Czy odsetki od kredytu są kosztem?

Kredyt w walucieCzy koszty kredytu, służącego do sfinansowania wynajmowanego mieszkania, są kosztami uzyskania przychodu? Jest to szczególnie istotne dla osób rozliczających podatek od najmu według skali podatkowej oraz poprzez działalność gospodarczą. W niniejszym artykule postaram się zmierzyć z tą kwestią, która, niestety, nie jest taka prosta.

Raty kredytów dzielą się na dwie części: spłata odsetek i spłata kapitału.

 

Spłata odsetek

Wydaje się, że na podstawie Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz wielu interpretacji podatkowych wydanych przez Izby Skarbowe można stwierdzić, że odsetki stanowią koszt uzyskania przychodu. Art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Odsetki te są kosztem, jeśli spełniają kilka warunków:

  • pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, czyli zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Jeśli kredyt był przeznaczony na zakup mieszkania, które wynajmujemy, spełnienie tego warunku wydaje się dość proste. Niemniej, ciężar wskazania tego związku spoczywa na podatniku.
  • są faktycznie zapłacone, gdyż art. 23 ust. 1 pkt 32 tej samej ustawy mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Fakt, że nie możemy uznać za koszt uzyskania przychodów odsetek, których nie zapłaciliśmy, wydaje się być zrozumiały.
  • nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji, gdyż art. 23 ust. 1 pkt 33 mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. „W koszty” możemy więc wpuścić odsetki zapłacone od momentu przekazania lokalu do używania (patrz również interpretacja podatkowa o sygnaturze ITPB1/415-787b/11/WM).

 

Spłata kapitału

Wspomniany już wyżej art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) [..]. Ten punkt wyraźnie mówi, że spłata kapitału nie będzie kosztem uzyskania przychodu. Istnieje tutaj, jak zawsze w polskim prawie podatkowym, pewien wyjątek, ale o tym piszę poniżej (patrz fragment poniżej dotyczący kredytów waloryzowanych kursem waluty obcej).

Podsumowując – dla kredytu w złotówkach sprawa wydaje się prosta – odsetki faktycznie zapłacone po oddaniu mieszkania do używania możemy uznać za koszt uzyskania przychodu, a spłatę kapitału kredytu niestety nie.

 

Kredyty oparte o inne waluty

Sprawa przestaje być taka prosta, jeśli weźmiemy pod uwagę inne rodzaje kredytów. Z punktu widzenia rozliczenia podatku od najmu warto wyróżnić:

1. Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, które były bardzo popularne na polskim rynku w okresie boomu nieruchomościowego kilka lat temu. Wszystko wskazuje na to, że kredyty waloryzowane (denominowane lub indeksowane) kursem waluty obcej są kredytami w złotówkach, a nie w walucie. Ich spłata jest natomiast zależna od kursu waluty, na podstawie którego liczona jest wysokość rat w złotówkach. Można wyróżnić dwa rodzaje kredytów waloryzowanych kursem waluty obcej:

a. Kredyt denominowany kursem waluty obcej – udzielany i spłacany w złotówkach, ale wysokość kredytu w umowie jest określona w walucie obcej. Kredytobiorca otrzymuje kwotę w złotówkach, wyliczoną na podstawie kwoty kredytu przeliczonej na złotówki według kursu z dnia wypłaty. Oznacza to, że kredytobiorca może, ze względu na wahania kursu waluty, otrzymać w dniu wypłaty inną kwotę w złotówkach niż ta, o której była mowa w dniu podpisania umowy kredytowej.

b. Kredyt indeksowany kursem waluty obcej – udzielany i spłacany w złotówkach, a wysokość kredytu w umowie jest określona również w złotówkach. Przeliczenie na walutę obcą następuje w dniu wypłaty, według kursu z dnia wypłaty. Kredytobiorca otrzymuje wtedy w złotówkach dokładnie taką kwotę, o której była mowa w dniu podpisania umowy.

2. Kredyty waloryzowane (denominowane lub indeksowane) kursem waluty obcej, których spłaty (kapitału i odsetek), na podstawie tzw. ustawy antyspreadowej (USTAWA z dnia 29 lipca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw), dokonujemy w walucie obcej.

3. Kredyty w walucie obcej – udzielane i spłacane w walucie obcej.

 

W przypadku wymienionych wyżej rodzajów kredytów powstaje bardzo istotne pytanie: jaki koszt raty wyrażony w złotówkach możemy uznać za koszt uzyskania przychodu, czy też jaki kurs waluty zastosować przy przeliczaniu rat na złotówki na cele rozliczenia podatku.

Pierwszym krokiem do prawidłowego rozliczenia kosztów związanych z kredytem zaciągniętym na zakup wynajmowanego lokalu jest określenie, jaki to kredyt:

  • Waloryzowany,
  • Waloryzowany, ale spłacany w walucie, czy też
  • Walutowy.

Poniżej przedstawiam swoje przemyślenia na temat tego, w jaki sposób rozliczać każdy rodzaj tych kredytów tj. jak rozliczać spłatę odsetek i spłatę kapitału. Ostrzegam jednak, że są to tylko moje przemyślenia, z którymi niekoniecznie muszą zgodzić się urzędnicy w urzędach skarbowych. Chętnie poznam opinie innych specjalistów na ten temat, bo temat wydaje się stosunkowo młody i jednoznaczne określenie prawidłowego podejścia może być bardzo problematyczne.

