23 sposoby na pustostany (część 1)

Jak unikać pustostanów - część 1Mieszkanie na wynajem powinno generować dla Ciebie pasywny dochód. Ponosisz koszty jego utrzymania, a najemca zapewnia Ci przychód. Co robić, żeby ten przychód był jak największy i pojawiał się bez zbędnych przerw? Należy minimalizować pustostany. Dzisiaj publikuję pierwszą część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.

 

To jest pierwsza część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.
Drugą część znajdziesz tutaj.

Co to jest pustostan?

Pustostanem nazywa się okres, w którym Twoje mieszkanie na wynajem nie jest wynajęte. Nie generuje przychodów dla Ciebie, a jednocześnie ponosisz koszty jego utrzymania.

Tak naprawdę, nie chodzi o to, żeby tam ktoś mieszkał, tylko żeby uniknąć okresów, za które nikt Ci nie płaci. Mieszkanie może stać puste – liczy się to, czy generuje przychód. Sytuacja, gdy najemca płaci, ale nie korzysta, jest wręcz korzystna dla właściciela – bo mamy przychód, a mieszkanie się nie zużywa. Ale osiągnięcie czegoś takiego nie jest proste, niemniej niektórym się to udaje ;-) .

Dlaczego warto unikać pustostanów?

To, dlaczego warto unikać pustostanów (a właściwie okresów „bezczynszowych”), jest chyba oczywiste – z powodów ekonomicznych ;-) .

Po pierwsze – okres bezczynszowy oznacza brak przychodów (koszty w większości nadal ponosisz).

Po drugie – każda zmiana najemcy oznacza dodatkowe koszty. Pomijając już koszt Twojego czasu przeznaczonego na szukanie najemcy, najczęściej trzeba zamieścić ogłoszenia, przygotować mieszkanie do pokazywania (wysprzątać, być może odmalować, zlikwidować drobne i mniej drobne usterki) itp.

Jeszcze kilka uwag na wstępie

Pytanie, jak unikać pustostanów, można by próbować zamienić to na pytanie, jak najszybciej wynająć mieszkanie – jednak unikanie pustostanów to temat dużo szerszy, bo obejmuje również m.in. dbanie o swoich obecnych najemców.

Mimo tego, że mam dość długie i szerokie doświadczenie w najmie (prowadzę go sam, a także na co dzień stykam się ze swoimi klientami, którzy prowadzą najem), absolutnie nie czuję się ekspertem w temacie tego, jak unikać pustostanów. Między innymi z tego względu w zeszłym tygodniu wysłałem do subskrybentów mojego newslettera prośbę o opisy ciekawych sposobów, które oni stosują w celu minimalizacji pustostanów.

Po pierwsze, bardzo dziękuję wszystkim, którzy odpowiedzieli. Dostałem kilkadziesiąt odpowiedzi.

Po drugie, cytaty z niektórych odpowiedzi znajdziecie w tym artykule. Jest to pierwszy artykuł, w którym tak szeroko zastosowałem tę technikę (poniekąd często stosowaną przez dziennikarzy – jednak ja dziennikarzem absolutnie się nie czuję ;-) ). Mam nadzieję, że się Wam spodoba.

Dodatkowo, o komentarz poprosiłem Sławka Muturi z bloga Fridomia.pl. Jego wypowiedź również znajdziecie na końcu drugiej części artykułu.

Wszystkie cytaty zostały zamieszczone za zgodą ich autorów.

Ostatnie zastrzeżenie – unikanie pustostanów to temat szeroki i nie twierdzę, że niniejszy artykuł go wyczerpuje. Wiele zagadnień zasługuje na oddzielny artykuł, a lista sposobów wymieniona w tym artykule na pewno nie jest kompletna. Przykładowo, w książce Sławka Muturi o zarządzaniu najmem zagadnienia poruszane w niniejszym artykule są opisane na co najmniej kilkudziesięciu stronach.

No dobrze, po tym, może zbyt długim, wstępie, przechodzimy do konkretów.

