystam z portalu booking od maja 2015 r. I nie rozliczane do tej pory VATu gdyż myślałem, że jeśli korzystam ze zwolnienia z VAT że względu na obrót nie muszę go płacić.
Moje pytanie jest następujące :
Jak wyjść z tej sytuacji? Jak uregulować zaległe nie wpłacone kwoty VAT od prowizji z bookingu (maj 2015 – kwiecień 2016?
Czy muszę też napisać jakieś pismo do Urzędu skarbowego?
Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam
P.S. Świetne spotkanie w Gdansku na Mieszkanicznika.

Reply
Grzegorz Grabowski 24-05-2016, 10:20

Tomasz, niestety, nawet jeśli korzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót, przy imporcie usług masz określone obowiązki. Oznacza to również, że Twoja prowizja zwiększy się o 23%. Odkręcenie tego to dłuższy temat (nie mówię, że skomplikowany), ale w dużym skrócie: trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT UE (VAT-R), złożyć zaległe deklaracje (VAT-9M), zapłacić zaległy podatek (z ewentualnymi odsetkami) i czynny żal. Zapłacony podatek będzie Twoim kosztem uzyskania przychodu.

Reply
Tomasz 01-07-2016, 07:30

Witaj Grzegorz,
Zrobiłem tak jak pisałeś. Narazie jest ok. Okazało się tylko, że Urząd Skarbowy stwierdził:
Jeśli mam zamiar w przyszłości składać tylko VAT 9M nię muszę rejestrować się jako podatnik VAT (VAT R) UE.
Dziękuję za pomoc
Pozdrawiam

Reply
Jolanta 24-05-2016, 11:23

Pytanie jest dosc fajne.
Jak dam mieszkanie w najm krótkoterminowy firmie ktora tym się zawodowo zajmuje, jak firma rozlicza sie ze mna i jak ja mam jako prywatna osoba rozliczyc vat 8%? Przeciez to nie jest cel mieszkaniowy ze stawką 0% a ja nie jestem firma aby rozliczyc vat.
Jak te 8% rozliczyć i odprowadzic do US?

Reply
Grzegorz Grabowski 24-05-2016, 12:03

Jola, naprawdę sporo zależy od szczegółów. Jeśli wynajmujesz firmie, która Twój lokal potem wynajmuje dalej na cele turystyczne, to Ty powinnaś naliczać VAT 23% (chyba że, tak jak napisałem w artykule, skorzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót). Jeśli jednak oni będą tylko pośrednikiem, rozliczenie będzie wyglądać inaczej. Rozliczenie Twojego VAT-u wymaga rejestracji, składania deklaracji (co miesiąc albo kwartał) i odprowadzania podatku w odpowiedniej wysokości na konto US. Nie musisz „być firmą”, żeby rozliczać VAT – osoba nie prowadząca dg też może być VAT-owcem. Oczywiście, należy się zastanowić, czy Twoje działania to jest działalność gospodarcza i ją ewentualnie zarejestrować.

Reply
Jolanta 24-05-2016, 12:11

Nie rozumiem, dlaczego 23% skoro na cele turystyczno-hotelowe powinno być 8%?

Reply
Grzegorz Grabowski 24-05-2016, 14:44

W przypadku, gdy wynajmujesz tej firmie, to wynajmujesz na cele działalności gospodarczej (właściwa stawka: 23%). A dopiero ta firma świadczy usługi zakwaterowania (właściwa stawka: 8%).

Reply
Piotr 30-05-2016, 15:09

Podnajem i usługi „zarządzania” czyjąś nieruchomością stają się coraz bardziej popularne stąd warto chyba bliżej zająć się tym tematem.
A jak Grzegorzu zinterpretował byś niedawno opublikowaną interpretację indywidualną – przypadkowo wpadła mi w ręce. Dotyczy co prawda najmu na cele mieszkaniowe ale konkluzja wydaje się uniwersalna. Załączam podsumowanie i zachęcam do lektury całego artykułu.

Interpretacja indywidualna z 19 stycznia 2016 r., sygn. ITPP2/4512-1121/15/AD – Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Podnajem mieszkania zwolniony z VAT?
http://www.podatki.biz/artykuly/podnajem-mieszkania-zwolniony-z-vat_14_30419.htm

„Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka, jako najemca lokalu mieszkalnego, zamierza dokonać jego podnajmu na rzecz innego podmiotu, który będzie je wynajmował na rzecz osoby fizycznej wyłączenie na cele mieszkaniowe (nie będzie świadczył usług w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania, czy innych usług hotelowych).

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku od towarów i usług będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że lokal mieszkalny zostanie przez Spółkę wynajęty osobie prawnej, która podnajmie go w celach mieszkaniowych.

Zatem przyjąć należy, że w tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, usługa najmu lokalu mieszkalnego świadczona osobie prawnej na cele mieszkaniowe korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że niniejszą interpretację wydano przy założeniu – jak wynika z wniosku – wykorzystania wynajmowanego przez Spółkę lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.”

Piotrek 24-05-2016, 15:29

Dzień dobry,

Przy okazji i ja zadam pytanie, które być może uszczegółowi też nieco Twój wpis. Mianowicie chodzi mi o deklarację VAT-9M. Czy po rejestracji się jako podatnik VAT UE, ale zwolniony z podatku VAT z uwagi na małe przychody i brak obowiązku przedmiotowego zostania VATowcem istnieje konieczność składania „zerowych” deklaracji VAT-9M? Chodzi mi o deklaracje za miesiące w których nie było żadnego „importu usług”.

Z tego co zauważyłem praktyka urzędów w tym aspekcie bywa różna. W moim trzeba składać „zerowe” deklaracje do czasu wyrejestrowania się jako podatnik VAT UE. W sąsiednim urzędzie obowiązku niby nie ma ale zaznaczają, że brak deklaracji przez 6 m-cy powoduje z urzędu wyrejestrowanie podatnika VAT UE. Podobne stanowisko znalazłem na kilku stronach internetowych.

Reply
Krzysztof 24-05-2016, 16:07

Wydaje mi się, że jeśli na wszystkie usługi wynajmu krótkoterminowego (nawet osobom prywatnym) wystawiam fakturę VAT, to nie muszę mieć (przynajmniej w tym roku) kasy fiskalnej. I nie jest to zależne od tego, czy płatność jest gotówką, czy przelewem. Tak przynajmniej ja (a właściwie moja księgowa :) ) to robi.

Reply
Grzegorz Grabowski 24-05-2016, 16:20

Krzysztof, a czy możesz doprecyzować (dopytać księgowej), które zwolnienie wykorzystujesz (która pozycja tabeli-załącznika do rozporządzenia z 4 listopada 2014 roku)? Wg mnie takie podejście jest właściwe dla najmu „długoterminowego” (68.20.1) (pozycja 26 tabeli-załącznika do rozporządzenia z 4 listopada 2014, w połączeniu z paragrafem 2 ust. 2 tego rozporządzenia), natomiast nie bardzo jest adekwatne do najmu „krótkoterminowego”.

Reply
Krzysztof 24-05-2016, 16:48

Podejrzewam, że zw. dla usług krótkotrwałego zakwaterowania (55.20.19.0)
Ale jeśli to nie to, to będę rzeczywiście musiał dopytać, bo teraz sam zaczynam mieć wątpliwości…

Reply
Grzegorz Grabowski 24-05-2016, 17:48

Ale pozycja 20 tabeli (ex 55.20.19.0) dotyczy wyłącznie obozowisk dla dzieci. Jeśli takie usługi świadczysz, to powinno być ok…

Reply
Krzysztof 13-07-2016, 19:50

Cześć Grzegorz, przepraszam za zwłokę w naszej rozmowie, ale dopiero dzisiaj kończyłem kwartał ;)
Rozmawiałem z księgową – ze zwolnienia na razie korzystam ze względu na usługę 55.90.1 Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem (aczkolwiek w tym kwartale mógłbym jeszcze ze względu na obrót na os. fizycznych). W artykule piszesz, że działalność wynajmu „na doby” mieści się w innym grupowaniu (55.20). A co o tym przesądza (ja w sumie też tak bym sklasyfikował, aczkolwiek nigdzie nie znalazłem literalnie przypisanego wynajmu na doby do 55.20)?
Jak coś to i tak od przyszłego kwartału mogę się zaopatrzyć w kasę fiskalną (najpierw trochę zachodu z zakupem, skonfigurowaniem i ew. zwrotem „kasy za kasę” ;) z US, ale potem mniej biurokracji z wystawianiem faktur…

Adrian 25-05-2016, 12:05

Czy możemy rozważyć taką oto sytuację?