 

Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej

Zgodnie z tym, co napisałem wcześniej dla kredytów czysto złotówkowych, odsetki, spełniające wymienione wcześniej warunki (powiązania z przychodami, faktycznej zapłaty po oddaniu mieszkania w używanie), stanowią koszt uzyskania przychodu. Kredyty waloryzowane są kredytami w złotówkach, spłacanymi w złotówkach, tak więc, po wydzieleniu z zapłaconej przez nas raty w złotówkach części odsetkowej, po prostu w całości wrzucamy tę część odsetkową w koszty.

Spłaty kapitału natomiast, również zgodnie z tym co napisałem wcześniej, nie możemy uznać za koszty uzyskania przychodu. Jednakże od 1 stycznia 2009 roku w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych znajduje się ciekawy zapis w art. 23 ust. 1 pkt 8 mówiący iż [...] kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

- pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu).

Jeśli więc zwracamy kapitałową część raty wg kursu wyższego niż kurs wypłaty, możemy wrzucić w koszty różnicę.

Z drugiej strony jest jeszcze zapis w art. 14 ust. 2 pkt 7g, który mówi, że przychodem z działalności gospodarczej są również [...] przychody osiągnięte w związku ze zwrotem lub otrzymaniem pożyczki (kredytu), jeżeli pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, w przypadku gdy: [...]

b) pożyczkobiorca (kredytobiorca) zwraca tytułem spłaty pożyczki (kredytu) środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Warto zwrócić uwagę, że art. 23 ust. 1 pkt 8 dotyczy wszystkich, natomiast art. 14 ust. 2 pkt 7g wydaje się dotyczyć wyłącznie przychodów z działalności gospodarczej. Wydaje mi się, że konieczność uznawania przychodu tylko dla osób prowadzących działalność gospodarczą mogła być przeoczeniem ustawodawcy (wszelkie komentarze na ten temat, mogące wyjaśnić tę kwestię, będą bardzo mile widziane).

Tak więc dla kredytów waloryzowanych jako koszt bierzemy odsetki faktycznie spłacone w złotówkach plus różnica w spłacie kapitału wynikająca z różnicy kursów waluty w dniu wypłaty kredytu i w dniu spłaty raty kredytu (w zależności od tego, która wartość jest mniejsza, rozpoznajemy koszt lub przychód, przy czym konieczność rozpoznawania przychodu dotyczy tylko osób rozliczających najem przez działalność gospodarczą).

W przypadku kredytów waloryzowanych (denominowanych lub indeksowanych) kursem waluty obcej nie występują różnice kursowe, ponieważ, zgodnie z treścią art. 24c ust. 2 pkt 4 i 5 oraz art. 24c ust. 3 pkt 4 i 5 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstają one tylko w przypadku kredytu (pożyczki) udzielonego bądź otrzymanego w walucie obcej.

 

Kredyty waloryzowane kursem waluty obcej, ale spłacane w walucie

Ustawa z dnia 29 lipca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw, czyli tzw. ustawa antyspreadowa umożliwiła kredytobiorcom, którzy zawarli umowę o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, spłatę rat kapitałowo-odsetkowych a także spłatę całości lub części kredytu przed terminem bezpośrednio w tej walucie.

Odsetki od takiego kredytu, jeśli spełniają wymienione wcześniej warunki, stanowią koszt uzyskania przychodu. Spłacamy je jednak w walucie, którą mogliśmy pozyskać wcześniej, powstaje więc pytanie, według jakiego kursu powinniśmy je przeliczyć na złotówki w celu uwzględnienia w kosztach?

Sensownym rozwiązaniem wydaje się być zastosowanie art. 11a ust. 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Ustawa anyspreadowa, wydaje się, nie zmienia automatycznie rodzaju kredytu z waloryzowanego na kredyt w walucie. Jeśli więc są one nadal kredytami waloryzowanymi (mimo tego, że spłacanymi w walucie), nadal powinna obowiązywać zasada opisana wcześniej dla kredytów waloryzowanych spłacanych w złotówkach. Powinniśmy więc uwzględnić w kosztach albo w przychodach (w przychodach tylko przy działalności gospodarczej) różnicę w spłacie kapitału wynikającą z różnicy kursów waluty w dniu wypłaty kredytu i w dniu spłaty raty kredytu.

Podobnie jak w przypadku kredytów waloryzowanych spłacanych w złotówkach, dla kredytów waloryzowanych, ale spłacanych w walucie obcej, nie powinny występować różnice kursowe (bo one dotyczą tylko kredytów w walucie obcej).

 

Kredyty w walucie obcej

Odsetki od kredytu udzielonego, wypłaconego i spłacanego w walucie obcej, jeśli spełniają wymienione wcześniej warunki (powiązania z przychodami, faktycznej zapłaty po oddaniu mieszkania w używanie), stanowią koszt uzyskania przychodu. Ponownie powstaje pytanie, według jakiego kursu powinniśmy je przeliczyć na złotówki w celu uwzględnienia w kosztach?

Sensownym rozwiązaniem wydaje się, ponownie, zastosowanie art. 11a ust. 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

A co ze spłatą kapitału w przypadku raty kredytu w walucie obcej? Oczywiście, zgodnie ze wspomnianym art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów) [..].

Czy powinniśmy jednak przy spłacie kapitału uwzględnić chociaż różnice kursowe przy spłacie kapitału?

W interpretacji podatkowej o sygnaturze ITPB1/415-787b/11/WM Izba Skarbowa stwierdziła, że w przypadku źródła przychodu „najem” nie mamy do czynienia z różnicami kursowymi, o których mowa w art. 14b i 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Art. 24c ust. 10 mówi, że zasady ustalania różnic kursowych określone w ust. 1–9 tegoż artykułu stosują podatnicy prowadzący działalność gospodarczą lub działy specjalne produkcji rolnej.

