Czy warto inwestować w nieruchomości lub jak policzyć przepływy gotówkowe z wynajmu (aktualizacja)?

W poprzednim wpisie zamieściłem prosty plik XLS, służący do oszacowania przepływów gotówkowych z inwestycji w mieszkanie na wynajem, finansowanej kredytem hipotecznym. Na bazie uwag, które otrzymałem m.in. na GL czy Fridomia.pl, zaktualizowałem plik. Zmiany nie wpływają znacząco na ostateczny wynik analizy, niemniej czynią analizę dokładniejszą.

Zmiany, które wprowadziłem do pliku, są następujące:

W kosztach jednorazowych:

  • Dodałem VAT do prowizji pośrednika.
  • Dodałem koszty przepisania liczników (500 zł).

 

W kosztach cyklicznych:

  • Zmieniłem sposób liczenia podatku od najmu – formuła oblicza podatek do zapłacenia przy rozliczaniu na zasadach ogólnych (założyłem, że właściciel wchodzi w drugi próg podatkowy) oraz podatek płacony ryczałtem, a następnie wybiera mniejszą z wyliczonych kwot. Oczywiście, taka „optymalizacja podatkowa” bierze pod uwagę tylko to jedno mieszkanie, w przypadku, gdy ktoś posiada ich więcej, należałoby wziąć pod uwagę także inne wynajmowane lokale i dopiero wtedy podjąć decyzję o metodzie rozliczania.
  • Dodałem podatki od nieruchomości (szacunkowo).

 

Oczywiście, jestem otwarty na kolejne uwagi. Na koniec jeszcze link do zaktualizowanego pliku.

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

9 Comments

m 23-07-2010, 09:22

Jak zwykle gratuluję. Ciekaw jestem czy osobom które zajmują się wynajmem trafiają się nierzetelni lokatorzy i jak sobie z nimi radzić. Bo dla mnie jest to sporą barierą. Pozdrawiam

Reply
m 02-08-2010, 09:04

Jestem ciekaw następującej rzeczy, czy mieszkanie na wynajem bardziej opłaca się kupić na rynku wtórnym czy od dewelopera? Bo przecież oba rozwiązania mają i wady i zalety ale czy inwestycja w nowe mieszkanie posiada odpowiedni zwrot z kapitału??
pozdrawiam
m

Reply
Wynajmistrz.pl 05-08-2010, 14:06

Co do nierzetelnych lokatorów, to mi też się tacy trafiali (i wszystkim się pewnie trafiaja), aczkolwiek zawsze udawało się jakoś rozwiazać problem. Może wynikało to z prewencji, która stosuję, tj. sprawdzam najemców przed podpisaniem umowy. Nie jest to pewnie dokładne badanie, bo np. nie sięgam do BIK-u, ale zawsze podstawowe rzeczy można sprawdzić. Napiszę pewnie o tym jakiś tekst w przyszłości.

A czy bardziej opłaca się na wynajem kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy od dewelopera – bardzo trudno jednoznacznie odpowiedzieć. Kupujac od dewelopera trzeba się liczyć z tym, że często musimy zapłacić za mieszkanie (czyli np. ponosić koszty kredytu) dużo wcześniej, zanim dostaniemy klucze (jeśli kupujemy w trakcie budowy), kolejne kilka miesięcy i trochę pieniędzy musimy zainwestować w wykończenie. Z kolei nie płacimy podatku PCC od transakcji czy prowizji pośrednika. Przy mieszkaniu na rynku wtórnym często najemca może wprowadzić się od razu (nie musimy sami wykańczać, najczęściej tylko wykonać jakiś mały remont np. odmalować ściany), niemniej dochodza ww. koszty. Wszystko więc zależy od ceny, aczkolwiek stawiałbym, że obecnie dobra okazję do kupna mieszkania na wynajem jednak łatwiej znaleźć na rynku wtórnym.

Reply
Marek 08-01-2012, 12:43

Witam
Przyznam się że dziś po raz pierwszy, błądząc po internecie odnalazłem tą stronę.
I fajnie.
Jak trafiłem ? W wyszukiwarce wpisałem tekst / pytanie czy zakup mebli do mieszkania które mam zamiar potem wynajmować mogę wliczyć w koszty tego specyficznego rodzaju działalności jaką jest wynajem lokali.
I skoro znalazłem się tutaj mam drugie pytanie.
Czy prowadząc od kilku lat taką działalność koszt zakupu mieszkania, (na przykład kolejnego ) mogę wpisać w koszty ? Czy mogę po prostu zakup mieszkania potraktować tak jak w firmie produkcyjnej zakup maszyny, która pracując zwiększy mój dochód, a tym samym podatek płacony do U.S.?

Serdecznie pozdrawiam autora i czytelników
Marek

Reply
Marek 08-01-2012, 12:50

I jeszcze jedno
Przeczytałem wcześniejsze wpisy o nierzetelności lokatorów i chciałby podzielić się swoim doświadczeniem. Od jakiegoś czasu wynajmuje dwa mieszkania na podstawie Umowy o najmie okazjonalnym. Do takie umowy wynajmujący musi dołączyć notarialnie poświadczone dwa dokumenty. Jeden to oświadczenie lokatora że jakby co dobrowolnie poddaje się wykwaterowaniu. Drugie – oświadczenie na przykład rodziców lokatora mających mieszkanie własnościowe że oni (też jakby co ) godzą się przyjąć go do siebie. To jak dotąd w moim przypadku skutecznie dyscyplinuje lokatorów

Reply
Grzegorz 17-07-2012, 19:39

Witam

Gratuluje bloga. Swietny,
Czy kalkulator byl moze w pozniejszym okresie aktualizowany do dziesiejszych realiow?

Pozdrawiam
/Grzegorz K.

Reply
Grzegorz 23-07-2012, 17:39

Witam

Nie potrafie zrozumieć oblicania podatku:
Dlaczego do kosztów amortyzacji wliczane jest taksa notarialna + koszt wykonczenia + prowizja posrednika??
Wyglada mi to na pomylke.
Prosze o sprostowanie :)

Reply
marek 22-12-2012, 18:29

Jeśli można szanowny Panie twórco tej strony to odpowiem Grzegorzowi.
Panie Grzegorzu , amortyzuje się wartość wynajmowanej nieruchomości. Na jej wartość składają się wszystkie koszty jednorazowe jakie poniosła osoba żeby stać się właścicielem tejże nieruchomości.

Reply
brano 23-04-2013, 11:52

Warto, ale w nieruchomości magazynowe. Niby chodzi o miliony złotych, ale przynoszące pewny zysk – taka sytuacja jak teraz, w której magazyny tanieją, pojawia się raz na wiele lat. Warto obserwować bazy agencji Jartom. Firmy z kapitałem mogą dokonać naprawdę dobrej inwestycji.

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!