Załóżmy, że:
1. Mam mieszkanie, które nadaje się na najem dobowy dla turystów
2. Jestem osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej
3. Chcę wynajmować lokal dobowo i zatrudnić firmę, która kompleksowo będzie nim zarządzała

Jak mógłbym to zrobić, żeby zminimalizować listę formalności po swojej stronie?

Czy np. mógłbym wynająć mieszkanie długoterminowo tej firmie, a firma już by rozliczała się tak jak uważa. Jak rozumiem, kwestia VAT-u to albo 23% albo zwolnienie ze względu na obrót roczny do wysokości 150.000zł. Czy w tej wersji mógłbym rozliczać się z dochodu ryczałtem 8,5%? No i jaka kwota powinna widnieć w umowie, skoro co miesiąc byłaby inna (uzależniona od miesięcznego obłożenia mieszkania przez turystów, pomniejszona o prowizję firmy zarządzającej)

Reply
Grzegorz Grabowski 25-05-2016, 23:11

Adrian, sposób opisany przez Ciebie jest całkiem niezły. W ten sposób Ty wynajmujesz „długoterminowo” (choć nie na cele mieszkalne), a usługami dla turystów zajmuje się „zatrudniona” przez Ciebie firma. Doliczasz VAT 23% albo korzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót. Wg mnie kwota w wynajmie „długoterminowym” nie musi być stała, może być uzależniona od jakichś czynników np. obłożenia. Nie uratuje to tylko kwestii podatku od nieruchomości – wg mnie trzeba będzie płacić wg stawki wyższej.

Reply
Klaudia 01-07-2016, 11:59

Grzegorzu, w opisanym przykładzie należy stosować stawkę 8% VAT, gdyż celem tego wynajmu jest świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania.

Reply
Grzegorz Grabowski 04-07-2016, 22:56

Klaudia, wydaje mi się, że Adrian opisał sytuację, w której on wynajmuje firmie zarządzającej, a to jest wynajem na cele działalności gospodarczej (właściwa stawka: 23%). A dopiero ta firma świadczy usługi zakwaterowania (właściwa stawka: 8%).

Reply
Grzegorz Grabowski 31-05-2016, 00:17

Piotrze,
Podnajem i usługi „zarządzania”, o których piszesz, to temat odmienny od tego, co opisuję w powyższym artykule. Przytoczona przez Ciebie interpretacja dotyczy najmu na cele mieszkalne, a usługi zakwaterowania to nie jest najem na cele mieszkalne.
Podejście fiskusa dopuszczające możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT przy wynajmie na cele podnajmu na cele mieszkalne można było zaobserwować po raz pierwszy (o ile dobrze pamiętam) w lipcu 2014. Pisałem o tym w komentarzach do artykułu o opodatkowaniu podnajmu:
http://wynajmistrz.pl/opodatkowanie-podnajmu-podstawy

Reply
Marcin 26-06-2016, 17:02

Mam pytanie – z tego co zrozumiałem, będąc firmą szukającą lokali do wynajęcia, by je potem dalej podnajmować na doby – obarczam wynajmującego podatkiem – co jest z miejsca niechętnie odbierane. Czy jest możliwe aby jego podatek VAT wziąć na siebie jako firma i zawrzeć to w umowie? Czy analogicznie mogę płacić jego podatek od nieruchomości, bo on musi teraz zapłacić jakieś podatki(jaka będzie jego wysokość?)
Rozumiem również że jeśli czynsz w całym roku(obrót) nie przekroczy 150.000 tys złotych to właściciel jest zwolniona z podatku (jeśli nie ma innych dochodów) – czyli nie musi nic płacić – czy ma jednak jakieś zobowiązania wobec urzędu? Chodzi mi o składanie comiesięcznych deklaracji etc. – moim celem jako firmy jest zmniejszenie wysiłku i formalności ze strony właściciela mi mieszkanie do minimum. Pozdrawiam

Reply
Grzegorz Grabowski 27-06-2016, 12:40

Marcin, wg mojej wiedzy nie bardzo można zapłacić podatek za kogoś (ponieważ podatek to zobowiązanie danego podatnika). W przypadku VAT właściciel może skorzystać ze zwolnienia ze względu na obrót (art. 113 Ustawy o VAT, limit 150K, a za chwilę być może będzie większy), o ile oczywiście spełnia warunki skorzystania z tego zwolnienia – generalnie wtedy nie musi składać deklaracji (ma status podatnika zwolnionego). Wyższy podatek od nieruchomości możesz po prostu wliczyć w czynsz. Właściciel tak czy inaczej musi go płacić, a z racji współpracy z Tobą może on być po prostu większy.

Reply
AirBnB 26-06-2016, 20:19

Witam serdecznie.

Bardzo ciekawy artykuł. Przyznam szczerze, że się zgubiłem. Czy możemy rozważyć najprostszy przypadek?

1. Osoba prywatna wynajmuje mieszkanie w ramach airbnb (1 pokój we własnym mieszkaniu i 3 pokoje w innym) i chce uregulować wszystkie należne podatki.

Jak kompleksowo powinien postąpić podatnik, żeby nie narazić się na problemy z US?

Reply
Grzegorz Grabowski 27-06-2016, 12:46

AirBnB – mogę tylko zaproponować uważne przeczytanie artykułu i zastanowienie się, czy dane zagadnienie ma zastosowanie do Twojego przypadku:

- jaka powinna być forma rozliczenia (którą opcję można wybrać i którą warto wybrać z tych możliwych)
- czy trzeba (albo warto) rozliczać VAT
- czy robimy import usług (wg mnie tak) -> wtedy czeka nas odpowiednie rozliczanie VAT z tym związane
- czy musimy płacić większy podatek od nieruchomości
- czy musimy mieć kasę fiskalną
- czy trzeba nasze pokoje zgłosić do ewidencji prowadzonej przez odpowiedni urząd.

W razie potrzeby możesz się do mnie odezwać.

Reply
AirBnB 27-06-2016, 21:19

Grzegorzu – dziękuję a odpowiedź.
Z punktu widzenia optymalizacji podatkowej, najwłaściwszą formą wydaje się prowadzenie działalności gospodarczej (można ją też założyć w ramach AIP – Akademickich Inkubatorów Przedsiębiorczości – koszt miesięczny uczestnictwa w AIP to bodajże 300 zł a przy okazji można odpisać rozmaite koszty).

Jeśli jednak skala działalności jest mała (1-4 pokoje/ niskie przychody) to sensownym wydaje mi się rozliczanie w ramach ryczałtu 17% albo karty podatkowej (stała, miesięczna kwota, tak jak pisałeś, rzędu 50-340 zł / mieś) i tu nasuwa się moje nowe pytanie.

Czy prowadząc wynajem „dobowy” w ramach karty podatkowej, prowadzę też działalność gospodarczą? Czy w związku z tym będę musiał płacić wyższy podatek od nieruchomości? Pytanie czy wyższy podatek od całej nieruchomości czy tylko pomieszczeń wynajmowanych (np jeden pokój z dwóch)?

Ciekawi mnie również co wpływa na „kwalifikację danego lokalu jako nieruchliwości związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej”?

Reply
Grzegorz Grabowski 28-06-2016, 10:36

Karta podatkowa to też rozliczenie w ramach działalności gospodarczej. Co do tego, jak kwalifikuje się nieruchomości pod kątem podatku od nieruchomości, mogę Cię odesłać do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Co do reszty pytań, to znajdziesz odpowiedzi w artykule. Cytuję:

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynki mieszkalne mogą podlegać opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Sposób rozliczania podatku dochodowego (poprzez najem prywatny czy też poprzez działalność gospodarczą) czy też fakt rejestracji bądź nie tej działalności nie wpływa na kwalifikację danego lokalu jako nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej na potrzeby podatku od nieruchomości.