Jeśli więc rozliczasz się poprzez najem prywatny i finansujesz wynajmowany lokal kredytem w walucie obcej, nie powinieneś uwzględniać różnic kursowych.

Natomiast jeśli rozliczasz najem poprzez działalność gospodarczą, wychodzi na to, że powinieneś rozliczać różnice kursowe w odniesieniu do kapitałowych części rat kredytów (pożyczek), zgodnie z brzmieniem art. 24c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Komentarz na koniec

Jak widać, nasi polscy ustawodawcy jak zwykle nie docenili złożoności zagadnienia i stworzyli zasady, które bardzo trudno jednoznacznie interpretować. Analizując różne interpretacje podatkowe, mam wrażenie, że fiskus w wielu sytuacjach sam nie wie, jak podejść do tego tematu i Izby Skarbowe wydają interpretacje znacząco się od siebie różniące w podejściu.

Masz doświadczene w powyższym temacie, inne zdanie, proszę, napisz komentarz. Za każdy, byle merytoryczny, będę stokrotnie wdzięczny.

 

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

43 Comments

e 18-09-2013, 15:05

Witam,
Przeglądam Pański blog od jakiegoś czasu i widzę, że zna się Pan na rzeczy :)

Mam pytanie odnośnie tego fragmentu:
„Odsetki te są kosztem, jeśli spełniają kilka warunków: [...] nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji, gdyż art. 23 ust. 1 pkt 33 mówi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. „W koszty” możemy więc wpuścić odsetki zapłacone od momentu przekazania lokalu do używania (patrz również interpretacja podatkowa o sygnaturze ITPB1/415-787b/11/WM).”

A co z odsetkami zapłaconymi do momentu przekazania mieszkania najemcy? W ciągu kilku tygodni odbiorę kawalerkę, którą chciałabym wynająć. Mieszkanie jest zakupione od dewelopera, więc od jakiegos czasu płacę odsetki od kredytu na nie zaciągniętego. Czy mogę je zaliczyć do kosztów w rocznym zeznaniu PIT (planuję się rozliczać na zasadach ogólnych)? Czy może jednak zwiększają wartość mieszkania i mogą być amortyzowane – bo z taką opinią gdzieś już się spotkałam?

Nigdzie nie mogę znaleźć pełnych informacji na ten temat.
Pozdrawiam serdecznie!

Reply
Dariusz 26-12-2016, 21:26

Nie jestem księgowym, ale wydaje mi się, że czym innym jest oddanie do użytkowania – zakończenie inwestycji, a czym innym rozpoczęcie najmu. Jeśli lokal będzie oddany do użytkowania, to w tym momencie rozpoczynamy jego amortyzację. Później już nie można zwiększyć wartości początkowej, a odsetki można płacić. Podsumowując, odsetki za okres od oddania do użytkowania (zakupu lokalu, jeśli jest wykończony) do czasu rozpoczęcia najmu, są zwykłą stratą, którą należy rozliczyć po uzyskaniu pierwszych dochodów.

Pozdrawiam

Reply
Wynajmistrz.pl 18-09-2013, 17:26

Dzięki za komplement :-)

Ja bym próbował wliczyć je do wartości początkowej na podstawie art. 22g ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wg mnie nie można odsetek zapłaconych przed przekazaniem ŚT do używania wpisać w koszty.

Reply
Grzegorz 13-11-2013, 20:38

Witam!
Od jakiegoś czasu zacząłem śledzić blog i przyznam, że naprawdę warto tu wpadać. Ale oprócz chwalenia chciałbym też odnieść się do odpowiedzi na pytania Pana „e” ;-) Czy odsetki zapłacone przed przekazaniem ŚT do użytkowania różnią się czymś od tych, które ponieśliśmy w trakcie przerw w najmie? Jednym słowem – czy można odliczyć sumę rocznych odsetek uzyskując przychód z wynajmu mieszkania tylko przez połowę tych miesięcy?
pozdrawiam
Grzegorz (osoba fizyczna, najemcy – głównie firmy)

Reply
Grzegorz Grabowski 14-11-2013, 14:13

Witaj Grzegorzu,
Odsetki przed oddaniem danego ŚT do używania można doliczyć do wartości początkowej, a te z okresu przerw w najmie (ale jeśli nadal ten najem prowadziliśmy tj. np. szukaliśmy najemcy), wrzucamy w koszty. Jeśli więc prowadziłeś najem przez cały rok (ale przychody były tylko w połowie miesięcy), to całe odsetki możesz wrzucić w koszty (ale bez odsetek za okres przed rozpoczęciem najmu).
Pozdrowienia

Reply
Radek 24-09-2013, 11:51

Witam, serdecznie ciekawy blog.
Ja mam pytanie dotyczące podobnego temat co poprzednie, jednak nie do końca. Chodzi o to czy decydujące w kwestii możliwości zaliczenia odsetek w koszty jest moment ich naliczania czy opłacenia. Przykładowo w pierwszej racie kredytu mam odsetki za 1,5 miesiąca, i płatność do 4 danego miesiąca, przekazuje mieszkanie najemcy 2 danego miesiąca i 4 danego miesiąca płacę ratę kredytu. Odsetki są naliczone za okres w którym mieszkanie nie było wynajęte, jednak płacone jest już w okresie najmu. Czy takie odsetki mogę zaliczyć do kosztów?

