Czy warto inwestować w nieruchomości lub jak policzyć przepływy gotówkowe z wynajmu?

Jako osoba inwestująca w mieszkania, często z ciekawości przeglądam ogłoszenia kupna-sprzedaży różnych lokali, czasami otrzymuję również informacje od znajomych czy też agentów, z którymi współpracuję, o różnych okazjach na kupno mieszkań czy domów. Podstawowym pytaniem w takiej sytuacji jest, w jaki sposób policzyć, czy potencjalna inwestycja będzie opłacalna. Niniejszy wpis będzie próbą odpowiedzi na to pytanie.

Oczywiście, wszystko zależy od przyjętej metody liczenia rentowności inwestycji. Na swoje potrzeby przyjąłem jednak założenie, że interesują mnie przepływy gotówkowe tj. czy miesięczne (bądź roczne) wpływy będą przekraczać miesięczne (bądź roczne) wydatki związane z nieruchomością. W przeciwnym razie będę musiał do wynajętego lokalu regularnie dopłacać ze środków pochodzących z innych źródeł.

Na swoje potrzeby stworzyłem plik XLS pozwalający na szybkie oszacowanie przepływów gotówkowych. Poniżej opisałem przykładową analizę potencjalnej inwestycji – wybrałem jedno z ogłoszeń o sprzedaży dwupokojowego mieszkania na Ursynowie w dość nowym bloku niedaleko linii metra.

Na początek – cena mieszkania i finansowanie

Wg ogłoszenia, właściciel mieszkania wystawił je za 443 tys. zł. Cena z ogłoszenia jest ceną wywoławczą, więc założyłem, że możliwe będzie wynegocjowanie ceny niższej o 7% (wg tej analizy, o tyle właśnie średnio różniły się ceny ofertowe od transakcyjnych w Warszawie). Chciałbym wziąć maksymalnie wysoki kredyt, najlepiej na 100% wartości mieszkania (czyli wkład własny równy zero). Wg portalu Comperia.pl, tego rodzaju kredyty są osiągalne. Z tego samego portalu wziąłem też inne parametry kredytu (wybrałem najlepszą ofertę dla kredytu na 30 lat i 100% wartości mieszkania).

Tabela mieszkanie i kredyt

 

Jednorazowe koszty dodatkowe, ponoszone w momencie zakupu mieszkania

Przede wszystkim, należy sobie zdać sprawę z jednej kwestii  - żeby kupić mieszkanie, trzeba dysponować pewną gotówką. Nawet jeśli zakładasz, że weźmiesz kredyt na 100% wartości mieszkania, nie da się wszystkiego sfinansować takim kredytem. Trzeba ponieść takie koszty jak:

  • Prowizja za udzielenie kredytu (czasami bank dolicza ją do kwoty kredytu) – w naszym przypadku bank, w ramach promocji, nie pobierał prowizji;
  • Wycena nieruchomości (niektóre banki tego wymagają) – w naszym przypadku było to około 700 zł;
  • Ubezpieczenie na życie (niektóre banki tego wymagają) – w naszym przypadku bank tego nie wymagał;
  • Taksa notarialna (opłacana przy podpisywaniu aktu notarialnego sprzedaży-kupna nieruchomości, najczęściej ponosi ją kupujący, jest wyliczana w zależności od wartości transakcji);
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości) – występuje przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, a więc dotyczy naszego przypadku;
  • Założenie księgi wieczystej (opłata sądowa występująca jedynie przy zakupie lokalu, który jeszcze takiej księgi nie posiada, a więc przy wszystkich nowych lokalach) – w naszym przypadku lokal miał już księgę wieczystą;
  • Wpis prawa własności lokalu (opłata sądowa, 200 zł);
  • Wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej (opłata sądowa, 200 zł od wpisu, konieczne do zabezpieczenia kredytu dla banku);
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (hipoteka zwykła i kaucyjna, 0,1% wartości dla hipoteki zwykłej i 19 zł dla kaucyjnej);
  • Prowizja pośrednika (występuje dla mieszkań kupowanych na rynku wtórnym) – w naszym przypadku założyłem 2,5% wartości transakcji. Być może dałoby się kupić mieszkanie bezpośrednio, niemniej z mojego doświadczenia wynika, że nie jest to łatwe;
  • Koszt wykończenia, remontu lub doposażenia mieszkania (koszty wykończenia, jeśli mieszkanie jest nowe, remontu, jeśli używane i zniszczone, a także ewentualnego doposażenia, aby nadawało się do wynajmu) – w naszym przypadku krótka rozmowa z pośrednikiem pozwoliła stwierdzić, że mieszkanie trzeba będzie tylko pomalować i doposażyć w niektóre sprzęty.