Reply
Szarman 28-06-2016, 12:43

Bardzo cenny i przydatny artykuł. Zwłaszcza odkrywcze dla niektórych będzie wspomniana karta podatkowa, która daje minimalny lub wręcz zerowe zobowiązanie podatkowe (od stawki okreslonej indywidualnie przez US odejmuje się składkę zdrowotną częściowo). Dodatkowo nie ma księgowości i całej uciązliwości z nią związanej.
Fajnie było by uwzględnić w tematyce kwestie podnajmu na cele wynajmu dobowego. Mam wrażenie że US zupelnie tej formy działalności nie ogarniają i nie są wstanie odpowiedziec na najprostsze pytania inaczej niż w drodze indywidualnej decyzji. Zajmuję się tym i nasunęly mi się dwie kwestie:
ewidencja innych usług hotelarskich – czy odpowiada za to podnajemca (swiadczacy uslugi dla turystow) czy właściciel lokalu mieszkalnego
podatek od nieruchomosci – tak samo jw
Mając jednocześnie lokale na najem dobowy i dlugoterminowy pojawia się przy karcie podatkowej możliwość rozliczania dlugoterminowego jako „najem prywatny” co pozwala utrzymac korzystne opodatkowanie w lokalach „dobowych”
Pozdrawiam

Reply
AirBnB 28-06-2016, 16:18

Szarman,

Dziękuję za wskazówkę związaną z częściowym odliczeniem składki zdrowotnej. Rozumiem, że masz na myśli, że obecnie składka na ubezpieczenie zdrowotne wynosi 9% podstawy wymiaru, jednakże nie podlega w całości odliczeniu. Odliczeniu podlega jedynie 7,75% podstawy wymiaru, a pozostałe 1,25% niepodlegające odliczeniu ani od podatku ani od dochodu, nie stanowi również kosztu uzyskania przychodu.

Czy prowadząc kartę podatkową mogę odliczyć 7,75% ubezpieczenia zdrowotnego opłacanego w ZUS przez mojego pracodawcę w ramach PIT-16 oraz czy tą samą składkę mogę odliczyć również w rozliczeniu PIT-36 ?

Pozdrawiam i dziękuję Grzegorzu za wyrozumiałość dla laika podatkowego jakim jestem.

Reply
Ela 05-07-2016, 18:37

Witam

Chciałabym zapytać o sezonowy wynajem domku letniskowego przez okres trzech miesięcy w roku, podczas gdy przez pozostały okres roku działalność gospodarcza z tym związana jest zawieszona. Czy ten limit dla uniknięcia kasy fiskalnej (20000 zł rocznie) jest obliczany proporcjonalnie dla tych trzech miesięcy?

Reply
Andrzej 11-07-2016, 17:55

Mam pytanie.
Jako gospodarstwo agroturystyczne wynajmuje jeden pokój, i jestem zwolniony z podatku dochodowego i Vat-u, jednak ostatno zawarłem umowę z booking.com. Otrzymałem fakturę z adnotacją, że mam rozliczyć podatek VAT. Czy rzeczywiście mam to zrobić i czy płacę podatek za całą kwotę rezerwacji, czy tylko za prowizję?

Reply
Helena 17-07-2016, 19:37

Witam. zglosilam do US ryczałt za wynajem kupionego w br mieszkania odrębna własność,poprzedni właściciel mieszkał 5 lat,mam umowę na 14mcy do czerwca 2017 r.nie prowadzę działalnośći gospodarczej,w US dali mi druk na indywidualna interpretację do IS./brak jeszcze odpowiedzi/ z PANA e-meili i informacji z KIP zrozumiałam że podatek na zasadach ogólnych byłby 0. / DUŻY REMONT/ /czy teraz po 2 miesiącach mogę zmienić deklarację czy dopiero od stycznia.i czy ta umowa będzie się liczyć;czy dopiero od nowego najemcy.

Reply
Stefan 25-07-2016, 22:04

Hejka,

czy ten limit 20000zl dotyczy DG calosciowo czy tylko z najmu? mam kilka PKD i jeden z nich to najem krotkoterminowy.

Reply
Tomasz 28-07-2016, 14:25

Witaj ponownie Grzegorz,

czy możesz tylko potwierdzić lub zaprzeczyć czy w najmie krótkoterminowym obowiązek wystawiania faktur dotyczy każdego przychodu? Czy jeśli rejestruję wszystko na kasie fiskalnej to również muszę wystawiać zawsze faktury?

Do tej pory wystwiałem faktury tylko osobom, które taką prośbę wystosowały.

Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam

Reply
Nowy 08-02-2017, 17:20

Tomek, nie musisz wystawiać każdemu klientowi faktury, natomiast każdy „zakup” powinieneś rejestrować w papierowej/ elektronicznej ewidencji, w razie kontroli skarbówki. Tako rzecze moja księgowa.

Reply
Jolanta 02-08-2016, 11:56

Witam,
Czytam różne publikacje na temat działalności gospodarczej i ciągle nie mam jasności co do sposobu zakładania i rozliczania się z US.
Nie mam jasności czy powinnam zgłaszać działalność
dotyczącą wynajmowania apartamentu na okres wakacyjny tj. w sezonie letnim od maja do września.
Proszę o podpowiedź, od czego zacząć. Na jakich zasadach rozliczać przychód,co z VAT , czy powinnam opłacać ZUS.
Prawdopodobnie przychód z okresu 5 miesięcy będzie mniejszy niż obowiązkowe przez 12 m składki ZUS.
Z góry dziękuje za podpowiedź
Pozdrawiam
Jolanta

Reply
Adam 08-08-2016, 10:52

Witam,
Mam dużą wątpliwość co do takiej interpretacji, która wynajem mieszkania przez osobę fizyczną, choćby na krótkie terminy, traktowała jako działalność gospodarczą. Jako argument przeciw takiej interpretacji mogę przywołać samą definicję działalności gospodarczej, którą definiuje sama ustawa o PIT w Art. 5a, pkt. 6), lit. c). W tym artykule, jako nie pochodzące z działalności gospodarczej określone są przychody pochodzące ze źródeł wymienionych w art. 10 ust 1, 2 i 4-9, czyli m.in. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze.
Jednocześnie,ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym mówi o tym, że 8,5% ryczałtu ma zastosowanie do przychodów z Art. 6, pkt.1a tejże ustawy, czyli „otrzymanych lub postawionych do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne (…) z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze.”
Z uwagi na to, że booking.com jest platformą, która pośredniczy w nawiązaniu relacji pomiędzy właścicielem mieszkania a klientem, który je wynajmuje, pieniądze zebrane przez system rezerwacyjny booking.com i przelane na konto właściciela są otrzymanymi wartościami pieniężnymi pochodzącymi z najmu i moim zdaniem podlegają opodatkowaniu 8,5% ryczałtem przez osobę fizyczną.
Pozdrawiam,
Adam

Reply
Piotrek 08-08-2016, 11:36

W mojej ocenie przede wszystkim zacząć należy od zdefiniowania jaką właściwie umowę zawiera się w wypadku najmu na krótkie terminy.

Zgodnie z definicją najmu z art. 659 §1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o usługach turystycznych usługi turystyczne to usługi przewodnickie, usługi hotelarskie oraz wszystkie inne usługi świadczone turystom lub odwiedzającym. Turysta to osoba, która podróżuje do innej miejscowości poza swoim stałym miejscem pobytu na okres nieprzekraczający 12 miesięcy, dla której celem podróży nie jest podjęcie stałej pracy w odwiedzanej miejscowości i która korzysta z noclegu przynajmniej przez jedną noc (art. 3 ust. 1 pkt 9). Z kolei odwiedzający to osoba, która podróżuje do innej miejscowości poza swoim stałym miejscem pobytu, dla której celem podróży nie jest podjęcie stałej pracy w odwiedzanej miejscowości oraz niekorzystającą z noclegu (art. 3 ust. 1 pkt 10). I dalej usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 ust. 1 pkt 8).

Jak widzisz, najem to umowa o charakterze bardzo ograniczonym. Z punktu widzenia klienta jest to usługa sprowadzająca się tylko do używania rzeczy. Jeżeli w wypadku „najmu krótkoterminowego” użytkownik dostaje dodatkowe świadczenia, nie wynikające wprost z definicji najmu, to ciężko jest zgodzić się z Twoją interpretacją. W takim wypadku zwykle oferuje się wymianę pościeli, udostępnienie ręczników, czy chociażby udzielanie wskazówek stricte turystycznych. Poza tym odwiedzający korzysta ze środków czystości udostępnionych w mieszkaniu, a nierzadko napojów i poczęstunku. Istotne są też znamiona podmiotowe klienta. Definicja turysty i odwiedzającego jest dosyć jednoznaczna.