Reply
Wynajmistrz.pl 30-09-2013, 12:11

Radek,
Dzięki za pozytywną opinię.
Zadałeś bardzo dobre pytanie :-) Wydaje mi się, że, skoro obowiązuje zasada kasowa, to znaczenie ma moment zapłacenia tych odsetek (poniesienia kosztu). Ale podejrzewam, że nie każdy US może mieć takie same zdanie.

Pozdrowienia

Reply
Piotr 23-10-2013, 15:00

Witam
Napisał Pan: „Jeśli więc zwracamy kapitałową część raty wg kursu wyższego niż kurs wypłaty, możemy wrzucić w koszty różnicę”. Zakładając, że średni kurs waluty przez jakiś okres kredytu pozostaje niezmienny to różnica przy spłacie zawsze będzie, bo będzie wynikała chociażby ze spreadu banku. W takim razie spread, który jest dla kredytobiorcy kosztem kredytu (tak jak odsetki), a dla banku zyskiem można wliczyć w koszty uzyskania przychodu? Jeżeli kredyt brałem np. przy 2,50 PLN/CHF (kurs kupna kredytu) teraz waluta kosztuje 3,50 (kurs sprzedaży), rata kapitałowa wynosi 300CHF, to mogę do raty odsetkowej doliczyć 300 zł ze względu na różnicę w kursie?

Z góry dzięki za odpowiedź.

Reply
Grzegorz Grabowski 24-10-2013, 20:54

Piotr,
Patrząc na art. 23 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zapewne tak można by podejść. Aczkolwiek nie zaszkodziłoby potwierdzić to w US…

Reply
Anna 27-10-2013, 13:42

Panie Piotrze.
Zgodnie z art 23 ust1 pkt8 updof nie uznaje się za koszt wydatków na spłatę pożyczek(kredytów) z wyjątkiem odsetek od tych pożyczek. Dlatego odsetki od kredytu zawsze są kosztem. Wyjątek np budowa środka trwałego wówczas odsetki podwyższają wartość początkową.
Art 23 ust1 pkt8 daje nam też możliwość zaliczenia do kosztów różnic kapitałowych w przypadku gdy pożyczka/kredyt była waloryzowana kursem waluty obcej. W opisanej przez Pana sytuacji kapitał który Pan zwraca jest wyższy niż w dniu otrzymania kredytu więc jak najbardziej słusznym jest zaliczenie w koszty różnic kursowych. Pozdrawiam.

Reply
Piotr 27-10-2013, 20:40

Dziękuję za odpowiedzi.
Pozdrawiam.

Reply
Marcin 29-10-2013, 12:22

Witam.
Nie mogę znaleźć informacji specyficznych dla mojego aktualnego problemu, a Pana artykuł jest poniekąd o interesującym mnie temacie. Otóż w 2007 nabyłem mieszkanie posługując się kredytem hipotecznym. Sprzedałem je w 2008, uzyskując cenę wyższą, niż zapłaciłem pierwotnie. Kwotę uzyskanego dochodu przeznaczyłem na budowę nowego domu, ale wówczas (2007-2008) nie obowiązywała ulga mieszkaniowa, a meldunkowa i musiałem zapłacić podatek. Na stronach MF odnalazłem informację, że podatek mam zapłacić w wysokości 19% od dochodu. W 2009 roku – kiedy to był czas rozliczenia PIT, zapłaciłem podatek od dochodu, jako dochód przyjmując przychód minus koszty. Tak też uczyniłem. Dzisiaj dostałem wezwanie do US (po 5 latach!), na kontrolę. Zostałem poinformowany, że źle obliczyłem podatek i muszę dopłacić 3000zł plus odsetki 1600 zł. Do podstawy obliczenia podatku przyjąłem założenie, że:
1. raty odsetkowe kredytu
2. prowizja banku przy udzieleniu kredytu
3. prowizja za wcześniejszą spłatę
4. wydatki na remont mieszkania,
5. prowizja pośrednika sprzedaży nieruchomości
6. opłaty administracyjne (PCC 3, wpis do księgi wieczystej hipotek kaucyjnej i zwykłej na rzecz banku)
7. Opłata notarialna (wszystkie razem) z tytułu nabycia mieszkania
8. Konieczne przy kredycie ubezpieczenie z cesją na bank
Wszystkie wyżej wymienione są moimi kosztami. Zaznaczam, że taką informację otrzymałem w US przy rozliczeniu PIT – w związku z powyższym wykonałem wydruki konta bankowego i potwierdziłem je za zgodność w banku.
Dzisiejsza interpretacja urzędników z US jest następująca – odliczyć mogę jedynie pozycje 4, 5 oraz 7.
Czy moja interpretacja jest słyszna, czy słuszna jest interpretacja US?
Przepraszam, że pytam w miejscu, gdzie są informacje o wynajmie, ale nie znalazłem rozwiązania problemu, który byłby identyczny lub zbliżony do mojego. Prześledziłem ustawę i wg mnie, zgodnie z Pana słowami, odsetki powinienem móc odliczyć. Sama kwota odsetek pomniejszyłaby mi dochód o około 10000.
Bardzo proszę o pomoc.
Pozdrawiam
Marcin

Reply
Grzegorz Grabowski 14-11-2013, 14:18

Marcin,
Czyli wychodzi na to, że US twierdzi, że do kosztów nabycia mieszkania nie mogłeś doliczyć nic związanego z kredytem. Powyższy artykuł dotyczył tego, czy odsetki/kredyt jest kosztem uzyskania przychodu z najmu. Podatek od sprzedaży mieszkania to oddzielny temat, nie chciałbym go tutaj rozwijać. Zapewne poruszę go w oddzielnym artykule za jakiś czas…

Reply
R4fi 19-11-2013, 11:03

Witam serdecznie!
Moje pytanie dotyczy interpretacji punktu, że odsetki „pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami”.
Kupiłem mieszkanie na kredyt (rynek wtórny) i mieszkałem w nim przez 5 lat. Następnie kupiłem kolejne mieszkanie, do którego się przeprowadziłem, a pierwsze mieszkanie przeznaczyłem na wynajem. Czy w tej sytuacji odsetki, które płacę od kredytu na pierwsze mieszkanie pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z moimi przychodami?
Pozdrawiam i z góry dziękuję za interpretację.