Kluczowe jest zatrzymanie obecnych i zdobycie kolejnych najemców

Mówiąc o sposobach na minimalizację pustostanów, można je podzielić na dwie grupy:

  • Te mające na celu spowodowanie, że nasi obecni klienci będą jak najlepsi (z naszego punktu widzenia) i że będą mieszkać jak najdłużej.
  • Te mające na celu jak najszybsze znalezienie kolejnych najemców, z jak najkrótszą przerwą w najmie i przy jak najmniejszych kosztach finansowych i czasowych zmiany najemców.

Pierwszy z powyższych punktów opisuję w pierwszej części artykułu poniżej.

Drugi punkt jest tematem drugiej części artykułu.

Nasi obecni najemcy

Najpierw zaczniemy od tego, jak zadbać o to, żeby mieć jak najlepszych i najdłużej mieszkających najemców.

Dobrze wybierz swoich najemców

Wszyscy specjaliści od najmu kładą bardzo duży nacisk na selekcję najemców. I ja kompletnie się z nimi zgadzam. Żeby mieć dobrych najemców, czyli takich, którzy płacą na czas, dbają o nasze mieszkanie i mieszkają co najmniej kilka lat, trzeba ich sobie wybrać ;-) .

To, w jaki sposób to zrobić, to bardzo szeroki temat, któremu najprawdopodobniej warto poświęcić oddzielny artykuł.

To jeden z ważniejszych elementów minimalizacji pustostanów. Niektórzy np. wymagają od ewentualnych najemców zaświadczeń o zarobkach, niektórzy opierają się o swoje wyczucie, wsparte grzeczną rozmową podczas pokazywania mieszkania.

Na pewno trzeba oprzeć się pokusie wynajęcia mieszkania osobom, które zdecydują się jako pierwsze je wynająć, o ile nie jesteśmy przekonani, że będą oni dobrymi najemcami. Wychodzę z założenia, że lepiej nie mieć najemców w ogóle niż mieć złych najemców, którzy nie płacą albo niszczą nasze mieszkanie.

Ustal odpowiednią cenę swojego mieszkania

Cena, oczywiście, jest jednym z istotniejszych (o ile nie najistotniejszym) elementów, na które zwracają uwagę najemcy. Ustalenie jej na zbyt wysokim poziomie spowoduje częste zmiany najemców, gdyż będą oni szukać (i znajdywać) tańsze oferty w okolicy. Z doświadczenia wiem, że najemcy potrafią się przeprowadzić do bloku obok, bo znaleźli tam mieszkanie tańsze o 50 zł miesięcznie.

Oczywiście, nie ma co obniżać ceny za bardzo, bo wtedy nie zarobimy na chleb ;-) .

Dobrą praktyką jest trzymać cenę nieco poniżej ceny rynkowej, żeby za bardzo nie tracić, a jednocześnie nie dawać najemcom powodów do szukania innego lokalu.

Podchodź innowacyjnie do ceny

Oprócz ustalenia ceny na odpowiednim poziomie (nieco poniżej ceny rynkowej), można do kwestii ceny podejść trochę bardziej innowacyjnie. Przykładowo, może to być cena degresywna tj. spadająca wraz z długością kontraktu (oczywiście, w granicach rozsądku), co powinno motywować najemców do dłuższego mieszkania u nas.

Jako analityk „wpadłem” kiedyś na pomysł, aby optymalizować pustostan przez degresywaną cenę wynajmu – żeby cena wynajmu była coraz niższa, im dłużej ktoś mieszka, po to, żeby mu się nie opłacało wyprowadzać.
Przykładowo, ktoś w negocjach mówi „100 zł mniej” a ja mówię, że może być 150 zł mniej, ale od np. szóstego miesiąca… Oczywiście, trzeba dobrze wyliczyć,o ile mniej i jak długo, żeby średnia cena nie była specjalnie niższa.

Andrzej

Podpisz odpowiednią umowę (na czas oznaczony)

Wg mnie jedną z najlepszą metod za zapewnienia niskich i przewidywalnych pustostanów jest podpisywanie umów na czas oznaczony, a potem dość konsekwentne wymaganie, żeby zapisy umowy były respektowane. Najczęściej stosowanym okresem umowy jest 12 miesięcy (także dla pokoi czy mieszkań studenckich), ale równie dobrze może to być 6 miesięcy.