Można się zgodzić z Twoją interpretacją ale tylko w wypadku, gdy rzeczywiście mamy do czynienia z czystym najmem, bez tego wszystkiego co zwykle łączy się z obsługą turystów lub odwiedzających.

Przy ocenie do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować dany przychód nie można pomijać definicji z innych ustaw. Prawo stanowi cały system norm, a nie jedną ustawę, która nas interesuje.

Reply
Adam 08-08-2016, 20:09

Piotrze,
Dziękuję Ci za odpowiedź. Zgadzam się z kodeksową definicją najmu, którą przytoczyłeś i muszę powiedzieć, że to co robię jest dokładnie tym, do czego ta definicja się odnosi, tzn. udostępniam mieszkanie na określony czas i za określoną cenę (czynsz). Jednocześnie nie świadczę żadnych dodatkowych usług w okresie, w którym najemca zajmuje mój lokal. Nie oferuję oprowadzania po mieście, nie pośredniczę w załatwianiu różnych spraw w mieście, nie dostarczam posiłków ani napojów, nie wymieniam pościeli ani ręczników w okresie, w którym najemca zajmuje mój lokal, nie wynoszę najemcy śmieci, nie ścielę mu łóżka ani nie sprzątam, nie prowadzę całodobowej ani żadnej innej recepcji, nie zamawiam taksówek, nie organizuję budzenia ani nie świadczę żadnych innych usług, które typowo świadczą hotele, pensjonaty i tego typu obiekty.
Rozumiem, że w moim przypadku możemy mówić o „czystym najmie”, którego to sformułowania użyłeś w odpowiedzi na moje pytanie?
Mieszkanie, które udostępniam za pośrednictwem booking.com jest wyposażone w dość wysokim standardzie po to, aby uzyskać możliwie wysoki czynsz, bo nie ukrywam, że o to mi tak naprawdę chodzi. Jednocześnie, im wyższy uzyskany czynsz, tym wyższy ryczałtowy podatek 8,5%, co także odbywa się z korzyścią dla budżetu państwa. Taki jest też cel rozliczania się ryczałtem.
Pośrednictwo booking.com służy wyłącznie temu, aby zwiększyć przychody z najmu. Gdyby zamiast platformy booking.com ogłaszać się w gazecie, poziom przychodów na pewno byłby niższy, ale efekt dokładnie taki sam – wynajęcie mieszkania w określonym standardzie wyposażenia, na określony czas i za określoną cenę osobom, które z takiego najmu chcą skorzystać.

Pozdrawiam,
Adam

Reply
Piotrek 08-08-2016, 20:35

Ode mnie zapewnienia niestety nie uzyskasz. Wręcz przeciwnie, sam raczej podświadomie czujesz, że Twoja interpretacja jest, delikatnie mówiąc, naciągnięta.

Kto jest Twoim typowym klientem? Po co przyjechał do Twojej miejscowości? Napisałeś „nie wymieniam pościeli ani ręczników w okresie, w którym najemca zajmuje mój lokal”, a dostarczasz lokal z czystymi ręcznikami i zmienioną pościelą? W lokalu jest mydło i inne środki higieny do wykorzystania przez klienta? Jeżeli tak to raczej mamy do czynienia z usługami zakwaterowania, o których, zresztą bardzo słusznie, napisał Grzegorz wyżej. Usługi zakwaterowania mieszczą się w definicji usług turystycznych.

Reply
Tomasz 08-08-2016, 20:53

Adam jeśli chcesz tak robić twoja sprawa. Zmienisz zdanie po pierwszej kontroli skarbówki :)

Adam 08-08-2016, 22:16

Piotrze,
no właśnie nie. Próbuję wykazać absurd sytuacji, w której narzędzie, które ma w prosty i łatwy sposób umożliwić osobie fizycznej rozliczenie się z podatku, czyli ryczałt, staje się bezużyteczne wyłącznie w oparciu o interpretacje, a nie czytelne przepisy. Z samego artykułu wynika, że przepisy nie są tutaj jednoznaczne.
Czy gdyby nie było w mieszkaniu ręcznika, pościeli i mydła, to byłby Twoim zdaniem najem?

Piotrek 08-08-2016, 22:53

Adamie,
Nawet gdyby nie było w mieszkaniu ręcznika, pościeli i mydła to nadal nie dałbym Ci jednoznacznej odpowiedzi. Zwróć uwagę, że w mojej pierwszej odpowiedzi wskazałem, że istotne są też znamiona podmiotowe klienta. Turysta to osoba, która podróżuje do innej miejscowości poza swoim stałym miejscem pobytu na okres nieprzekraczający 12 miesięcy, dla której celem podróży nie jest podjęcie stałej pracy w odwiedzanej miejscowości i która korzysta z noclegu przynajmniej przez jedną noc (art. 3 ust. 1 pkt 9). Z kolei odwiedzający to osoba, która podróżuje do innej miejscowości poza swoim stałym miejscem pobytu, dla której celem podróży nie jest podjęcie stałej pracy w odwiedzanej miejscowości oraz niekorzystającą z noclegu (art. 3 ust. 1 pkt 10).

Dla przykładu możemy rozpatrzyć taki wariant, że wynajmujesz komuś samochód. To też jest umowa najmu. Jeżeli wynajmujesz go znajomemu by ten zawiózł teściową do domu spokojnej starości to mamy do czynienia z najmem, ale jeżeli wynajmujesz go turyście to mamy do czynienia z usługą turystyczną, która jednocześnie jest umową najmu.

Przy interpretacji prawa zakłada się racjonalność ustawodawcy. Interpretacja nie może zakładać luk w prawie, a także prowadzić do absurdalnych wniosków. Korzystam z gościnności Grzegorza i nie będę tutaj robił wykładu z zasad wykładni prawa. Jeszcze się na mnie obrazi :-).

Piotrek 08-08-2016, 23:00

I zapomniałem zaznaczyć, że dom spokojnej starości musi być w tej samej miejscowości gdzie mieszkasz i gdzie mieszka Twój znajomy i jego teściowa. W przeciwnym wypadku też bym miał wątpliwość co do zakwalifikowania tej czynności :-).

Adam 08-08-2016, 23:15

Piotrze,
ta dyskusja robi się naprawdę ciekawa!
Pójdźmy logiką takiej definicji turysty, jaką podałeś i zobaczmy jakie będzie mieć ona konsekwencje w następującej sytuacji: wyobraźmy sobie, że wynajmuję mieszkanie parze dorosłych ludzi, która po pewnym okresie najmu, załóżmy po 3 miesiącach, ale może być to dowolny okres krótszy niż rok, kończy umowę na swój wniosek i wraca do swojego miejsca zamieszkania. Pomijam to, że mogę nie wiedzieć gdzie jest ich stałe miejsce zamieszkania i jaki jest powód ich przybycia do mojego miasta, które zmusza ich do wynajęcia mieszkania. Mogą być mi nieznane powody, dla których muszą zakończyć umowę. Nawet jeśli uzyskam od nich takie informacje, to nie mam żadnej gwarancji, że są prawdziwe. Załóżmy jednak, że nie podjęli w tym okresie pracy w moim mieście. Zgodnie z definicją byli wobec tego turystami, którym świadczyłem usługę zakwaterowania, która wymaga rozliczenia się poprzez założenie działalności gospodarczej?? Przyznasz chyba, że to absurdalny wniosek, ale tak wychodzi z tej interpretacji.
Ustawa o PIT nie rozróżnia terminu, na który się wynajmuje obiekt, mówi tylko o najmie.

Piotrek 08-08-2016, 23:42

No widzisz, dlatego właśnie nie prowadzi się jałowych dyskusji w oderwaniu od rzeczywistego przypadku. Wykładni prawa dokonuje się na potrzeby konkretnego przypadku. Przepisy prawa składają się z norm generalnie abstrakcyjnych. Po ustaleniu stanu faktycznego dokonuje się subsumpcji czyli przyporządkowaniu (podciągnięciu) stanu faktycznego pod ogólną normę prawną.