Reply
Hans 25-11-2013, 15:08

Witam
Mam krotkie pytnie – jezeli dobrze zrozumielam mozna odliczyc odsetki z wynajmu mieszknia zakupionego na kredyt – A co w sytuacji kiedy biorac kredyt na mieszkanie w ktorym mieszkam , jako zabezpieczenie dodatkowo ( aby uzyskac lepsze warunki kredytowania ) dolozylem mieszkanie ktore aktalnie wynajmuje ?

Reply
Malgosia 03-01-2014, 17:07

dzien dobry, chcialam dolozyc jeszcze jedno pytanie nt. zaliczania odsetek kredytowych do kosztow uzyskania przychodu w najmnie miejszkania.

w lipcu 2013 posilkujac sie kredytem hipotecznym w zlotowkach kupilam mieszkanie z mysla o sobie ale przedluzono mi kontrakt i nie wracam narazie do polski, postanowilam je wiec wynajac.

podpisalam roczna umowe najmu od 1.01.2014 i chcialabym opodatkowac dochod na zasadach ogolnych. niestety pani w lokalnym urzedzie skarbowym do ktorego zadzownilam po dodatkowe info powiedziala mi ze nie moge uznac splaty kredytu w czesci odsetkowej za koszt uzyskania przychodu z najmu jesli kupilam mieszkanie dla siebie a nie na wynajem (tzn. jesli w moim akcie notarialnym zakupu mieszkania nie stoi czarno na bialym ze celem zakupu mieszkania jest przyszly wynajem).
nie wiem czy powinnam jej wierzyc czy moze napisac interpelacje do nadrzednej izby skarbowej.
czy macie moze doswiadczenie z w tym temacie? bede wdzieczna za wszelkie rady/podpowiedzi.

pozdrawiam, malgosia

Reply
Kayti 05-04-2014, 21:37

Małgosiu, mnie się wydaje, że pani z urzędu błędnie i po swojemu interpretuje zapis. Poza tym niech mi ktoś pokaże akt notarialny w którym napisane jest, że mieszkanie jest kupowane konkretnie na cele najmu lub cele mieszkaniowe tylko i wyłącznie właściciela. Przecież to jakiś absurd. Życia się nie przewidzi i w ten sposób skonstruowany akt, nie dawałby w przyszłości możliwości zamieszkania w kupowanej nieruchomości właścicielowi, gdyby ten nie chciał już wynajmować . Nie można by było również prowadzić DG w takim mieszkaniu, bo zapis sztywno z góry określałby przeznaczenie nieruchomości. Bez sensu. Akt notarialny mówi o fakcie zakupu mieszkania, o jego byłym i nowym nabywcy, a nie o przeznaczeniu mieszkania. Nie jestem prawnikiem, więc proszę się jeszcze dopytać, ale na moją logikę, pani z urzędu nie ma racji w tym zapisem w akcie notarialnym.
Uważam, że w zdaniu, gdzie mowa , iż wydatek powinien:
„pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu, ”
lub w zdaniu „kredyt musi być zaciągnięty w związku z przychodami uzyskiwanymi z najmu” chodzi o to, że kredyt nie może być zaciągnięty NA INNE, niż WYNAJMOWANE mieszkanie.
Nie można wliczać w koszty najmu mieszkania A, odsetek kredytu jaki mamy zaciągnięty na mieszkanie B. Ma być zachowany związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy kosztem kredytu, a źródłem dochodu -> kredyt i koszty kredytu mają dotyczyć tylko tego wynajmowanego mieszkania.

Tutaj jest link, w którym są dość jasno opisane warunki odliczania odsetek :http://www.podatki.egospodarka.pl/76860,Najem-nieruchomosci-odsetki-od-kredytu-w-koszty,1,65,1.html

Na pierwszej str. artykułu jest napisane:
„W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady dotyczącej kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Z oceny związku z uzyskiwanym przychodem z tytułu wynajmu mieszkania, winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z tego źródła.

Aby więc wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:
• pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany. ”

dalej, na str. drugiej jest:
„Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów, ze względu na kryterium celowości, leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych.
W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie natomiast z art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:
• naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów);
• odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:
• kredyt musi być zaciągnięty w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Wnioskodawczynię,
• zaliczeniu do kosztów podlegają wyłącznie odsetki zapłacone,
• nie są to odsetki, które zwiększają koszty inwestycji. ”

Tu link do art. 22 i 23 ust1:http://ksiegowosc.infor.pl/podatki/pit/pit/ustawa-pit/212658,Ustawa-o-podatku-dochodowym-od-osob-fizycznych-art-2223.html

To jest oczywiście moja subiektywna opinia.