Przypominam, że umowa na czas oznaczony jest dokładnie tym, na co wskazuje jej nazwa. Nie jestem prawnikiem, ale wg mojej wiedzy, nie można jej jednostronnie wypowiedzieć bez powodu w dowolnym momencie (bo to godziłoby w istotę takiej umowy).

Można to zrobić natomiast, jeśli strony przewidziały taką możliwość w treści umowy i wystąpiły opisane w umowie przesłanki będące warunkiem możliwości jej wypowiedzenia. Przykładowo, gdy najemca zacznie wykorzystywać mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem.

Sporo osób, zwłaszcza wynajmujących mieszkania na pokoje, umożliwia najemcom wcześniejsze zakończenie terminowej umowy, jeśli znajdą oni kogoś na swoje miejsce (oczywiście, nowy najemca przyprowadzony przez obecnego najemcę musi być zaakceptowany przez wynajmującego).

Przy podpisywaniu umowy na czas oznaczony, warto zadbać o to, żeby jej zakończenie przypadało na okres wzmożonego popytu na wynajmowane mieszkania. W ten sposób kolejnego najemcę znajdziemy szybciej i najprawdopodobniej osiągniemy korzystniejszą cenę.

Najbardziej oczywistym okresem jest wrzesień i październik. Przy wynajmie na pokoje (i nie tylko), jeśli zaczynasz wynajmować lokal komuś w okresie roku akademickiego np. w marcu, podpisz umowę na czas oznaczony do września/października, a potem kolejną, już na 12 miesięcy. Uzyskasz wtedy wyższą cenę ze względu na większą liczbę osób poszukujących mieszkania lub pokoju do wynajęcia.

Jeśli już jednak decydujemy się na podpisanie umowy na czas nieoznaczony, umieśćmy w niej odpowiedni okres wypowiedzenia (i wytłumaczmy najemcom, co to oznacza) np. 1-3 miesiące. Zapewni to nam czas na znalezienie kolejnego najemcy (o szczegółach szukania kolejnego najemcy piszę w drugiej części artykułu).

Dodatkowo, w umowie warto zapewnić sobie możliwość pokazywania mieszkania w okresie wypowiedzenia kolejnym najemcom (o tym bardziej szczegółowo piszę w drugiej części artykułu).

Zadbaj o dobre relacje z najemcami

Twoi najemcy to Twoi klienci. A o klientów trzeba dbać.

Oczywiście, nie polecam zbyt dużego „spoufalania się” i zapraszania ich na zakrapiane kolacje bądź przesyłanie szampana na urodziny, bo wtedy mogliby nam wejść na głowę.

Wg mnie nasze relacje z najemcami powinny być dobre, ale pozostać na poziomie relacji biznesowej. Z tego względu np. nie przechodzę z nimi na Ty.

Niemniej, w każdej relacji biznesowej trzeba zadbać o odpowiedni poziom obsługi.

Na pewno trzeba odbierać od nich telefony, reagować na ich problemy, pytania czy sugestie.

Nie twierdzę, że każdy ich problem trzeba rozwiązać, a każdą sugestię uwzględnić. Na pewno trzeba zrealizować to, do czego zobowiązuje Cię prawo i umowa, ale warto też zrobić coś więcej.

Najważniejsza jednak jest dobra i klarowna komunikacja i konsekwencja. Jeśli coś obiecujesz, zrealizuj to na czas. Jeśli czegoś nie jesteś w stanie im zapewnić, poinformuj najemców grzecznie o tym (najlepiej podając jakieś uzasadnienie – wtedy drugiej stronie dużo łatwiej jest zaakceptować Twoją odmowę).

Z naszej praktyki wiemy, że opłaca się robić rzeczy solidnie i traktować najemców dobrze – lokatorzy też chcą mieszkać godnie i płacą za to pieniądze. Chodzi o dostarczenie przyzwoitej usługi na dobrym poziomie, a nie wyzysk – wtedy ma się poczucie zadowolenia z dobrze prowadzonego interesu. Takie jest przynajmniej nasze zdanie, że tak warto. I komentarze naszych byłych lokatorów to potwierdzają.