W Twoim wypadku, skoro ogłaszasz się na booking.com nie ulega żadnej wątpliwości, że „celujesz” w turystów, którzy z definicji wynajmują krótkoterminowo. Grzegorz wskazał konkretne numery PKD. Istotny jest w tym przypadku Twój konkretny zamiar. Nie mam co do tego żadnej wątpliwości.

Przytoczony przez Ciebie przykład można by rozwijać o studentów zamieszkujących na rok akademicki czy nawet niepełnoletnich uczniów szkół średnich, którym rodzice wynajęli pokój. Jak już mówiłem, prawo składa się z norm generalnie abstrakcyjnych i w pewnym zakresie, w określonych przypadkach, dopuszcza się stosowanie analogii (praca zarobkowa vide nauka).

Jeżeli zaś chodzi o ustawę o PIT to tu nawet nie chodzi o kwalifikację źródła przychodu, ale o samą stawkę podatkową. Tutaj sprawa wprost wynika z PKD. Podobnie w ustawie o podatku od towarów i usług, gdyby ten problem Ciebie dotyczył.

Jeżeli masz wątpliwości zawsze możesz wystąpić o indywidualną interpretację podatkową. Za 40 zł opłaty będziesz mógł spać spokojnie – Minister Finansów dokona wykładni na potrzeby Twojego przypadku.

Adam 08-08-2016, 23:34

Jeśli ustawodawca jest racjonalny, to nie może oczekiwać, że tego typu sytuacje zostaną przez wynajmującego w pełni rozpoznane, bo jest to po prostu niemożliwe. Jeśliby założyć taką zależność, że typ pobytu, jego przyczyny i sposób spędzania czasu przez najemcę determinuje sposób podatkowego rozliczenia się przez wynajmującego, który w ten sposób ponosi konsekwencje wynikające z takiego a nie innego sposobu spędzania czasu przez najemcę, to trzeba by również przyjąć, że wynajmujący będzie ponosić inne konsekwencje działania swojego najemcy. Przykładowo, jeśli najemcą okazałby się złodziej, który wynajął moje mieszkanie, aby się zdrzemnąć, po czym poszedł okraść bank, to zgodnie z definicją był turystą, któremu wyświadczyłem usługę zakwaterowania. Aby poprawnie rozliczyć taki najem musiałbym wiedzieć, że nie przyjechał w celu podjęcia pracy, ale skąd miałbym to wiedzieć? Gdybym miał z całą pewnością posiadać taką wiedzę potrzebną do tego aby się poprawnie rozliczyć, to musiałbym również posiadać wiedzę o tym, że planuje okraść bank. W takiej sytuacji stałbym się współwinnym popełnienia przesępstwa jeśli nie zawiadomiłbym organów ścigania o takim zamiarze mojego najemcy.
Nie mogę uzależniać swojego podatkowego rozliczenia od wiedzy na temat sytuacji życiowej najemcy i jego planów, skoro do takiej wiedzy nie mam dostępu. Potencjalnie każdy najem krótszy niż rok może być w świetle Twojej definicji usługą zakewaterowania.

Reply
Nowy 08-02-2017, 17:31

Adam, stoję za Tobą murem. A przede wszystkim za zdrowym rozsądkiem. Zechciałbyś startować na Ministra Finansów?

Reply
Wojtek 12-08-2016, 10:45

Witam

Podpisalem umowe z firma pośredniczaca na wynajem mieszkania, firma ta zajmuje sie wynajmem krótkoterminowym w większości w okresie letnim.
Otrzymalem ostatnio rozliczenie miesieczne w ktorym firma zaplacila 8% podatku od kwoty zarobionej w danym miesiacy, potracila prowizej 20% od kwoty po zpalaceniu podatku a pozostala
kwote przelala na moje konto i prosi o wystawienie rachunku.
Czy ja rowniez musze zapalcic podatek od kwoty przelanej na moje konto jesli podatek zostal juz zaplacaone za cala zarobiona kwote w danym miesiacu?

Pozdrawiam
Wojtek

Reply
Piotr 12-09-2016, 16:40

Mam tą samą sytuację jak ty Wojtek i zgłębiłem temat posiłkując się opinią księgowej i samej firmy która świadczyła dla mnie takie usługi….
Konkluzja jest taka: niestety musisz zapłacić podatek jeszcze raz, ponieważ otrzymałeś tzw. „korzyść majątkową” a od niej musisz odprowadzić adekwatny podatek (w związku z tym, iż sam jestem osobą fizyczna i zarazem płatnikiem VAT muszę ująć 23%). Generalnie zrezygnowałem z usług takiej firmy właśnie ze względu na opodatkowanie.
Pozdrawiam przy tej okazji twórców naszego nadzwyczaj przystępnego dla obywateli prawa podatkowego.

Reply
Damian 20-08-2016, 23:01

Witam,
Bardzo dziekuje za Pana artykul . Mam pytanie. Mieszkam w Wielkiej Brytanii, jestem „samozatruniony”mam mieszkanie w Polsce ,ktore chcialbym wynajmowac w ramach Airbnb . Czy moge rozliczac sie podatkowo z niego w UK? W ramach mojej jednoosobowej firmy? Damian

Reply
Halina 22-08-2016, 13:22

Witam!
Mam pytanie dotyczące otrzymanej od Booking.com faktury za prowizję (pośrednictwo w wynajmie pokoi). Kiedy następuje moment powstania obowiązku podatkowego w vat i w podatku dochodowym od osób fizycznych? Faktura wystawiona jest z dniem 3 sierpnia natomiast usługa dotyczy miesiąca lipca. Z góry dziękuję za pomoc :)

Reply
Tomasz 24-08-2016, 06:35

Obowiązek podatkowy następuje z chwilą zapłaty, czyli gdy goście przyjeżdżają i płacą. Natomiast faktury z bookingu uwzględniają prowizję dopiero gdy gość wyjedzie, więc samemu należy policzyć jaka będzie opłata z tytuły VAT. Kiedy gość przyjedzie w lipcu a wyjedzie w sierpniu to na pewno kwota będzie inna niż 23% od otrzymanej faktury. Na dole na fakturze jest napisane gdzie możesz znaleźć informacje na portalu booking.
Pozdrawiam

Reply
Jolanta 08-09-2016, 10:40

Kiedy dokładnie jest najm długoterminowy na cele mieszkalne?
Mam takie najmy 1-2-3 miesięczne, ale ze strachu fakturuję na 8%.
Czy była jakas interpretacja indywidulana ?
Moi najemcy to albo ludzie bezposrednio płacący np. studenci czy pracownicy albo firmy wynajmujące dla czasowych pracowników.

Jola

Reply
Joanna 20-09-2016, 13:32

Mama pytanie.
Osoba fiz.prowadzi dział. gosp. – sklep. Dodatkowo wynajmuje mieszkanie poprzez booking. Faktura za lipiec od bookingu była wystawiona w sierpniu i po potrąceniu prowizji w sierpniu zostały otrzymane pieniądze za wynajem.
Czy do podatku – ryczałt 8,5% brać pod uwagę całą kwotę którą uzyskał booking czy kwotę po odliczeniu prowizji która została fizycznie otrzymana przez wynajmującego? I czy za wynajem lipcowy zafakturowany w sierpniu podatek płaci się we wrześniu czy powinno się zapłacić w sierpniu?

Reply
Wojciech 10-10-2016, 11:59

Dzięki wielkie, bardzo dobry i pomocny artykuł ale brakuje w nim szerszego omówienia księgowania przychodów w przypadku korzystania z booking.com lub innych tego typu serwisów.
Kiedy i jak księgować przychód jeżeli płatności od gości są pobierane w całości przez w/w serwisy?

Wg informacji, które udało mi się uzyskać od doradcy podatkowego wynika że:
1. Przychód księgujemy w dniu wykonania usługi, a więc w DNIU PRZYJAZDU gościa.
2. Przychód księgujemy w PEŁNEJ wysokości należności za pobyt, a nie w wysokości kwoty otrzymanej faktycznie z serwisu (pomniejszonej o prowizję).
3. Przychód księgujemy na podstawie otrzymanego rozliczenia z serwisu. W przypadku booking.com otrzymuję dokument „zawiadomienie o płatności / remittance advice” zawierający wszystkie pobyty, daty i należne kwoty.
4. VAT (8%) jest już zawarty w pobranej należności, zatem księgujemy przychód w kwocie NETTO, tj po odjęciu VATu.
5. Prowizję pośrednika księguję w koszty na podstawie wystawionej przez nich faktury stosując odwrotne obciążenie (podatek VAT jest rozliczany przez nabywcę). Stawka VAT 23%.