Reply
Bartek 04-01-2014, 01:36

Witam,

7 lat temu nabyłem na zasadzie współwłasności mieszkanie „A” (na kredyt), w którym mieszkam do dziś. Dodam, że wcześniej to mieszkanie było użytkowane przez poprzednich właścicieli ponad 5 lat. Teraz kupiłem kolejne mieszkanie „B” i mam zamiar zacząć wynajmować to poprzednie („A”).
Zakładając, że mieszkanie „A” kupiłem za 100 oraz nie jestem w stanie udokumentować wydatków zwiększających wartość tej nieruchomości (remontów, wyposażenia itp.) oraz dodatkowo, przez te 7 lat zapłaciłem odsetki w wysokości 5, to czy wartość mieszkania podana do amortyzacji wynosi 105?
Czy koszty związane z zakupem mieszkania powiększają jego wartość do amortyzacji (opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego, VAT?)
Czy jeżeli źle oszacuję wartość nieruchomości (np. zaniżę ją nieświadomie) mogę ponieść tego konsekwencje?
Jaką stawkę amortyzacji dla tego mieszkania mogę przyjąć? 1,5%, 10%, a może dowolną z przedziału 1.5% – 10%?
Jeżeli kredyt na mieszkanie jest w CHF (ale indeksowany w PLN) i jest spłacany w CHF, to czy wartość odsetek (czy to jako comiesięczny koszt, czy jeżeli to możliwe jako element podnoszący wartość nieruchomości) każdorazowo powinienem wyliczać mnożąc wartość odsetek w CHF przez średni kurs NBP z dnia poprzedzającego?
Jeżeli wynajmowana nieruchomość jest moją własnością w 50% to jak rozumiem oboje właściciele powinni rozliczyć się z wynajmu w stopniu równym?

Z góry dziękuję za pomoc.
Bartek

Reply
Kayti 05-04-2014, 21:44

Bartku, tutaj masz podane stawki amortyzacyjne:http://ksiegowosc.infor.pl/podatki/pit/56034,1,Jak-prawidlowo-amortyzowac-wynajmowane-mieszkanie.html
Na tym blogu też była gdzieś o tym mowa, musisz poszukać. Wszystko zależy od tego czy mieszkanie jest spółdzielczo – własnościowe czy inne.

Reply
Kasia 19-01-2014, 19:08

Witam i gratuluję bloga,

W związku z odsetkami chciałabym tyylko upewnić się czy mogą być wrzucane w koszty w całości w sytuacji, gdy mieszkanie jest objęte wspólnością małżeńską, kredyt został zaciągnięty przez oboje małżonków, a mieszkanie będzie rozliczane przez jednego z nich w ramach działalności gospodarczej?

Pozdrawiam, Kasia

Reply
Kayti 05-04-2014, 19:50

Witam,
Dołączam się do pytania Małgosi 03-01-2014, 17:07 oraz Bartka 04-01-2014, 01:36.
Będę wdzięczna za odpowiedź jeszcze przed 20 kwietnia.
Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za niezwykle cennego bloga!

Reply
Kayti 06-04-2014, 00:52

Mam jeszcze gorącą prośbę o wyjaśnienie ludzkimi słowami tego fragmentu:
„W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.”

Przyznam, że art23 namieszał mi w głowie… po prostu nie rozumiem zawartych w nim pojęć :( Mam więc
PYTANIE: Czy jeśli mam kredyt indeksowany do waluty obcej (CHF), którego wypłata oraz spłata odbywa się w złotych, ale jest spłacany w CHF, to czy mogę wliczać w koszty odsetki tego kredytu?

Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam ciepło.

Reply
Kayti 26-04-2014, 16:40

Dodam jeszcze do mojego powyższego pytania szczegół:
Ja walutę kupuję poza bankiem w kantorze i wpłacam wymaganą wysokość raty kredytowej w CHF na walutowe konto w banku.
Czy w tej sytuacji odliczam jako koszt wysokość odsetek raty przeliczonych na złotówki ( oczywiście po kursie z dnia zakupu, który mam udokumentowany)?

Reply
gosia 01-05-2014, 21:35

nie wazne kiedy gdzie i za ile kupisz walute. przeliczasz po kursie NBP z dnia roboczego poprzedzajacego splate zadluzenia.

Reply
malgosia 28-05-2014, 14:50

Dzień dobry
A co z możliwością odliczenia odsetek od kredytu oraz amortyzacji, od wynajęcia dwóch pokoi w mieszkaniu trzypokojowym,( w jednym z nich zamieszkuje moja córka ?) Czy wtedy dzieli się jakoś procentowo czy w inny sposób? Czy nie można wówczas zrobić takiego odliczenia?
Pozdrawiam serdecznie-bardzo pomocna strona,chyba jedyna tak rzetelna.

Reply
Krzyś 03-06-2014, 18:15

Witam, mam pytanie 15 maja 2014 nabyłem lokal użytkowy, kupiony został za kredyt dla osób fizycznych z przeznaczeniem pod najem (nie moge tam osobiście prowadzić działalności gospodarczej), czy mogę odsetki od tego kredytu odpisać od przychodu z najmu który zacznie się 05.06.2014 a pierwsze odsetki będą płatne 05.07.2014.
Z góry dziękuję za odpowiedz

Reply
Marcin 28-10-2014, 00:42

Witaj Grzegorzu! Niesamowite że tyle lat dałem się „doić” na ryczałcie na własne życzenie. Nie miałem pojęcia że odsetki, amortyzację i różnice w kapitale raty można wliczyć w koszty – dzieki za uświadomienie!
Ale tu mam pytanie: nie rozumiem co masz na myśli pisząc „(…)W przypadku kredytów waloryzowanych (denominowanych lub indeksowanych) kursem waluty obcej nie występują różnice kursowe (…)”. O jakich różnicach kursowych piszesz skoro akapit wcześniej wnioskujesz że jako koszt można (próbować) wliczyć ratę kapitałową w walucie obcej pomnożoną przez róznicę między obecnym kursem a kursem po jakim wypłacony był kredyt. Jak dla mnie jest to tożsame z cytowanymi różnicami kursowymi, aczkolwiek domyślam się że Tobie chodzi o coś innego. Czy mógłbyś to wyjaśnić? Z góry dziękuje i pozdrawiam!