 

Tabela koszty jednorazowe

 

Podsumowując, w naszym przypadku należałoby posiadać około 28 tys. zł gotówką na pokrycie początkowych kosztów, zaś kwota kredytu wynosiłaby prawie 412 tys. zł. W innych przypadkach, niektóre z kosztów dodatkowych można sfinansować kredytem – wtedy w załączonym pliku XLS należy doliczyć je do ceny mieszkania, a w tabeli „Jednorazowe koszty dodatkowe, ponoszone w momencie zakupu mieszkania” w odpowiedniej linijce wstawić zero.

Tabela koszty calkowite

 

Przychody

Ceny ofertowe wynajmu takiego mieszkania, jak pokazują ogłoszenia jednego z portali nieruchomości, wahają się od 2000 do 2500 PLN. Dla naszego przypadku przyjąłem 2200 zł miesięcznie (mieszkanie jest ładnie zaaranżowane, bardzo blisko metra, z miejscem parkingowym w garażu podziemnym), przy czym od tej kwoty odjąłem jeszcze 7% różnicy między ceną ofertową a transakcyjną (dla uproszczenia przyjąłem ten sam współczynnik co przy zakupie mieszkania). Przychody roczne są obliczone przy założeniu, że mieszkanie stoi puste (nie wynajęte) średnio jeden miesiąc w roku.

Koszty cykliczne

W kosztach, które będę musiał ponosić regularnie, uwzględniłem:

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – w naszym przypadku bank pobierał odpowiedni procent od kwoty brakującego wkładu własnego;
  • Rezerwa remontowa – w naszym przypadku założyłem, że co 2 lata trzeba będzie mieszkanie odmalować (koszt szacunkowy 2000 zł), a co 10 lat wykonać solidniejszy remont (koszt szacunkowy 20 tys. zł);
  • Ubezpieczenie mieszkania – każdy bank takiego ubezpieczenia wymaga, a warto mieszkanie ubezpieczyć nie tylko ze względu na wymagania kredytu;
  • Podatek od najmu – w naszym przypadku założyłem, że będę płacił podatek na zasadach ogólnych, ponieważ, niestety, koszty (suma kosztów ubezpieczenia, czynszu, odsetek od kredytu oraz amortyzacji) przewyższają przychody, więc efektywny podatek płacony na zasadach ogólnych będzie wynosił zero. Oczywiście, w innych przypadkach często zakłada się płacenie podatku ryczałtowego: 8,5% od przychodów (wtedy w pliku XLS w odpowiedniej komórce, zamiast 0%, należy wpisać 8,5%);
  • Czynsz (opłaty za administrację i koszty wspólne budynku) – o wysokość tej opłaty zapytałem pośrednika, przy czym odjąłem od niej zaliczki na opłaty licznikowe (ponieważ opłaty za media będą ponoszone przez najemcę);
  • Raty kredytu (kapitał i odsetki) – wysokość rat kredytu została policzona w oddzielnym arkuszu, na podstawie parametrów kredytu określonych wcześniej. Jako że liczę przepływy gotówkowe, w kosztach uwzględniam również spłatę kapitału;
  • Ubezpieczenie pomostowe – każdy bank wymaga zabezpieczenia kredytu do czasu ustanowienia zabezpieczenia w postaci hipotek, w naszym przypadku bank określił koszt tego ubezpieczenia na około 0,9% kredytu rocznie. Założyłem, że wpis własności oraz hipotek do księgi wieczystej lokalu uda się uzyskać w ciągu pół roku (w Warszawie, niestety, terminy oczekiwania na wpis są dosyć długie);
  • Opłata dla firmy zarządzającej – w naszym przypadku założyłem, że sam będę załatwiał wszystkie sprawy związane z najmem (poszukiwanie najemców, płacenie rachunków, ewentualne remonty itp.), niemniej w innych przypadkach można przecież skorzystać z usług firm zajmujących się takimi kwestiami za nas. Ich opłaty mogą wynosić 10-15% czynszu miesięcznie.

 

Tabela przepływy gotówkowe

Jak widać w tabeli, roczny zysk (a właściwie strata) wynosi -17 tys. zł w pierwszym roku, w kolejnych, ze względu na brak kosztów ubezpieczenia pomostowego, -15 tys. zł, co pokazuje, że inwestycja przy takich założeniach na pewno nie będzie się sama finansować. Główna przyczyna to oczywiście bardzo wysokie koszty kredytu zaciąganego w polskiej walucie, a także stosunek ceny mieszkania do możliwego do osiągnięcia przychodu z najmu takiego mieszkania. Nie wydaje mi się, że jest to cecha wyłącznie mieszkań na Ursynowie, dla innych dzielnic w stolicy wyniki wychodzą podobne.

Co więcej, należy pamiętać, że, żeby kupić takie mieszkanie, musimy dysponować około 28 tys. zł w gotówce, a więc w końcowych obliczeniach należałoby także uwzględnić w jakiś sposób korzyści utracone, wynikające z faktu wydania tych pieniędzy. Dla uproszczenia przyjąłem po prostu odsetki od ewentualnej lokaty bankowej, którą mógłbym założyć, gdybym nie zainwestował tych pieniędzy w mieszkanie. Założyłem 5% oprocentowania, z uwzględnieniem podatku Belki (19%).