Przykładowo: Pan X miał pobyt od 5 – 10 lipiec i zapłacił 1000 zł.
Obliczam kwotę netto: 1000 zł – 74,07 (VAT 8%) = 925,93 zł
Z dniem 5 lipca księguję w przychodach 925,93 zł i odpowiednie kwoty w ewidencji VAT.
Prowizję księguję w koszty zgodnie z wystawioną fakturą.
Jeżeli klient chce fakturę to wystawiam ją (jak wyżej z VAT 8%) i oczywiście wtedy tej należności nie księguję na podstawie rozliczenia dodając adnotację, z numerem faktury.

Wszystko powyżej opisane dotyczy działalności gopodarczej z VATem.

Można też skorygować artykuł odnośnie możliwości pobierania płatności przez booking.com i airbnb. Obecnie oba serwisy mogą pobierać w całości płatności od gości. Korzystam z obu i w ten sposób właśnie pobierają wszystkie płatności.

Reply
Andrzej 21-10-2016, 07:35

Mam pytanie czy najem na doby można prowadzić w budynku wielo mieszkalnym czy jest konieczna zmiana warunków użytkowania na co pewnie nie zgodzi się wspólnota i mieszkańcy?

Reply
Jolanta 27-10-2016, 20:28

Nie trzeba miec zgody wspólnoty. Wspólnota nie moze ograniczyc twojego prawa do dysponowania mieszkaniem. Ale tak czy inaczej sprawdz na wszelki wypadek czy cos nie uchwalili do tej pory dotyczacego lokali niemieszkalnych. Różne cuda w małych wspólnotach się zdarzają.
Gmina tylko moze podniesc podatek bo mieszkanie bedzie uzywane do innych celow niz mieszkaniowe.
Mam teraz taka sprawe w sądzie ze wspólnotą i zobaczymy jak się skonczy.

Reply
Lukasz 24-11-2016, 15:24

problem w tym, że interpretacje indywidualne wykluczają się wzajemnie. Czasami US traktuje to jako działalność, a czasami zezwala na ryczałt 8,5%.
Moim zdaniem chyba dobrym wyjściem jest zastosowanie złotego środka, czyli rozliczać się na zasadach ogólnych 18/32% bez DG. W ten sposób nie trzeba prowadzić biurokracji związanej z DG, płacić wyższego podatku za grunty, a US nie powinien się doczepić, bo przecież płacimy wysoki podatek dochodowy.

Reply
Wojciech 25-11-2016, 16:04

Moim zdaniem oba podejścia są dość ryzykowne.
W przywołanej interpretacji US odnosi się do stanu przedstawionego w piśmie. M.in. mowa jest o najmie krótkoterminowym oraz przyjmuje założenie: „Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie są i nie będą podejmowane w sposób ciągły (stały), lecz okazjonalny.”

Po pierwsze wynajem „na doby” z zapewnieniem pościeli, ręczników i sprzątania nie jest najmem krótkoterminowym. Jest to usługa noclegowa. Nie wiem jaki rodzaj usługi proponuje podatnik z tej interpretacji ale my mówimy tutaj o typowej usłudze noclegowej.

Po drugie w interpretacji mowa jest o okazjonalnym charakterze działalności. Jeżeli umieszczasz ofertę w booking.com czy innych serwisach i przyjmujesz regularnie gości to nie jest to czynność okazjonalna. „Regularnie” nie znaczy np „codziennie”. Może być w jednym miesiącu trzech, w innym jeden a w innym zero. Z definicji działalności gospodarczej, stosowanej najczęściej w orzecznictwie wynika, że musi być „zorganizowana i wykonywana w sposób ciągły”. Raczej trudno będzie obronić pogląd, że usługa noclegowa, o której mówimy nie ma charakteru zorganizowanego i nie jest prowadzona w sposób ciągły. Gdyby np moje mieszkanie w którym mieszkam, było wynajmowane tylko w wakacje (gdy wyjeżdżam) to wtedy nie jest to sposób ciągły. Ale jeżeli mieszkanie jest udostępnione przez cały rok to raczej ma charakter ciągły.

Podsumowując: typowy najem „na doby” to działalność gospodarcza. Takiej interpretacji Urzędu Skarbowego bym się spodziewał w tym wypadku. Nie będzie to najem prowadzony przez osobę fizyczną (rozliczany na zasadach ogólnych czy w formie ryczałtu). Zaklasyfikują to jako działalność. I ja to w takiej formie prowadzę.

Reply
Lukasz 25-11-2016, 16:14

jeżeli wynajmujesz mieszkanie na cały rok to oczywiście masz rację. Pytanie jak ma się to w momencie, gdy wynajmujesz okazjonalnie np. tylko podczas wakacji. Czy jest to już forma zorganizowana i ciągła?
Druga sprawa to jeżeli prowadzisz DG to powinineneś swoje mieszkanie zgłosić w gminie jako „inny obiekt hotelowy”. Pociąga to za sobą konieczność posiadania opinii przeciwpożarowej uzgodnionej z miejscowym komendantem straży pożarnej oraz z sanepidem (szczególnie ppoż to dość gruba sprawa). Generalnie w ten sposób prowadzisz praktycznie hotel, choć z odrobinę mniejszymi wymaganiami co do np. wyposażenia.
Z tego co wiem należy również zmienić w gminie funkcje mieszkania z mieszkaniowej na DG ale to już chyba mniejszy problem.

Reply
Piotrek 25-11-2016, 16:23

Tutaj przytoczę fragment orzeczenia NSA (II FSK 379/14 – Wyrok NSA).

„Elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywności osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie, okazjonalnie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia zarobku, czyli dochodu. Wykonywanie działalności gospodarczej może być przez osobę fizyczną w zasadzie w dowolnym momencie rozpoczęte, jak i zakończone. Przedsiębiorca może zatem faktycznie wykonywać działalność w okresie dowolnie przez siebie wybranym. Okres jej wykonywania może zaś poprzedzić przygotowaniem do jej prowadzenia lub podejmować takie czynności, które w danej chwili nie przynoszą jeszcze dochodu, czy nawet przychodu, ale z uwagi na zamierzony cel są niezbędne do jego uzyskania lub maksymalizacji. Godzi się także odnotować to, iż jak to trafnie zauważono w literaturze, brak jest występowania w polskim porządku prawnym podmiotu (organu), który miałby kompetencje, do badania, czy dana działalność ma charakter ciągły i ewentualnie przyznawania na tej podstawie takiej kwalifikacji przedsiębiorcy ( por. J.Odachowski, Ciągłość działalności gospodarczej, Glosa 2003, nr 10, s. 30 i n.). Pozostaje zatem w tym względzie jedynie ocena zewnętrzna działań podejmowanych na przestrzeni czasu przez daną osobę lub grupę osób nakierowanych na realizację określonego celu pod kątem, czy można przypisać im charakter ciągły.”

Analizując zatem przypadek, że wynajmujesz mieszkanie w okresie wyjazdu wakacyjnego, to w tym momencie istotne jest czy jest to działanie sporadyczne (np. „zamieniłeś się” mieszkaniami na 2 tygodnie), czy zorganizowałeś na cały miesiąc kilku turystów i np. po każdym z nich sprzątałeś albo zleciłeś sprzątanie.

Trzeba pamiętać, że ustawa o swobodzie działalności gospodarczej daje możliwość zawieszenia działalności gospodarczej na okres od 30 dni do 24 miesięcy. Nie stoi zatem na przeszkodzie „zawieszenie” jej po sezonie i „odwieszenie” jej tuż przed sezonem.

W okresie zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej przedsiębiorca nie może wykonywać działalności gospodarczej i osiągać bieżących przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W okresie zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej przedsiębiorca:
1) ma prawo wykonywać wszelkie czynności niezbędne do zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów;
2) ma prawo przyjmować należności lub obowiązek regulować zobowiązania, powstałe przed datą zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej;
3) ma prawo zbywać własne środki trwałe i wyposażenie;
4) ma prawo albo obowiązek uczestniczyć w postępowaniach sądowych, postępowaniach podatkowych i administracyjnych związanych z działalnością gospodarczą wykonywaną przed zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej;
5) wykonuje wszelkie obowiązki nakazane przepisami prawa;
6) ma prawo osiągać przychody finansowe, także z działalności prowadzonej przed zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej;
7) może zostać poddany kontroli na zasadach przewidzianych dla przedsiębiorców wykonujących działalność gospodarczą.