Krystyna

Możesz pójść najemcom na rękę w kwestii wyposażenia

Czasami najemcy o coś poproszą. Przykładowo – o wymianę jakiegoś mebla na nowszy, albo o dodatkowe wyposażenie, o odmalowanie ścian, o wymianę zużytych elementów mieszkania itp.

Jak ocenić, czy warto?

Czy to, że tego nie zrobimy, spowoduje, że nasi najemcy się wyprowadzą? Albo czy jeśli to zrobimy, będą dłużej mieszkać i sumiennie płacić?

Myślę, że najlepszą odpowiedzią jest tu zdrowy rozsądek tj. warto inwestować w elementy, które powiększą wartość naszego mieszkania oraz elementy, które i tak w najbliższym czasie będziemy musieli wymienić/odnowić.

Można też podejść niestandardowo do kwestii finansowania elementów, o które prosi najemca: przerzucić koszty częściowo na niego (np. on płaci połowę, my połowę) albo zwrócić mu je dopiero po pewnym okresie mieszkania i sumiennego płacenia czynszu przez niego.

Nigdy nie wiemy, jako właściciele, czy, kupując np. szafkę na buty na prośbę nowego najemcy, spowodujemy, że ten najemca długo pomieszka. To może powinien kupić ją za swoje 200 zł (Ikea), a my zwrócimy mu tę kwotę np. w jedenastym i dwunastym miesiącu jego umowy, po 100 zł / miesiąc.

Andrzej

Zastosuj (ewentualnie) zniżkę na wakacje

Wiem, że wiele osób uważa to za zły pomysł, ale często stosowanym (albo wymuszanym przez studentów ;-) ) sposobem na zapewnienie sobie najemców na kolejny rok jest przyznanie im zniżki na okres wakacji pod warunkiem podpisania umowy na kolejny rok akademicki.

Jeden z moich klientów obniża studentom cenę, nie pobierając od nich opłat za media, ale oni na ten okres wakacji (za który płacą) oddają mu klucze do pokojów (co powoduje, że w efekcie z nich nie korzystają).

Z kolei innym przykładem jest zakończenie umowy ze studentami już w czerwcu i przystosowanie naszych pokoi do wynajmu na cele turystyczne. Znam sporo osób, które tak robią – większość z nich jednak w miastach nadmorskich.

W przypadku studentów zgadzam się, aby w okresie wakacyjnym (lipiec- sierpień, czasem wrzesień) nie ponosili opłat z tytułu czynszu dla wspólnoty mieszkaniowej, zużycia wody i prądu. Tych ostatnich i tak w tym okresie nie ma, a opłaty stałe z tego tytułu są relatywnie małe. Korzyść dla mnie taka, że mam jednak jakiś przychód przez te miesiące i zapewniony najem na kolejny rok akademicki. Korzyść dla studentów – że nie muszą na nowo szukać pod koniec wakacji mieszkania, co jest istotne zwłaszcza, jeśli z tych czy innych względów obecne lokum im pasuje.

Darek

Zadbaj o poprzednich najemców, nawet jeśli już wiadomo, że odchodzą

Dbanie o relację nie kończy się w momencie, gdy dowiesz się, że Twoi najemcy odchodzą. Nawet wtedy warto zadbać o to, żeby mieli o Tobie i Twoim mieszkaniu dobrą opinię.

Nie obrażaj się, że chcą się wyprowadzić (każdy najemca się kiedyś wyprowadzi!). Dokonaj rozliczenia mediów i kaucji na czas, być może pomóż w przeprowadzce np. poprzez pomoc w znalezieniu dobrej firmy przeprowadzkowej.

Ludzie wiedzą wszystko. Wiedzą jakim jesteś człowiekiem, jakim wynajmującym. […] Jak ze strachem pojawiają się z wypowiedzeniem umowy, to gratuluję im zmian – „bo zawsze są na lepsze” i rozstajemy się w zgodzie i …to idzie w świat razem z nimi (a wraca do mnie z nowymi klientami). Wiem, że to może naiwne, nadal naiwne – po kilku latach wynajmowania lokali, kiedy popełniłam wszystkie błędy jako wynajmujący, jakie mogłam popełnić – ale wierzę, że życzliwość wraca. I się opłaca ;-)

Justi

Wykorzystaj odchodzących najemców do nauczenia się czegoś

Zapytaj odchodzących najemców, dlaczego odchodzą – być może dowiesz się czegoś ciekawego o swoim mieszkaniu albo o sobie ;-)  .