Reply
Adam 03-11-2014, 13:58

Też tego nie rozumiałem, ale ten http://www.sgk.gofin.pl/11,2487,132049,zasady-rozliczania-pozyczek-waloryzowanych-w-walucie-obcej.html artykuł mi pomógł. Artykuł dotyczy osoby prawnej, ale piszą tam że analogicznie jest dla osób fizycznych.
Z tego co ja zrozumiałem nie są to różnice kursowe w rozumieniu art. 24 c. ale są to koszty wg. art 23 ust.1 pkt. 8. który też wynika z różnicy w kursie, ale nie tą o której piszą w art. 24c (to dotyczy kredytów w walucie obcej i jeśli prowadzisz działalność gospodarczą).

Reply
Adam 03-11-2014, 14:11

Ważne, że art 23 ust.1 pkt. 8 dotyczy wszystkich, ale jak prowadzisz najem prywatny (bez zakładania działalności gospodarczej) to jeśli waluta w momencie spłaty raty będzie miała niższy kurs niż w momencie uzyskania kredytu (czego wszystkim życzę) to różnica nie stanowi Twojego przychodu. Oczywiście to tylko interpretacja, a US to nic nie wiadomo… Noszę się z zamiarem wystąpienia o interpretację w tej sprawie do US.

Reply
Jola 12-02-2015, 22:57

Adam, czy udało Ci się uzyskać interpretację Izby Skarbowej w temacie różnic w racie kapitałowej jako kosztu (ew. kosztu/przychodu dla DG)?

Jestem ciekawa :)
Pozdrawiam, Jola

Reply
Adam 22-08-2015, 07:19

I cytuję: Wskazany przepis art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje zatem skutki podatkowe jakie wywołuje w zakresie kosztów uzyskania przychodów spłata kredytów waloryzowanych kursem waluty obcej.

Co do zasady, dla kredytobiorcy zwracana kwota kredytu (kwota pożyczonego kapitału, bez odsetek) nie może stanowić kosztów uzyskania przychodu. Wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik zaciągnął kredyt waloryzowany kursem waluty obcej, a zwrócona przez niego kwota kapitału jest większa niż kwota otrzymanego kredytu. Różnica ta (będąca skutkiem zmiany kursu waluty, według której waloryzowany był kredyt) może stanowić koszt uzyskania przychodu, o ile spełnia pozostałe przesłanki wynikające z cyt. art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. kredyt ten pozostawał w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu, zachowaniem, bądź zabezpieczeniem źródła przychodu oraz wysokość uiszczonych spłat kapitału jest należycie udokumentowana.

Zauważyć należy, iż banki oferują swoim klientom zarówno kredyty dewizowe, jak i indeksowane (denominowane) kursami waluty obcej wybranej przez klienta. Co ważne, kredyt denominowany nie jest kredytem dewizowym ani żadną jego odmianą. Przyznawany jest przez bank, jako równowartość danej kwoty we wnioskowanej walucie indeksacyjnej. Efektem tego jest podpisanie umowy określającej kwotę kredytu w walucie obcej.

W przypadku kiedy podatnik zaciągnie kredyt w złotych i jego wartość nominalna jest przeliczana na podstawie przelicznika waluty obcej, różnice z wyceny części kapitałowej dokonanej na dzień uzyskania i spłaty kredytu nie są różnicami kursowymi określonymi w art. 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 24c ust. 1 ww. ustawy, ma bowiem zastosowanie, gdy zaciągniecie kredytu następuje w walucie obcej oraz jego spłata dokonywana jest w walucie obcej.

W świetle powyższego warunkiem powstania różnic kursowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zaciągnięcie kredytu w walucie obcej oraz jego spłata również w walucie obcej.

Mając na uwadze powyższy stan faktyczny sprawy oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że różnica pomiędzy otrzymaną przez Wnioskodawcę kwotą kredytu waloryzowanego kursem franka szwajcarskiego, a kwotą faktycznie zwróconą – spłaconą bankowi stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Przy czym, dla ustalenia ww. różnicy należy przyjąć rzeczywistą wysokość dokonywanych spłat, uiszczanych w wysokości określonej umową kredytową. Jednocześnie zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż w sytuacja wskazanej we wniosku nie powstaną różnice kursowe o których mowa w art. 24 c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Adam 22-08-2015, 07:17

Z braku czasu nie, ale znalazłem coś takiego i chyba można jeśli jest to kredyt denominowany a nie dewizowy. http://interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ippb1-4511-243-15-2-am

Reply
Azin 29-01-2015, 17:28

Mam pytanie w tym samym temacie. Kupiliśmy mieszkanie w październiku, zaczęliśmy je wynajmować 01.listopada. Pierwszą ratę kredytu zapłaciliśmy dopiero 15. grudnia. Rozliczając się na zasadach ogólnych musimy płacić do US co miesiąc zaliczki na poczet podatku. Do obliczeń zaliczki za listopad (płatnej do 20. grudnia) wzięłam pod uwagę również odsetki zapłacone w grudniu. Czy to poprawne podejście? Czy powinniśmy uwzględniać odsetki w odniesieniu do miesiąca, w którym zostały zapłacone? Kwota odsetek była na tyle wysoka, że powstała strata i do końca roku nie musimy płacić podatku. I pytanie drugie: co powinnam zrobić, kiedy okazałoby się, że opisane podejście jest błędne i powinnam jednak zapłacić zaliczkę na poczet podatku w listopadzie?