Reply
Lukasz 25-11-2016, 17:24

najśmieszniejsze jest to, że tak na prawdę nikt nie wie jak interpretować prawo. Dzwoniłem na infolinię podatkową i tam powiedziano mi, że trzeba posiadać DG. Tego samego dnia dzwoniłem do swojego US i powiedziano mi, że jeżeli robię to okazjonalnie, tylko na wakacje i rozliczam się wg skali podatkowej to nikt mi się nie przyczepi.
Pytanie kto ma rację i kogo słuchać. ;) Ja chyba jednak posłucham swojego US, bo liczę że mówią po prostu z praktyki, a nie z literalnej interpretacji, która bywa różna.

Reply
wojtek 21-12-2016, 15:22

Witam obecnie prowadze dzialanosc za granica w wielkiej brytani od 10 lat jest to
agencja nieruchomosci zarzadzajaca mieszkaniami w stylu „airbnb”.

W tym roku zakupilem 3 nieruchomosci w krakowie ktore chcialbym zamiescic na platformie
airbnb , booking.com.

Obroty jakie chcialbym osiagnac beda rzedu 150-250 tysiecy zlotych.

Czy moglbym sie rozliczac z osiagnietych obrotow w wielkiej brytani ?

Podkreslam ze jestem i bede rezydentem wielkiej brytani a nieruchmoscia bede zarzadac zdalnie
z wysp a jedynie kontraktorzy osoby sprzatajace / zlate raczki beda ficzynie
zarzadzac nieruchomoscia.

Czy Urzad Skarbowy w polsce moze zadac od airbnb liste uzytkownikow ktorzy
prowadza dzialanosc i czerpia z tego zyski ?

Reply
Wojciech 03-01-2017, 14:00

Rozliczasz się zgodnie z miejscem siedziby firmy. Siedziba czyli ten adres który masz zgłoszony podczas rejestracji firmy, a nie tam gdzie masz biurko. Czyli w Twoim przypadku pewnie UK.
http://poradnik.wfirma.pl/-podatek-vat-cz-4-ustalenie-miejsca-opodatkowania
Inna sprawa to zatrudnianie osób w Polsce (sprzątanie, naprawy). Ich już trzeba rozliczać/ubezpieczać w Polsce.
Urząd Skarbowy ma prawo zwrócić się do dowolnej firmy (w tym airbnb) o udostępnienie danych, np transakcji wybranej osoby. Jeżeli firma ma siedzibę w UE to powinna takich informacji udzielić. W wypadku airbnb, jeżeli siedzibę mają tylko w USA, to szanse na taką współpracę są moim zdaniem znikome.

Reply
Piotrek 03-01-2017, 14:08

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zapewne z taką mamy do czynienia w tym wypadku, jeżeli osoby fizyczne nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). I dalej w ust. 3 za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z [...] położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Oprócz tego trzeba by zbadać umowy międzynarodowe w zakresie unikania podwójnego opodatkowania.

Choć pytanie autora zmierza raczej do pytania „czy się wyda?”, a nie „czy muszę płacić podatki?”…

Reply
Jolanta 03-01-2017, 14:18

Procedura wygląda tak:
Polski Urząd Skarbowy prosi analogiczny urząd skarbowy w innym kraju i weryfikacje osoby, lub faktur, lub produktu.
I teraz zalezy od Urzędu Skarbowego jakie są dalej procedury ale z reguły idzie on do takiej firmy np. airbnb i pokazuje pismo i prosi o ustosunkowanie się do niego.
Duże firmy bez problemu dają dostęp do informacji, i zakładam, że tak będzie w przypadku airbnb w USA. Nie opłaca się im nic ukrywać. Dadzą to o co ich się poprosi.
Małe zaprzyjaznione firmy mają furtkę w postaci „ze wzgl na dobre relacje z naszym kontrahentem niestety bez jego zgody itd….)

Na mnie cwiczył to Urząd i Celny i Skarbowy.

Jola

Reply
zielona 08-01-2017, 18:34

wynajmuje 3 mieszkania poza sezonem studentom na 10 miesięcy a latem turystom i dwa mieszkania tylko turystom przez caly rok. Mam DG i prowadzę książkę przychodów i rozchodow. Nie jestem Vatowcem i nie mam kasy fiskalnej bo studenci wplacaja czynsz na konto a goście na krotki termin placą poprzez Airbnb i Booking i te wplaty tez wplywaja na konto. Problem jest tylko z tym, że na fakturach z Booking.com widnieje moj nr NIP EU. Czy obliguje mnie to do placenia jakiegos podatku?
Czekam na odpowiedz i dziekuje za pomoc.

Reply
Wojciech 09-01-2017, 11:25

„Czy obliguje mnie to do placenia jakiegos podatku?”
Jak prowadzisz DG i książkę przychodów to chyba jest oczywiste że płacisz podatek dochodowy. Jeżeli nie jesteś płatnikiem VAT to nie płacisz VAT bez względu na to czy na fakturze jest twój NIP czy go nie ma. Ale skąd Booking ma twój NIP UE? Wydaje mi się, że NIP UE jest nadawany tylko dla płatników VAT dla potrzeb handlu wewnątrzwspólnotowego.

Tak czy inaczej VATu nie płacisz:
„Jeżeli nabywca niebędący czynnym podatnikiem VAT nie przekroczy limitu 50 tys. zł to nie ma obowiązku rejestracji do transakcji wewnątrzwspólnotowych. W konsekwencji przyjmuje na siebie stawkę opodatkowania jaką stosuje kraj kontrahenta, właściwą dla danego towaru.”
http://poradnik.wfirma.pl/-nievatowiec-a-zakup-towarow-w-ue

Reply
Łukasz 10-01-2017, 15:24

chcemy wynajmować 2-3 mieszkania w wawie przez airbnb i booking … co najlepiej założyć sp zoo czy DG?
ja bezrobotny, żona zatrudniona w korpo na pełny etat

Reply
Magda 10-01-2017, 21:27

Witam,
od zeszłego roku wynajmuję mieszkanie i za 2016 rok poniosłam stratę. Czy pomimo tego już od stycznia powinnam płacić zaliczkę na podatek (zasady ogólne), gdyż w 2017 roku nie poniosłam jeszcze żadnych kosztów oprócz kosztów stałych tj. amortyzacji, odsetek od kredytu, ubezpieczenie nażycie
Pozdrawiam

Reply
Wojciech 11-01-2017, 02:23

Łukasz: działalność założyć najlepiej na żonę – jak jest zatrudniona na pełny etat (osiąga minimalne wynagrodzenie) to nie płacisz składek ZUS za wyjątkiem zdrowotnego.
Odnośnie podatku to najlepszym rozwiązaniem jest wybór karty podatkowej. Dla działalności usług hotelarskich jest to możliwe (nie możesz jednocześnie świadczyć innych usług spoza dozwolonych dla karty). Wtedy nie płacisz procentu od dochodu tylko stałą kwotę. W roku 2016 było to od 220 – 446 zł. Zdecydowanie bardziej się opłaca niż zasady ogólne (% od dochodu) zwłaszcza przy najmie większej ilości mieszkań niż 1. Uwaga! Ilość wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć 12. Więcej na ten temat: http://ksiegowosc.infor.pl/podatki/ryczalt/karta-podatkowa/225488,Kiedy-wynajem-pokoi-goscinnych-i-domkow-turystycznych-mozna-opodatkowac-karta-podatkowa.html

Jeżeli mieszkania są współwłasnością małżeńską to nie wiem jak z wykorzystaniem ich do działalności, czy nie trzeba jakiejś umowy pisać pomiędzy małżonkami.
A co do spółki z o.o. to nie wiem jaki to ma sens. Założenie spółki jest dużo trudniejsze niż działalności jednoosobowej bo trzeba rejestrować w sądzie. Może ma to jakieś zalety przy większej działalności, gdy jest kilku udziałowców itd. Ale przy tak prostej działalności to chyba nie potrzebne.

Tak czy inaczej polecam wizytę u dobrego radcy podatkowego. Im więcej wydasz na profesjonalną poradę tym mniej na podatki i zusy :-) A błędów na początku można łatwo dużo narobić i potem ciężko to odkręcić (albo wręcz niemożliwe).