Tzw. „exit interviews” są dla wielu firm źródłem cennej wiedzy (bo odchodzący pracownicy mogą być bardziej szczerzy). Dlaczego nie wykorzystać tej metody przy najmie?

Dodatkowo, możesz poprosić o pisemną rekomendację i zapytać o możliwość kontaktu od potencjalnych następnych najemców.

Na zakończenie części pierwszej artykułu

Na zakończenie tej części powtórzę, że nie miałem ambicji napisać kompletnego poradnika i wiem, że sporo powyższych pomysłów to tematy na oddzielne artykuły lub wręcz książki. Co więcej, powyższa lista postulatów nie jest kompletna. Dlatego liczę na kolejne pomysły i sugestie – umieśćcie je proszę w komentarzach poniżej.

To jest pierwsza część artykułu o tym, jak unikać pustostanów.
Drugą część znajdziesz tutaj.

PS. Jak już zapewne wiesz, przygotowuję nowy produkt – kompleksowe szkolenie video o tym, jak rozliczać najem. Planuję kilkanaście filmów, tłumaczących krok po kroku, jak dokonać rozliczenia. Bardzo mi pomożesz, jeśli wypełnisz krótką ankietę na temat tego, które tematy związane z rozliczaniem najmu są dla Ciebie najbardziej istotne. Z góry bardzo dziękuję!

 

Podoba Ci się ten wpis? Podziel się tym ze znajomymi:

13 Comments

Michał 18-02-2015, 09:46

Fajny wpis, dużo praktycznych rad.

Ja ze swojego doświadczenia (dbanie o obecnych najemców) dodam pomysł wrzucania w okresie świąt do skrzynki na listy czegoś słodkiego, wraz z krótkim liścikiem z życzeniami.

Z niecierpliwością czekam na drugą część artykułu :-)
M

Reply
Weronika 18-02-2015, 10:10

Bardzo ciekawy wpis, sama też staram się o dobre relacje z wynajmującymi. Nie pomyślałam o pisemnych rekomendacjach od najemców.

Reply
Magda 18-02-2015, 12:25

Z większością moich najemców żegnałam się dotąd w zgodzie i na pożegnanie wręczałam im moją rekomendację (wraz z kontaktem do mnie), którą mogli pokazać kolejnym wynajmującym, by się uwiarygodnić. Ogromne było ich zaskoczenie (i zwykle tez radość), bo nigdy wcześniej się z tym nie spotkali. Polecam to rozwiązanie! Twój najemca trafi do mnie, mój do Ciebie :) Gdybyśmy wszyscy wystawiali rekomendacje najemca bez nich byłby mocno podejrzany i łatwiej byłoby uniknąć osób niesolidnych. A i najemcy mieliby dodatkową motywację do dbania i o mieszkanie i o relacje z wynajmującym, spodziewajac się, że kolejny wynajmujący zapyta o te rekomendacje.

Reply
Daniel 18-02-2015, 15:27

Najlepszym sposobem na braku pustostanu jest przygotowanie wirtualnego spaceru po mieszkaniu, kiedy jest jeszcze puste i oferowanie go miesiąc przed zakończeniem umowy (przy założeniu, że obecny najemca się wyprowadza). Sporo osób będzie mogło wstępnie zobaczyć mieszkanie w takim stanie jak będzie wyglądało po zabraniu rzeczy najemcy, a do tego nie będzie kłopotu z jego nękaniem przez osoby oglądające. Taki spacer jest również dobrym materiałem przy zdawaniu mieszkania, ponieważ pokazuje stan mieszkania i jego wyposażenie.