Reply
Jacek 01-02-2015, 12:35

Kupiłem mieszkanie na kredyt z najemcami. Więc odsetki od kredytu mogę rozliczać od samego początku po stronie kosztów.

Zastanawiam się czy mogę taksę notarialną, wpis do KW i PCC rozliczyć również jako jednorazowy koszt?

Reply
Jola 13-02-2015, 14:04

Witam,
czy ktoś może potwierdzić moje rozumowanie, że z art. 23 ust. 1 pkt. 8 lit. a (po zmianach z 2009 r) a wynika bezpośrednio, że spread na racie kapitałowej w przypadku kredytu w CHF będzie również wchodził w koszt najmu (skoro różnica między wypłaconą kwotą a spłaconą)? Czy są jakieś interpretacje Izb Skarbowych w tej sprawie i czy ktoś z Was może ma doświadczenie z rozliczaniem tego co miesiąc?
Miłęgo dnia,
Jola

Reply
Krzysiek 02-01-2016, 20:27

Mam pytanie odnośnie możliwości wrzucenia w koszty odsetek z kredytu w sytuacji kiedy najpierw za gotówkę mieszkanie zostało zakupione mieszkanie, a następnie brany jest kredyt w banku na zrefinansowanie kosztów zakupu. I poszerzając dalej to pytanie refinansowanie kosztów zakupu + kosztów poniesionych na remont mieszkania. Czy w takich sytuacjach można do kosztów zakwalifikować odsetki od kredytu?

Reply
Grzegorz Grabowski 03-01-2016, 06:06

Wg mnie odsetki kredytu refinansowego mogą stanowić koszty uzyskania przychodu (ale powinien to być kredyt refinansowy, z jasno określonym celem: refinansowanie zakupu tego konkretnego, wynajmowanego, mieszkania, nie może to być pożyczka hipoteczna na dowolny cel). Co do remontu wg mnie przydałoby się też udokumentowanie tych kosztów remontu tj. dowód (faktury), że rzeczywiście kwoty uzyskane z kredytu zostały przeznaczone na remont tego mieszkania.

Reply
Jadwiga 22-02-2016, 15:33

DZień dobry
Dwa mieszkania,wynajem,na 1- kredyt. CZy mogę doliczyć do kosztów wynajmu OBYDWU mieszkań odsetki?

Reply
Jadwiga 22-02-2016, 15:36

Dodam: ktredyt hipoteczny w złotówkach na zakup mieszkania.

Reply
Jola 23-02-2016, 16:37

Nie jestem specjalistą od podatków muszę zaznaczyć, podatki tylko płacę. Wg. mnie najem z różnych nieruchomosci i umów liczy się łącznie, jako przychód z jednego źródła uzyskania przychodów (najem i dzierżawa właśnie), czyli jest to jedna pozycja dla US. Koszt z jednej nieruchomości obniży zyski z całości najmu, jeśli tylko rozliczasz wg. skali podatkowej.

Reply
Zygmunt 26-08-2016, 17:01

Pytanie o „związek przyczynowo skutkowy” …
Załóżmy sytuację jak następuje:
Biorę kredyt pod zakup wykończonego mieszkania „B”, które jest od razu przeznaczone na wynajem.
Niestety bank stwierdza, że ten lokal nie jest wystarczającym zabezpieczeniem dla tegoż kredytu i domaga się „dodatkowego zabezpieczenia”.
Jako dodatkowe zabezpieczenie zgłoszono inny, już posiadany lokal „A”, który już jest wynajmowany, a podatek płacony na zasadzie ryczałtu 8,5%.
Bank udziela kredytu na zakup mieszkania „B” z przeznaczeniem na wynajem, a zabezpieczeniem tego kredytu jest łączna wartość lokali „A” + „B”.
Oba lokale, zarówno „A” jak i „B” są / będą wynajmowane.
Pytanie teraz takie: Czy po przejściu na opodatkowanie na zasadach ogólnych, czy odsetki od kredytu mogą być odliczane tylko i wyłącznie od przychodu uzyskiwanego od lokalu „bezpośrednio” powiązanego, czyli nowozakupionego lokalu „B”, czy też mogą być odliczane od łącznego przychodu osiąganego z wynajmu lokali „A” + „B” ?
Okolicznością przemawiającą za tą drugą interpretacją jest fakt, iż oba lokale mają obciążone hipoteki, bo oba figurują jako zabezpieczenie tegoż kredytu. Ale czy to jest wystarczająca okoliczność, aby wykazać „Bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy” ?

Drugie pytanie: Czy mogę jeden lokal (ten stary, już istniejący lokal „B”) mieć opodatkowany na 8,5% ryczałtem, a jednocześnie ten drugi lokal (ten nowo zakupiony lokal „A”) mieć opodatkowany na zasadach ogólnych z możliwością odliczenia kosztu odsetek kredytu ?

Reply
Adrian 25-10-2016, 11:53

Witam serdecznie. Znakomity blog.
Posiadam kilka mieszkań które wynajmuje cześć jest na kredyt. Moje pytanie związane z odliczenie odsetek. Jeżeli rozliczam się na stawce 8.5% czy mogę też skorzystać i odpisać odsetki? Za odpowiedź z góry dziękuję. Pozdrawiam Adrian

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!