Magda: Tak, pomimo, że miałaś stratę od stycznia płacisz normalnie podatek. Ale stratę z lat ubiegłych możesz rozliczyć w kolejnych pięciu latach (w zeznaniach rocznych). Warunkiem rozliczenia jest oczywiście wykazanie tej straty w zeznaniu. Więcej na ten temat: http://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-jak-rozliczac-straty-z-lat-ubieglych

Reply
Dawid Y 11-01-2017, 16:30

Dzień dobry,
jestem w trakcie ustalania zasad rozliczania, rodzaju umowy i ogólnie warunków współpracy z właścicielami. Prowadzę biuro pośredniczące min. w zarządzaniu mieszkaniami na wynajem w systemie dobowym. Konkretne pytanie. Jaka forma współpracy byłaby najkorzystniejsza dla obud stron. Z naciskiem jednak, żeby właściciel nie musiał rozliczać vatu. Czy dzierżawa, czy zarządzanie czy może coś innego? Dochodzą jeszcze kwestie rachunków dla gości. Jestem vatowcem. Rozumiem, że stawka za usługi zakwaterowania to 8 %. Mam pewne ramy działania, ale chciałbym żeby właściciel jednak miał po pierwsze mało formalności, po drugie nieduży podatek.

Reply
Karolina 12-01-2017, 14:39

Witam,
Planuję wynająć firmie 2 mieszkania będące moja własnością na okres 1 roku. Firma ta będzie je dalej wynajmować na doby. Jaką formę podatku dochodowego należałoby zastosować? Czy muszę założyć dg? Czy wystawiać faktury Vat? (szacowany przychód roczny 120tys)
Pozdrawiam

Reply
Wojciech 14-01-2017, 12:06

Karolina: moim zdaniem najkorzystniejszy będzie wybór ryczałtu od najmu prywatnego, czyli nie w ramach działalności gospodarczej. Z firmą prawdopodobnie podpiszesz umowę najmu na cele działalności gospodarczej. W ramach tej działalności firma będzie świadczyć usługi hotelarskie, ale to już ciebie nie interesuje. Ty po prostu wynajmujesz firmie mieszkanie jak na biuro.
Ryczałt ten wynosi 8,5% od przychodu. Kosztów zapewne nie będziesz mieć żadnych bo firma najmująca weźmie wszystko na siebie, zatem rozliczanie podatku na zasadach ogólnych nie ma sensu. Ryczałt jest bardzo prosty w rozliczaniu – nie trzeba mieć biura księgowego ani prowadzić całej papierologii. Po prostu 8,5% od całego czynszu.

Tutaj jest wszystko opisane dokładnie: http://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2017-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie

Jeżeli nie przekroczysz przychodu 200 tys to VATu też nie musisz płacić. Tutaj są aktualne limity na 2017
http://www.wskazniki.gofin.pl/8,103,1,graniczne-kwoty-obrotu-okreslone-dla-celow-vat.html

Zwróć jednak uwagę że najem mieszkań na działalność wymaga zgłoszenia do urzędu miasta/gminy w celu obliczenia nowej (wyższej) stawki od nieruchomości.

Reply
Leszek 23-01-2017, 14:21

W świetle kilku ostatnich postów ,wychodzi na to ,że nie potrzeba rozliczać vatu od np faktur booking.com, co opisano na początku dyskusji i w artykule, jeżeli ich faktury za usługi pośrednika nie przekroczą 50000zł? oczywiście jeżeli nie jest się vatowcem i nie chce się tego robić? .
Wyżej Wojciech pisze ,że wynajmie firmie ? na ryczałcie 8,5% od przychodu?,a przecież jeżeli wynajmie firmie to nie jest usługa mieszkaniowa? nawet gdy ta firma będzie je świadczyć? to takie wynajęcie firmie może właśnie być obarczone wyższymi podatkami?

Reply
Wojciech 23-01-2017, 19:06

Tak, wg mojej wiedzy nie trzeba rozliczać VATu od tych faktur. Ale wszystko o czym tu dyskutujemy w komentarzach powinno być traktowane jako wskazówki a nie porady prawne. Końcową decyzję należy podjąć po konsultacji z radcą podatkowym.

Co do drugiej kwestii to nic nie wiem o tym żeby najem rozliczany ryczałtem 8,5 % był ograniczony tylko do celów mieszkaniowych. Ten warunek dotyczy stosowania zwolnienia z VAT. Czyli wynajmując mieszkanie firmie (obojętnie co firma będzie tam robić) – podatek dochodowy można rozliczać ryczałtem 8,5%, a stawka VAT będzie wynosić 23%. VAT oczywiście dotyczy płatników VAT.

Reply
Konrad 07-02-2017, 17:32

Wg mojej wiedzy i praktyki , prowadząc DG i nie będąc czynnym płatnikiem VAT , od faktur Booking i Airbnb należy odprowadzić Vat 9M z tytułu importu usług, na FV z bookingu jest adnotacja o obciążeniu zwrotnym.

Reply
bg 26-01-2017, 16:46

Witam, US poinformował mnie że jeśli się jest na Karcie podatkowej / wynajem pokoi/ nie można korzystać np z takich firm jak Booking – eliminuje to z zastosowania tego sposobu opodatkowania jakoby korzystamy z usług firm specjalistycznych – bardzo proszę o odpowiedź

Reply
bg 26-01-2017, 16:48

Jesli przy wynajmie pokoi ( 7 szt) korzystamy z usług booking musimy przejść na zasady ogólne lub ryczałt ???

Reply
Karolina 27-01-2017, 12:30

Mam nadzieję, że w porę trafiłam na ten artykuł…Proszę uprzejmie o porade czy moje działania związane z wynajmem były prawidłowe oraz czy powinnam podjąć jakieś dodatkowe kroki. W czerwcu 2016 zaczęłam wynajmować moje mieszkanie na AirBnB, zgłosiłam to w US, forma opodatkowania na zasadach ogolnych, nie prowadzę działalności. W okresie czerwiec – wrzesien wynajmowłam na kilka dni, krucho było z klientami, zalezało mi aby znaleźć kogos na dłuższy termin. Od września zaczęła wynajmować studentka z zagranicy i zostanie do lutego 2017. Od marca 2017 mam kolejną studentkę z zagranicy do lipca 2017. Z obydwiema mam podpisane kontrakty oprocz rezerwacji przez AirBnb. Wybrałam formę opodatkowania na zasadach ogolnych poniewaz chciałam zacząc amortyzować nieruchomosc na 10% rocznie, gdyż spłeniałam warunki (mieszkanie hipoteczne, rynek wtorny). Mieszkanie jest na kredyt, spore odsetki. Dlatego nie płaciłam zadnych zaliczek na podatek, poniewaz przy uwzględniueniu amortyzacji podatek byłby 0. Planuje wszystko rozliczyc przy okazji rozliczenia kwietniowego PIT. Czy moje podejscie jest ok, zwazywszy, ze moj wynajem, mimo posrednictwa AirBnB, jest na umowach najmu. Nie prowadze wynajmu w sposób zorganizowany, AirBnB sluzy mi do znajdowania dlugoterminowych najemcow.

Reply
Szarman 30-01-2017, 23:20

bg : w jakim mieście dostałeś takie informacje?
Jeden z warunkó bycia na karcie brzmi:” przy prowadzeniu działalności nie korzystają z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne”
Czy US zakłada że noclegi są sprzedawane przez babcie na dworcu??Z powyższego nie wynika, że nie można. W zasadzie każdy portal jest usługą specjalistyczną.

Reply
Agnieszka 01-02-2017, 19:39

Witam, moja sytuacja jest jeszcze bardziej zagmatwana. Mam możliwość wynajęcia mieszkania (na dłuższy termin) , które chcę następnie podnajmować na airbnb i podobnych stronach. Jak takie coś rozliczyć? Mieszkanie jest jedno, wiec zakładanie działalności i płacenie za zus nie kalkuluje się. Czy istnieje inna forma opodatkowania, gdzie będę mogła odliczyć koszta, czyli kwotę wynajmu, którą płacę, oraz koszta obsługi? (mieszkanie jest w innym mieście) . Bardzo dziękuję za Pańską pomoc!

Reply

Leave a Reply to Ela

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!