Reply
Paweł 19-02-2015, 09:48

Witam
Fajny artykuł .
a jakie macie doswiadczenia z wynajmowaniem przed planowaną sprzedażą mieszkania?
mam mieszkanie chcę sprzedać ,ale zakładam że 6 m-cy może nie będzie kupca,więc chcę wynajmować ,ale jak rozwiać to z najemcą ,który może po 2,3 ,6 m-cach bedzie musiał się wyprowadzić i w miedzy czasie bedę musiał pokazywać mieszkanie potencjalnym kupującym.

Reply
Robert 24-04-2015, 10:22

Słaby pomysł, bo pokazywanie mieszkania potencjalnym kupującym z lokatorami skutecznie odstraszy ci chętnych na kupno. Po pierwsze będą widzieli bałagan i rzeczy lokatorów. Po drugie jakbym ja kupował mieszkanie to bałbym się, że ci lokatorzy się nie wyniosą i kupię mieszkanie z „wkładką mięsną” ;-)

Reply
zmorka 19-02-2015, 11:23

1. Dokładnie wytłumaczyć najemcy sytuację, aby wiedział na co się decyduje.
2. Obniżyć cenę najmu, gdyż w standardowej cenie nikt raczej przy takich warunkach nie wynajmie.

Reply
Krzysztof 24-02-2015, 12:35

Mieszkanie usytuowane w strategicznych miejscach miasta (najlepiej centrum) mozna „zapelnic” za posrednictwem https://www.airbnb.pl/

Reply
Paweł 25-02-2015, 09:34

Dzięki Krzysztof ! fajna propozycja !

ale jak to się ma do DG ? trzeba mieć ?
mam mieszkania i wynajmuje prywatnie na ryczałcie ,czy mogę te mieszkanie na sprzedaż wynajmować turystom ? jak to się rozlicza podatkowo ?

Reply
Krzysztof 25-02-2015, 11:27

Na te pytania Pawle najlepiej odpowiedza osoby, ktore wynajmuja turystom. A jest ich sporo na podanej przeze mnie stronie internetowej.

Reply
Blazej 25-02-2015, 19:55

Witam serdecznie prowadzę najem ostatnio całkowicie już zwątpiłem czy aby wszystko na pewno robię prawidłowo w sensie podatkowym. Prowadzę działalność gospodarczą (na własne nazwisko) rozliczaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tej działalności wynajmuję pokoje do celów mieszkalnych. Wystawiam faktury na najemców bez podatku vat natomiast w polu ryczałt zawsze wybieram 8,5%.
20 Każdego miesiąca odprowadzam ryczałt oraz składam deklaracje vat.
Na koniec stycznia rozliczyłem PIT28 (przychody z najmu księgują się na deklaracji w polu nr 22) .
Czy takie moje działanie jest całkowicie zgodne z prawem podatkowym ?
Czy dodatkowo muszę jeszcze składać jakieś inne deklaracje jest to jedyne na chwile obecną źródło mojego dochodu (ewentualnie odprowadzać jakieś dodatkowe opłaty)?
Dziękuje serdecznie za odpowiedz.

Reply
Jarek 02-03-2015, 13:37

Witaj Grzegorzu bardzo cenię twojego bloga
pewnie nic nowego nie wniosę , mnie interesuje podatek osób fizycznych , najem z podnajmem , i kupno do działalności , amortyzacja przyśpieszona i możliwości sprzedaży mieszkania z działalności , jak napisać biznes plan do banku po kredyt inwestycyjny na mieszkanie do wynajmu poprzez działalność

Reply
Piotrek 07-03-2015, 14:43

Nie zgodzę się z tym, że wynajmowanie mieszkania przynosi pasywny dochód. Wynajmowanie lokali to prawdziwa praca. Nierzadko ciężka harówa okupiona dodatkowo ogromnym stresem. Szczególnie wtedy gdy wynajmujemy mieszkanie osobom, które dopiero co poznaliśmy i nie wiemy czego się po nich spodziewać. Termin płatności pierwszego czynszu po wydaniu mieszkania to prawdziwy sprawdzian uczciwości.

Zarabianie na wynajmie lokali to prawdziwa, stresująca praca. Pasywny dochód to osiąga emeryt w postaci przelewów z ZUSu.

Reply

Leave a Reply

Zapisz się na newsletter Wynajmistrz.pl!