W jaki sposób poprawić wynik?

Należałoby się zastanowić, czy nie da się jakoś poprawić efektywności finansowej takiej inwestycji.

Przede wszystkim, można pomyśleć o tańszym kredycie np. w innej walucie, dajmy na to EURO. Oczywiście, raty kredytu będą niższe, ale i tak nie spadną na tyle, żebyśmy wyszli na plus. A dojdzie nam przecież koszt spreadu oraz ryzyko walutowe (przynajmniej do momentu, kiedy wejdziemy do strefy Euro).

Możemy również pomyśleć o wyższym wkładzie własnym, niemniej nie jest to rozwiązanie sensowne, ponieważ, przede wszystkim, musimy dysponować gotówką, a po drugie, uwzględnienie utraconych korzyści (odsetek od zainwestowanego wkładu własnego) ponownie spowoduje, że znajdziemy się pod kreską.

Wniosek jest taki, że obecnie na inwestycję w mieszkanie na wynajem powinniśmy się decydować jedynie, gdy trafimy na naprawdę dobrą okazję – tanie mieszkanie w atrakcyjnej okolicy, gdzie czynsze za wynajem są wysokie.

Na końcu, oczywiście, chciałbym zaznaczyć, że nie jestem nieomylny i mogłem popełnić błędy w obliczeniach czy założeniach, stąd wszelkie uwagi będą mile widziane. Na pewno też nie uwzględniłem wszystkich elementów np. wzrostu bądź spadku wartości mieszkania (ale wynikało to z założenia, że interesują mnie bieżące przepływy gotówkowe) czy inflacji.

Polecam również spojrzeć na inne sposoby patrzenia na temat inwestycji w mieszkania pod wynajem:

http://www.eportfel.com/?q=node/583

http://www.eportfel.com/?q=node/588

oraz (gdzie komentowane są powyższe analizy z serwisu eportfel.com):

http://fridomia.pl/2010/05/04/w-odniesieniu-do-innych/

Jak zapewne uważni czytelnicy zauważą, mi bliższe jest podejście prezentowane przez panów z Fridomii.

Na koniec jeszcze link do pliku XLS ze wszystkimi tabelami.

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

8 Comments

m 25-06-2010, 11:21

Właśnie natrafiłem na tego bloga. Bardzo fajny, szczególnie przydatny dla mnie planującego rozpoczęcie inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Szkoda tylko że wpisy pojawiają się tak rzadko, bo dobrego nigdy za wiele :)

Reply
admin 25-06-2010, 11:36

Dzieki za mile slowa. Obiecuje, ze postaram sie zwiekszyc czestotliwosc publikacji…

Reply
m 25-06-2010, 13:47

Świetnie, trzymam za słowo ;) Przy okazji proszę o rozwianie moich wątpliwości dotyczących opodatkowania. Mianowicie czy przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych gdy mamy stratę na wynajmie związaną z zaliczeniem do kosztów amortyzacji oraz odsetek od kredytu czy tą stratę można „zbilansować” z dochodami z pracy? W ten sposób nie zapłacimy ani grosza podatku? Czy dobrze kalkuluję? Dziękuję

Reply
admin 25-06-2010, 13:57

Niestety, wg mojej wiedzy, przy rozliczeniu na zasadach ogolnych, strata na wynajmie nie pomniejsza dochodu uzyskiwanego z innych zrodel np. z pracy na etat. To byloby zbyt piekne ;-) Strate na wynajmie mozna jednak przeniesc na kolejny rok (z pewnymi ograniczeniami).

Reply
Mariusz 07-07-2010, 21:20

O ile mi wiadomo taką stratę można zbilansować, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą i mamy w niej zysk, a wynajem również prowadzimy w ramach tejże działalności.

Reply
m 13-07-2010, 11:50

Niestety (a może i stety) nie prowadzę działalności gospodarczej.

ps. czekamy na kolejny wpis na blogu.

pozdrawiam
m

Reply
Wynajmistrz.pl – blog dla właścicieli wynajmowanych mieszkań» Archiwum blogu » Czy warto inwestować w nieruchomości lub jak policzyć przepływy gotówkowe z wynajmu (aktualizacja)? 20-01-2012, 16:00

[...] poprzednim wpisie zamieściłem prosty plik XLS, służący do oszacowania przepływów gotówkowych z inwestycji w [...]

Reply
Jannek 09-06-2017, 11:23

Dlaczego wliczasz splate kapitalu jako koszt? To w oczywisty sposob zawyza koszty z takiej inwestycji. Kosztem kredytu sa odsetki a nie czesc kapitalowa.

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!